商品房認(rèn)購書若干法律問題研究.pdf

1、目前,我國(guó)商品房銷售中,存在現(xiàn)房銷售和期房銷售兩種銷售模式。無論是在現(xiàn)房銷售中,交易各方基于自身利益考量,把握機(jī)會(huì)、降低成本、規(guī)避風(fēng)險(xiǎn),還是在期房銷售中,事實(shí)上或者法律上存在的障礙導(dǎo)致商品房買賣的雙方無法立即簽訂正式的商品房買賣合同。為了推動(dòng)商品房交易的順利進(jìn)行,在此時(shí)會(huì)通過認(rèn)購書、意向書或訂購書等合同形式對(duì)雙方的磋商成果予以確認(rèn)。以求各自盡最大努力達(dá)成最終合意。實(shí)踐中,將這類文書統(tǒng)稱為商品房“認(rèn)購書”。
　　雖然現(xiàn)在普遍把商品房

2、認(rèn)購書認(rèn)定為獨(dú)立的預(yù)約合同,但對(duì)于商品房認(rèn)購書預(yù)約合同的性質(zhì),現(xiàn)行法律還沒有通過明確的條文予以確定,即使是涉及商品房認(rèn)購書的法律或司法解釋也同樣并未提及商品房認(rèn)購書的預(yù)約性質(zhì)問題。司法實(shí)踐中裁判者和訴訟雙方對(duì)商品房認(rèn)購書的相關(guān)問題認(rèn)定更是爭(zhēng)論不一:商品房認(rèn)購書的法律性質(zhì)如何,如何辨別商品房認(rèn)購書與無法律效力協(xié)議的異同;倘若商品房認(rèn)購書具備獨(dú)立性預(yù)約合同性質(zhì),其合同的確定性和約束力如何判斷,會(huì)對(duì)當(dāng)事人產(chǎn)生怎樣的權(quán)利義務(wù);當(dāng)一方當(dāng)事人違反認(rèn)

3、購書的事項(xiàng)時(shí)應(yīng)承擔(dān)何種法律責(zé)任、責(zé)任范圍如何界定等。實(shí)踐中,商品房認(rèn)購書文本的內(nèi)容和形式也沒有統(tǒng)一的格式和標(biāo)準(zhǔn),更加大了對(duì)商品房認(rèn)購書性質(zhì)的認(rèn)定難度。
　　文章從認(rèn)購書自身特點(diǎn)出發(fā),探討了認(rèn)購書的法律性質(zhì),將其界定為獨(dú)立的預(yù)約合同并明確其所應(yīng)具備的條件;在此基礎(chǔ)上,將違反認(rèn)購書中實(shí)體性條款的行為認(rèn)定為違約,承擔(dān)違約責(zé)任。因?qū)φJ(rèn)購書中未涉及到的問題無法達(dá)成一致而致使買賣合同未成立的,屬于不可歸責(zé)于任何一方的原因或者一方未盡誠信磋商義