商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛疑難問(wèn)題

1、律伴網(wǎng)（）律伴讓法律服務(wù)更便捷！律伴讓法律服務(wù)更便捷！商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛疑難問(wèn)題一、商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件的新變化商品房是我國(guó)住房市場(chǎng)化改革的產(chǎn)物隨著商品房銷(xiāo)售模式、銷(xiāo)售價(jià)格、銷(xiāo)售政策的變化商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛與10年前相比具有新的時(shí)代特征。(一)因商品房銷(xiāo)售模式引發(fā)的變化一是商品房買(mǎi)賣(mài)標(biāo)的發(fā)生變化。之前商品房買(mǎi)賣(mài)合同的標(biāo)的主要是毛坯房近年來(lái)精裝修房越來(lái)越多商品房的質(zhì)量擴(kuò)展到美觀性和安全性。交付標(biāo)準(zhǔn)以及質(zhì)量合格標(biāo)準(zhǔn)相應(yīng)發(fā)生變化由此對(duì)違約的

2、認(rèn)定也區(qū)別于一般毛坯房的交易。二是出現(xiàn)商品房與物業(yè)服務(wù)的混合合同。在商品房買(mǎi)賣(mài)合同中約定了供暖、小區(qū)管理等物業(yè)服務(wù)因物業(yè)服務(wù)引發(fā)的開(kāi)發(fā)商與業(yè)主之間的糾紛不斷顯現(xiàn)。三是售后包租等新的銷(xiāo)售方式逐漸增多。售后包租由于事先收取房款。其后經(jīng)常出現(xiàn)租金難以支付的情況容易引發(fā)群體性的拖欠租金糾紛。四是商品房委托代理銷(xiāo)售合同糾紛增多。除開(kāi)發(fā)商自行銷(xiāo)售和商品房包銷(xiāo)外。商品房代銷(xiāo)的形式較為普遍對(duì)于代理銷(xiāo)售計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的認(rèn)定、違約責(zé)任的判斷亦不統(tǒng)一。(二)因房?jī)r(jià)

3、上下波動(dòng)引發(fā)的糾紛此起彼伏一是房?jī)r(jià)上漲引起開(kāi)發(fā)商效率違約糾紛。在房?jī)r(jià)快速上行的時(shí)期開(kāi)發(fā)商為多賺取利潤(rùn)往往以各種理由解除或終止與購(gòu)房人的買(mǎi)賣(mài)合同。甚至以愿意承擔(dān)違約金的方式主動(dòng)違約。二是房?jī)r(jià)下行引發(fā)的購(gòu)房人解除合同糾紛。在房?jī)r(jià)進(jìn)入負(fù)增長(zhǎng)的時(shí)期商品房買(mǎi)賣(mài)合同領(lǐng)域顯現(xiàn)“退房潮“現(xiàn)象出現(xiàn)買(mǎi)房人單方違約、要求補(bǔ)差價(jià)、群體性要求退房等狀況而開(kāi)發(fā)商要求繼續(xù)履行合同并主張違約責(zé)任。(三)因房地產(chǎn)調(diào)控政策引發(fā)的糾紛逐漸增多一是房地產(chǎn)調(diào)控政策影響合同的履行

4、。因限購(gòu)、限貨政策的出臺(tái)致使已經(jīng)簽訂的商品房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)法履行。購(gòu)房人要求解除合同出賣(mài)人主張違約責(zé)任。二是借名購(gòu)房等規(guī)避調(diào)控政策的情形增多。購(gòu)房人由于屬于限購(gòu)或限貸群體不能買(mǎi)房。通過(guò)借用他人的名義購(gòu)買(mǎi)房屋。而出現(xiàn)真實(shí)權(quán)利人與名義權(quán)利人不符的情形。三是因調(diào)控政策影響的房地產(chǎn)中介合同糾紛增多。表現(xiàn)為房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺(tái)致使房屋買(mǎi)賣(mài)沒(méi)有完成。購(gòu)房人拒付或要求退還中介費(fèi)糾紛。此外房產(chǎn)中介公司為了招攬業(yè)務(wù)多賺傭金提供諸多辦理假離婚、偽造繳納社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)

5、憑證等建議規(guī)避房產(chǎn)新政引發(fā)糾紛。律伴網(wǎng)（）律伴讓法律服務(wù)更便捷！律伴讓法律服務(wù)更便捷！》已經(jīng)出臺(tái)以及房屋登記制度已經(jīng)建立的情況下已經(jīng)不符合現(xiàn)行法律的規(guī)定。而且《合同法》第142條也做出了風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)的規(guī)定。由于物權(quán)法采納了物權(quán)變動(dòng)登記生效主義。此處的交付應(yīng)理解為物權(quán)登記變動(dòng)而非占有的轉(zhuǎn)移房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)也應(yīng)以登記轉(zhuǎn)移為轉(zhuǎn)折點(diǎn)。這樣既有利于維護(hù)不動(dòng)產(chǎn)登記的公示公信效力。也有利于出賣(mài)人有效控制風(fēng)險(xiǎn)。防止大量逾期辦證情形的出現(xiàn)。(四)條文規(guī)定

6、缺乏細(xì)則時(shí)常見(jiàn)問(wèn)題如何處理《商品房買(mǎi)賣(mài)合同司法解釋》規(guī)范了商品房買(mǎi)賣(mài)合同的訂立、履行、違約責(zé)任等各個(gè)環(huán)節(jié)但隨著商品房買(mǎi)賣(mài)實(shí)踐的不斷發(fā)展。很多情形無(wú)法為現(xiàn)有條文所涵蓋。需要更為精細(xì)的規(guī)定予以補(bǔ)充完善。1.關(guān)于商品房預(yù)售合同的效力問(wèn)題《商品房買(mǎi)賣(mài)合同司法解釋》第2條規(guī)定:出賣(mài)人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買(mǎi)受人訂立的商品房預(yù)售合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效。但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。實(shí)踐中出現(xiàn)出賣(mài)人未取得商品房預(yù)售許可證，但在起

7、訴前已從期房轉(zhuǎn)化為現(xiàn)房。此時(shí)商品房預(yù)售合同效力如何認(rèn)定我們認(rèn)為在商品房轉(zhuǎn)化為現(xiàn)房后。已經(jīng)具備交付業(yè)主使用的條件。商品房預(yù)售許可要件的缺失已在事實(shí)上得到補(bǔ)正。因此商品房買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。以促進(jìn)市場(chǎng)流通并維護(hù)誠(chéng)信交易。2.關(guān)于房屋質(zhì)量瑕疵的問(wèn)題《商品房買(mǎi)賣(mài)合同司法解釋》第13條規(guī)定:交付使用的房屋存在質(zhì)量問(wèn)題。在保修期內(nèi)。出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任。實(shí)踐中出賣(mài)人主張所售商品房經(jīng)建設(shè)主管部門(mén)審批并經(jīng)建設(shè)工程勘察、設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理等單位分別

8、簽署質(zhì)量合格文件因此不應(yīng)承擔(dān)責(zé)任。我們認(rèn)為交付的房屋雖然經(jīng)過(guò)有關(guān)行改管理部門(mén)審批，符合當(dāng)時(shí)的建筑標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范，但事實(shí)上存在質(zhì)量缺陷的客觀事實(shí)的，仍應(yīng)承擔(dān)責(zé)任。3.關(guān)于房屋面積誤差問(wèn)題一是因測(cè)量標(biāo)準(zhǔn)變化引起的商品房實(shí)測(cè)面積與約定面積不符的處理。實(shí)踐中出現(xiàn)因國(guó)家建筑物測(cè)量標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整導(dǎo)致合同約定的商品房結(jié)算面積與房屋實(shí)測(cè)面積不符此時(shí)是以約定的面積還是以實(shí)測(cè)的面積為準(zhǔn)我們認(rèn)為：如果當(dāng)事人明確約定最終的結(jié)算面積不以實(shí)測(cè)面積為準(zhǔn)。而以合同約定的面積為準(zhǔn)