逆向年金抵押貸款初探

1、<p>　　1 逆向年金抵押貸款概述</p><p>　　1.1 逆向年金抵押貸款的概念</p><p>　　逆向年金抵押貸款（Reverse Annuity Mortgage, RAMs）是金融機構(gòu)實行的一種房地產(chǎn)抵押貸款方式，它不同于通常的抵押貸款模式。一般的抵押貸款是貸款人先從銀行貸款用于購房，然后再定期向銀行還款直至付清全部本息。逆向年金抵押貸款的特點在于貸款人已擁有房屋

2、所有權(quán)并向銀行抵押房產(chǎn)，銀行根據(jù)評估后的房屋價值和貸款人申請的貸款期限與貸款人簽署協(xié)議，然后分期向貸款人支付貸款供其支配。逆向年金抵押貸款最大特點在于“逆向年金”。其含義是，借款人以逐步減少自己在房屋中的股份為代價，可以不斷從貸款人那里得到現(xiàn)金支付。</p><p>　　逆向年金抵押貸款的基本貸款方式就是金融機構(gòu)貸款給已經(jīng)擁有房屋產(chǎn)權(quán)的老年人。逆向年金抵押貸款，將老年人的房產(chǎn)權(quán)益逐漸轉(zhuǎn)化為有生之年的消費資金，可以

3、一次性支付給房主，也可以每月付給房主一定數(shù)額的款項?？铐椀拇笮∨c合同的期限、利率的大小、預(yù)期房屋的價值以及房主希望保留的房屋產(chǎn)權(quán)份額等有關(guān)。金融機構(gòu)將提供老年預(yù)購房產(chǎn)總價一定比例的貸款，并在今后較長時期內(nèi)向老年人按月支付一定數(shù)額的款項，其具體金額根據(jù)評估貸款期屆滿時房屋價值的折現(xiàn)值與貸款現(xiàn)值的差額乘以貸款常數(shù)進行計算。老人擁有該房產(chǎn)的居住權(quán)，而金融機構(gòu)擁有其產(chǎn)權(quán)。在老年人去世后，金融機構(gòu)擁有該房產(chǎn)完整產(chǎn)權(quán)，可進行拍賣或經(jīng)營，并從中獲利。

4、</p><p>　　1.2 逆向年金抵押貸款的意義</p><p>　　為適應(yīng)老齡化社會的到來，我們應(yīng)在認清國情的前提下努力探索各種養(yǎng)老方式，以求得老人頤養(yǎng)天年、國家減輕負擔。該方式不是惟一的養(yǎng)老方式，也不是最好的養(yǎng)老選擇，但正如前面所說，它對銀行機構(gòu)來說不失為一個獲得收益、增加客戶群的好方法，而且對個人來說也是一個不錯的選擇。逆向年金抵押貸款盤活了老年人的房屋資產(chǎn)，有效解決了老年人有房

5、沒錢的問題。它是啟動老年住宅市場的強大動力源，不僅增加了老年人的有效收入，提高了老年人的支付能力，而且，刺激了老年人的住宅消費需求，使老年人的潛在消費能力變?yōu)楝F(xiàn)實購買力，從根本上推動了老年住宅的發(fā)展，成為啟動老年住宅市場強大的動力源。</p><p>　　2 逆向年金抵押貸款的研究狀況</p><p>　　2.1 逆向年金抵押貸款國外研究狀況</p><p>　　目

6、前，由于我國國情和濟經(jīng)條件等的諸多限制，逆向年金抵押貸款在國內(nèi)并未開展，主要在一些發(fā)達國家開展實施，首推美國，其次是英國、法國、加拿大、澳大利亞、新加坡、日本等國家?，F(xiàn)階段國外大多數(shù)研究主要集中在對逆向抵押貸款市場和運行方式等方面，許多文獻中都涉及了逆向抵押貸款風險，但大多數(shù)都是定性研究。主要側(cè)重于以下方面的研究：</p><p>　　第一，國外研究學者提出的住宅財產(chǎn)轉(zhuǎn)換貸款示范價格模型，證明了借款人壽命、利率、

7、財產(chǎn)價值變化對價格的影響，解釋了運用隨機選擇來預(yù)測財產(chǎn)價值，以及影響住宅財產(chǎn)轉(zhuǎn)換貸款借款人的現(xiàn)金支付的主要限制因素如何計算。</p><p>　　第二，研究者針對固定利率逆向抵押貸款提出了一種評價模型，假設(shè)利率是決定逆向抵押貸款價值的唯一變量（不包含其他風險），計算息票債券、普通抵押貸款和逆向抵押貸款在利率變化時的定價，得出逆向抵押貸款的利率風險遠遠高于前兩者，然后用更精確的單因素期權(quán)調(diào)整利差模型研究這三者的利率

8、風險。</p><p>　　第三，由于逆向選擇，逆向抵押市場很少是理性的，借款人具有選擇優(yōu)勢，借款人的快速流動性減少了應(yīng)收賬款超過財產(chǎn)價值的風險。在逆向抵押貸款中，存在借款人在貸款期間減少維修費用的現(xiàn)象，一些學者提出可以通過逆向抵押貸款的限制性條款和收取預(yù)期費用來減少貸款人的房屋價值保持的危險。</p><p>　　第四，一些學者研究了逆向抵押貸款的合同和交叉風險。他們提出應(yīng)用逆向抵押貸款

9、的顯性價格模型對“交叉”選擇進行評價，包含壽命保險合同和安全的選擇方法被認為是二級市場渠道。逆向抵押貸款中，還存在借款人提前支付的風險。提前支付率隨著借款人和貸款的特征而變動，對婚姻狀態(tài)非常敏感，并受借款人年齡和貸款期限很大影響。由于提前支付的風險存在，貸款價值超過房屋價值的風險可能性很低。</p><p>　　第五，國外提出了豐富的金融風險分析和風險定價理論，創(chuàng)立了不少用于識別和量化風險的風險管理模型和技術(shù)。如

10、壓力測試、情景測試等。</p><p>　　2.2 逆向年金抵押貸款國內(nèi)研究狀況</p><p>　　隨著我國人口老齡化的加劇，一些學者也開始了逆向抵押貸款研究。國內(nèi)研究主要集中在介紹這種金融產(chǎn)品并探討在中國推行的可行性方面：</p><p>　　2.2.1 對國外逆向年金抵押貸款的產(chǎn)品研究</p><p>　　2002年，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副

11、會長、中房集團董事長孟曉蘇博士首次提出“逆向抵押貸款”新概念。介紹了加拿大和美國的逆向抵押貸款產(chǎn)品，關(guān)于申請人的條件和能夠享受的權(quán)利，及申請貸款的額度計算方面。介紹了美國逆向抵押貸款的特點，并對美國現(xiàn)有的三種逆向抵押貸款形式進行了比較。對逆向抵押貸款具體實施過程中的貸款機構(gòu)選擇、借款人條件、貸款的發(fā)放、貸款的償還等方面進行比較，并對我國開展逆向抵押貸款業(yè)務(wù)相關(guān)的貸款方法、經(jīng)營機構(gòu)及需要解決的問題提出了建議。中國建設(shè)銀行房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)部赴

12、澳大利亞考察小組詳細介紹了澳大利亞逆向抵押貸款的情況。</p><p>　　2.2.2 對逆向年金抵押貸款的可行性研究</p><p>　　在我國房地產(chǎn)、保險、社會保障等快速發(fā)展下，實行逆向抵押貸款模式來實現(xiàn)“以房養(yǎng)老”具有一定的市場條件和可行性。我國應(yīng)大力培育二手房市場、發(fā)展獨立和規(guī)范的中介咨詢機構(gòu)、發(fā)揮政府作用以及實施資產(chǎn)證券化的解決對策。孟曉蘇提出應(yīng)建立“逆向抵押貸款”的壽險服務(wù)。開

13、展逆向抵押貸款是壽險服務(wù)的延伸和壽險業(yè)務(wù)的衍生，是市民理財工具的補充，不僅豐富了保險市場，同時又促進了房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)的發(fā)展。</p><p>　　2.2.3 對逆向年金抵押貸款的模式控制研究</p><p>　　從住房逆向抵押貸款的需求和供給兩方面，進行了住房逆向抵押貸款市場均衡分析。從生命周期、不動產(chǎn)流動化、資源配置三個方面分析了售房養(yǎng)老業(yè)務(wù)在中國開展的理論實踐背景，并重點分析

14、了各種金融機構(gòu)在售房養(yǎng)老模式中的不同運行機制。</p><p>　　2.2.4 對逆向年金抵押貸款的風險研究</p><p>　　目前，國內(nèi)關(guān)于逆向抵押貸款風險還沒有很多涉及，但相關(guān)的金融風險、項目風險研究已有很多，值得借鑒。對項目投資風險做了一系列的相關(guān)分析，包括風險收益分析、風險概率分析、風險決策分析、風險系統(tǒng)分析等。國內(nèi)對金融風險研究主要集中在對市場風險、信用風險進行風險分析、定價和

15、衡量的理論、模型和技術(shù)方面，并對VAR模型等做了相應(yīng)改進。</p><p>　　3 在我國逆向年金抵押貸款發(fā)展的制約條件</p><p>　　逆向年金抵押貸款是一種啟動老年住宅開發(fā)的有效金融創(chuàng)新工具，應(yīng)該得到社會的廣泛重視。當然，目前開展逆向年金抵押貸款業(yè)務(wù)還有很多的制約條件。</p><p>　　3.1 住房二級市場發(fā)育不健全</p><p&g

16、t;　　隨著逆向年金抵押貸款業(yè)務(wù)的增加，大量貸款人想以出售房產(chǎn)的方式還清貸款，金融機構(gòu)想將貸款期滿時擁有的房產(chǎn)迅速變現(xiàn)，都需要完善住房二級市場。有些城市程序比較繁瑣，有的要找11～12個部門要去批，正常程序要100多天，要是賣舊房買新房，等審批完了新房也被人家買了，程序繁瑣是二級市場的重要制約因素。市場渠道不暢通，關(guān)鍵是中介跟不上，二級市場要賣掉舊房買新房，一賣一買同時進行，所以一定要有中介幫它把舊房賣掉以后幫它買到合適新房。</

17、p><p>　　3.2 房屋未來評估價值較低且估值較難</p><p>　　對逆向年金抵押貸款而言，目前老年人居住條件較差，其房屋未來評估價值較低，無法逐漸轉(zhuǎn)化成消費資金。而且，目前我國評估機構(gòu)和評估人員素質(zhì)較差，沒有能力準確預(yù)測房產(chǎn)未來價值。對于房屋價值的評估則是“以房養(yǎng)老”遇到的第一道坎。如何才能提供具有公信力的評估價格，一位銀行人士表示，每年或每月返還的養(yǎng)老金數(shù)額應(yīng)是房屋評估價與未來生存

18、年限的除數(shù)，未來房屋變賣后應(yīng)略有盈余，這樣銀行可從中獲得利差。但是，未來房價是升還是跌，就很難說得準。</p><p>　　這位銀行人士還說，對于抵押人來說，意味著將房子抵押給銀行來變現(xiàn)，銀行和抵押人都在博弈，對于未來經(jīng)濟形勢、房價變化判斷的差異性很大，也許抵押人認為房價會大幅升值，一旦價格定低了，有可能認為會吃虧。房屋估價過高，房價波動較大，這樣，銀行將承擔較大風險。“這是十分考驗銀行的?！?lt;/p>

19、<p>　　3.3 政府支持不夠</p><p>　　政府對逆向年金抵押貸款業(yè)務(wù)的宣傳力度不夠，政府應(yīng)當加強對此項業(yè)務(wù)的宣傳力度，輿論引導改變養(yǎng)老傳統(tǒng)和習慣，致力于消費者教育，通過宣傳和貸款的獨立咨詢活動，改變老年人的信息劣勢。在美國，除了政府的前期宣傳，還有各種非盈利性機構(gòu)和社會團體從事反向抵押貸款的咨詢工作。中國社會目前尚未建立起完善的信用體系，咨詢機構(gòu)的獨立性和公允性難以保證。</p&g

20、t;<p>　　3.4 金融機構(gòu)風險防范機制缺位</p><p>　　當前，我國金融業(yè)的主要特征是分業(yè)經(jīng)營，其金融監(jiān)管體系是以“一行三會”為主要框架結(jié)構(gòu)的。隨著金融改革與開放的進程不斷加快，我國金融業(yè)已開始呈現(xiàn)出融合發(fā)展、混業(yè)經(jīng)營的趨勢，資產(chǎn)證券化產(chǎn)品在我國已有所突破，未來為適應(yīng)金融業(yè)的發(fā)展，其進一步市場化是必然的趨勢，特別是抵押貸款證券化產(chǎn)品的市場化進程有可能逐步加快。因此，及早應(yīng)對金融業(yè)混業(yè)經(jīng)營

21、的新特點，完善我國現(xiàn)行的金融監(jiān)管體系，加強各監(jiān)管機構(gòu)間的協(xié)調(diào)是十分必要的。</p><p>　　4 逆向年金抵押貸款的實施方案</p><p>　　在我國，發(fā)展逆向年金抵押貸款，既要借鑒國外成熟的經(jīng)驗，又要結(jié)合我國的國情、金融機構(gòu)狀況和居民的消費習慣，統(tǒng)籌考慮，選擇高效合理的實施方案，以減少運營成本，提高綜合效率。</p><p>　　實施方案的確定和貸款機構(gòu)的選擇

22、是逆向年金抵押貸款能否取得成功的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。</p><p>　　4.1 實施方案的定位</p><p>　　概括起來，目前國外逆向年金抵押貸款的實施方案有三種類型：完全市場模式、完全政府模式，以及二者兼顧模式，其中美國模式屬于第三種。相對于英國、法國、新加坡等國來說，美國的逆向年金抵押貸款歷史長、市場規(guī)范、運作較為成功，效果也最為明顯。我國發(fā)展逆向年金抵押貸款，應(yīng)借鑒美國模式的經(jīng)驗，走政府

23、調(diào)控與市場運作相結(jié)合之路。原因如下：</p><p>　　4.1.1 逆向年金抵押貸款本身具有明顯的外部經(jīng)濟性</p><p>　　通過發(fā)展逆向年金抵押貸款，有助于實現(xiàn)老人自我養(yǎng)老，減少國家社會保障的壓力，促進社會的穩(wěn)定與社會主義和諧社會的構(gòu)建。但逆向年金抵押貸款業(yè)務(wù)本身面臨著較大的市場風險，如果沒有政府的介入和政策的支持，這項業(yè)務(wù)就難以發(fā)展起來。</p><p>

24、　　4.1.2 我國的社會主義市場經(jīng)濟體制還不完善，信用體系還不完備</p><p>　　我國是在計劃經(jīng)濟的基礎(chǔ)上發(fā)展社會主義市場經(jīng)濟的。目前正處于轉(zhuǎn)軌時期，體制改革還不到位，市場主體發(fā)育還不成熟，信用體系還不健全，法制環(huán)境還不完善。這樣的外部環(huán)境不利于逆向年金抵押貸款業(yè)務(wù)的健康發(fā)展。如果我們把這項關(guān)系眾多老年人切身利益的事業(yè)完全交由市場來運作，難免會出現(xiàn)這樣或那樣的問題。英國在這方面的教訓是深刻的。我國應(yīng)該避免

25、重蹈英國的覆轍，加強政府的監(jiān)管，尤其要在起步階段，更要走穩(wěn)、走好。</p><p>　　4.1.3 我國居民對逆向年金抵押貸款的知識還很缺乏</p><p>　　我國的居民對逆向年金抵押貸款的知識還很缺乏，對它的認識有一個時滯，政府的介入有助于增強居民的信心。逆向年金抵押貸款是一個全新的產(chǎn)品，涉及到人 們觀念的更新、生活方式的轉(zhuǎn)變、遺產(chǎn)繼承方式的改革、養(yǎng)老方式的變化，人們對它從認識到接受會

26、有一個過程。如果政府從一開始就介入，相當于對這一產(chǎn)品的信用增級，可顯著增強民眾的信心。另外，為保證公正性，在該項業(yè)務(wù)推出的初始階段，需要進行大力宣傳推廣，對借款人進行貸前咨詢教育，對服務(wù)人員進行培訓，這些都是私營機構(gòu)所不愿也無法承擔的。</p><p>　　但這并不是說，政府應(yīng)該對逆向年金抵押貸款大包大攬，甚至壟斷經(jīng)營。缺乏競爭將導致失去效率。美國逆向年金抵押貸款發(fā)展面臨的問題之一是參與的私人機構(gòu)較少，目前僅剩一

27、家，這是美國政府所不愿看到的，也是廣大消費者所不希望的。我國在推出這項業(yè)務(wù)時，應(yīng)該汲取國外的經(jīng)驗教訓，妥善處理政府主導與市場運作二者的關(guān)系。既要發(fā)揮政府的指導、調(diào)控、監(jiān)管作用，又要在具體產(chǎn)品的開發(fā)、推廣、放貸、評估等環(huán)節(jié)上，充分調(diào)動商業(yè)銀行、保險公司、房地產(chǎn)中介機構(gòu)等相關(guān)機構(gòu)的積極性。要通過各方的共同努力，最終形成權(quán)責明確、運作規(guī)范、監(jiān)管有力、充滿活力與效率的逆向年金抵押貸款發(fā)展模式。</p><p>　　4.2

28、 貸款機構(gòu)的選擇</p><p>　　貸款機構(gòu)的確立是推出逆向年金抵押貸款的前提。但并不是所有的機構(gòu)都適于開辦這項業(yè)務(wù)。這里不妨先分析一下目前我國各類相關(guān)金融機構(gòu)的優(yōu)缺點。 </p><p>　　4.2.1 商業(yè)銀行</p><p>　　商業(yè)銀行是發(fā)展逆向年金抵押貸款的主力軍。商業(yè)銀行的資金比較充裕，個人儲蓄存款中用于購買住房、準備養(yǎng)老的資金也占有較高的比重，而且傳

29、統(tǒng)的房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)都是由銀行開辦的，銀行對開發(fā)與房地產(chǎn)有關(guān)的金融產(chǎn)品也有比較豐富的經(jīng)驗。因此，銀行辦理逆向抵押貸款業(yè)務(wù)可謂相得益彰。但銀行的儲蓄存款以活期和短期固定存款為多，與逆向年金抵押貸款的周期不匹配，存在著“短存長貸”現(xiàn)象，這會影響銀行資金的流動性。不過，如果有保險業(yè)的介入，實現(xiàn)銀保聯(lián)手，則可有效地克服上述不足，達到分散風險、共贏發(fā)展的目的。</p><p>　　4.2.2 保險公司</p>

30、<p>　　保險公司是發(fā)展逆向年金抵押貸款的有生力量。如果單從資產(chǎn)的流動性看，保險公司最適合開辦此項業(yè)務(wù)，尤其是其中的壽險公司。一是壽險公司已積累了大量的保險金，而且負債期限較長。截止到2006年底，我國保險業(yè)集聚的總資產(chǎn)已達1.97萬億元，而且它的支付具有長期性，一般發(fā)生在10年之后，這與逆向年金抵押貸款的期限匹配較好。二是逆向年金抵押貸款在產(chǎn)品設(shè)計時需要考慮借款人的預(yù)期壽命，進行產(chǎn)品精算和定價，這正是保險公司的優(yōu)勢所在。三

31、是壽險公司專門從事養(yǎng)老金保險的繳費與理賠業(yè)務(wù)，積累了豐富的理賠經(jīng)驗，這是發(fā)展逆向年金抵押貸款業(yè)務(wù)所必須的。但從目前政策上看，保險公司尚不具備金融信貸的功能。</p><p>　　4.2.3 社會保障機構(gòu)</p><p>　　社會保障機構(gòu)是逆向年金抵押貸款的參與者。建立強有力的社會保障體系，增加新的養(yǎng)老資金籌措渠道，支持養(yǎng)老事業(yè)，本來就是社會保障機構(gòu)的基本工作。但社保機構(gòu)發(fā)展逆向年金抵押貸款

32、，受風險控制、投資渠道的限制較多，而且這一業(yè)務(wù)的開辦，涉及到許多具體工作，如購售房交易、資產(chǎn)評估、舊房拍賣等，這些工作并非社會保障機構(gòu)的強項。因此，社會保障機構(gòu)最多只能是一個配角，而非主力軍。 </p><p>　　4.2.4 一般企業(yè)公司</p><p>　　一般企業(yè)公司不適合開辦這一業(yè)務(wù)。逆向年金抵押貸款，因其協(xié)議執(zhí)行時間長、資金多、關(guān)系復雜，協(xié)議執(zhí)行中風險較大、社會影響廣，因而對開辦

33、機構(gòu)有規(guī)模、實力等市場準入方面的要求。一般企業(yè)單位，因其資金規(guī)模有限，客戶的信任度低，并不適合辦理逆向年金抵押貸款業(yè)務(wù)。</p><p>　　4.3 經(jīng)營方式的確立</p><p>　　根據(jù)上述分析，無論是商業(yè)銀行、保險公司、房地產(chǎn)中介公司，還是社保機構(gòu)，都不適于單獨發(fā)展逆向年金抵押貸款。它的推出，應(yīng)以商業(yè)銀行和壽險公司為主，社會保障和相關(guān)中介機構(gòu)參與其中，形成權(quán)責明確、風險共擔、利益共享

34、的合作關(guān)系。在具體運作形式上，建議成立一個聯(lián)合經(jīng)營的股份制公司，由商業(yè)銀行等幾家單位按一定比例投資人股，利益分享、風險共擔，注冊資本金較多，獨立開展反向抵押貸款業(yè)務(wù)。在股份制公司的架構(gòu)內(nèi)，成立不同的部門，分別負責產(chǎn)品設(shè)計、市場開拓、售后服務(wù)等業(yè)務(wù)。如由內(nèi)部的保險部門策劃反向抵押貸款業(yè)務(wù)的程序，設(shè)計產(chǎn)品，根據(jù)生命表進行相關(guān)測算，估計每年給付的養(yǎng)老費用；由銀行部門負責貸款的審查、發(fā)放、回收等事宜；由房地產(chǎn)部門發(fā)現(xiàn)目標客戶，聯(lián)合保險部門進行談

35、判，通過拍賣出售將收回的住房變現(xiàn)，回籠資金；等等。這樣既可以發(fā)揮上述幾家金融機構(gòu)的優(yōu)勢，又可以使外部矛盾內(nèi)部化，還可以隔離風險，達到多贏的目的。</p><p><b>　　參考文獻</b></p><p>　　[1] 張鑫，逆向年金抵押貸款的精算模擬與實證研究，廈門大學出版社，2007年</p><p>　　[2] 李丹，中國養(yǎng)老隱性債務(wù)

36、償付機制研究，維普網(wǎng)， 2008年</p><p>　　[3] 周盟農(nóng)，逆向年金抵押貸款創(chuàng)新的風險防范，龍源期刊網(wǎng)， 2009年</p><p>　　[4] 柴效武，反向抵押貸款產(chǎn)品定價，浙江大學出版社，2010年</p><p><b>　　附錄A</b></p><p>　　逆向年金抵押貸款初探</p>

37、;<p>　　郵金十九班 唐穎 30904002236</p><p>　　我們研究的題目是《逆向年金抵押貸款初探》，我負責的部分是逆向年金抵押貸款的實施方案及實施方案的確定，以下是我的設(shè)計內(nèi)容。</p><p>　　在了解了逆向年金抵押貸款的國內(nèi)外研究狀況和發(fā)展逆向年金抵押貸款的制約條件的基礎(chǔ)上

38、，我們又深入探討了逆向年金抵押貸款的實施方案和實施方案的定位。在我國，發(fā)展逆向年金抵押貸款，既要借鑒國外成熟的經(jīng)驗，又要結(jié)合我國的國情、金融機構(gòu)狀況和居民的消費習慣，統(tǒng)籌考慮，選擇高效合理的實施方案，以減少運營成本，提高綜合效率。</p><p>　　實施方案的確定和貸款機構(gòu)的選擇是逆向年金抵押貸款能否取得成功的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。</p><p>　　1 .實施方案的定位</p>&

39、lt;p>　　概括起來，目前國外逆向年金抵押貸款的實施方案有三種類型：完全市場模式、完全政府模式，以及二者兼顧模式，其中美國模式屬于第三種。美國的逆向年金抵押貸款歷史長、市場規(guī)范、運作較為成功，效果也最為明顯。我國發(fā)展逆向年金抵押貸款，應(yīng)借鑒美國模式的經(jīng)驗，走政府調(diào)控與市場運作相結(jié)合之路。原因如下：</p><p>　　1.1 逆向年金抵押貸款本身具有明顯的外部經(jīng)濟性</p><p>

40、;　　通過發(fā)展逆向年金抵押貸款，有助于實現(xiàn)老人自我養(yǎng)老，減少國家社會保障的壓力，促進社會的穩(wěn)定與社會主義和諧社會的構(gòu)建。但逆向年金抵押貸款業(yè)務(wù)本身面臨著較大的市場風險，如果沒有政府的介入和政策的支持，這項業(yè)務(wù)就難以發(fā)展起來。</p><p>　　1.2 我國的社會主義市場經(jīng)濟體制還不完善，信用體系還不完備</p><p>　　我國是在計劃經(jīng)濟的基礎(chǔ)上發(fā)展社會主義市場經(jīng)濟的。目前正處于轉(zhuǎn)軌時

41、期，體制改革還不到位，市場主體發(fā)育還不成熟，信用體系還不健全，法制環(huán)境還不完善。這樣的外部環(huán)境不利于逆向年金抵押貸款業(yè)務(wù)的健康發(fā)展。如果我們把這項關(guān)系眾多老年人切身利益的事業(yè)完全交由市場來運作，難免會出現(xiàn)這樣或那樣的問題。英國在這方面的教訓是深刻的。我國應(yīng)該避免重蹈英國的覆轍，加強政府的監(jiān)管，尤其要在起步階段，更要走穩(wěn)、走好。</p><p>　　1.3 我國居民對逆向年金抵押貸款的知識還很缺乏</p>

42、;<p>　　我國的居民對逆向年金抵押貸款的知識還很缺乏，這是一個全新的產(chǎn)品，人們對它從認識到接受會有一個過程，政府的介入有助于增強居民的信心。但這并不是說，政府應(yīng)該對逆向年金抵押貸款大包大攬，甚至壟斷經(jīng)營。缺乏競爭將導致失去效率，美國出現(xiàn)的問題就值得我們借鑒。我國在推出這項業(yè)務(wù)時，應(yīng)該汲取國外的經(jīng)驗教訓，妥善處理政府主導與市場運作二者的關(guān)系。既要發(fā)揮政府的指導、調(diào)控、監(jiān)管作用，又要在具體產(chǎn)品的開發(fā)、推廣、放貸、評估等環(huán)節(jié)

43、上，充分調(diào)動商業(yè)銀行、保險公司、房地產(chǎn)中介機構(gòu)等相關(guān)機構(gòu)的積極性。</p><p><b>　　2 貸款機構(gòu)的選擇</b></p><p>　　貸款機構(gòu)的確立是推出逆向年金抵押貸款的前提。但并不是所有的機構(gòu)都適于開辦這項業(yè)務(wù)。這里不妨先分析一下目前我國各類相關(guān)金融機構(gòu)的優(yōu)缺點。 </p><p><b>　　2.1 商業(yè)銀行</

44、b></p><p>　　商業(yè)銀行是發(fā)展逆向年金抵押貸款的主力軍。商業(yè)銀行的資金比較充裕，個人儲蓄存款中用于購買住房、準備養(yǎng)老的資金也占有較高的比重，而且傳統(tǒng)的房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)都是由銀行開辦的，銀行對開發(fā)與房地產(chǎn)有關(guān)的金融產(chǎn)品也有比較豐富的經(jīng)驗。因此，銀行辦理逆向抵押貸款業(yè)務(wù)可謂相得益彰。但銀行的儲蓄存款以活期和短期固定存款為多，與逆向年金抵押貸款的周期不匹配，存在著“短存長貸”現(xiàn)象，這會影響銀行資金的流動性

45、。</p><p><b>　　2.2 保險公司</b></p><p>　　保險公司是發(fā)展逆向年金抵押貸款的有生力量。如果單從資產(chǎn)的流動性看，保險公司最適合開辦此項業(yè)務(wù)，尤其是其中的壽險公司。一是壽險公司已積累了大量的保險金，負債期限較長，它的支付具有長期性，一般發(fā)生在10年之后，這與逆向年金抵押貸款的期限匹配較好。二是逆向年金抵押貸款在產(chǎn)品設(shè)計時需要考慮借款人的預(yù)

46、期壽命，進行產(chǎn)品精算和定價，這正是保險公司的優(yōu)勢所在。三是壽險公司專門從事養(yǎng)老金保險的繳費與理賠業(yè)務(wù)，積累了豐富的理賠經(jīng)驗，這是發(fā)展逆向年金抵押貸款業(yè)務(wù)所必須的。但從目前政策上看，保險公司尚不具備金融信貸的功能。</p><p>　　2.3 社會保障機構(gòu)</p><p>　　社會保障機構(gòu)是逆向年金抵押貸款的參與者。建立強有力的社會保障體系，增加新的養(yǎng)老資金籌措渠道，支持養(yǎng)老事業(yè)，本來就是社

47、會保障機構(gòu)的基本工作。但社保機構(gòu)發(fā)展逆向年金抵押貸款，受風險控制、投資渠道的限制較多，而且涉及到許多具體工作。因此，社會保障機構(gòu)最多只能是一個配角，而非主力軍。 </p><p>　　2.4 一般企業(yè)公司</p><p>　　一般企業(yè)公司不適合開辦這一業(yè)務(wù)。逆向年金抵押貸款，因其協(xié)議執(zhí)行時間長、資金多、關(guān)系復雜，協(xié)議執(zhí)行中風險較大、社會影響廣，因而對開辦機構(gòu)有規(guī)模、實力等市場準入方面的要求

48、。一般企業(yè)單位，因其資金規(guī)模有限，客戶的信任度低，并不適合辦理逆向年金抵押貸款業(yè)務(wù)。</p><p><b>　　3 經(jīng)營方式的確立</b></p><p>　　根據(jù)上述分析，無論是商業(yè)銀行、保險公司、房地產(chǎn)中介公司，還是社保機構(gòu)，都不適于單獨發(fā)展逆向年金抵押貸款。它的推出，應(yīng)以商業(yè)銀行和壽險公司為主，社會保障和相關(guān)中介機構(gòu)參與其中，形成權(quán)責明確、風險共擔、利益共享的

49、合作關(guān)系。在具體運作形式上，建議成立一個聯(lián)合經(jīng)營的股份制公司，由商業(yè)銀行等幾家單位按一定比例投資人股，利益分享、風險共擔，注冊資本金較多，獨立開展反向抵押貸款業(yè)務(wù)。</p><p><b>　　4 我的心得體會</b></p><p>　　在這次的論文設(shè)計中，我們首先大概了解了逆向年金抵押貸款是怎樣的金融產(chǎn)品，然后了解了逆向年金抵押貸款分別在國內(nèi)和國外的研究狀況和發(fā)展

50、逆向年金抵押貸款的制約條件，在此基礎(chǔ)上深入探討了逆向年金抵押貸款的實施方案及定位。大量的資料說明，逆向年金抵押貸款的發(fā)展在全球都不是很成熟，對我國而言實施逆向年金抵押貸款更是一項新的挑戰(zhàn)。</p><p>　　總的概括來說，在我國實施逆向年金抵押貸款應(yīng)考慮到，由于逆向年金抵押貸款本身具有明顯的外部經(jīng)濟性，我國的社會主義市場經(jīng)濟體制還不完善，信用體系還不完備，并且我國居民對逆向年金抵押貸款的知識還很缺乏，所以我國發(fā)

51、展逆向年金抵押貸款，應(yīng)借鑒美國模式的經(jīng)驗，走政府調(diào)控與市場運作相結(jié)合之路。根據(jù)分析，它的推出，應(yīng)以商業(yè)銀行和壽險公司為主，社會保障和相關(guān)中介機構(gòu)參與其中，形成權(quán)責明確、風險共擔、利益共享的合作關(guān)系。在具體運作形式上，建議成立一個聯(lián)合經(jīng)營的股份制公司，由商業(yè)銀行等幾家單位按一定比例投資人股，利益分享、風險共擔，注冊資本金較多，獨立開展反向抵押貸款業(yè)務(wù)。這樣既可以發(fā)揮上述幾家金融機構(gòu)的優(yōu)勢，又可以使外部矛盾內(nèi)部化，還可以隔離風險，達到多贏的

52、目的。</p><p>　　通過此次畢業(yè)論文設(shè)計，我收獲了很多，對逆向年金抵押貸款有了進一步的了解，從它的概念到國內(nèi)外的研究狀況，再到發(fā)展逆向年金抵押貸款的制約條件，到最后的逆向年金抵押貸款的實施方案及方案的定位，我們層層深入。在這期間，我學習到了很多。</p><p>　　首先，我學習到了怎樣分工合作，怎樣與團隊并肩作戰(zhàn)。這段時間里，在老師的帶領(lǐng)和悉心指導下，我們分成若干小組，各小組內(nèi)部

53、成員自行分配自己畢業(yè)設(shè)計部分，大家和諧相處，共同努力。我們分工上網(wǎng)查資料，到圖書館借閱資料，選擇所需的內(nèi)容，在工作上不怕艱難困苦，同舟共濟。在老師的鼓勵和指導下，所有工作都有序有效進行。從逆向年金抵押貸款的概念和意義、國內(nèi)外研究狀況以及制約條件和實施方案到深入探討其實施方案及方案的定位，我們了解到逆向年金抵押貸款的市場巨大潛力。</p><p>　　其次，我學習到了怎樣高效率并且仔細的去完成一項工作，應(yīng)該用什么樣

54、的態(tài)度去做一件事情。做什么事情都需要付出，關(guān)鍵是你的付出是不是值得的，是不是用最少的資源去達到了一個讓大家滿意的結(jié)果。這段時間里，我明顯感覺到了時間的緊張。我們在考試、面試找工作的同時還需構(gòu)思畢業(yè)設(shè)計、尋找資料、分析整理資料、得出結(jié)果。很多時候都會覺得時間不夠用，恨不得自己能多長出幾只手來。但是，雖然是時間緊張，但我們還是有條不紊的完成了。在這期間，我學習到身邊同學的認真仔細的高效率工作方法，學習到了他們不去怨天尤人的工作態(tài)度，也從老師

55、那里學到了怎樣去注重細節(jié)，哪怕僅僅是一個標點符號都是很重要的細節(jié)。而這些都是在我以后的工作中不可缺少的寶貴財富。</p><p>　　最后，我學習到了如何通過自己去了解、認識和發(fā)展一個新興的金融產(chǎn)品，研究一個新的產(chǎn)品該怎樣去進行，讓我對以后自己參加工作有了信心。這次的畢業(yè)設(shè)計過程中，從我們在老師手里拿到畢業(yè)設(shè)計的茫然，到逐漸查閱資料的了解，再到研究畢業(yè)設(shè)計的發(fā)展制約條件，實施方案及定位的深入，我學習到了怎么樣去循

56、序漸進的完成對一件新事物的了解與研究。在此期間，我們遇到了很多的困難和挑戰(zhàn)，但是在老師的鼓勵與指導下，我們沒有退縮。在挑戰(zhàn)的同時收獲了許多只有親身經(jīng)歷過才能得到的知識財富，為自己以后的工作和人生打下了新的基礎(chǔ)。</p><p>　　在以后的工作中，我會更加努力，學以致用，在金融市場上挖掘新的產(chǎn)品及其價值，不怕困難，勇往直前，敢于創(chuàng)新，創(chuàng)建屬于自己的人生輝煌。 </p><p><b&

57、gt;　　附錄B</b></p><p>　　逆向年金抵押貸款初探</p><p>　　郵金十九班 毛玉蓮 30904002243</p><p>　　我們研究的題目是《逆向年金抵押貸款初探》，我負責的部分是“在我國逆向年金抵押貸款發(fā)展的制約條件”，以下是我的設(shè)計內(nèi)容。</p

58、><p>　　為適應(yīng)老齡化社會的到來，我國應(yīng)在認清國情的前提下努力探索各種養(yǎng)老方式，以求得老人頤養(yǎng)天年、國家減輕負擔，而逆向年金抵押貸款是一種啟動老年住宅開發(fā)的有效金融創(chuàng)新工具，應(yīng)該得到社會的廣泛重視。當然，目前開展逆向年金抵押貸款業(yè)務(wù)還有很多的制約條件。</p><p><b>　　1、畢業(yè)設(shè)計分析</b></p><p>　　通過對在我國逆向年

59、金抵押貸款發(fā)展的制約條件等內(nèi)容的研究，使我對逆向年金抵押貸款有進一步的了解和認識。逆向年金抵押貸款是一種很不錯的養(yǎng)老方式，同時也是銀行獲得收益的良好途徑，但是任何一項項目的開展和實施都要順應(yīng)社會的發(fā)展和要求，要適應(yīng)該國的中情，所以在我國逆向年金抵押貸款發(fā)展的制約條件的研究是很有必要的，通過在網(wǎng)絡(luò)上和圖書館等途徑，大量的搜集和查閱資料，我主要總結(jié)出了以下幾方面的內(nèi)容。</p><p>　　第一，我國住房二級市場的發(fā)

60、育不健全，有些城市住房二級市場程序比較繁瑣收益分配不盡合理，稅費收得過多可能就很難調(diào)動其他家換住房的積極性。市場渠道不暢通，關(guān)鍵是中介跟不上，二級市場要賣掉舊房買新房，一賣一買同時進行，所以一定要有中介幫它把舊房賣掉以后幫它買到合適新房，產(chǎn)品創(chuàng)新跟不上。必須要有新的產(chǎn)品，才能調(diào)起大家換購住房的積極性和胃口。第二，房屋未來評估價值較低且估值較難，目前我國評估機構(gòu)和評估人員素質(zhì)較差，沒有能力準確預(yù)測房產(chǎn)未來價值。對于房屋價值的評估則是“以房

61、養(yǎng)老”遇到的第一道坎。第三，政府支持不夠，政府對逆向年金抵押貸款業(yè)務(wù)的宣傳力度不夠，政府應(yīng)當加強對此項業(yè)務(wù)的宣傳力度，輿論引導改變養(yǎng)老傳統(tǒng)和習慣，致力于消費者教育，通過宣傳和貸款的獨立咨詢活動，改變老年人的信息劣勢。第四，金融機構(gòu)風險防范機制缺位，我國未來為適應(yīng)金融業(yè)的發(fā)展，我國市場進一步市場化是必然的趨勢，特別是抵押貸款證券化產(chǎn)品的市場化進程有可能逐步加快。因此，及早應(yīng)對金融業(yè)混業(yè)經(jīng)營的新特點，完善我國現(xiàn)行的金融監(jiān)管體系，加強各監(jiān)管機

62、構(gòu)間的協(xié)調(diào)是十分必要的。</p><p><b>　　2、我的收獲</b></p><p>　　寫畢業(yè)設(shè)計的整個過程并不是很長，不到兩個月的時間，卻讓我真實的學到了很多東西，明白了一些道理，了解了幾個原則。</p><p>　　在我看來，大學生的畢業(yè)論文不僅僅是一個課題的研究，它也包括了對于一個學生綜合素質(zhì)培養(yǎng)最后的一個整體強化訓練，讓我們能夠

63、養(yǎng)成科學的實驗習慣，養(yǎng)成邏輯的思維方式，最關(guān)鍵、最重要的是讓我們能夠獨立思考，我想這才是畢業(yè)論文的根本目的所在。在這次畢業(yè)設(shè)計中，我由一開始的沒有思緒沒有目標，到在導師的指導下逐漸的變得投入，跟導師商量著做，有了自己的想法和思路，最后可以思考著自己做。雖然這并不算什么大的變化，但是在我的心理上可是不小的變化，因為我不僅要有實踐的調(diào)查，還要有自己的思考，自己的判斷，把搜集的資料做出合理的整理和篩選。我不希望自己像一個實驗員那樣去被動的做些

64、東西出來，我要的是自己整體的參與，在做這件事情時，為什么要去做，為什么要這樣去做，有沒有比這更好的方法，可不可以再進行優(yōu)化，出現(xiàn)這種問題究竟是為什么，怎樣去排除別人的分析猜測，這些為什么本身就是一個很豐富的世界，況且一個精彩的過程讓我也有了一個精彩的收獲，雖然不能說最后得到的結(jié)果非常完美，但是我至少得到了比預(yù)期還要多的東西。我開始規(guī)范之前自己的實踐技能；開始明白那些規(guī)范為什么是必要的；開始去優(yōu)化某些過程；開始學會去觀察和發(fā)現(xiàn)一些東西；開

65、始</p><p>　　時間過的很快，我們的畢業(yè)設(shè)計也有了成果，終于完美落幕。這些相比于導師們幾十年如一日的科研工作，自己實在是不值得一提，但是對于我自己來說，卻讓我最真實的感受到了今后應(yīng)該有的做人的態(tài)度，應(yīng)該有的心態(tài)，應(yīng)該重視的品質(zhì)，應(yīng)該遵循的原則：誠實、誠懇對人對事；自信，對于自己的肯定；鉆研，對于科研的態(tài)度；上進，對于學習和生活；最后就是對每件事表都應(yīng)該有的毅力和激情；在今后的人生中，堅持不懈地去追求自己的

66、人生目標。我相信只要肯努力，我們都會取得理想的成績。</p><p><b>　　附錄C</b></p><p>　　逆向年金抵押貸款初探</p><p>　　郵金十九班 馬璐 30904002245</p><p>　　我們研究的題目是《逆

67、向年金抵押貸款初探》，我負責的部分是逆向年金抵押貸款的國外研究狀況和國內(nèi)研究狀況，以下是我的設(shè)計內(nèi)容。</p><p>　　隨著人口老齡化的不斷深化，逆向年金抵押貸款能夠更好地減輕社會養(yǎng)老壓力。國內(nèi)外的金融機構(gòu)對于逆向年金抵押貸款的關(guān)注程度也在不斷加深。逆向年金抵押貸款在未來社會的發(fā)展中將日益壯大。</p><p>　　那么，什么是逆向年金抵押貸款呢？總的來說，逆向年金抵押貸款就是貸款人用

68、自己擁有的房屋所有權(quán)向銀行抵押房產(chǎn)，銀行根據(jù)評估后的房屋價值和貸款人申請的貸款期限與貸款人簽署協(xié)議，然后分期向貸款人支付貸款供其支配。也就是說，借款人自己所有的房屋股份逐漸減少，以便從貸款人那里得到現(xiàn)金支付來滿足自己的日常生活支出。</p><p>　　目前，由于我國國情和濟經(jīng)條件等的諸多限制，逆向年金抵押貸款在國內(nèi)并未開展，主要在一些發(fā)達國家開展實施，以美國最為顯著。下面我就來介紹一下逆向年金抵押貸款在國外及國

69、內(nèi)的研究狀況。</p><p>　　1 逆向年金抵押貸款的國外研究狀況</p><p>　　現(xiàn)階段國外大多數(shù)研究主要集中在對逆向抵押貸款市場和運行方式等方面，許多文獻中都涉及了逆向抵押貸款風險，主要側(cè)重于以下方面的研究：</p><p>　　第一，國外研究學者提出的住宅財產(chǎn)轉(zhuǎn)換貸款示范價格模型，證明了借款人壽命、利率、財產(chǎn)價值變化對價格的影響，解釋了運用隨機選擇來預(yù)

70、測財產(chǎn)價值，以及影響住宅財產(chǎn)轉(zhuǎn)換貸款借款人的現(xiàn)金支付的主要限制因素如何計算。</p><p>　　第二，研究者針對固定利率逆向抵押貸款提出了一種評價模型，假設(shè)利率是決定逆向抵押貸款價值的唯一變量（不包含其他風險），計算息票債券、普通抵押貸款和逆向抵押貸款在利率變化時的定價，得出逆向抵押貸款的利率風險遠遠高于前兩者，然后用更精確的單因素期權(quán)調(diào)整利差模型研究這三者的利率風險。</p><p>

71、　　第三，由于逆向選擇，逆向抵押市場很少是理性的，借款人具有選擇優(yōu)勢，借款人的快速流動性減少了應(yīng)收賬款超過財產(chǎn)價值的風險。在逆向抵押貸款中，存在借款人在貸款期間減少維修費用的現(xiàn)象，一些學者提出可以通過逆向抵押貸款的限制性條款和收取預(yù)期費用來減少貸款人的房屋價值保持的危險。</p><p>　　第四，一些學者研究了逆向抵押貸款的合同和交叉風險。他們提出應(yīng)用逆向抵押貸款的顯性價格模型對“交叉”選擇進行評價，包含壽命保

72、險合同和安全的選擇方法被認為是二級市場渠道。逆向抵押貸款中，還存在借款人提前支付的風險。提前支付率隨著借款人和貸款的特征而變動，對婚姻狀態(tài)非常敏感，并受借款人年齡和貸款期限很大影響。由于提前支付的風險存在，貸款價值超過房屋價值的風險可能性很低。</p><p>　　第五，國外提出了豐富的金融風險分析和風險定價理論，創(chuàng)立了不少用于識別和量化風險的風險管理模型和技術(shù)。如壓力測試、情景測試等。</p>&

73、lt;p>　　2 逆向年金抵押貸款的國內(nèi)研究狀況</p><p>　　隨著我國人口老齡化的加劇，一些學者也開始了逆向抵押貸款研究。國內(nèi)研究主要集中在介紹這種金融產(chǎn)品并探討在中國推行的可行性方面：</p><p>　　（1）對國外逆向年金抵押貸款的產(chǎn)品研究。主要從逆向抵押貸款具體實施過程中的貸款機構(gòu)選擇、借款人條件、貸款的發(fā)放、貸款的償還等方面進行比較，并對我國開展逆向抵押貸款業(yè)務(wù)相關(guān)

74、的貸款方法、經(jīng)營機構(gòu)及需要解決的問題提出了建議。</p><p>　?。?）對逆向年金抵押貸款的可行性研究。主要是講開展逆向抵押貸款不僅是壽險服務(wù)的延伸和壽險業(yè)務(wù)的衍生，也是市民理財工具的補充；不僅豐富了保險市場，同時又促進了房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)的發(fā)展。</p><p>　?。?）對逆向年金抵押貸款的模式控制研究。主要從住房逆向抵押貸款的需求和供給兩方面，進行了住房逆向抵押貸款市場均衡

75、分析。從生命周期、不動產(chǎn)流動化、資源配置三個方面分析了售房養(yǎng)老業(yè)務(wù)在中國開展的理論實踐背景，并重點分析了各種金融機構(gòu)在售房養(yǎng)老模式中的不同運行機制。</p><p>　　（4）對逆向年金抵押貸款的風險研究。主要對項目投資風險做了一系列的相關(guān)分析，包括風險收益分析、風險概率分析、風險決策分析、風險系統(tǒng)分析等。國內(nèi)對金融風險研究主要集中在對市場風險、信用風險進行風險分析、定價和衡量的理論、模型和技術(shù)方面，并對VAR模

76、型等做了相應(yīng)改進。</p><p><b>　　3 我的體會</b></p><p>　　通過此次對逆向年金抵押貸款的初步研究，使我了解到什么是逆向年金抵押貸款，為什么要實施逆向年金抵押貸款，逆向年金抵押貸款對老年人生活質(zhì)量的改善有什么實質(zhì)性的幫助。</p><p>　　我從最初的完全不了解什么是逆向年金抵押貸款到現(xiàn)在慢慢認識、慢慢了解了什么是

77、逆向年金抵押貸款，在這過程中有沮喪、有開心，尤其是當論文通過的那一刻，心里非常的開心。畢竟我們努力了這么久，自己的勞動成果能夠得到肯定是件值得高興的事情。</p><p>　　我們首先在網(wǎng)上和圖書館的資料庫中找了些資料，大概了解了逆向年金抵押貸款是怎樣的一種貸款品種，然后了解了逆向年金抵押貸款分別在國內(nèi)和國外的研究狀況。從這些方面我們可以看出，逆向年金抵押貸款這種貸款模式在中國還不是很流行，人們從思想上還不能夠完

78、全接受，當然這與我國的國情有著一定的聯(lián)系。</p><p>　　為了能夠更好地適應(yīng)老齡化社會的到來，我們應(yīng)在認清國情的前提下努力探索各種養(yǎng)老方式，以求得老人頤養(yǎng)天年、國家減輕負擔。這種方式不是惟一的養(yǎng)老方式，也不是最好的養(yǎng)老選擇，但正如前面所說，它對銀行機構(gòu)來說不失為一個獲得收益、增加客戶群的好方法，而且對個人來說也是一個不錯的選擇。逆向年金抵押貸款使得老年人在退休以后的生活能夠過的相對充裕，使老年人能夠在一生中

79、實現(xiàn)大致均衡的消費水平，有效解決了老年人有房沒錢的問題。逆向年金抵押貸款是啟動老年住宅市場的強大動力源，不僅增加了老年人的有效收入，提高了老年人的支付能力，而且，刺激了老年人的住宅消費需求，使老年人的潛在消費能力變?yōu)楝F(xiàn)實購買力，從根本上推動了老年住宅的發(fā)展，成為啟動老年住宅市場強大的動力源。</p><p>　　通過此次畢業(yè)論文設(shè)計，我收獲了很多，對逆向年金抵押貸款有了進一步的了解，我們小組的成員分工合作，有的上