商品房認購書若干法律問題研究.pdf

1、目前,我國商品房銷售中,存在現(xiàn)房銷售和期房銷售兩種銷售模式。無論是在現(xiàn)房銷售中,交易各方基于自身利益考量,把握機會、降低成本、規(guī)避風險,還是在期房銷售中,事實上或者法律上存在的障礙導致商品房買賣的雙方無法立即簽訂正式的商品房買賣合同。為了推動商品房交易的順利進行,在此時會通過認購書、意向書或訂購書等合同形式對雙方的磋商成果予以確認。以求各自盡最大努力達成最終合意。實踐中,將這類文書統(tǒng)稱為商品房“認購書”。
　　雖然現(xiàn)在普遍把商品房

2、認購書認定為獨立的預約合同,但對于商品房認購書預約合同的性質(zhì),現(xiàn)行法律還沒有通過明確的條文予以確定,即使是涉及商品房認購書的法律或司法解釋也同樣并未提及商品房認購書的預約性質(zhì)問題。司法實踐中裁判者和訴訟雙方對商品房認購書的相關(guān)問題認定更是爭論不一:商品房認購書的法律性質(zhì)如何,如何辨別商品房認購書與無法律效力協(xié)議的異同;倘若商品房認購書具備獨立性預約合同性質(zhì),其合同的確定性和約束力如何判斷,會對當事人產(chǎn)生怎樣的權(quán)利義務;當一方當事人違反認

3、購書的事項時應承擔何種法律責任、責任范圍如何界定等。實踐中,商品房認購書文本的內(nèi)容和形式也沒有統(tǒng)一的格式和標準,更加大了對商品房認購書性質(zhì)的認定難度。
　　文章從認購書自身特點出發(fā),探討了認購書的法律性質(zhì),將其界定為獨立的預約合同并明確其所應具備的條件;在此基礎上,將違反認購書中實體性條款的行為認定為違約,承擔違約責任。因?qū)φJ購書中未涉及到的問題無法達成一致而致使買賣合同未成立的,屬于不可歸責于任何一方的原因或者一方未盡誠信磋商義