商品房預售合同糾紛中的法律關系分析——以全某訴紅樹灣公司、鼎順公司商品房預售合同糾紛案為例.pdf

1、商品房預售制度是近年來新興發(fā)展起來的一種房產買賣方式，開發(fā)商利用這一方式籌措資金，降低成本。預售房產的價格最低，購房者也從中獲得了實惠，可以說預售制度的出臺使得買方與賣方達到了雙贏的目的，促進了房地產市場的繁榮進步，同時也推動了社會經濟的長足發(fā)展。與現(xiàn)售房產相比，由于預售房產尚在建設中，其合同的履行期限更長、面臨的風險更大、內容更為復雜、涉及的法律關系也更多，且該制度的發(fā)展尚不成熟，存在著相關法律法規(guī)不完善，配套設施不健全等問題，甚至出

2、現(xiàn)了畸形發(fā)展的趨勢。商品房預售制度涉及的法律關系眾多，本文將采取案例分析的形式，以全某訴紅樹灣公司、鼎順公司商品房預售合同糾紛案為例，對其中的法律關系進行分析。
　　本研究分為五個部分：第一部分介紹全某訴紅樹灣公司、鼎順公司商品房預售合同糾紛案的基本案情。該案涉及到預售人、預購人、房地產中介機構和銀行多方主體之間的法律關系，爭議焦點有三個方面：第一，全某與紅樹灣公司簽訂的《建房意向書》屬于何種性質、效力如何；第二，紅樹灣公司與鼎順

3、公司是否存在委托代理關系；第三，全某遭受的損失由誰承擔。針對以上爭議焦點，法院的認定情況：第一，《建房意向書》性質為商品房預售合同，由于預售人在簽約時及起訴前，均未取得預售許可證，因此不具有法律效力；第二，在認定紅樹灣公司與鼎順公司是否存在委托代理關系上，一審法院認為證據不足無法認定雙方的委托代理關系，二審法院則存在不同意見，認為鼎順公司不僅具有紅樹灣公司開具的授權委托書，而且將收取全某的2萬元誠意金轉交給了紅樹灣公司，以此認定雙方存在

4、委托代理關系；第三，責任的承擔，由于兩級法院對委托代理關系的認定不同，在責任的承擔上也出現(xiàn)不同的裁判結果。第二部分對《建房意向書》中的法律關系進行研究。首先，分析案件中《建房意向書》的性質，得出其屬于商品房預售合同的結論。其次，對商品房預售合同的特點進行分析，它有著以下三個特點：其一，商品房預售應當簽訂書面的合同，商品房預售合同屬于要是合同；其二，預售合同有不同于現(xiàn)售合同、附期限的買賣合同、預約合同的特點，是一種特殊的買賣合同；其三，預

5、售人資質特定且要求嚴格。再次，以預售人與預購人之間的買賣合同關系為基礎，對商品房預售合同中存在的法律關系進行梳理：在涉及到代銷問題時，出現(xiàn)了預售人、房地產中介機構、預購人三方主體之間的法律關系；在預購人不能一次性支付房款，需要向銀行進行按揭貸款時，涉及到預售人、銀行、預購人之間的法律關系。第三部分以全某訴紅樹灣公司、鼎順公司案為例，對商品房預售合同中的委托代理關系進行認定，包括了委托代理關系的認定及不同關系下責任的承擔。第四部分對商品房

6、預售合同糾紛的種類及效力進行認定。文章按照商品房預售合同中的不同主體來劃分種類，不同主體產生不同類型的糾紛，包括了一是買賣合同關系所產生的糾紛，主要是對預售時未取得預售許可證的行為以及未進行登記備案的預售合同的效力進行認定；二是基于委托代理關系所產生的糾紛，代銷商收取高額溢價款的效力認定問題；三是預售人、預購人與銀行之間的法律關系，包括了預售人保證責任的方式、范圍和期限的認定以及對商品房預售預告登記效力的認定。第五部分對本案引發(fā)的思考及

7、立法建議。在涉及商品房預售制度方面的涉及的法律法規(guī)主要有《合同法》、《物權法》、《擔保法》、《城市房地產預售管理辦法》、《商品房買賣合同解釋》、《商品房預售管理辦法》，存在問題有開發(fā)商銷售行為規(guī)范不嚴、房地產中介機構的準入門檻低、預抵押登記制度司法解讀存在偏差、商品房銷售價格不規(guī)范等，針對以上問題，筆者認為，一是要加大開發(fā)商的責任，建立誠信監(jiān)管系統(tǒng)，要求開發(fā)商承擔注意、警示義務，在開發(fā)無法做到以上義務給購房者造成損害的，與實際損害人一起