論商品房認(rèn)購書的相關(guān)法律問題研究——以消費(fèi)者保護(hù)為核心.pdf

1、在商品房交易過程中，預(yù)約合同逐漸被實(shí)踐所應(yīng)用。房地產(chǎn)開發(fā)商為了確保自身的利益得以實(shí)現(xiàn)，紛紛推出認(rèn)購書、意向書、協(xié)議書等形式向購房者進(jìn)行認(rèn)購。長期以來，學(xué)術(shù)界對認(rèn)購書的法律屬性意見不一。確定認(rèn)購書的法律屬性，有助于消費(fèi)者認(rèn)清合同中的陷阱，有助于消費(fèi)者保護(hù)自己的權(quán)益。
　　 在實(shí)踐中，由于受房價的飛漲影響以及利益驅(qū)使，開發(fā)商毀約、欺詐等現(xiàn)象時有發(fā)生。在法院審理過程中，對一些法律問題，比如未取得預(yù)售許可證的合同效力，還有認(rèn)購書能否認(rèn)定

2、為預(yù)售合同等問題，長期以來法院有不同的審理判決。這歸因于對認(rèn)購書性質(zhì)的認(rèn)定不統(tǒng)一。至今為止，在學(xué)術(shù)界對認(rèn)購書的認(rèn)定主要從民事行為性質(zhì)的角度出發(fā)。筆者認(rèn)為，之所以本文要重新認(rèn)定認(rèn)購書的性質(zhì)，主要是從消費(fèi)者的角度出發(fā)，保障作為弱勢群體的購房者的權(quán)益，從一個新的角度，在購房者和開發(fā)商之間尋求一定的平衡點(diǎn)。
　　 本文的結(jié)構(gòu)是這樣安排的：前言首先探討本文的現(xiàn)實(shí)意義和現(xiàn)實(shí)存在的問題。第一部分商品房認(rèn)購書在實(shí)踐中存在的主要糾紛，包括：認(rèn)購書

3、被視為商品房買賣合同的判斷條件；商品房未達(dá)預(yù)售條件時的認(rèn)購書效力；商品房買賣合同的生效對認(rèn)購書效力的影響；懲罰性賠償在認(rèn)購書糾紛中的適用；政策變化導(dǎo)致認(rèn)購書不能成立的法律救濟(jì)等，由此引出認(rèn)購書性質(zhì)的討論。第二個部分，探討認(rèn)購書的法律屬性，本節(jié)重點(diǎn)分析的問題包括認(rèn)購書的概念，預(yù)約合同的概念和特征，預(yù)約與本約或者說是預(yù)約和預(yù)售的概念和區(qū)分。第三部分，通過對認(rèn)購書法律屬性的認(rèn)定，在這一節(jié)中主要解決認(rèn)購書中的實(shí)踐問題之一，即認(rèn)購書被視為商品房買

4、賣合同的判斷條件。主要探討的內(nèi)容包括：《商品房銷售管理辦法》中對該問題的相關(guān)規(guī)定，并由此分析與《合同法》第52條規(guī)定不一致的地方，分析當(dāng)認(rèn)購書不完全具備該規(guī)定要求的內(nèi)容時，該認(rèn)購書是否仍然可以構(gòu)成商品房買賣合同。第四部分，探討實(shí)踐中另一個關(guān)于認(rèn)購書中的法律問題，即未取得預(yù)售許可證認(rèn)購書的效力問題。這直接關(guān)系到合同目的能否實(shí)現(xiàn)，以及購房者會否因此不能取得房屋的所有權(quán)。第三和第四節(jié)對實(shí)際案例的探討，主要是通過法學(xué)理論、實(shí)踐經(jīng)驗以及對相關(guān)法律

5、法規(guī)的解釋進(jìn)行論證，運(yùn)用法院案例的實(shí)證方法、文獻(xiàn)搜索和對比研究、個案分析以及對法律法規(guī)的解釋等研究方法，從不同角度論述認(rèn)購書中的法律問題，以便于維護(hù)消費(fèi)者的權(quán)益。第五部分，圍繞著一系列認(rèn)購書在實(shí)踐中可能存在的其他法律問題，探討開發(fā)商的責(zé)任承擔(dān)問題，包括商品房買賣合同的生效對認(rèn)購書效力的影響；懲罰性賠償在認(rèn)購書糾紛中的適用；政策變化導(dǎo)致認(rèn)購書認(rèn)購書不能成立的法律救濟(jì)等當(dāng)前社會遭遇的法律問題，由此對保護(hù)消費(fèi)者權(quán)益問題進(jìn)行深度的剖析，以期全面