房地產(chǎn)知識(shí)培訓(xùn)戶型

1、房地產(chǎn)知識(shí)培訓(xùn)系列——戶型評(píng)價(jià),去不去，看位置行不行，看戶型定不定，看價(jià)格,課程講授目的,（一） 向發(fā)展商、建筑設(shè)計(jì)院提出住宅戶型的建筑平面推介 （二） 評(píng)審戶型平面時(shí)，對(duì)戶型方案提出評(píng)價(jià)意見(jiàn)或修改建議評(píng)價(jià) = 設(shè)計(jì)，設(shè)計(jì)或修改設(shè)計(jì)主要是建筑設(shè)計(jì)院的工作,,戶型評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn),理想的戶型是能把住宅本身的功能性、舒適性以及審美性完美融合在一起，使以人為本的居住理念得到最好詮釋沒(méi)有絕對(duì)的好戶型，只有最滿足居住者需求的戶型——

2、自己好才是真的好！絕大多數(shù)人沒(méi)有豐富的住房經(jīng)驗(yàn)，很多人也搞不清自己真正的戶型需求，因此需要專業(yè)、客觀的戶型指導(dǎo)。,第一篇 建筑平面分析,（1） 建筑平面概論（2） 經(jīng)典平面賞析（3） 創(chuàng)新平面賞析,中國(guó)民居對(duì)朝向的選擇,北回歸線以北：向北房終年無(wú)陽(yáng)光，選擇南向房是購(gòu)房前提北回歸線以南：向南房冬日有陽(yáng)光，夏日無(wú)陽(yáng)光向北房冬日無(wú)陽(yáng)光，夏日有陽(yáng)光，選擇南向房可以冬暖夏涼。南方沿海地區(qū)：寸土寸金、空調(diào)調(diào)溫、港島景觀，不

3、講究朝向,景觀與朝向選擇,純就朝向而言，選擇建議：東南向 > 南向 > 西南向 > 東向 > 東北向 > 北向 > 西向 > 西北向目前市場(chǎng)情況：自然景觀 > 朝向 > 小區(qū)景觀 海景、湖景、山景、高爾夫景 中心花園、組團(tuán)綠化,戶型定義,經(jīng)典戶型 市場(chǎng)上采用最多的為大多數(shù)業(yè)主認(rèn)同的經(jīng)得起專業(yè)、市場(chǎng)挑剔的少缺陷戶型創(chuàng)新戶型 有獨(dú)創(chuàng)性的為

4、市場(chǎng)接受的新型實(shí)用戶型,建筑平面評(píng)價(jià),建筑平面評(píng)價(jià),經(jīng)典平面推介（1）,一梯八戶,經(jīng)典平面推介（2）,一梯八戶,經(jīng)典平面推介（3）,一梯六戶,經(jīng)典平面推介（4）,一梯四戶,經(jīng)典平面推介（5）,一梯四戶,經(jīng)典平面推介（6）,一梯四戶,經(jīng)典平面推介（7）,一梯三戶,經(jīng)典平面推介（8）,一梯二戶,經(jīng)典平面推介（9）,一梯二戶( 紫荊苑 ）,一梯二戶,經(jīng)典平面推介（10）,一梯十戶以上,創(chuàng)新戶型推介（1）,三錯(cuò)層,創(chuàng)新戶型推介（2）,高廳組合,

5、復(fù)式上層,復(fù)式下層,,,,,,,4.2米,,2.8米,5米,,,,2.8米,2.8米,創(chuàng)新戶型推介（3）,SOHO,創(chuàng)新戶型推介（4）,雙拼戶型,C、D戶型68 ㎡，雙拼成136 ㎡五房戶型,A、B戶型55 ㎡，雙拼成110 ㎡四房戶型,,,,,住宅性能標(biāo)準(zhǔn)參考：建設(shè)部商品住宅性能認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn),住宅性能標(biāo)準(zhǔn),,市場(chǎng)對(duì)戶型的關(guān)注點(diǎn),客戶在購(gòu)房時(shí)考慮居室各部分的優(yōu)先順序：客廳：方正好用（面積、家私布置、布局等）主臥室：合理性（面積、采

6、光）、私密性餐廳：相對(duì)獨(dú)立，通風(fēng)采光廚房：寬敞實(shí)用，有服務(wù)陽(yáng)臺(tái)衛(wèi)生間：便利性、隱蔽性次臥室：作書房、客房適宜陽(yáng)臺(tái)：觀景陽(yáng)臺(tái)的休閑性、觀賞性，生活陽(yáng)臺(tái)的實(shí)用,功能空間分類,住宅的“八大”使用功能 起居、就餐、廚衛(wèi)、就寢、儲(chǔ)藏、工作、學(xué)習(xí)、陽(yáng)臺(tái)住宅的“三類”空間公共空間：客廳、餐廳、觀景陽(yáng)臺(tái)私密空間：臥室、書房、衣帽間、主臥衛(wèi)生間服務(wù)空間：廚房、公用衛(wèi)生間、工人房、儲(chǔ)藏間、生活陽(yáng)臺(tái),功能分區(qū)合理,動(dòng)靜分區(qū)：活動(dòng)區(qū)

7、和休息區(qū)分開(kāi)動(dòng)區(qū)：客廳、餐廳和廚房應(yīng)靠近入戶門設(shè)置 靜區(qū) ：臥室、書房位置應(yīng)比較深入動(dòng)區(qū)與靜區(qū)之間：衛(wèi)生間應(yīng)方便使用，室內(nèi)交通線盡可能便捷,動(dòng)靜分區(qū)案例（1）,錯(cuò)層設(shè)計(jì)最易實(shí)現(xiàn)“動(dòng)靜分區(qū)”,,,動(dòng)區(qū),靜區(qū),,,,,,,,動(dòng)靜分區(qū)案例（2）,平面戶型也可以作到“動(dòng)靜分區(qū)”,動(dòng)區(qū),靜區(qū),,,空間尺度合理,客廳：寬敞明亮、通風(fēng)，有好朝向、好景觀開(kāi)間不應(yīng)小于3.6米，寬深比不大于1：2要留出擺放家具的穩(wěn)定空間 臥室

8、：主臥：應(yīng)具有好的朝向,開(kāi)間應(yīng)不小于3米,面積應(yīng)大于12㎡, 且應(yīng)帶有主衛(wèi)生間次臥：面積應(yīng)不小于10㎡餐廳：餐廳和客廳宜相對(duì)獨(dú)立．既有關(guān)系又有分隔廚房：廚房應(yīng)緊鄰餐廳，宜帶一服務(wù)性陽(yáng)臺(tái)衛(wèi)生間：凈寬不宜小于1.6米陽(yáng)臺(tái)：保證客廳有良好的視野，采光欄板最好做成全透明或半透明,空間比例失當(dāng)案例,客廳、餐廳進(jìn)深太大，浪費(fèi)空間，采光差,面積比例適宜,除了大戶型豪宅以外，如何經(jīng)濟(jì)、有效地安排各功能房的面積、比例、關(guān)系，是戶型設(shè)計(jì)、評(píng)價(jià)中應(yīng)關(guān)

9、注的主題之一各房室具有與其戶型相匹配的比例大戶型不應(yīng)出現(xiàn)過(guò)小房間主臥應(yīng)明顯大于次臥三戶室客廳與臥室的比例應(yīng)把握在1．5：1以內(nèi),房室比例失當(dāng)案例,廚房面積過(guò)大(13 ㎡)，比次臥室大得多，甚至大過(guò)主臥面積。而小臥室僅7 ㎡ 。,通風(fēng)采光,室內(nèi)四明 明廳、明室、明廚、明衛(wèi)公共空間通風(fēng)采光電梯廳樓梯/消防樓梯公共走道,新加坡住宅尤為講究公共場(chǎng)所的自然通風(fēng)采光,公共空間通風(fēng)采光案例（1）,一梯二戶的小高層，電梯廳、

10、公共樓梯作到通風(fēng)采光應(yīng)不是難題,公共空間通風(fēng)采光案例（2）,一梯18戶能夠作到公共空間的通風(fēng)采光，顯示出建筑師選用“蛙”式平面的苦心,,,,通風(fēng)采光,通風(fēng)采光,通風(fēng)采光,各房室合理性要求（1）,客廳空間獨(dú)立：客廳開(kāi)口不易過(guò)多，要有兩面完整的墻 方正開(kāi)闊：方正完整，是實(shí)用的布局開(kāi)間至少應(yīng)大于3.6米，但開(kāi)間不宜大于5米 長(zhǎng)寬比不應(yīng)失調(diào)：深度開(kāi)間比不宜大于2：1入口設(shè)玄關(guān)：入戶門廳（玄關(guān)）是住宅內(nèi)外的空間過(guò)渡避免內(nèi)廳被外人一

11、目了然，保障私密性,客廳開(kāi)口過(guò)多案例,客廳開(kāi)口過(guò)多，使客廳很多面積成為公共交通面積，不易布置家具。,各房室合理性要求（2）,餐廳 相對(duì)獨(dú)立：餐廳和客廳空間宜相對(duì)獨(dú)立；餐廳和客廳既有關(guān)系又有分隔；餐廳至少要有兩面墻夾一角。與廚房應(yīng)有關(guān)聯(lián)又獨(dú)立成區(qū)：西式廚房與餐廳在空間上實(shí)現(xiàn)一體化,餐廳不獨(dú)立案例(1),左圖客廳與餐廳分區(qū)不明顯，餐廳成為過(guò)道幾乎沒(méi)有辦法利用；客廳的形狀不利于家具的擺放。廚房位置使客廳顯得更加局促。右圖經(jīng)修改后既有

12、玄關(guān)有使餐廳相對(duì)獨(dú)立，但與廚房之間交通不流暢。,餐廳不占角案例,餐廳雖然與客廳形成明顯分區(qū)，但餐廳不占一角(兩面墻夾角)，周邊門開(kāi)口過(guò)多，幾乎成為過(guò)道，不便使用。,餐廳占角案例,餐廳占一角(兩面墻夾角)，空間相對(duì)獨(dú)立，便于使用。,餐廳獨(dú)立案例,餐廳獨(dú)立，又能通風(fēng)采光，其優(yōu)點(diǎn)不言自明,各房室合理性要求（3）,廚房 應(yīng)靠近餐廳 離大門不要太遠(yuǎn)（進(jìn)出雜物多）直接對(duì)外采光通風(fēng) 廚具按洗、切、燒的順序合理布置 有一定長(zhǎng)度的柜臺(tái)擺放電器

13、，煤氣灶，洗菜盆等設(shè)備 廚、廁最好不要做緊鄰,各房室合理性要求（4）,主臥室擴(kuò)大主臥室的面積，房間進(jìn)深可以適當(dāng)增 加最好有好的朝向 （南向），比客廳的南向要求更甚大戶型的主臥室應(yīng)帶一個(gè)專用衛(wèi)生間 進(jìn)入式衣帽間（WALK－IN－CLOSET）的出現(xiàn)，使主臥室布局更為靈活，近年成為流行趨勢(shì) 次臥室 面積宜大于10㎡按照生活起居方便的要求，臥室位置要求深一些,各房室合理性要求（5）,衛(wèi)生間 應(yīng)有明窗通風(fēng)和采光 公共衛(wèi)

14、生間為廁浴分離、干濕分離，以利于清潔衛(wèi)生和使用上的便利僅有一個(gè)衛(wèi)生間，則衛(wèi)生間與主臥室的位置要近，避免不必要的穿堂越室儲(chǔ)藏室（工人房） 對(duì)于面積標(biāo)準(zhǔn)較高的戶型應(yīng)設(shè)儲(chǔ)蓄空間 全封閉獨(dú)立進(jìn)入式空間，面積在3平方米以上 陽(yáng)臺(tái)保證客廳有良好的視野和采光 客廳不設(shè)陽(yáng)臺(tái)，而在主臥設(shè)陽(yáng)臺(tái)，則生活中的晾衣、休閑將通過(guò)主人的臥室，會(huì)干擾主人的私密性,尊重市場(chǎng)研究民俗,風(fēng)水的市場(chǎng)性廣東沿海一帶，包括潮汕人、福建人，對(duì)住宅的選擇，無(wú)論是城

15、市、農(nóng)村都極信風(fēng)水；生意人、官員較為看重風(fēng)水問(wèn)題尊重而不迷信 市場(chǎng)中，為數(shù)不少的客戶在講究“風(fēng)水”，從研究客戶的購(gòu)房心理與行為著手，我們不得不研討居家風(fēng)水,居家風(fēng)水科學(xué)解釋,居家風(fēng)水是研究居住房屋與其土地和四周環(huán)境的關(guān)系的中國(guó)傳統(tǒng)居家理論 住宅風(fēng)水就是人類環(huán)境衛(wèi)生學(xué)“居家風(fēng)水”的實(shí)際上是由于戶型設(shè)計(jì)中的忽略，造成客戶在居住中的不適，成為一種心理障礙而影響情緒與生活,戶型風(fēng)水評(píng)價(jià)要素,陽(yáng)宅三要門房灶 門

16、大門在戶型設(shè)計(jì)中應(yīng)講究避讓 大門正對(duì)電梯或樓梯是犯沖大門口直對(duì)長(zhǎng)走廊是沖煞 大門不能正對(duì)廁門大門不直對(duì)客廳落地門窗 廁所的門不與廚房的門相對(duì) 其它門盡量不相對(duì),典型門沖案例(1),B戶型大門直對(duì)電梯門，A戶型大門直對(duì)消防樓梯門，在銷售中可能會(huì)引起講究風(fēng)水客戶的不認(rèn)同,,,典型門沖案例(3),典型“葫蘆串”戶型，私隱性較差,,典型門沖案例(4),主衛(wèi)門直沖主臥床不妥,,門沖修改案例,玄關(guān)可在裝修時(shí)設(shè)置,大門不對(duì)客廳門窗案例,香