預(yù)約合同法律制度研究——兼析商品房認(rèn)購(gòu)書.pdf

1、預(yù)約制度起源于羅馬法對(duì)要物制度的緩和，隨后《法國(guó)民法典》、《奧地利普通民法典》在法律上承認(rèn)了預(yù)約制度。在現(xiàn)代社會(huì)中，隨著商品交易的不斷發(fā)展，越來(lái)越多的人通過(guò)認(rèn)購(gòu)書、意向書、訂購(gòu)書的形式固定交易機(jī)會(huì)，方便日后交易成熟后訂立正式合同，尤其在商品房買賣市場(chǎng)，及早訂立預(yù)約合同防止房?jī)r(jià)攀升也是購(gòu)房者簽訂認(rèn)購(gòu)書的心理活動(dòng)。
　　預(yù)約合同是當(dāng)事人表示受其約束，于將來(lái)某一時(shí)間點(diǎn)繼續(xù)磋商以達(dá)成本約，否則愿意承擔(dān)不利后果的合同，盡管理論界存在很多關(guān)于

2、預(yù)約的探討，但這些觀點(diǎn)并不統(tǒng)一，目前也僅有兩個(gè)簡(jiǎn)略的司法解釋支撐，難以解決實(shí)踐中出現(xiàn)的各種糾紛。在商品房交易市場(chǎng)中，預(yù)約是以商品房認(rèn)購(gòu)書的形式表現(xiàn)出來(lái)，因此，首先要明確預(yù)約成立的基本要件，否則這類文本也只能因其缺失必要要件而歸于不成立，損害購(gòu)房人的利益;其次，開發(fā)商在利益的驅(qū)使下以各種理由否定認(rèn)購(gòu)書的效力，而相對(duì)人又處于弱勢(shì)群體，舉證艱難導(dǎo)致法院很難做出對(duì)購(gòu)房者有利的判決。因此，本文首先通過(guò)案例形式列舉實(shí)踐中出現(xiàn)的各類問(wèn)題，然后對(duì)預(yù)約制

3、度進(jìn)行厘清，列舉理論上各位學(xué)者的觀點(diǎn)，取其精華，去其糟粕，形成完善的預(yù)約體系，再用前面的理論分析解決后者的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題，最后給出立法上的一些參考建議。
　　本文的結(jié)構(gòu)分為以下部分，具體安排如下:
　　引言以案例形式提出實(shí)踐中出現(xiàn)的主要問(wèn)題，并對(duì)預(yù)約合同的起源和功能進(jìn)行簡(jiǎn)要的說(shuō)明，支撐后文的理論構(gòu)建。
　　第一章對(duì)預(yù)約合同的含義、性質(zhì)和功能做出了具體的闡述，為本文夯實(shí)了理論基礎(chǔ)。
　　第二章詳細(xì)說(shuō)明了預(yù)約的性質(zhì)以及成立

4、要件，對(duì)于實(shí)踐中認(rèn)定五花八門的合同是否為預(yù)約提供理論依據(jù)，并對(duì)如何認(rèn)定商品房認(rèn)購(gòu)書提出了見解。列舉了幾種實(shí)踐中易與預(yù)約合同混淆的概念，并對(duì)如何區(qū)分進(jìn)行了闡述。
　　第三章是關(guān)于預(yù)約法律效力及違約責(zé)任的探討，通過(guò)對(duì)三種學(xué)說(shuō)的分析，得出“應(yīng)當(dāng)締約說(shuō)”更加符合誠(chéng)實(shí)信用原則和公平原則以及預(yù)約成立的目的。并對(duì)實(shí)踐中典型的預(yù)約合同即商品房認(rèn)購(gòu)書的效力進(jìn)行了探討，“應(yīng)當(dāng)締約說(shuō)”符合其設(shè)立目的。對(duì)三種違約責(zé)任進(jìn)行了逐項(xiàng)分析，并認(rèn)為實(shí)際履行不僅不違