淺談軌道交通物業(yè)開發(fā)模式

1、<p>　　淺談軌道交通物業(yè)開發(fā)模式</p><p>　　摘要：作為公認的解決城市交通阻塞的“金鑰匙”，軌道交通隨著城市化建設(shè)步伐的加快而逐漸廣為各個政府所重視。眾所周知，軌道交通具有低能耗、輕污染、大運量、重安全等特點，但其高昂的建設(shè)成本和運營管理成本又致使世界多數(shù)軌道交通處于虧損狀態(tài)，所以對于軌道交通附屬及其周邊物業(yè)的開發(fā)已經(jīng)成為當前我國及全球其他國家迫切需要解決的問題。鑒于此，本文從軌道交通物業(yè)開

2、發(fā)的必要性出發(fā)，闡述了物業(yè)開發(fā)的幾種基本模式，并提出開發(fā)過程中需要注意的相關(guān)問題，希望對我國各個城市軌道交通建設(shè)有所幫助和指導。 </p><p>　　關(guān)鍵詞：軌道交通；物業(yè)開發(fā)；模式 </p><p>　　中圖分類號：U213文獻標識碼： A </p><p>　　一、軌道交通的概念和特點 </p><p>　　隨著我國城市人口的增多及城市

3、規(guī)模的擴大，隨之而來的交通堵塞問題日益突出。軌道交通作為公共交通的一份子逐漸被世界各國所推崇，根據(jù)我國《城市公共交通常用名詞術(shù)語》中的定義來看，城市軌道交通是指以電能為動力，采取輪軌運輸方式的快速運輸方式的快速大運量公共交通的總稱，比如地鐵、輕軌、有軌電車。 </p><p>　　與傳統(tǒng)的公共交通運輸方式不同，城市軌道交通作為解決改善城市交通狀況的有力工具，具有以下四個特點： </p><p&

4、gt;<b>　　強大的運輸能力 </b></p><p><b>　　可信賴的準時性 </b></p><p><b>　　快速的運行速度 </b></p><p><b>　　較高的安全性 </b></p><p>　　除了以上四個特點，城市軌道交通對

5、于城市最大的貢獻則是，緩解地面的空間壓力，充分的開發(fā)地下以及地上空間，不僅可以有效提高市中心的道路擁擠狀態(tài)，還能夠極大程度的改善城市景觀。 </p><p>　　二、軌道交通物業(yè)開發(fā)的必要性 </p><p>　　目前，我國已有35個城市涉及地鐵等軌道交通建設(shè)，但多數(shù)城市的地鐵因為本身的社會公益性，及高額的建設(shè)成本、運營成本等原因，還處于比較嚴重的虧損狀態(tài)，如何提高地鐵等軌道交通的盈利能力

6、，成為各大城市城市軌道交通部門極為頭疼的問題。根據(jù)我國對世界發(fā)達國家的地鐵建設(shè)研究后發(fā)現(xiàn)，“地鐵+物業(yè)”盈利模式可以成為解決這一頑癥的最有效工具。因此，在當前我國大舉建設(shè)開發(fā)城市地鐵的契機下，加大對軌道交通物業(yè)開發(fā)模式的研究，從軌道所處位置、功能、適用范圍、交通組織等多方面對沿線物業(yè)開發(fā)進行模式分析，已經(jīng)成為當下我國相關(guān)政府部門以及施工部門必須要去完成的首要工作。 </p><p>　　三、軌道交通物業(yè)開發(fā)的幾種

7、模式 </p><p>　　有人稱，城市軌道交通物業(yè)開發(fā)是軌道交通和建筑物共同發(fā)展的產(chǎn)物，是加速軌道交通快速發(fā)展的必然因素。誠如“地鐵+物業(yè)”這種模式，簡單來說就是同時開發(fā)地鐵和房地產(chǎn)項目，通過對地鐵沿線房地產(chǎn)、高層建筑等的開發(fā)來彌補地鐵的虧損，并最終實現(xiàn)逆襲達到盈利目的。具體表現(xiàn)為：政府在對地鐵進行建設(shè)的同時，對周邊的土地等資源進行商業(yè)化開發(fā)，比如建筑住宅區(qū)、商圈、寫字樓等項目，即實現(xiàn)城市化現(xiàn)代化建設(shè)，又能夠取

8、得收益平衡軌道交通的建設(shè)成本，促使整個地鐵項目形成良性的循環(huán)過程。 </p><p>　　通過對國外以及國內(nèi)一線城市的軌道交通物業(yè)開發(fā)案例分析，筆者認為“地鐵+物業(yè)”這一模式可具體分為以下幾種模式： </p><p>　　站口周邊發(fā)展物業(yè)模式 </p><p>　　這一模式目前應(yīng)用相當廣泛，發(fā)展也相對成熟。以我國香港、北京、廣州、上海等幾大城市來說，基本都采用這種模

9、式對地鐵站周邊進行規(guī)劃、改建，特別是直接將地鐵和周邊建筑物進行一體化規(guī)劃，將具備不同功能的多種建筑物整合在一起，以發(fā)揮最大程度的經(jīng)濟效益。比如香港從1989年開始采用這種模式，對各條地鐵線進出站口周邊進行建設(shè)，形成了具備辦公、居住、餐飲、住宅為一體的大社區(qū)，一改之前連續(xù)9年的虧損狀態(tài)，盈利高達77.59億港元。同樣，目前剛剛通行的鄭州1號線地鐵，從開始籌建到正式運行的12月26日期間，環(huán)地鐵線一圈的周邊地價持續(xù)上漲，新建的樓盤從初始的6

10、100元均價上升到現(xiàn)在的9237元，增值相當可觀；而租金也從700元/月上漲到1400元/月（一室一廳為標準）。 </p><p>　　但需要注意的是，這種模式雖然可以短時間內(nèi)實現(xiàn)盈利，可以帶動周邊經(jīng)濟發(fā)展以及緩解地鐵的虧損狀態(tài)，但是多數(shù)比較適合舊城區(qū)改造或者新城區(qū)的開發(fā)。建議考慮這種模式進行軌道交通物業(yè)開發(fā)的建筑商，最好提前對周邊物業(yè)的位置以及功能進行規(guī)劃，盡量避免過于密集現(xiàn)象的出現(xiàn)。 </p>

11、<p>　　線路下部發(fā)展物業(yè)模式 </p><p>　　這種模式多適用于高架輕軌等軌道交通，因為一般這種建筑較高、設(shè)計比較多層化。所以，軌道可以從建筑物的上方、下方或者中部均可穿過，無論哪種方式其實軌道和建筑物均為一體。這種模式的結(jié)構(gòu)相對占地小，比之前一種易于拆遷，比較適合在城市現(xiàn)在格局上進行修建，不過有一點不足的是可能帶來的噪音相對較大，不大適合人口比較集中地中心地帶。 </p><

12、;p>　　線道上部發(fā)展物業(yè)模式 </p><p>　　圖1線路上部發(fā)展物業(yè)模式 </p><p>　　如圖所示，這種模式比較常用于地鐵等軌道交通，根據(jù)地鐵的沿線開發(fā)其地面建筑，比如北京2號線，作為我國最早的地鐵就是采用這種模式進行物業(yè)開發(fā)的，但是這種模式需要考慮地鐵和建筑物一層的隔音減震層的建設(shè)，以防地鐵極大的震動性帶來的上層建筑安全隱患問題。 </p><p&g

13、t;　　上蓋大平臺發(fā)展物業(yè)模式 </p><p>　　這種模式在國外以及我國香港、深圳、南京、上海等城市采用最多，比如香港的1號線、廣州1號線、南京1號線等，在地鐵上方形成上蓋物業(yè)建筑群，開發(fā)大量的商業(yè)發(fā)展項目，吸引大批量的消費群體，同時還可以在地鐵站內(nèi)部形成商圈，比如南京的新街口站（如圖2所示），其現(xiàn)有的開發(fā)狀態(tài)頗為強大，給地鐵運營帶來大量的客流，形成多項盈利項目。 </p><p>　

14、　圖2 上蓋大平臺發(fā)展物業(yè)模式 </p><p>　　上蓋大平臺發(fā)展物業(yè)模式一般是城市交通工程建設(shè)和城市土地開發(fā)相融合的產(chǎn)物，可以很大程度上解決軌道建設(shè)缺乏資金的狀態(tài)。和之前兩種模式相比具有很大的發(fā)展?jié)摿?，特別適合于我國今后建設(shè)地鐵及其周邊土地資源開發(fā)利用，現(xiàn)就上蓋大平臺發(fā)展物業(yè)模式特點作一簡單總結(jié)： </p><p>　　功能綜合性強。一般而言，上蓋大平臺物業(yè)面積比較大，建筑物的綜合功能

15、性極強，規(guī)模相對也較大，往往和軌道交通車站出入口相連，形成了一個軌道交通與建筑物、建筑物彼此之間、地上地下各層之間的立體化步行交通系統(tǒng)，這種布局結(jié)構(gòu)可以充分發(fā)揮軌道交通的作用，并且提高物業(yè)地段的商業(yè)價值。 </p><p>　　交通結(jié)構(gòu)復(fù)雜性。上蓋物業(yè)交通組織的設(shè)計目的是利用城市軌道交通建設(shè)，將繁重的人口量引入到大型公共建筑物中，，通過建筑物、軌道交通之間的連接性使人口流通更為暢通，城市建設(shè)更為精致化。 <

16、/p><p><b>　　三、總結(jié) </b></p><p>　　當下，我國城市軌道交通建設(shè)正如火如荼的建設(shè)中，全國地鐵建設(shè)已經(jīng)從一線城市逐步向三線城市延伸。在今后的發(fā)展中，政府、施工方以及物業(yè)開發(fā)商應(yīng)該共同協(xié)調(diào)好三方關(guān)系，從軌道交通規(guī)劃到周邊物業(yè)開發(fā)等資源的利用上，一定要充分考慮計劃，采用最適合所在城市、所在地段的物業(yè)開發(fā)模式，以便更好地緩解城市交通壓力，增加軌道交通盈

17、利，實現(xiàn)最終促進我國城市化建設(shè)這一最終目標的任務(wù)。 </p><p><b>　　參考文獻 </b></p><p>　　[1]叢叢.城市軌道交通沿線物業(yè)開發(fā)模式研究[J].交通企業(yè)管理,2013（6） </p><p>　　[2]徐剛.香港地鐵的盈利模式研究[D].西南財經(jīng)大學,2009 </p><p>　　[3]顏

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