論商品房認購書的法律問題.pdf

1、 2行為為履行標的的合同等特征； 介紹了國外預約的兩種立法例， 一是將預約規(guī)定在特殊的幾類交易中，具有特殊性；二是將預約適用于所有的交易中，并規(guī)定在合同總則中，適用合同的一般規(guī)定；介紹了英美法系學者對預約的分類即： “帶未決條款的預約”和“將行談判的預約” 。本文認為當前房地產(chǎn)實踐中大部分商品房認購書屬于帶未決條款的預約。 第三部分分析了商品房認購書的成立及生效應具備我國合同法規(guī)定的成立及生效一般要件； 探討了商品房認購書轉(zhuǎn)化為商品房買

2、賣合同應具備的條件， 即（1）商品房認購書具備了《商品房銷售管理辦法》第 16 條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容； （2）出賣人己經(jīng)按照約定收受購房款。從對雙方當事人約束的角度闡述了商品房認購書的法律效力。 第四部分探討了違反商品房認購書的責任承擔方式， 商品房認購書是一種獨立于商品房買賣合同之外的合同， 因此， 違反商品房認購書的法律責任不應該是締約過失責任，也不應該是締約過失責任與違約責任的競合，而是違約責任；在我國現(xiàn)有的《合同法》

3、框架下，本文認為違反商品房認購書的救濟方式有：即定金罰則、實際履行、損害賠償、違約金。 第五部分提出了我國應該借鑒國外預約的立法例， 即在我國合同法框架內(nèi)設立預約制度，將預約規(guī)定在我國合同法的總則中，適用合同法的一般條款，如此才能徹底解決商品房認購書糾紛。 本文以案例的方式引入， 易于實踐和理論相結(jié)合； 在論文的寫作中運用比較的方法參考了各國的相關(guān)法律制度， 并提出合理化建議， 找出了處理商品房認購書糾紛的出路。 同時運用了利益平衡法，