商品房認購書的法律性質(zhì)及效力.pdf

1、自2008年起至今，房地產(chǎn)市場迅猛發(fā)展，作為其迅猛發(fā)展的產(chǎn)物之一——商品房認購書在房產(chǎn)交易活動中得到了廣泛的應用。商品房認購書正是在簽訂商品房買賣合同或預售合同存在事實上或法律上的障礙時應運而生的，但由于學界和司法實踐關(guān)于商品房認購書方面的理論有待進一步研究和論證，實踐中出現(xiàn)了不少爭議。商品房認購書作為預約的形式之一，本文由兩則案例導入，并以預約制度為視角分別對商品房認購書中的法律性質(zhì)及爭議學說、效力以及承擔責任的方式等進行了論證，以期

2、起到拋磚引玉的作用，能夠?qū)窈笥嘘P(guān)商品房認購書和預約制度的研究有所啟示。本文共分為四部分:
　　第一部分根據(jù)兩則導入案例的不同，歸納出案件的爭議焦點，即有關(guān)商品房認購書法律性質(zhì)的爭議。緊接著又討論了關(guān)于認購書不同性質(zhì)的主要觀點，第一種觀點認為商品房認購書是意向書，第二種觀點認為是擔保合同，第三種認為是本約，第四種認為是預約。筆者同意第四種觀點，即預約。
　　第二部分商品房認購書既是預約的形式之一，為更好地理解商品房認購書，從

3、預約的法律釋義、特征、與本約的關(guān)系以及分類進行闡述，對第一部分對認為商品房認購書是預約進行解釋并為后文論證認購書的效力奠定理論基礎(chǔ)。后文重點從“必須磋商說”、“必須締約說”和“內(nèi)容決定說”進行剖析，最后筆者贊同商品房認購書的效力應當采“必須締約說”，并同爭議較大的“必須磋商說”進行了比較，充實理論觀點。
　　第三部分同樣以預約為基礎(chǔ)，講述了預約的責任承擔方式的爭議，包括締約過失責任、違約責任、締約過失責任與違約責任的競合，筆者贊成