商品住宅投資及其空置問(wèn)題的研究[畢業(yè)論文+任務(wù)書(shū)+開(kāi)題報(bào)告+文獻(xiàn)綜述+外文翻譯]

1、<p><b>　　畢業(yè)論文</b></p><p><b>　?。?0_ _屆）</b></p><p>　　商品住宅投資及其空置問(wèn)題的研究</p><p>　　所在學(xué)院 </p><p>　　專(zhuān)業(yè)班級(jí) 金融學(xué)

2、 </p><p>　　學(xué)生姓名 學(xué)號(hào) </p><p>　　指導(dǎo)教師 職稱(chēng) </p><p>　　完成日期 年 月 </p><p><b>　　摘 要</b>&

3、lt;/p><p>　　住房關(guān)系著民生，一直是很多人關(guān)注的問(wèn)題。湖州固定資產(chǎn)投資中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的投資每年都在不斷地上漲，金融機(jī)構(gòu)中的建筑業(yè)貸款比例也占一定的比例，且在逐年增加。住房的供應(yīng)狀況，與人民對(duì)于住房的需求之間的平衡與否，則又關(guān)系到一個(gè)住房的空置問(wèn)題。研究近年來(lái)我國(guó)湖州商品住房的空置率，已越來(lái)越接近住宅積壓區(qū)。</p><p>　　空置影響因素有很多，包括經(jīng)濟(jì)因素、社會(huì)因素、人口因素、環(huán)境

4、因素、政策體制等多個(gè)方面。本文從對(duì)空置率的內(nèi)涵理解開(kāi)始，運(yùn)用了比較分析的方法，對(duì)比分析了國(guó)內(nèi)外關(guān)于空置的解釋。以湖州市住宅市場(chǎng)為例，收集資料數(shù)據(jù)，構(gòu)建房地產(chǎn)空置率影響因素的框架，運(yùn)用灰色關(guān)聯(lián)度分析法對(duì)湖州市商品住宅空置的影響因素進(jìn)行全面深入的分析，要解決商品住宅空置問(wèn)題不可能一蹴而就，必須采取一系列綜合性的長(zhǎng)遠(yuǎn)對(duì)策。最后針對(duì)目前商品住宅過(guò)度空置的現(xiàn)狀，從政府、開(kāi)發(fā)商、金融機(jī)構(gòu)以及中介機(jī)構(gòu)四個(gè)方面提出了減少空置的政策建議。</p&g

5、t;<p>　　關(guān)鍵詞：湖州住宅投資問(wèn)題；空置率；灰色關(guān)聯(lián)分析</p><p><b>　　Abstract</b></p><p>　　At present, the vacancy problem of commercial housing industry attracts more and more people’s attention. Som

6、e people send the photo of the building which has little light on to the web let us fell serious to the high vacancy. Building has an intimate connection with peoples’ production and life. Whether vacant moderate or not

7、 directly affects the housing industry and the national economy healthy development. On account of its great influence on the housing industry and even the economy of the </p><p>　　Economy, society, populati

8、on, environment, policy all affect vacancy’s element. This dissertation, starting from introduce the concept of the housing vacancy, utilizing the comparative analysis method, contrast and analyze the vacancy explanation

9、 of the domestic and foreign scholar’s theory and vacancy rate computational method. Taking the Huzhou's housing market as the example, this article use the method which the standard research and the real diagnosis a

10、nalysis unifies, collect data, constru</p><p>　　Keywords: the commodity residential housing; vacancy rate;grey interrelate</p><p><b>　　目 錄</b></p><p>　　1 關(guān)于商品住宅的空置問(wèn)題1&

11、lt;/p><p>　　1.1 空置的概念1</p><p>　　1.1.1 國(guó)外和港臺(tái)地區(qū)對(duì)空置的解釋1</p><p>　　1.1.2 國(guó)內(nèi)對(duì)空置的解釋2</p><p>　　1.2 空置區(qū)間研究2</p><p>　　1.2.1 國(guó)外及香港、臺(tái)灣地區(qū)住宅空置區(qū)間2</p><p>　

12、　1.2.2 我國(guó)空置區(qū)間3</p><p>　　1.3 空置產(chǎn)生的問(wèn)題3</p><p>　　1.3.1 空置量過(guò)低產(chǎn)生的問(wèn)題3</p><p>　　1.3.2 空置量過(guò)高產(chǎn)生的問(wèn)題4</p><p>　　1.4 商品住宅空置率的計(jì)算方法4</p><p>　　1.4.1 國(guó)外與港臺(tái)地區(qū)空置率的計(jì)算方法4

13、</p><p>　　1.4.2 我國(guó)目前商品住宅空置率的計(jì)算方法5</p><p>　　2 湖州市住房投資及空置現(xiàn)狀6</p><p>　　2.1 湖州市住房投資規(guī)模與信貸規(guī)模6</p><p>　　2.1.1 住房投資規(guī)模6</p><p>　　2.1.2 信貸規(guī)模6</p><p&g

14、t;　　2.2湖州市住宅市場(chǎng)供給、需求與價(jià)格分析7</p><p>　　2.2.1 供給分析7</p><p>　　2.2.2 需求分析9</p><p>　　2.2.3 價(jià)格分析11</p><p>　　2.3 湖州商品住宅空置率的計(jì)算12</p><p>　　3 運(yùn)用灰色關(guān)聯(lián)度對(duì)于影響湖州商品住宅空置率的

15、因素的分析13</p><p>　　3.1 灰色關(guān)聯(lián)度分析的理論簡(jiǎn)介13</p><p>　　3. 2 灰色關(guān)聯(lián)度的計(jì)算方法14</p><p>　　3. 3 湖州市商品住宅空置面積與其影響因素的關(guān)聯(lián)度結(jié)果分析17</p><p>　　4 緩解湖州商品住宅過(guò)度空置的思路與對(duì)策19</p><p>　　4.1

16、加強(qiáng)政府的宏觀調(diào)控19</p><p>　　4.2 建立和發(fā)展健全完善的住宅金融體制20</p><p>　　4.3 銀行應(yīng)打擊投機(jī)者的住房貸款21</p><p>　　4.4 開(kāi)發(fā)商應(yīng)完善小區(qū)配套21</p><p>　　4.5 優(yōu)化房型結(jié)構(gòu)，減少結(jié)構(gòu)性空置22</p><p>　　4.6 房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)自

17、我管理22</p><p><b>　　結(jié) 論23</b></p><p><b>　　參考文獻(xiàn)24</b></p><p>　　致 謝錯(cuò)誤!未定義書(shū)簽。</p><p>　　在房?jī)r(jià)不斷上漲的今天，有些人因?yàn)闆](méi)有房或買(mǎi)不起房而憂心忡忡，而另一方面有些人卻有很多住宅，而且大多數(shù)都是閑置不住

18、人的。國(guó)家電網(wǎng)公司在全國(guó)660個(gè)城市的調(diào)查顯示，高達(dá)540萬(wàn)套住房的電表讀數(shù)連續(xù)6個(gè)月讀數(shù)為0，這些空置房足以供2億人居住。而隨后，盡管?chē)?guó)家電網(wǎng)公司否定了這個(gè)消息，但是在這場(chǎng)紛爭(zhēng)的背后，也折射出空置房的現(xiàn)象已成為社會(huì)的焦點(diǎn)。之后，又有“曬黑照”的流傳，空置房顯然已經(jīng)成為很大的焦點(diǎn)。作為與人們的生活息息相關(guān)的住房問(wèn)題，理應(yīng)引起政府的重視，并對(duì)房?jī)r(jià)上升，房屋空置率增高的問(wèn)題加以解決和控制。</p><p>　　1 關(guān)

19、于商品住宅的空置問(wèn)題</p><p><b>　　1.1 空置的概念</b></p><p>　　1.1.1 國(guó)外和港臺(tái)地區(qū)對(duì)空置的解釋</p><p>　　空置一詞來(lái)源于西方，是指建筑物的整體或部分未得到使用，處于等待出租或出售的狀態(tài)?？罩靡环矫姹砻鞣课菸幢皇褂茫硪环矫孢€意味著所有權(quán)人準(zhǔn)備將房屋出租或出售，只有兩方面的條件都滿足的房屋才是空

20、置房屋。否則，不能稱(chēng)為空置。住宅市場(chǎng)中的空置指正在求租，求售而未確定使用者的住宅。從實(shí)質(zhì)上說(shuō)，空置也是一種供給，在某一特定時(shí)間點(diǎn)上，有下列等式存在：供給＝需求＋空置。</p><p>　　根據(jù)美國(guó)住宅市場(chǎng)中房屋的分類(lèi)方法(美國(guó)存量市場(chǎng)住宅分類(lèi)見(jiàn)圖1)可知，空置房屋主要包括季節(jié)性居住的住宅和存量市場(chǎng)中待出租、待出售的空屋兩種。國(guó)外和港臺(tái)地區(qū)定義的空置概念和空置指標(biāo)（見(jiàn)表1）。</p><p>

21、;　　圖1 美國(guó)存量市場(chǎng)住宅分類(lèi)圖</p><p>　　資料來(lái)源：美國(guó)住宅市場(chǎng)房屋分類(lèi)方法</p><p>　　表1 國(guó)外和港臺(tái)地區(qū)空置概念和空置指標(biāo)的比較</p><p>　　資料來(lái)源：國(guó)外和港臺(tái)地區(qū)空置概念的整理</p><p>　　1.1.2 國(guó)內(nèi)對(duì)空置的解釋</p><p>　　我國(guó)國(guó)內(nèi)對(duì)于空置的概念主要是反映

22、商品房的供求矛盾狀況。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的《房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)報(bào)表制度》中規(guī)定：在報(bào)告期末己竣工的商品房建筑面積中尚未銷(xiāo)售或出租的房屋面積，包括以前年度竣工和本期竣工可供出售或出租而未出售或出租的房屋面積。從這個(gè)定義可以看出，我國(guó)住宅市場(chǎng)中的空置指的是沒(méi)有交易過(guò)的新房，不包括舊房屋的空置，不包括增量房屋中非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建設(shè)的房屋，并以面積為統(tǒng)計(jì)單位。隨著我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展和市場(chǎng)條件的迅速變化，空置的定義和內(nèi)涵也不斷修正。國(guó)家建設(shè)部、國(guó)家發(fā)改委、國(guó)

23、家統(tǒng)計(jì)局已發(fā)出通知，從2003年統(tǒng)計(jì)年報(bào)開(kāi)始，空置商品房的統(tǒng)計(jì)指標(biāo)按照空置時(shí)間進(jìn)行劃分?？罩脮r(shí)間在1年以?xún)?nèi)的為待銷(xiāo)商品房；空置時(shí)間在l年以上3年以?xún)?nèi)的為滯銷(xiāo)商品房；空置時(shí)間在3年以上的為積壓商品房。</p><p>　　1.2 空置區(qū)間研究</p><p>　　1.2.1 國(guó)外及香港、臺(tái)灣地區(qū)住宅空置區(qū)間</p><p>　　國(guó)外有關(guān)機(jī)構(gòu)研究表明：商品房空置率的合理

24、區(qū)間一般為3％-l0％．其中，國(guó)外通用的商品房空置率警戒線為10％，其中，5％左右為適度空置率，10％為警戒空置率，10％以上為嚴(yán)重空置。</p><p>　　然而，不同國(guó)家和地區(qū)采用的空置指標(biāo)也不盡相同，美國(guó)、香港、臺(tái)灣采用的空置指標(biāo)如下。</p><p>　　美國(guó)。采用空置量、空置率、吸納率等指標(biāo)分析住宅市場(chǎng)空置。強(qiáng)化指標(biāo)內(nèi)部的細(xì)分，具有較強(qiáng)的應(yīng)用性。</p><p

25、>　　香港。采用空置量、空置率、供應(yīng)量與吸納量之比等指標(biāo)分析住宅市場(chǎng)空置。</p><p>　　供應(yīng)量與吸納量之比=年內(nèi)可供應(yīng)單位數(shù)量/年內(nèi)入住數(shù)量。其中，年內(nèi)可供應(yīng)單位數(shù)量為上期空置量和當(dāng)年落成量之和。</p><p>　　臺(tái)灣。采用空屋數(shù)(空置量)、空屋率(空置率)、自有住宅比例等指標(biāo)分析住宅市場(chǎng)空置。</p><p>　　1.2.2 我國(guó)空置區(qū)間<

26、/p><p>　　我國(guó)商品房空置率的適度區(qū)間探討結(jié)合國(guó)際上對(duì)住宅合理空置率的研究，國(guó)內(nèi)有學(xué)者提出我國(guó)目前較合適的商品房空置率合理區(qū)間為：5%-14%之間。其中，低于5％為空置不足區(qū)，14％-20％為空置危險(xiǎn)區(qū)，高于20％為商品住宅積壓區(qū)。</p><p>　　1.3 空置產(chǎn)生的問(wèn)題</p><p>　　商品住宅空置表現(xiàn)在兩個(gè)方面：一是空置量過(guò)低，市場(chǎng)供不應(yīng)求，如經(jīng)濟(jì)適用

27、房；二是空置量過(guò)高，市場(chǎng)供過(guò)于求。</p><p>　　1.3.1 空置量過(guò)低產(chǎn)生的問(wèn)題</p><p>　　住宅市場(chǎng)空置量過(guò)低，供不應(yīng)求，表明此類(lèi)住宅短缺，消費(fèi)者沒(méi)有足夠的選擇余地，難以購(gòu)買(mǎi)到滿意的商品。而開(kāi)發(fā)商則在嚴(yán)重的賣(mài)方市場(chǎng)中，由于缺乏競(jìng)爭(zhēng)而不思進(jìn)取，導(dǎo)致工作的低效，不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)育完善，商品價(jià)格會(huì)在供不應(yīng)求中一路上漲，偏離價(jià)值，嚴(yán)重時(shí)會(huì)引起人們的搶購(gòu)、投機(jī)，甚至是市場(chǎng)的恐慌

28、，擾亂正常的交易秩序。尤其對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房這樣政策性產(chǎn)品，國(guó)家價(jià)格管理嚴(yán)格，這必然助長(zhǎng)政府管理部門(mén)利用所掌握的權(quán)力徇私舞弊，激化市場(chǎng)的供求矛盾和社會(huì)矛盾。</p><p>　　1.3.2 空置量過(guò)高產(chǎn)生的問(wèn)題</p><p>　?。?）空置量過(guò)高占用了社會(huì)資源，造成了嚴(yán)重的浪費(fèi)</p><p>　　住宅是一種特殊商品，它依地而建，消耗大量的土地資源，而我國(guó)人口眾多而土地

29、資源相對(duì)較少，土地資源極為緊張。而且住宅的建造過(guò)程動(dòng)用了大量的物化勞動(dòng)和人類(lèi)的勞動(dòng)，空置住宅空置在那里，等于消耗了大量的社會(huì)資源生產(chǎn)了廢品，這樣就造成資源的極大浪費(fèi)，得人類(lèi)創(chuàng)造的財(cái)富得不到有效利用。</p><p>　　（2）空置量過(guò)高會(huì)引發(fā)信貸問(wèn)題</p><p>　　房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)產(chǎn)品時(shí)，他的大多數(shù)資金是靠向銀行貸款得到，房屋賣(mài)不出去，過(guò)多資金被空置房占用，引發(fā)企業(yè)的資金緊張和周轉(zhuǎn)困

30、難，造成企業(yè)生存危機(jī)，終沖擊到銀行的信貸，引起銀行的信貸困難。</p><p>　　綜上所述，商品住宅空置是目前困擾我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)特別是住宅產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展的一個(gè)突出問(wèn)題，正確認(rèn)識(shí)和有效解決商品住宅空置己成為一項(xiàng)十分緊迫的工作。通過(guò)對(duì)空置影響因素的深入分析，并對(duì)空置現(xiàn)象作出合理評(píng)價(jià)，有利于國(guó)家及相關(guān)政府部門(mén)制訂產(chǎn)業(yè)政策，有效采取宏觀調(diào)控措施；有利于開(kāi)發(fā)商、中介機(jī)構(gòu)等理性分析房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展態(tài)勢(shì)，減少投資行為的盲目性；有

31、利于廣大消費(fèi)者理性置業(yè)；更有利于積極有效地控制商品住宅空置，實(shí)現(xiàn)住宅市場(chǎng)健康穩(wěn)定的發(fā)展，最大限度地改善城鎮(zhèn)居民的住房條件，提高人們的生活質(zhì)量。</p><p>　　1.4 商品住宅空置率的計(jì)算方法</p><p>　　1.4.1 國(guó)外與港臺(tái)地區(qū)空置率的計(jì)算方法</p><p>　　（1）國(guó)外通用的計(jì)算方法</p><p>　　在國(guó)外，商品房空

32、置是存量空置的概念。由于國(guó)外房地產(chǎn)業(yè)起步早，西方發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)至少有100多年的歷史，房屋存量大，市場(chǎng)接近飽和，受政策影響小，存量特征明顯。國(guó)外學(xué)者認(rèn)為，住宅空置率是指某一時(shí)刻空置房屋的套數(shù)占全部房屋套數(shù)的比率，即指可供使用的全部存量房屋中未使用部分所占的比例。計(jì)算公式為:</p><p>　　商品住宅住宅空置率=報(bào)告期全部住宅空置量/報(bào)告期全部住宅存量*100%</p><p>

33、　?。?）港臺(tái)地區(qū)的計(jì)算方法</p><p>　　在空置率指標(biāo)中，香港通過(guò)三個(gè)分項(xiàng)指標(biāo)來(lái)綜合反映住宅樓宇的整體空置趨勢(shì)，這三項(xiàng)指標(biāo)的計(jì)算公式如下:</p><p>　　年內(nèi)落成樓宇空置率=年內(nèi)落成空置戶數(shù)/年內(nèi)落成樓宇單位總戶數(shù)*100%</p><p>　　其余所有樓宇空置率=其余所有樓宇空置戶數(shù)/其余所有樓宇單位總戶數(shù)</p><p>　

34、　整體空置率=空置總戶數(shù)/總存量*100%</p><p>　　臺(tái)灣地區(qū)目前尚無(wú)官方公布的商品房空置面積和空置率數(shù)據(jù)，通常參考臺(tái)電公司的每月用電度數(shù)低于20度的戶數(shù)來(lái)觀察空置量的變化，其空置率計(jì)算如下:</p><p>　　空置率=空置房戶數(shù)/非營(yíng)業(yè)用電總戶數(shù)*100%</p><p>　　由于非營(yíng)業(yè)用戶其用電表數(shù)不一定只有一個(gè)。因此有些學(xué)者在統(tǒng)計(jì)臺(tái)灣地區(qū)的住宅空戶

35、數(shù)時(shí)其數(shù)字為:空屋量(臺(tái)電公司的每月用電度數(shù)低于20度的戶數(shù))*0.85。</p><p>　　以上可看出，由于統(tǒng)計(jì)方法和計(jì)算方式的不同，臺(tái)灣和香港空置率數(shù)據(jù)相差很大。并且一般用套數(shù)而不是平方米來(lái)計(jì)量?？罩寐适侵改骋粫r(shí)刻空置房屋套數(shù)占全部房屋套數(shù)的比例。即空置率=空置房屋套數(shù)／全部房屋套數(shù)×100％。臺(tái)灣用與空置率高相關(guān)的變量(用電度數(shù))來(lái)考察房屋空置率，對(duì)我們具有參考意義。</p>&l

36、t;p>　　1.4.2 我國(guó)目前商品住宅空置率的計(jì)算方法</p><p>　　我國(guó)與國(guó)外的國(guó)情不同，國(guó)外計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)不能生搬硬套。我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的歷史短，受政策影響大并且目前缺乏城市存量房屋的統(tǒng)計(jì)資料。</p><p>　　空置率指標(biāo)比較有常用的有如下幾種：第一，商品房空置率V1=商品房空置總量/城鎮(zhèn)所有房屋總量×100%，第二，商品房空置率V2=商品房空置總量/近三年商品房

37、竣工量×100%，第三，商品房空置率V3=商品房空置總量/當(dāng)年竣工量×100%，第四，商品房空置率V4=報(bào)告期末商品房空置量/近三年商品房竣工量×100%。我國(guó)人口眾多，房屋存量巨大，僅建國(guó)以來(lái)，全國(guó)累計(jì)住宅竣工面積就近70億平方米，在此基礎(chǔ)上統(tǒng)計(jì)調(diào)查存量空置面積，難度很大?，F(xiàn)階段應(yīng)從增量空置統(tǒng)計(jì)入手，按照國(guó)際通用指標(biāo)口徑，完善商品房空置率的計(jì)算方法和確定合理空置率標(biāo)準(zhǔn)，逐漸向存量統(tǒng)計(jì)過(guò)渡。V4是以商品房空

38、置和竣工量的增量數(shù)據(jù)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)計(jì)算，符合現(xiàn)階段國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)狀況。</p><p>　　目前我國(guó)房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)中的商品房空置主要用來(lái)反映房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售狀況的。空置面積是指報(bào)告期末已竣工的商品房建筑面積中尚未銷(xiāo)售或出租的部分，包括以前年度竣工和本期竣工可供出售或出租而未售出或租出的商品房面積，不包括以前售出或租出而現(xiàn)在重新空置的情況。</p><p>　　在我國(guó)，商品房空置是增量空置概念，而國(guó)外是存量

39、空置和存量空置率的概念，兩者之間存在不同。這里，對(duì)湖州商品住宅空置率的計(jì)算選用第四種方法，即以當(dāng)前商品住宅空置量占三年內(nèi)商品住宅的竣工量的比例為準(zhǔn)。</p><p>　　商品住宅空置率=報(bào)告期末商品住宅空置量/近三年商品住宅竣工量*100%。</p><p>　　2 湖州市住房投資及空置現(xiàn)狀</p><p>　　2.1 湖州市住房投資規(guī)模與信貸規(guī)模</p>

40、;<p>　　2.1.1 住房投資規(guī)模</p><p>　　在2007年國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展存在著不少矛盾和問(wèn)題：經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)有待進(jìn)一步優(yōu)化，經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式轉(zhuǎn)變還需加快實(shí)現(xiàn)和諧發(fā)展等任務(wù)還十分艱巨。在2007年，全市固定資產(chǎn)投資有所下降，在2008年到2010年，全市固定資產(chǎn)逐年上升，態(tài)勢(shì)良好。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額在2006年-2010年逐年上升，不過(guò)在全市固定資產(chǎn)中所占的比例并沒(méi)有明顯增加。</p>

41、;<p>　　圖2 2006-2010年湖州市固定資產(chǎn)投資及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額</p><p>　　資料來(lái)源：湖州統(tǒng)計(jì)年鑒。</p><p>　　2.1.2 信貸規(guī)模</p><p>　　2005年-2009年湖州市金融機(jī)構(gòu)貸款中建筑業(yè)貸款呈直線上升的趨勢(shì)，金融機(jī)構(gòu)的信貸規(guī)模影響著湖州市住宅的建造規(guī)模。金融機(jī)構(gòu)對(duì)于建筑貸款放松，在一定程度上刺激了房地產(chǎn)的

42、發(fā)展，新建住宅增加。</p><p>　　圖3 2005-2009年湖州市金融機(jī)構(gòu)建筑業(yè)貸款</p><p>　　資料來(lái)源：湖州統(tǒng)計(jì)年鑒。</p><p>　　2.2湖州市住宅市場(chǎng)供給、需求與價(jià)格分析</p><p>　　住房的投資規(guī)模和金融機(jī)構(gòu)的信貸規(guī)模狀況，必然影響著住房的供給狀況。而居民對(duì)于住房的需求與住房的供給之間的平衡與否，則會(huì)引起

43、住房空置問(wèn)題。在住房的供給和需求平衡方面，國(guó)外對(duì)住宅的合理空置率研究較早，并提出自然空置率的概念。住宅的價(jià)格與住房空置也有著密切的關(guān)系。</p><p>　　2.2.1 供給分析</p><p><b>　?。?）住宅投資額</b></p><p>　　2005-2007年，市場(chǎng)供不應(yīng)求，房地產(chǎn)的未來(lái)市場(chǎng)前景預(yù)期良好，商品房的投資每年都在不斷增

44、加。2005-2007年湖州房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)的投資額逐年保持增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，2007年增長(zhǎng)30.4%，但進(jìn)入2008年后，由于受到國(guó)際金融危機(jī)和國(guó)家宏觀調(diào)控政策的雙重影響，以及買(mǎi)房市場(chǎng)對(duì)房子的觀望，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)速度變慢，2008年的住宅投資額為103.9億元，較去年同比下降21.6%（2005-2009年湖州住宅投資額及增長(zhǎng)率見(jiàn)圖4）。</p><p>　　圖4 2005-2009年湖州住宅投資額及增長(zhǎng)率</p&g

45、t;<p>　　資料來(lái)源：湖州統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)。</p><p>　?。?）住宅施工面積和竣工面積</p><p>　　2005-2009年湖州住宅的施工面積總體是不斷上升的，其住宅市場(chǎng)的發(fā)展態(tài)勢(shì)是比較不錯(cuò)的（2005-2009年施工面積和竣工面積見(jiàn)圖5）。其施工增長(zhǎng)率，分別為32.40%，7.60%，3.80%，15.70%（2005-2009年湖州市住宅施工面積、竣工面積的增長(zhǎng)

46、率見(jiàn)圖6）。在2009年施工面積達(dá)到1155.34萬(wàn)平方米，較之前有較大的增長(zhǎng)；從竣工面積來(lái)看（2005-2009年施工面積和竣工面積見(jiàn)圖5），我們可以明顯看出，住宅的施工面積增長(zhǎng)速度一般都是大于竣工面積的增長(zhǎng)速度的。施工面積增長(zhǎng)速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于竣工面積增長(zhǎng)速度，一方面反映了房地產(chǎn)的滯后性，另一方面也反映了住宅市場(chǎng)上存在的問(wèn)題，這與國(guó)家的政策、大量土地閑置等有關(guān)。</p><p>　　圖5 2005-2009年湖州市

47、商品住宅施工面積和竣工面積</p><p>　　資料來(lái)源：湖州統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)。</p><p>　　圖6 2005-2009年湖州市住宅施工面積、竣工面積的增長(zhǎng)率</p><p>　　資料來(lái)源：湖州統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)。</p><p>　?。?）利率的變化對(duì)住宅供給的影響</p><p>　　無(wú)論怎樣富有的開(kāi)發(fā)商，都不會(huì)全額自費(fèi)開(kāi)

48、發(fā)一個(gè)項(xiàng)目。一是因?yàn)榉慨a(chǎn)開(kāi)發(fā)投資數(shù)額過(guò)于龐大，二是開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，投資難以馬上回收，于是貸款開(kāi)發(fā)成為慣例。一個(gè)項(xiàng)目所需投資往往60％～80％依靠貸款，自有資金僅作為流動(dòng)資金使用。因此，資金利率的變化，會(huì)增加或減少投資的成本和費(fèi)用，增加或減少住宅開(kāi)發(fā)的經(jīng)營(yíng)難度，對(duì)住宅投資構(gòu)成一種直接的制約。這對(duì)于中高檔商品住宅的投資更是如此。撇開(kāi)其他因素不論，投資利率變化對(duì)住宅供給有反向關(guān)系。當(dāng)投資的資金利率上升時(shí)，住宅供給量可能下降：當(dāng)利率下降時(shí)，住宅供給

49、量可能上升。投資利率的變化對(duì)于住宅供給的這種負(fù)相關(guān)關(guān)系，在不同的時(shí)間上有不同的表現(xiàn)。</p><p>　　2.2.2 需求分析</p><p><b>　?。?）住宅銷(xiāo)售面積</b></p><p>　　2005-2009年湖州的住宅市場(chǎng)銷(xiāo)售面積除2008年外，都保持著大幅上漲的趨勢(shì)，2008年的銷(xiāo)售面積明顯低于其他年份，那是由于受2008年金

50、融危機(jī)，政府進(jìn)行宏觀調(diào)控，買(mǎi)方持觀望態(tài)度等的影響。在2009年，同比增長(zhǎng)率大大上升，2009年銷(xiāo)售面積較08年同比增長(zhǎng)達(dá)164.3%（2005-2009年湖州商品住宅銷(xiāo)售面積及其增長(zhǎng)率見(jiàn)圖7）。</p><p>　　圖7 2005-2009年湖州商品住宅銷(xiāo)售面積及其增長(zhǎng)率</p><p>　　資料來(lái)源：湖州統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)。</p><p><b>　?。?）住

51、宅銷(xiāo)售額</b></p><p>　　湖州市住宅銷(xiāo)售額與銷(xiāo)售面積呈正相關(guān)，變化趨勢(shì)是相同的。在2008年銷(xiāo)售面積下降，在2009年迅速回升，其銷(xiāo)售額較2008年同比增長(zhǎng)達(dá)到155.4%。2005-2009湖州商品住宅銷(xiāo)售額及增長(zhǎng)率見(jiàn)圖8。</p><p>　　圖8 2005-2009湖州商品住宅銷(xiāo)售額及增長(zhǎng)率</p><p>　　資料來(lái)源：湖州統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)

52、。</p><p>　?。?）利率的變化對(duì)需求的影響</p><p>　　利率對(duì)投機(jī)性需求的制約較大，按照凱恩斯主義經(jīng)濟(jì)學(xué)的分析，投資需求取決于資本邊際效率與利息率的差額，如果資本邊際效率越大于利息率，經(jīng)營(yíng)者就越愿意投資；相反，資本邊際效率與利息率越接近，經(jīng)營(yíng)者的投資需求就越小。一般來(lái)講，在短期內(nèi)利率上升時(shí),住宅購(gòu)買(mǎi)者住宅按揭貸款的利息會(huì)增加，購(gòu)買(mǎi)者的支出也就增加；在居民及家庭收入和財(cái)富不

53、變的情況下，社會(huì)對(duì)住宅的購(gòu)買(mǎi)力就會(huì)降低，住宅的需求就會(huì)隨之降低。在短期內(nèi)利率的變化對(duì)住宅需求的影響也是反方向。但在中長(zhǎng)期內(nèi)利息的變化對(duì)住宅需求的影響，一般傾向于認(rèn)為較為微弱，甚至認(rèn)為利率變動(dòng)后，潛在的住宅需求可以保持不變。</p><p>　　2.2.3 價(jià)格分析</p><p>　　居民的居住價(jià)格指數(shù)和住宅的銷(xiāo)售面積基本呈負(fù)相關(guān)，居住價(jià)格指數(shù)越低，住宅的銷(xiāo)售面積越高。在2009年居住價(jià)格

54、指數(shù)為94.1，銷(xiāo)售面積為361.48。在2005年居住價(jià)格指數(shù)最高，為107.5，銷(xiāo)售面積則只有137.85（2005-2009年湖州商品住宅銷(xiāo)售面積與居住價(jià)格指數(shù)見(jiàn)圖9）。</p><p>　　圖9 2005-2009年湖州商品住宅銷(xiāo)售面積與居住價(jià)格指數(shù)</p><p>　　資料來(lái)源：湖州統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)。</p><p>　　2.3 湖州商品住宅空置率的計(jì)算<

55、/p><p>　　住房的供給狀況與居民對(duì)住房的需求狀況之間的不平衡，供給過(guò)多，則必會(huì)造成住房的空置問(wèn)題，這里對(duì)湖州的住房空置率進(jìn)行計(jì)算。</p><p>　　按照我國(guó)商品住宅空置率的計(jì)算公式：商品住宅空置率=報(bào)告期末商品住宅空置量/近三年商品住宅竣工量*100%，我們計(jì)算湖州商品住宅的空置率，由此來(lái)觀察湖州目前的空置狀況，（影響商品住宅空置的因素及其度量指標(biāo)下表2）</p>&l

56、t;p>　　2007年湖州商品住宅空置率=68.91/(202.97+299.55+160.39)*100%=10.40%</p><p>　　2008年湖州商品住宅空置率=87.10/(299.55+160.39+191.61)*100%=13.37%</p><p>　　2009年湖州商品住宅空置率=92.26/(160.39+191.61+200.70)*100%=16.70%

57、</p><p>　　國(guó)內(nèi)有學(xué)者提出了我國(guó)目前比較合適的商品住房空置率合理區(qū)間為：5％-14％之間。其中，低于5％為空置不足區(qū)，14％-20％為空置危險(xiǎn)區(qū)，高于20％為商品住宅積壓區(qū)。湖州2007年商品住宅空置率10.4%和2008年商品住宅空置率在5%-14%之間，為合理空置。在2009年湖州的商品住宅空置率達(dá)到了16.7%，處于14%-20%之間，為空置危險(xiǎn)區(qū)。通過(guò)湖州2007-2009年的商品住宅空置率的數(shù)

58、據(jù)，我們可看出空置率呈逐年上升的趨勢(shì)，至2009年已達(dá)到了空置危險(xiǎn)區(qū)，如果還不采取措施對(duì)商品住宅的空置加以調(diào)節(jié)，將會(huì)造成嚴(yán)重的空置問(wèn)題。</p><p>　　北京市普通住宅空置量調(diào)查通過(guò)對(duì)北京市2004-2006一些小區(qū)選取880個(gè)樣本點(diǎn)進(jìn)行問(wèn)卷設(shè)計(jì)和調(diào)查回收，對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，得出北京市住宅的空置率為27.16%。區(qū)健皓在廣州市商品房自然空置率實(shí)證研究中得出廣州市2008的實(shí)際空置率達(dá)到了14.35%。杜燕霞

59、在西安住宅市場(chǎng)空置及運(yùn)行分析中得出2006年西安商品房空置率為17.2%。通過(guò)幾個(gè)城市間的對(duì)比，湖州的空置問(wèn)題相對(duì)于西安，北京，廣州等城市還是較為緩和的。</p><p>　　3 運(yùn)用灰色關(guān)聯(lián)度對(duì)于影響湖州商品住宅空置率的因素的分析</p><p>　　3.1 灰色關(guān)聯(lián)度分析的理論簡(jiǎn)介</p><p>　　灰色關(guān)聯(lián)分析是灰色系統(tǒng)理論中的重要內(nèi)容?；疑到y(tǒng)理論具有只需

60、少量數(shù)據(jù)就可作系統(tǒng)分析、模型建立、未來(lái)預(yù)測(cè)、行為決策和過(guò)程控制的特點(diǎn)。解決了回歸分析、主成分分析等系統(tǒng)分析方法的數(shù)據(jù)少、信息不確定而無(wú)法研究或難以研究的問(wèn)題。目前該方法已經(jīng)在工程控制，管理決策和社會(huì)經(jīng)濟(jì)等許多領(lǐng)域得到了廣泛的應(yīng)用，但在房地產(chǎn)領(lǐng)域的應(yīng)用分析還剛剛起步。</p><p>　　灰色關(guān)聯(lián)分析方法,是根據(jù)因素之間發(fā)展趨勢(shì)的相似或相異程度，亦即”灰色關(guān)聯(lián)度”，作為衡量因素問(wèn)關(guān)聯(lián)程度的一種方法?；疑到y(tǒng)理論提出

61、了對(duì)各子系統(tǒng)進(jìn)行灰色關(guān)聯(lián)度分析的概念，意圖透過(guò)一定的方法，去尋求系統(tǒng)中各子系統(tǒng)（或因素)之間的數(shù)值關(guān)系。因此，灰色關(guān)聯(lián)度分析可以對(duì)一個(gè)系統(tǒng)的發(fā)展變化態(tài)勢(shì)提供量化的度量，比較適合動(dòng)態(tài)歷程分析。</p><p>　　商品住宅空置面積超過(guò)適度的比例，必然會(huì)影響房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。要解決空置商品住宅面積越來(lái)越大的問(wèn)題，必須了解哪些因素導(dǎo)致空置面積增加，哪些因素利于空置面積減少。根據(jù)目前湖州商品住宅市場(chǎng)的現(xiàn)狀，利用灰色關(guān)聯(lián)度分

62、析商品住宅空置的影響因素。空置影響因素有很多：經(jīng)濟(jì)因素、社會(huì)因素、人口因素、環(huán)境因素、政策體制等多個(gè)方面。本文考慮到指標(biāo)可量化程度，主要從宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境、房地產(chǎn)行業(yè)狀況、市場(chǎng)需求三個(gè)方面選取了若干個(gè)指標(biāo)進(jìn)行分析。表2給出了選取的影響因素及其測(cè)量指標(biāo)。表3給出了各個(gè)測(cè)度的具體量化值。</p><p>　　表2 影響商品住宅空置的因素及其度量指標(biāo)</p><p>　　表3 2005-2009湖州

63、地區(qū)各個(gè)測(cè)度的具體量化值</p><p>　　資料來(lái)源：湖州統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)</p><p>　　3. 2 灰色關(guān)聯(lián)度的計(jì)算方法</p><p>　?。?）確定比較數(shù)列和參考數(shù)列</p><p><b>　　假設(shè)：</b></p><p>　　X0={X0(k) ︳k=1,2,?,n}為參考數(shù)列（又稱(chēng)母

64、數(shù)列）；</p><p>　　Xi ={Xi(k) ︳k= l,2,?,n}(i=1,2,?,n)為比較數(shù)列（又稱(chēng)子數(shù)列）；</p><p>　　根據(jù)表3中所提供的相應(yīng)數(shù)據(jù)和上面的分析，本文以商品房空置面積為參考數(shù)列，記為X0。選擇與商品房空置面積有關(guān)的因子作為比較數(shù)列Xi，具體為：商品房住宅銷(xiāo)售額X1；住宅施工面積X2；湖州地區(qū)生產(chǎn)總值X3；商品房竣工面積X4；住宅銷(xiāo)售面積X5，居民居住

65、價(jià)格指數(shù)X6；貸款利率X8；城鎮(zhèn)人口總數(shù)X7；存款準(zhǔn)備金率X9。</p><p>　　對(duì)原始數(shù)據(jù)經(jīng)處理后得到以下數(shù)值，具體見(jiàn)表4</p><p>　　表4 灰關(guān)聯(lián)分析數(shù)據(jù)表</p><p>　　確定參考數(shù)列:X0={1.00,1.50,1.49,1.88,1.99}</p><p><b>　?。?）計(jì)算</b><

66、/p><p>　　表5 湖州市商品住宅空置面積與其影響因素的絕對(duì)差值</p><p>　　由上得出Δmax=1.05，Δmin=0</p><p>　?。?）依據(jù)公式，取ξ=0.5計(jì)算，得γ1(1)=(0+0.5*1.05)/(0+0.5*1.05)=1,</p><p>　　γ1(2) = (0+0.5*1.05)/(0.39+0.5*1.05

67、) =0.57,</p><p>　　γ1(3)=0.72，γ1(4)=0.43，γ1(5)=0.27</p><p>　　同理得出其他各值，見(jiàn)表6</p><p>　　表6 湖州市商品住宅空置面積與其影響因素的關(guān)聯(lián)系數(shù)</p><p>　?。?）分別計(jì)算每個(gè)人各指標(biāo)關(guān)聯(lián)系數(shù)的均值（關(guān)聯(lián)度）</p><p>　　由計(jì)算

68、得到m*n個(gè)灰色關(guān)聯(lián)系數(shù)值，數(shù)值所體現(xiàn)的信息顯然過(guò)于分散，不便于比較。必要用一個(gè)數(shù)值體現(xiàn)每一比較數(shù)列各個(gè)時(shí)刻的灰色關(guān)聯(lián)系數(shù)情況，定義這個(gè)數(shù)值為灰色關(guān)聯(lián)度，記為γ(X0,Xi)，簡(jiǎn)記為γ0。</p><p>　　γ1=(1.00+0.57+0.72+0.43+0.27)/5=0.60， </p><p>　　γ2=0.76，γ3=0.77，γ4=0.62，γ5=0.68，γ6=0.5

69、5，γ7=0.55，γ8=0.62，γ9=0.76</p><p>　?。?）依關(guān)聯(lián)度大小排序</p><p>　　得到每個(gè)子數(shù)列的灰色關(guān)聯(lián)度后，即可對(duì)關(guān)聯(lián)度從大到小進(jìn)行排序，所排出的序列稱(chēng)為灰色關(guān)聯(lián)序。其關(guān)聯(lián)度排在最前面的子數(shù)列與母數(shù)列的關(guān)系最為密切，對(duì)母數(shù)列的影響最大；排在第二位的影響次之，其余依次類(lèi)推，排在最后的子數(shù)列與母數(shù)列的關(guān)系最為疏遠(yuǎn)，對(duì)母數(shù)列的影響最?。ê菔猩唐纷≌罩妹娣e

70、與其影響因素的關(guān)聯(lián)度排序見(jiàn)表7）。</p><p>　　表7 湖州市商品住宅空置面積與其影響因素的關(guān)聯(lián)度排序</p><p>　　3. 3 湖州市商品住宅空置面積與其影響因素的關(guān)聯(lián)度結(jié)果分析</p><p>　　由上述灰色關(guān)聯(lián)度的排序結(jié)果可知，影響商品房空置的三大類(lèi)9個(gè)因素中，排在前三位的依次為：湖州地區(qū)生產(chǎn)總值、存款準(zhǔn)備金率、商品房施工面積、分別為0.77，0.7

71、7，0.76。其他因素的影響程度由大到小依次為：住宅銷(xiāo)售面積、貸款利率、商品房竣工面積、商品房住宅銷(xiāo)售額、居民居住價(jià)格指數(shù)、城鎮(zhèn)人口總數(shù)?；疑P(guān)聯(lián)度分別為：0.68，0.62，0.62，0.60，0.55，0.55。根據(jù)當(dāng)前的宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)及房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行狀況，現(xiàn)將計(jì)算結(jié)果具體分析如下：</p><p>　?。?）湖州地區(qū)生產(chǎn)總值</p><p>　　湖州的房地產(chǎn)市場(chǎng)在經(jīng)歷了一段時(shí)期的發(fā)展

72、之后，在很大程度上影響著湖州地區(qū)經(jīng)濟(jì)的總體發(fā)展。但反過(guò)來(lái)，湖州地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r，也會(huì)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生影響。當(dāng)?shù)貐^(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭呈上升態(tài)勢(shì)時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資和交易活動(dòng)就會(huì)增多，投資加大，使商品房的空置率降低。但當(dāng)?shù)貐^(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭呈下降態(tài)勢(shì)時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易活動(dòng)就會(huì)減少，投資萎縮，使商品房的空置率上升。</p><p>　　（2）商品房施工面積</p><p>　　商品房施工面積是反映

73、房地產(chǎn)市場(chǎng)中商品房供應(yīng)狀況的指標(biāo)。一般情況下，房地產(chǎn)業(yè)具有開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、風(fēng)險(xiǎn)性大、銷(xiāo)售滯后性的特點(diǎn)，在經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下行的情況下，需求者持觀望態(tài)度，所以商品住宅施工面積越大，就越容易導(dǎo)致空置量的增加。但是如果經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢(shì)良好，供需兩旺，商品房銷(xiāo)售狀況良好，空置率也會(huì)出現(xiàn)下降的情況。</p><p><b>　?。?）存款準(zhǔn)備金率</b></p><p>　　存款準(zhǔn)備金，是指金

74、融機(jī)構(gòu)為保證客戶提取存款和資金清算需要而準(zhǔn)備的在中央銀行的存款。中央銀行要求的存款準(zhǔn)備金占其存款總額的比例就是存款準(zhǔn)備金率。當(dāng)中央銀行提高法定準(zhǔn)備金率時(shí)，商業(yè)銀行可提供放款及創(chuàng)造信用的能力就下降。因?yàn)闇?zhǔn)備金率提高，貨幣乘數(shù)就變小，從而降低了整個(gè)商業(yè)銀行體系創(chuàng)造信用、擴(kuò)大信用規(guī)模的能力，其結(jié)果是社會(huì)的銀根偏緊，貨幣供應(yīng)量減少，利息率提高，投資及社會(huì)支出都相應(yīng)縮減。此時(shí)，人們對(duì)住房的消費(fèi)減少，空置率增加。</p><p&

75、gt;　?。?）商品房竣工面積</p><p>　　商品房竣工面積對(duì)商品房空置的影響是顯而易見(jiàn)的。該項(xiàng)指標(biāo)描述的是房地產(chǎn)市場(chǎng)中商品房的供應(yīng)狀況。通常情況下，商品房竣工面積越大，由于商品房銷(xiāo)售的滯后性，因此會(huì)導(dǎo)致商品房空置量的增加，但如果房地產(chǎn)市場(chǎng)中出現(xiàn)了需求比較旺盛的局面，商品房的銷(xiāo)售狀況良好，也會(huì)使空置量下降。</p><p><b>　　（5）貸款利率</b>&l

76、t;/p><p>　　由于房地產(chǎn)價(jià)格相對(duì)一般家庭的收入來(lái)說(shuō)是一筆巨大的費(fèi)用支出，因此人們只有通過(guò)住房貸款或者長(zhǎng)期儲(chǔ)蓄來(lái)購(gòu)房。貸款利率的提高將增加貸款成本，從而增加房屋的消費(fèi)成本，對(duì)房地產(chǎn)的需求會(huì)減少。另外，Miles(1994)文章中有分析到，在有信貸約束的情況下，利率對(duì)房屋需求的影響不再那么直觀。因此，利率對(duì)房地產(chǎn)需求的影響具有不確定性。所以，通過(guò)灰色關(guān)聯(lián)分析，其對(duì)住宅空置的影響處于居中位置。</p>

77、<p><b>　　（6）城鎮(zhèn)人口總數(shù)</b></p><p>　　城鎮(zhèn)人口總數(shù)是反映西安房地產(chǎn)市場(chǎng)中需求狀況的一個(gè)指標(biāo)。城鎮(zhèn)人口總數(shù)多，對(duì)于商品房的需求量就大。人口總數(shù)的增加，相應(yīng)的商品房的需求也會(huì)增加，從而減少商品住宅的空置面積。</p><p>　　4 緩解湖州商品住宅過(guò)度空置的思路與對(duì)策</p><p>　　適度的空置率在一

78、定程度上可以起到調(diào)節(jié)市場(chǎng)供需的作用，對(duì)于市場(chǎng)的良性發(fā)展有一定的促進(jìn)作用，但是具體到我國(guó)湖州房地產(chǎn)市場(chǎng)的具體情況，空置的比重過(guò)高，2009的時(shí)候已經(jīng)達(dá)到了16.7%，處于空置危險(xiǎn)區(qū)的范圍，這對(duì)于湖州房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和經(jīng)濟(jì)的健康穩(wěn)定增長(zhǎng)將產(chǎn)生隱患。如何消化過(guò)多的空置商品住宅、降低商品住宅的空置率，解決居民對(duì)住宅的巨大潛在需求與高額房?jī)r(jià)之間的矛盾，是目前湖州商品住宅市場(chǎng)的當(dāng)務(wù)之急。我國(guó)商品住宅高空置率的形成是長(zhǎng)期積累的結(jié)果，是由社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、政治

79、多方面共同作用形成的。房地產(chǎn)空置房的防范，是一個(gè)巨大系統(tǒng)工程，涉及社會(huì)的各個(gè)方面。因此，要解決商品住宅空置問(wèn)題不可能一蹴而就，必須采取一系列綜合性的長(zhǎng)遠(yuǎn)對(duì)策，需要政府部門(mén)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、金融機(jī)構(gòu)、中介機(jī)構(gòu)的共同努力。以下結(jié)合湖州市的商品住宅市場(chǎng)的實(shí)際情況，提出緩解商品住宅過(guò)度空置的對(duì)策。</p><p>　　4.1 加強(qiáng)政府的宏觀調(diào)控</p><p>　　大到房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的政策和發(fā)展規(guī)劃，小

80、到具體的細(xì)節(jié)規(guī)范，都需要政府的參與、扶持及監(jiān)管。湖州市政府應(yīng)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)科學(xué)性的宏觀調(diào)控，提高調(diào)控的能力，極力完善對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)管監(jiān)督。</p><p>　?。?）制定多種措施，降低房?jī)r(jià)</p><p>　　房地產(chǎn)市場(chǎng)中存在著一些不合理、不合法的收費(fèi)項(xiàng)目。政府應(yīng)對(duì)湖州各地的住房建設(shè)收費(fèi)進(jìn)行全面整頓，取消未按規(guī)定設(shè)置的消費(fèi)項(xiàng)目及各項(xiàng)不合理和重復(fù)的收費(fèi)項(xiàng)目。</p><p

81、>　　允許將空置房轉(zhuǎn)化為經(jīng)濟(jì)適用房、廉價(jià)房。由表3的數(shù)據(jù)看，湖州地區(qū)的房地產(chǎn)施工面積還是蠻大的，對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)量，導(dǎo)致積壓空置商品房數(shù)量較大。在運(yùn)用灰色關(guān)聯(lián)分析對(duì)影響湖州市商品住宅空置面積的影響因素的關(guān)聯(lián)度的排序中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額排在第三，屬于較靠前的。因此為了消化空置商品房，需要加強(qiáng)政府對(duì)湖州房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控，限制房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)數(shù)量。</p><p>　?。?）加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)商品住宅的規(guī)范銷(xiāo)售&

82、lt;/p><p>　　政府應(yīng)從土地供給政策、稅收政策等方面加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的管理，規(guī)范其市場(chǎng)行為，包括：促使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商調(diào)整開(kāi)發(fā)結(jié)構(gòu)，逐步加大商品住宅投資比重，增加適銷(xiāo)對(duì)路的普通商品住宅建設(shè)；加強(qiáng)對(duì)住宅建設(shè)的質(zhì)量管理，提高商品住宅質(zhì)量；引導(dǎo)開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)變銷(xiāo)售策略和銷(xiāo)售方式，鼓勵(lì)租售并舉或?qū)⒖罩米≌D(zhuǎn)化為經(jīng)濟(jì)適用房；積極引導(dǎo)開(kāi)發(fā)企業(yè)建立完善的住宅建設(shè)、銷(xiāo)售和服務(wù)一條龍的運(yùn)行機(jī)制等。</p><p&

83、gt;　?。?）引導(dǎo)消費(fèi)者改變消費(fèi)觀念</p><p>　　在運(yùn)用灰色關(guān)聯(lián)分析對(duì)影響湖州市商品住宅空置面積的影響因素的關(guān)聯(lián)度的排序中，城鎮(zhèn)居民可支配收入排第五。中國(guó)的傳統(tǒng)觀念總是習(xí)慣“量入制出”，絕不超過(guò)自己的收入水準(zhǔn)而透支消費(fèi)?，F(xiàn)在則要提倡“提前消費(fèi)”這一現(xiàn)代消費(fèi)觀念。應(yīng)讓消費(fèi)者改變過(guò)去傳統(tǒng)觀念，樹(shù)立現(xiàn)代消費(fèi)理念，認(rèn)識(shí)到掙錢(qián)是為了生活的更美好。在住房方面，要鼓勵(lì)購(gòu)買(mǎi)第一套房的消費(fèi)者接受“信貸消費(fèi)”，對(duì)這樣，不僅

84、消費(fèi)者的居住狀況可得到改善，而且商品房也不會(huì)大量閑置。</p><p>　?。?）加大打擊投機(jī)力度，發(fā)揮稅收調(diào)節(jié)作用</p><p>　　中國(guó)地大物博，房地產(chǎn)的總量較大，住房存在的一定的問(wèn)題：一方面，房?jī)r(jià)持續(xù)走高；另一方面，住房的空置率持續(xù)上升。擁有兩處或多處房產(chǎn)過(guò)多地占有社會(huì)資源，在這種情況下運(yùn)用稅收的杠桿機(jī)制刺激房地產(chǎn)業(yè)可以成為一種有效的調(diào)節(jié)手段，有助于房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展（房產(chǎn)稅運(yùn)作過(guò)

85、程見(jiàn)圖8）。值得注意的是，中央2010年財(cái)政預(yù)算報(bào)告中明確提出，將完善房產(chǎn)稅?？梢灶A(yù)見(jiàn)，作為宏觀調(diào)控的重要手段，稅收杠桿機(jī)制的作用將在今后更多地應(yīng)用到房地產(chǎn)調(diào)控中，為房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展和房?jī)r(jià)回歸合理創(chuàng)造條件。</p><p>　　圖8 房產(chǎn)稅的運(yùn)作過(guò)程</p><p>　　4.2 建立和發(fā)展健全完善的住宅金融體制</p><p>　　金融業(yè)與住宅產(chǎn)業(yè)之間的適度融合是

86、住宅產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定健康發(fā)展的必要條件。由于住房這種商品價(jià)格比較高，大多數(shù)居民在買(mǎi)房時(shí)單靠自身的經(jīng)濟(jì)能力是不夠的，必須借助金融手段。各國(guó)經(jīng)驗(yàn)已充分證明，住宅抵押貸款是居民購(gòu)買(mǎi)住宅的重要方式。近幾年來(lái)以住宅抵押貸款為主要代表的住宅信貸業(yè)得到了快速發(fā)展，但是長(zhǎng)期以來(lái)個(gè)人住宅抵押貸款利率高、手續(xù)復(fù)雜、條件苛刻等問(wèn)題一直未能得到很好解決。同時(shí)與住宅抵押貸款相配套的政策遲遲不能出臺(tái)，這些都在一定程度上造成銀行辦理住宅抵押貸款的盲目性和信貸風(fēng)險(xiǎn)的提高，以及

87、居民負(fù)擔(dān)的增加，進(jìn)而制約了住宅金融業(yè)的成熟與繁榮，減少了住宅的銷(xiāo)售，增加了住宅的空置。我們可采取一些措施來(lái)緩解湖州的狀況。</p><p>　　一是逐步提高公積金比例，同時(shí)盡快實(shí)現(xiàn)公積金與銀行利率接軌，加大公積金作為住宅金融工具的市場(chǎng)運(yùn)作效能。住房公積金是單位及其在職職工繳存的長(zhǎng)期住房?jī)?chǔ)金，是住房分配貨幣化、社會(huì)化和法制化的主要形式。提高公積金比例有助于減少居民的買(mǎi)房壓力，有助于減少住房的空置。</p>

88、;<p>　　二是完善住宅抵押貸款制度。銀行要加強(qiáng)與金融部門(mén)的合作，開(kāi)展多樣化的抵押貸款業(yè)務(wù)。</p><p>　　三是加強(qiáng)對(duì)按揭貸款的風(fēng)險(xiǎn)管理，控制對(duì)住宅按揭貸款的過(guò)分需求。這樣有助于控制通過(guò)按揭貸款進(jìn)行的投資性購(gòu)房，有助于控制房?jī)r(jià)。</p><p>　　四是完善消費(fèi)信貸機(jī)制。不同年齡、不同收入群體對(duì)于住房消費(fèi)貸款的需求是不同的，因此開(kāi)發(fā)適應(yīng)不同需求的貸款系列品種是必要的。

89、</p><p>　　4.3 銀行應(yīng)打擊投機(jī)者的住房貸款</p><p>　　投機(jī)性購(gòu)房的資金大都來(lái)自銀行，一旦房?jī)r(jià)下行或投機(jī)購(gòu)房者預(yù)期房?jī)r(jià)下降大規(guī)模離場(chǎng)，會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)和低價(jià)下挫、抵押品價(jià)值縮水。尤其是許多信貸資金購(gòu)買(mǎi)的住房已幾經(jīng)轉(zhuǎn)手，或者弄虛作假，投機(jī)者自有資金早已撤出，房?jī)r(jià)下行一旦斷供，銀行信貸資金風(fēng)險(xiǎn)不言而喻。銀行應(yīng)實(shí)行嚴(yán)格的差別化住房信貸政策，采取措施打擊投機(jī)者的住房貸款。對(duì)購(gòu)買(mǎi)第二

90、套房或第二套房以上的消費(fèi)者，收緊房貸政策，提高其第二套或第三套房屋的首付比例；對(duì)貸款買(mǎi)二手房或三手房的消費(fèi)者，提高其貸款利率，使投機(jī)者購(gòu)買(mǎi)住房無(wú)利可圖。</p><p>　　4.4 開(kāi)發(fā)商應(yīng)完善小區(qū)配套</p><p>　　商品住宅的空置在一定程度上與住宅的周邊配套設(shè)施有關(guān)。居民購(gòu)買(mǎi)房屋，周邊配套設(shè)施是否齊全也是其考慮的一個(gè)重要因素。房屋建造好了，周邊設(shè)施例如交通、購(gòu)物等設(shè)施的不方便，會(huì)降

91、低消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)欲望，造成房屋的空置。在房產(chǎn)過(guò)熱的一段時(shí)期，湖州的一些開(kāi)發(fā)商急功近利，在建造住宅的時(shí)候沒(méi)有很好地規(guī)劃，在房屋建造好的時(shí)候，其周邊的配套設(shè)施沒(méi)有跟進(jìn)。購(gòu)物，交通等設(shè)施的不便，必會(huì)影響消費(fèi)者對(duì)于住宅的選擇。所以完善一些小區(qū)的配套設(shè)施，可以有效的減少房屋的空置。</p><p>　　4.5 優(yōu)化房型結(jié)構(gòu)，減少結(jié)構(gòu)性空置</p><p>　　根據(jù)社會(huì)消費(fèi)的需求，合理確定房型與檔次。重

92、點(diǎn)應(yīng)該是滿足廣大中低收入者的經(jīng)濟(jì)適用型住房需求，同時(shí)兼顧社會(huì)多層次的住房需求。在湖州，存在著一些公寓式住宅的空置，這些住宅面積大，價(jià)位高。對(duì)于一般的三口之家而言，是不予考慮的，它面向的是高端的消費(fèi)者。雖說(shuō)鼓勵(lì)居民“提前消費(fèi)，信貸消費(fèi)”，但是其對(duì)住房的需求不會(huì)超出自身負(fù)擔(dān)，對(duì)公寓之類(lèi)的住宅的需求不會(huì)變大。分析湖州地區(qū)的生產(chǎn)總值，其發(fā)展程度還處在一般的水平。對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，在建造房屋時(shí)，應(yīng)合理地分析當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r，居民的消費(fèi)狀況，不宜不

93、切實(shí)際地建造超過(guò)當(dāng)?shù)叵M(fèi)水平的高標(biāo)準(zhǔn)住房。開(kāi)發(fā)房型結(jié)構(gòu)合理、質(zhì)量較高的商品房，對(duì)于樹(shù)立企業(yè)形象，發(fā)揮品牌效應(yīng)具有十分重要的作用。</p><p>　　4.6 房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)自我管理</p><p>　　房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)與政府、銀行、中介機(jī)構(gòu)的合作，共同為空置房尋找出路。可以配合政府，將空置房轉(zhuǎn)化為經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房；與銀行合作，“以房抵債”；與中介機(jī)構(gòu)合作，利用中介機(jī)構(gòu)的宣傳、策劃及包裝優(yōu)

94、勢(shì)，將空置房重新造推向市場(chǎng)，轉(zhuǎn)變滯銷(xiāo)局面。其中有一種促銷(xiāo)方式——以租帶售，也是解決空置問(wèn)題的出路之一。以租帶售打破了租與售的分離模式，以租售相結(jié)合的方式去啟動(dòng)、激活市場(chǎng)，能帶動(dòng)空置房的銷(xiāo)售。</p><p><b>　　結(jié) 論</b></p><p>　　通過(guò)對(duì)湖州近年來(lái)的數(shù)據(jù)與空置率的計(jì)算，湖州的商品房確實(shí)存在著空置的現(xiàn)象，而且空置率呈逐年上升的態(tài)勢(shì)，到2009年

95、湖州的商品住宅空置率達(dá)到了16.7%，處于14%-20%之間，為空置危險(xiǎn)區(qū)。房地產(chǎn)高空置率現(xiàn)象對(duì)湖州的國(guó)民經(jīng)濟(jì)、居民的生活、銀行的信貸資金以及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展都有負(fù)面的影響，對(duì)這個(gè)數(shù)字應(yīng)該引起我們的重視。</p><p>　　從對(duì)影響湖州市商品住宅空置面積的個(gè)因素進(jìn)行灰色關(guān)聯(lián)分析模型的計(jì)算結(jié)果和上面的分析看，確定了湖州地區(qū)商品房空置的主要影響因素及影響次序。商品房施工面積, 湖州地區(qū)生產(chǎn)總值, 存款準(zhǔn)備金率是影響湖

96、州地區(qū)商品房空置的主要因素?；诳罩眠^(guò)高所會(huì)產(chǎn)生的問(wèn)題，與近年來(lái)空置不斷增加湖州市的相關(guān)部門(mén)可以適當(dāng)?shù)牟捎靡恍┖暧^調(diào)控手段如刺激消費(fèi)，擴(kuò)大需求等來(lái)進(jìn)一步減少商品房的空置。政府與企業(yè)應(yīng)進(jìn)一步發(fā)展地方經(jīng)濟(jì)，繼續(xù)提高湖州地區(qū)的生產(chǎn)總值，保證湖州的宏觀經(jīng)濟(jì)得以良好發(fā)展。銀行通過(guò)調(diào)整貸款利率，首付等打擊住房投機(jī)。</p><p>　　我們應(yīng)該從政府部門(mén)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、金融機(jī)構(gòu)、中介機(jī)構(gòu)等各方面緩解湖州的住宅空置狀況，如加強(qiáng)

97、政府的宏觀調(diào)控，打擊投機(jī)者的住房信貸，征收空置稅等都是不錯(cuò)的方法。</p><p><b>　　參考文獻(xiàn)</b></p><p>　　[1]易憲容．應(yīng)該征收房產(chǎn)稅[J]．滬港經(jīng)濟(jì)，2010（07）．</p><p>　　[2]楊海鵬．我國(guó)商品住宅空置對(duì)房?jī)r(jià)影響的實(shí)證研究[D]．北京：對(duì)外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)，2010．</p><p

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100、>　　[10]林華．商品房空置對(duì)策[J]．中國(guó)中小企業(yè)，2008（09）．</p><p>　　[11]李媛．商品房空置的風(fēng)險(xiǎn)研究[D]．北京：北京工業(yè)大學(xué)，2008．</p><p>　　[12]姚翠友，平艷茹，楊艷紅．基于灰色關(guān)聯(lián)的北京市商品房空置的影響因素分析[J]． 商場(chǎng)現(xiàn)代化，2008（31）．</p><p>　　[13]劉思峰，黨耀，國(guó)方志耕等．

101、灰色系統(tǒng)理論及其應(yīng)用[M]．科學(xué)出版社，2007．</p><p>　　[14]胡德風(fēng)．商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款的信用風(fēng)險(xiǎn)管理研究[D]．江蘇：江蘇大學(xué)，2007．</p><p>　　[15]陳蘋(píng)蘋(píng)，陳春華．我國(guó)商品房空置率分析[J]．建筑管理現(xiàn)代化，2007（04）．</p><p>　　[16]方青蘭，常芬．關(guān)于我國(guó)目前商品房高空置率問(wèn)題的研究[J]．法制與社會(huì)，

102、2007，9．</p><p>　　[17]郭珉．灰色系統(tǒng)分析應(yīng)用—太原市商品房需求預(yù)測(cè)模型研究[J]．山西財(cái)經(jīng)大學(xué)學(xué)報(bào)，2007（4）．</p><p>　　[18]杜燕霞．西安住宅市場(chǎng)空置及運(yùn)行分析[D]. 陜西：長(zhǎng)安大學(xué), 2007（5）．</p><p>　　[19]徐正，林苗婧．商品房高空置率原因探析[J]．經(jīng)濟(jì)與管理，2006，12．</p>

103、<p>　　[20]趙江濤．我國(guó)商品住宅的空置及其對(duì)策研究[D]. 西安：西安建筑科技大學(xué) 2006．</p><p>　　[21]Blank,D.M.，Winnick,L.The structure of the housing market[J]．Quarterly Journal of Economics，1993(67)．</p><p>　　[22]Rosen,K.

104、T.，Smith,L.B.The price-adjustment process for rental housing and the natural vacancy rate[J]．The American Economic Review，1993(73)．</p><p>　　[23]Current Population Survey/Housing Vacancy Survey，Series H一111，

105、Bureau of the Census，Washington DC，20233．</p><p>　　[24]Jud，G.D．a(chǎn)nd J.Frew．A Typicality and the Natural Vacancy Rate Hypothesis．A REWEUEA Journal，1990，18:295-301．</p><p><b>　　畢業(yè)論文任務(wù)書(shū)</b&

106、gt;</p><p><b>　　金融學(xué)</b></p><p>　　商品住宅投資及其空置問(wèn)題的研究——以湖州為例</p><p><b>　　開(kāi)題報(bào)告</b></p><p>　　商品住宅投資及其空置問(wèn)題的研究</p><p><b>　　一、立論依據(jù)</

107、b></p><p>　　1.研究意義、預(yù)期目標(biāo)</p><p>　　空置房問(wèn)題一直是大家普遍關(guān)注的問(wèn)題。最近，關(guān)于空置房的爭(zhēng)論因?yàn)橐粋€(gè)數(shù)字而再度激烈起來(lái)。有消息說(shuō)，國(guó)家電網(wǎng)公司在全國(guó)660個(gè)城市的調(diào)查顯示，高達(dá)540萬(wàn)套住房的電表讀數(shù)連續(xù)6個(gè)月讀數(shù)為0，這些空置房足以供2億人居住。而隨后，盡管?chē)?guó)家電網(wǎng)公司否定了這個(gè)消息，但是在這場(chǎng)紛爭(zhēng)的背后，也折射出空置房的現(xiàn)象已成為社會(huì)的焦點(diǎn)。之

108、后，又有“曬黑照”的流傳，空置房顯然已經(jīng)成為很大的焦點(diǎn)?？罩梅康拇罅看嬖?，嚴(yán)重影響我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，不僅嚴(yán)重的挫傷開(kāi)發(fā)商的積極性，難以得到預(yù)期的收益;銀行也形成了大量的壞賬，不利于風(fēng)險(xiǎn)防范;同時(shí)廣大中低收入者的巨大需求無(wú)法得到滿足。這種現(xiàn)象的存在，勢(shì)必產(chǎn)生房地產(chǎn)市場(chǎng)中的各種嚴(yán)重的問(wèn)題，影響社會(huì)和諧。因此，本文對(duì)我國(guó)住宅商品房市場(chǎng)進(jìn)行了分析，加深了對(duì)市場(chǎng)的認(rèn)識(shí)，對(duì)其中的規(guī)律性東西進(jìn)行了探索，并根據(jù)我國(guó)目前住宅市場(chǎng)的特殊性，提出了一些對(duì)策

109、建議。并且，本文采用灰色關(guān)聯(lián)度理論對(duì)于影響商品住宅空置的多個(gè)指標(biāo)進(jìn)行綜合評(píng)判。通過(guò)該方法分析判斷出各因素間的主次關(guān)系，明確商品住宅空置的影響因素中哪個(gè)因素對(duì)空置率的影響最大。</p><p>　　論文研究的目的在于為政府管理者、政策制定者提供一個(gè)深入了解商品住宅空置問(wèn)題的平臺(tái)，同時(shí)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)提供決策參考依據(jù)，促使房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理水平的提高，使他們?cè)陂_(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中做到科學(xué)決策，能夠及時(shí)采取措施避免和降低商品