商品房認購書問題研究.pdf

1、西南政法大學碩士學位論文西南政法大學碩士學位論文商品房認購書問題研究商品房認購書問題研究導師：孫師：孫鵬教授教授作者：陳者：陳呈中國重慶中國重慶二○○八年四月二○○八年四月1內(nèi)容摘要商品房認購書（以下簡稱認購書）是廣泛存在于商品房銷售中的一種文書。由于目前理論上對于認購書的理論基礎――預約研究還不夠深入，人們對認購書的性質(zhì)、成立和生效要件、認購書中定金罰則的適用等問題認識不清，因認購書及其中定金所引起的糾紛正日漸增多，成為人民法院司法實

2、踐中亟待解決的問題。本文力圖澄清這些問題，以期能為司法實踐提供點滴幫助。本文正文二萬余字，除引言和結(jié)語外，分為三個部分。第一部分由司法實踐中的真實案例歸納出爭論的焦點；第二部分結(jié)合當前理論和實踐中的最新觀點對認購書的性質(zhì)、成立和生效要件，認購書中定金的性質(zhì)、定金罰則的適用、認購書能否強制執(zhí)行以及違反認購書的損害賠償?shù)葐栴}進行分析；第三部分結(jié)合本文觀點和當前我國法律的具體規(guī)定對案例進行分析。本文認為認購書是商品房預售合同或者買賣合同（以下

3、稱購房合同）締約談判過程中的一個階段，是對以后談判事宜的預先規(guī)劃，是購房合同的預約。認購書的性質(zhì)是將行談判的預約，雙方當事人在其中就購房合同的簽訂承擔誠信談判義務。認購書的成立除需達到法律行為成立的一般要件外，其內(nèi)容還必須達到一定的確定性，并且必須具備書面形式。鑒于商品房銷售的特殊性，認購書的生效除須具備一般合同生效的要件外，還需具備開發(fā)項目已經(jīng)立項，所售房屋的戶型、面積、容積率、建筑密度、綠化率等建筑指標已經(jīng)確定，但不以取得商品房預售

4、許可證明（以下簡稱預售許可證）為前提。認購書中定金的性質(zhì)應視具體情況而定，當事人約定認購書中的定金為解約定金的，從約定；無約定的，因定金既擔保雙方就購房合同的簽訂的繼續(xù)誠信談判義務又擔保購房合同的訂立。所以，認購書中的定金兼有違約定金和立約定金兩種性質(zhì)。若一方不履行誠信談判義務拒絕簽訂購房合同或為某一目的惡意談判的，另一方有權(quán)要求適用定金罰則，并可以要求賠償信賴利益損失，但不能要求法院以判決代替對方意思表示訂立購房合同。當認購書具備《商