論商品房認(rèn)購書的法律性質(zhì)與效力——張某與某房地產(chǎn)公司商品房預(yù)售合同糾紛案.pdf

1、商品房認(rèn)購書是一種廣泛存在于商品房交易中的文書。其簽訂于認(rèn)購書當(dāng)事人雙方簽訂正式的商品房預(yù)售合同或者正式的商品房買賣合同之前,雙方在認(rèn)購書中約定將來簽訂正式商品房預(yù)售或買賣合同的相關(guān)事宜。在現(xiàn)實(shí)實(shí)踐中,房地產(chǎn)開發(fā)商也經(jīng)常同購房者簽訂此類商品房認(rèn)購書。隨著認(rèn)購書的大量簽訂,因其產(chǎn)生的法律糾紛也越來越多。但是,由于我國法律并沒有對商品房認(rèn)購書的法律性質(zhì)、法律效力、違約責(zé)任等問題作出具體規(guī)定,所以就造成了各地法院對此類糾紛案件的判決出現(xiàn)大相徑

2、庭的現(xiàn)象。因此,對商品房認(rèn)購書的法律性質(zhì)、法律效力、違約責(zé)任等問題的理論分析就成為了亟待解決的問題。由于對商品房認(rèn)購書的性質(zhì)、效力、違約責(zé)任等問題,我國除了在一些司法解釋中有零散規(guī)定以為,在法律上并無具體規(guī)定,因此本文試圖在理論分析的基礎(chǔ)上再結(jié)合少有的法律規(guī)定對商品房認(rèn)購書的性質(zhì)、效力、違約責(zé)任等問題進(jìn)行分析,提出自己的一些看法,以期為司法實(shí)踐提供點(diǎn)滴幫助。
　　本文一共分為五個部分:
　　第一部分介紹了本文要分析的商品房預(yù)

3、售合同糾紛案的相關(guān)情況以及法院的判決,得出本案的爭議焦點(diǎn),從而引出本文將要探討的主要問題:商品房認(rèn)購書的法律性質(zhì)、法律效力和違約責(zé)任。
　　第二部分主要在理論和法條的基礎(chǔ)上對商品房認(rèn)購書的法律性質(zhì)進(jìn)行相關(guān)的分析。通過對學(xué)術(shù)界關(guān)于商品房認(rèn)購書法律性質(zhì)的不同觀點(diǎn)進(jìn)行評析,本文認(rèn)為商品房認(rèn)購書所約定的是雙方將來簽訂正式的商品房預(yù)售或買賣合同的相關(guān)事宜,因此商品房認(rèn)購書是商品房預(yù)售合同或買賣合同的預(yù)約合同。
　　第三部分主要是對商品

4、房認(rèn)購書的法律效力問題的分析。本文認(rèn)為,由于預(yù)約合同是有分類的,而不同類的預(yù)約合同的法律效力是有區(qū)別的,因此本文首先對商品房認(rèn)購書進(jìn)行了分類。將只約定了雙方在將來訂立商品房預(yù)售或買賣合同的商品房認(rèn)購書認(rèn)定為將進(jìn)行談判的預(yù)約。而將除了約定雙方要在將來訂立正式的商品房預(yù)售或買賣合同,還約定了如房屋位置、面積、單價(jià)等商品房的基本情況、購房款的計(jì)算等一些包括在商品房預(yù)售合同或買賣合同中的內(nèi)容的認(rèn)購書認(rèn)定為帶未決條款的預(yù)約。對于將進(jìn)行談判的認(rèn)購書

5、的法律效力,本文認(rèn)為應(yīng)當(dāng)適用必須磋商說。而帶未決條款的認(rèn)購書的法律效力,本文認(rèn)為應(yīng)當(dāng)適用必須締約說。
　　第四部分主要分析了違反認(rèn)購書應(yīng)當(dāng)承擔(dān)什么樣的責(zé)任,在分析比較理論上的不同學(xué)說之后,本文認(rèn)為違反認(rèn)購書應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。接下來,本文分析了認(rèn)購書中的定金性質(zhì)、定金罰則的適用、認(rèn)購書能否強(qiáng)制履行以及賠償損失等問題。本文認(rèn)為,認(rèn)購書中的定金即具有立約定金的性質(zhì),又具有違約定金的性質(zhì)。而關(guān)于認(rèn)購書的強(qiáng)制履行問題,本文認(rèn)為應(yīng)當(dāng)具體問題具