淺析我國(guó)保險(xiǎn)資金投資房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響

1、<p>　　淺析我國(guó)保險(xiǎn)資金投資房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響</p><p>　　摘要：本文從我國(guó)保險(xiǎn)資金投資房地產(chǎn)的有關(guān)規(guī)定及投資現(xiàn)狀出發(fā)，對(duì)保險(xiǎn)資金投資房地產(chǎn)對(duì)保險(xiǎn)公司自身及其他方面的影響分別加以分析，得出保險(xiǎn)資金投資房地產(chǎn)利大于弊的觀點(diǎn)。 </p><p>　　關(guān)鍵詞：保險(xiǎn)資金房地產(chǎn)資產(chǎn)錯(cuò)配 </p><p>　　一、我國(guó)保險(xiǎn)資金投資房地產(chǎn)的有關(guān)規(guī)定及投資現(xiàn)狀

2、</p><p>　　2009年10月1日開始實(shí)施的《保險(xiǎn)法》第一百零六條規(guī)定：“保險(xiǎn)公司資金運(yùn)用限于下列形式：(一)銀行存款；(二)債券、股票、證券投資基金份額等有價(jià)證券；(三)投資不動(dòng)產(chǎn)；(四)國(guó)務(wù)院規(guī)定的其他資金運(yùn)用形式。”與之前的有關(guān)規(guī)定相比，明確了保險(xiǎn)資金“可投資不動(dòng)產(chǎn)”。不動(dòng)產(chǎn)是指土地、建筑物及其他附著于土地上的定著物，包括物質(zhì)實(shí)體及其相關(guān)權(quán)益。按照保險(xiǎn)行業(yè)內(nèi)部的理解。不動(dòng)產(chǎn)包括基礎(chǔ)設(shè)施和房地產(chǎn)。 &

3、lt;/p><p>　　新《保險(xiǎn)法》雖然對(duì)于保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)予以放行，但在實(shí)際操作上，保險(xiǎn)公司還要依據(jù)《保險(xiǎn)資金運(yùn)用管理暫行辦法》及《保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)試點(diǎn)管理辦法》的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行。 </p><p>　　作為保險(xiǎn)資金運(yùn)用法規(guī)的基礎(chǔ)性總綱，已交保監(jiān)會(huì)主席辦公會(huì)議審議并原則通過的《保險(xiǎn)資金運(yùn)用管理暫行辦法(草案)》的總趨勢(shì)更加謹(jǐn)慎，尤其是對(duì)險(xiǎn)資投資不動(dòng)產(chǎn)，無論從數(shù)量占比還是投資方式，都更加嚴(yán)格

4、。其中，與人們普遍預(yù)計(jì)的10％的投資比例上限不同，險(xiǎn)資投資不動(dòng)產(chǎn)占比降至5％。并且不允許投資居民住房、商業(yè)房地產(chǎn)以及參與房地產(chǎn)開發(fā)。在此法規(guī)出臺(tái)之后，涉及險(xiǎn)資投資不動(dòng)產(chǎn)細(xì)則的《保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)試點(diǎn)管理辦法》也將很快推出。該《辦法》將按宏觀調(diào)控的需要和產(chǎn)業(yè)政策的規(guī)定，對(duì)投資主體、投資方向、投資范圍、投資比例和投資模式等進(jìn)行具體規(guī)范，同時(shí)確定業(yè)務(wù)流程和操作程序，強(qiáng)化信息披露。 </p><p>　　與保監(jiān)會(huì)的審慎態(tài)

5、度不同的是，多家保險(xiǎn)公司對(duì)投資不動(dòng)產(chǎn)持積極態(tài)度：在實(shí)踐層面，多家保險(xiǎn)公司已經(jīng)開始積極行動(dòng)，提早布局。雖然由于細(xì)則尚未出臺(tái)，險(xiǎn)資投資房地產(chǎn)仍然在外圍運(yùn)轉(zhuǎn)，但投資方式已然花樣繁多。在北京金融街、中央商業(yè)區(qū)一帶，帶著保險(xiǎn)公司標(biāo)志的高樓大廈越來越多。中國(guó)人壽集團(tuán)以及股份公司，各自在金融街購入新辦公大樓，泰康人壽一舉拿下兩座寫字樓，太平洋保險(xiǎn)集團(tuán)也在2009年以近22億元的價(jià)格收購了位于北京金融街的豐盛大廈。中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)研究中心的數(shù)據(jù)顯示，從200

6、6-2009年底，保險(xiǎn)公司購買的寫字樓面積已超過120萬平方米，總投資額約為200億元，已有近10家中外資保險(xiǎn)公司涉足房地產(chǎn)投資領(lǐng)域。僅在2008年。保險(xiǎn)公司購買的物業(yè)就累計(jì)達(dá)20萬平方米，以自用名義購入投資性物業(yè)成為保險(xiǎn)公司曲線進(jìn)軍房地產(chǎn)的主要方式。 </p><p>　　此外，2009年底中國(guó)人壽斥資58，19億港元，認(rèn)購遠(yuǎn)洋地產(chǎn)股票，成為遠(yuǎn)地第二大股東。而中國(guó)平安亦通過旗下的平安信托，與金地、綠城及藍(lán)光等分

7、別簽訂信托投資協(xié)議，承諾對(duì)上述房企的具體項(xiàng)目設(shè)計(jì)股權(quán)信托計(jì)劃，共同投資優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目以及城市綜合體項(xiàng)目。 </p><p>　　二、保險(xiǎn)資金投資房地產(chǎn)對(duì)保險(xiǎn)公司自身的影響 </p><p>　　(一)有助于進(jìn)一步拓寬投資渠道，分散投資 </p><p>　　與國(guó)外相比，我國(guó)保險(xiǎn)資金投資渠道還比較單一。截至2009年6月末，保險(xiǎn)資金配置情況為銀行存款占31％，債券50.2％

8、，證券投資基金6.8％，股票(股權(quán))9.8％，其他投資只占2.2％。除了固息產(chǎn)品之外，大部分保險(xiǎn)資金投資的收益都依賴于資本市場(chǎng)的漲跌，波動(dòng)幅度較大。數(shù)據(jù)顯示，從2004-2006年，保險(xiǎn)資金投資收益率分別為2.87％、3.6％和5.8％，在2007年達(dá)到10.9％的歷史最好水平，2008年迅速回落，投資收益率只有9.1％，2009年則為6.41％，與資本市場(chǎng)的表現(xiàn)基本契合。而不動(dòng)產(chǎn)投資，不論是直接持有還是通過金融工具(如REiTS)投資

9、不動(dòng)產(chǎn)，都可以使原有資產(chǎn)組合因資產(chǎn)種類和數(shù)目的增加而獲得分散投資在降低非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)方面的好處，以減少對(duì)資本市場(chǎng)的依存度。 </p><p>　　(二)有助于提高保險(xiǎn)資金對(duì)抗通脹的能力 </p><p>　　在高通脹環(huán)境下，不動(dòng)產(chǎn)投資是對(duì)沖通脹的一個(gè)重要手段。目前，保險(xiǎn)企業(yè)的資產(chǎn)組合中大約80％的保險(xiǎn)資金配置在固息產(chǎn)品上。由于保險(xiǎn)資金還不能通過購買與通脹掛鉤的產(chǎn)品(如Tips)、買賣黃金和投資

10、大宗商品(如石油)等三種傳統(tǒng)手段來對(duì)沖通脹。在不能有效對(duì)沖通脹風(fēng)險(xiǎn)的情況下，大量固息產(chǎn)品在通脹來臨時(shí)會(huì)面臨浮虧風(fēng)險(xiǎn)。因此，在當(dāng)前通脹預(yù)期上升的環(huán)境下，投資包括房地產(chǎn)在內(nèi)的實(shí)物資產(chǎn)，不失為對(duì)沖通脹的一種可行手段。 </p><p>　　(三)有助于提高投資收益 </p><p>　　一方面，在低通脹的環(huán)境下，不動(dòng)產(chǎn)投資可以作為固息產(chǎn)品的一種替代工具。提高投資收益率。以商業(yè)地產(chǎn)投資為例，如果不

11、考慮房?jī)r(jià)本身變化。現(xiàn)在國(guó)內(nèi)一線城市中商業(yè)地產(chǎn)的租金收益率大概在5％-7％之間，它的收益率就要比大多數(shù)固息產(chǎn)品好。另一方面，保險(xiǎn)資金投資保監(jiān)會(huì)規(guī)定的房地產(chǎn)項(xiàng)目，特別是廉租房、養(yǎng)老實(shí)體等國(guó)家重點(diǎn)支持的項(xiàng)目，既能得到國(guó)家的支持，風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)比較小，又能獲得可觀的收益，可以說是一個(gè)雙贏的合作。 </p><p>　　(四)有助于改善保險(xiǎn)資產(chǎn)錯(cuò)配風(fēng)險(xiǎn) </p><p>　　保險(xiǎn)企業(yè)通過投資房地產(chǎn)，不僅可

12、以拓寬保險(xiǎn)資金的投資范圍，更重要的是有助于保險(xiǎn)資產(chǎn)的優(yōu)化配置。從目前來看，保險(xiǎn)企業(yè)在總體上還缺乏與其負(fù)債相匹配的資產(chǎn)，可以匹配長(zhǎng)期負(fù)債的資產(chǎn)主要為金融機(jī)構(gòu)的長(zhǎng)期金融債券，但這類金融債券的規(guī)模有限且流動(dòng)性不高，因此，長(zhǎng)期性負(fù)債就有了資產(chǎn)匹配多元化的要求。包括房地產(chǎn)在內(nèi)的不動(dòng)產(chǎn)投資所具有的投資周期較長(zhǎng)、抵御通脹風(fēng)險(xiǎn)的特點(diǎn)，與保險(xiǎn)資金的資金需求較為契合，在一定程度上有助于解決保險(xiǎn)公司資產(chǎn)錯(cuò)配的風(fēng)險(xiǎn)，可以成為一種匹配長(zhǎng)期負(fù)債的新選擇。 <

13、/p><p>　　三、保險(xiǎn)資金投資房地產(chǎn)對(duì)其他方面的影響 </p><p>　　(一)對(duì)于居民住宅市場(chǎng)價(jià)格影響微乎其微 </p><p>　　鑒于保險(xiǎn)公司在房地產(chǎn)投資領(lǐng)域的生疏和缺乏專業(yè)人員的現(xiàn)實(shí)，證監(jiān)會(huì)在制度建設(shè)上一切以有效防范和控制風(fēng)險(xiǎn)為前提，對(duì)投資主體、投資方向、保險(xiǎn)資金可以投資不動(dòng)產(chǎn)的比例以及投資模式等都將做出明確規(guī)定。在投資比例上，5％的最高限中不僅包括房地產(chǎn)

14、，還包括基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資，而在房地產(chǎn)過熱經(jīng)成為現(xiàn)實(shí)的情況下，以安全、謹(jǐn)慎投資為宗旨的保險(xiǎn)資金，實(shí)際用于投資房地產(chǎn)的資金數(shù)量比理論上可以投資的數(shù)量還會(huì)少得多。在具體的投資方向上，盡管《保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)試點(diǎn)管理辦法》尚未出臺(tái)，保監(jiān)會(huì)有關(guān)負(fù)責(zé)人已多次在公開場(chǎng)合表示，保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)投資不動(dòng)產(chǎn)主要是購買辦公用房、投資廉租房、養(yǎng)老實(shí)體和商業(yè)物業(yè)等。保險(xiǎn)資金不允許投資住宅類物業(yè)也就是居民住房、不允許直接投資商業(yè)房地產(chǎn)、不允許參與房地產(chǎn)開發(fā)，即“三不原則”