房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)講座ppt

1、,房地產(chǎn),基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn),,,制作人：祁辰飛,房產(chǎn)： 房產(chǎn)是指建筑在土地上的各種房屋，包括住宅、廠房、倉(cāng)庫(kù)和商業(yè)、服務(wù)、文化、教育、衛(wèi)生、體育以及辦公用房等。地產(chǎn)： 地產(chǎn)是指土地及其上下一定的空間，包括地下的各種基礎(chǔ)設(shè)施、地面道路等。房地產(chǎn)： 是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱。是指土地及附著在土地上的人工構(gòu)筑物和建筑物及其所衍生的權(quán)利（所有權(quán)、租賃權(quán)、抵押權(quán)、土地使用權(quán)、地役權(quán)、典當(dāng)權(quán)等）。,房地產(chǎn)概

2、念,,,,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)： 是指在依法取得土地使用權(quán)的土地上按照使用性質(zhì)的要求進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建筑的活動(dòng)。房地產(chǎn)市場(chǎng)（1）一級(jí)市場(chǎng)是土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的市場(chǎng)，即國(guó)家通過(guò)其指定的政府部門將城鎮(zhèn)國(guó)有土地或?qū)⑥r(nóng)村集體土地征用為國(guó)有土地后出讓給使用者的市場(chǎng)。房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)是由國(guó)家壟斷的市場(chǎng)。,,,,,（2）二級(jí)房地產(chǎn)市場(chǎng)，又稱增量房地產(chǎn)市場(chǎng)。是指生產(chǎn)者或者經(jīng)營(yíng) 者把新建、初次使用的房屋向消費(fèi)者轉(zhuǎn)移，主要是生產(chǎn)者或者經(jīng)營(yíng)

3、 者與消費(fèi)者之間的交易行為。（3）三級(jí)房地產(chǎn)市場(chǎng)是購(gòu)買房地產(chǎn)的單位和個(gè)人，再次將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或租賃的市場(chǎng)。也就是房地產(chǎn)再次進(jìn)入流通領(lǐng)域進(jìn)行交易而形成的市場(chǎng)，也包括房屋的交換。,,,土地開(kāi)發(fā)： 是將“生地”開(kāi)發(fā)成可供使用的土地。生地： 指空間地、田地、未開(kāi)墾地等不具備使用條件的土地。熟地： 指三通一平或七通一平，具備使用條件的土地。三通一平：水通、電通、路通（五通--通訊、排

4、水；七通--供暖、燃?xì)猓┖蛨?chǎng)地平整宗地： 是地籍的最小單元，是指以權(quán)屬界線組成的封閉地塊。,,,,,,,,,,宗地圖： 是土地使用合同書附圖及房地產(chǎn)登記卡附圖。它反映一宗地的基本情況。包括：宗地權(quán)屬界線、界址點(diǎn)位置、宗地內(nèi)建筑位置與性質(zhì)、與相鄰宗地的關(guān)系等。土地所有制： 我國(guó)現(xiàn)行土地所有制為社會(huì)主義土地公有制，分為全民所有制（即國(guó)家所有）和勞動(dòng)群眾集體制（即集體所有）兩種形式。其中，城市市區(qū)的土地

5、全部屬于國(guó)家所有；農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地除法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于集體所有；礦物、水流、森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等自然資源，屬于國(guó)家所有，由法律規(guī)定屬于集體所有的森林、山嶺、草原、荒地、灘涂除外。但地上建筑物既可以為國(guó)家所有，也可以為集體、單位和個(gè)人所有。因此，同一宗房地產(chǎn)，其土地與地上建筑物的所有權(quán)往往是不一致的。,,,土地的使用年限： 居住用地七十年；工業(yè)用地五十年；教育、科技

6、、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年；商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地四十年；綜合用地（主要指多種用途不動(dòng)產(chǎn)很難分割、只有一個(gè)使用者的情況；如果是各用途不動(dòng)產(chǎn)之間可以分割，最終使用者為不同的單位、個(gè)人，則按照用途來(lái)規(guī)定使用年限）或者其他用地五十年。另外，加油站、加氣站用地為二十年。房子的居住時(shí)間是多少，土地使用年限屆滿后，該怎么辦？ 房屋一經(jīng)購(gòu)買并取得產(chǎn)權(quán)后，即作為業(yè)主個(gè)人所有的財(cái)產(chǎn)，并無(wú)居住年限的限制，但對(duì)該房屋所占用范圍內(nèi)的土地來(lái)說(shuō)，因?yàn)橥恋?/p>

7、除屬于集體所有的外，均屬于國(guó)家所有。業(yè)主所取得的為該土地的一定年限的使用權(quán)。住宅用地的土地使用時(shí)間為50—70年，自開(kāi)發(fā)商取得該土地使用證書之日起計(jì)算。在該土地使用年限屆滿后，土地將由國(guó)家收回。業(yè)主可以在繼續(xù)交納土地出讓金或使用費(fèi)的前提下，繼續(xù)使用該土地。2007年10月1日起施行的《物權(quán)法》中的明確規(guī)定：“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期”,支付費(fèi)用不明確。,,,,,土地使用權(quán)的出讓（土地所有權(quán)歸屬）： 指國(guó)家以協(xié)議、招

8、標(biāo)、拍賣及掛牌（2002年7月7日施行的《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有建設(shè)土地使用權(quán)規(guī)定》）的方式將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，并由使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓： 是指土地使用者通過(guò)出售、交換、贈(zèng)與和繼承等方式將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為。土地使用權(quán)劃撥： 是指政府無(wú)償將土地?fù)馨l(fā)給使用者使用，一般沒(méi)有使用期限的限制。以無(wú)償劃撥取得的土地使用權(quán)，其出讓須經(jīng)政府及土地管理部門同意，交補(bǔ)交出

9、讓金后方可進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、出租和抵押。,,,,,,期房： 是指消費(fèi)者在購(gòu)買時(shí)不具備即買即可入住的商品房，即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商品房預(yù)售許可證開(kāi)始至取得房地產(chǎn)權(quán)證大產(chǎn)證（大產(chǎn)證是指房屋竣工驗(yàn)收之后交付購(gòu)房者之前，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商向房地產(chǎn)管理部門申請(qǐng)初始登記后取得的房地產(chǎn)權(quán)證）為止，所出售商品房稱為期房。五證: 《國(guó)有土地使用證》；《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》；《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》；《建筑工程施工許可證》；《商品房銷售（預(yù)售）許可證》。（補(bǔ)充兩

10、書： 住宅質(zhì)量保證書、住宅使用說(shuō)明書）現(xiàn)房: 是指消費(fèi)者在購(gòu)買時(shí)具備即買即可入住的商品房，即開(kāi)發(fā)商已辦妥所售的商品房的大產(chǎn)證的商品房，與消費(fèi)者簽訂商品詳盡買賣合同后，立即可以辦理入住并取得產(chǎn)權(quán)證。,,,,,,,,毛坯房： 毛坯房又稱為“初裝修房”，交付消費(fèi)者時(shí)屋內(nèi)只有門框沒(méi)有門，墻面地面僅做基礎(chǔ)處理而未做表面處理的房屋成品房(精裝修)： 是指在房屋交付前，所有功能空間的固定面全部鋪裝或粉刷

11、完成，廚房和衛(wèi)生間的基本設(shè)備全部安裝完畢。,商品房： 是指在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，具有經(jīng)營(yíng)資格的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司（包括外商投資企業(yè)）通過(guò)出讓方式取得土地使用權(quán)后經(jīng)營(yíng)的房屋，均按市場(chǎng)價(jià)出售。,,,,,,存量房： 一般是指已被購(gòu)買或自建并取得所有權(quán)證書但未居住過(guò)的房屋。增量房： 增量房俗稱一手房，指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商投資新建造的商品房。通俗易懂的說(shuō)法就是能增加現(xiàn)有房屋數(shù)量的房產(chǎn)。,房屋的所有權(quán)：

12、 又叫房屋產(chǎn)權(quán)，是房屋所有人獨(dú)占性地支配其所有的房屋的權(quán)利。房屋所有人在法律規(guī)定的范圍內(nèi)，可以排除他人的干涉，對(duì)其所有的房屋進(jìn)行占有、使用、收益、處分。,,,,,,,建筑結(jié)構(gòu)形式： 最常見(jiàn)的分類方法是按建筑物主要承重構(gòu)件所用的材料分類和按結(jié)構(gòu)平面布置情況分類Ⅰ.按材料分類,,,,,,Ⅱ.按平面布置情況分類,,,,,套型內(nèi)空間概念:Ⅰ.住宅的開(kāi)間： 是指相鄰兩個(gè)橫墻的定位軸線間的距離，住宅建筑的開(kāi)間

13、常采用下列參數(shù)：.2.7m、3.0m、3.3m、3.6m、3.9m、 4.2m、4.5m。Ⅱ.住宅的進(jìn)深： 指建筑物縱深各間的長(zhǎng)度。即位于同一直線上相鄰兩柱中心線間的水平距離。各間進(jìn)深總和稱通進(jìn)深。磚混結(jié)構(gòu)住宅建筑的進(jìn)深常用參數(shù)：... 4.5m、4.8m、5.1m...。住宅的進(jìn)深不宜超過(guò)14m，進(jìn)深超過(guò)14m，不利于組織穿堂風(fēng)。Ⅲ.層高: 是指下層地板面或樓板下表面到上層樓板下表面之間的距離，也就是

14、一層房屋的高度。Ⅳ.凈高: 是指下層地板面或樓板上表面到上層樓板下表面之間的距離。,,,總建筑面積: 指在建設(shè)用地范圍內(nèi)單棟或多棟建筑物地面以上及地面以下各層建筑面積之總和。建筑面積: 成套房屋的建筑面積=套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偟墓灿泄媒ㄖ娣e計(jì)算建筑面積的規(guī)定:Ⅰ.符合以下條件之一的需計(jì)算房屋的全部建筑面積： a.永久性結(jié)構(gòu)的單層房屋，按一層計(jì)算建筑面積；多層房屋按各層建筑

15、面積的總和計(jì)算。,,b.房屋內(nèi)的夾層、插層、技術(shù)層及其梯間、電梯間等其高度在2.20M以上部位計(jì)算建筑面積。 c.穿過(guò)房屋的通道，房屋內(nèi)的門廳、大廳，均按一層計(jì)算面積。門廳、大廳內(nèi)的回廊部分，層高在2.20M以上的，按其水平投影面積計(jì)算。,,,,,,,,,,d.樓梯間、電梯（觀光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然層計(jì)算面積。 e.房屋在天面上，屬永久性建筑，層高在2.20M以上的樓梯間、水箱間、電梯機(jī)房及斜面

16、結(jié)構(gòu)屋頂高度在2.20M以上的部位，按其外圍水平投影面積計(jì)算。 f.挑樓、全封閉的陽(yáng)臺(tái)按其外圍水平投影面積計(jì)算。 g.屬永久性結(jié)構(gòu)有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積計(jì)算Ⅱ.符合以下條件之一的只能計(jì)算房屋的全部建筑面積的一半： a.與房屋相連有上蓋無(wú)柱的走廊、檐廊，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計(jì)算。 b.獨(dú)立柱、單排柱的門廊、車棚、貨棚等屬永久性建筑的，按其上蓋水平投影面積的一半計(jì)算。

17、,,,c.未封閉的陽(yáng)臺(tái)、挑廊，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計(jì)算。 d.無(wú)頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積的一半計(jì)算。 e.有頂蓋不封閉的永久性的架空通廊，按外圍水平投影面積的一半計(jì)算。Ⅲ.符合以下條件之一的不能計(jì)入房屋的建筑面積： a.層高小于2.20m以下的夾層、插層、技術(shù)層和層高小于2.20m的地下室和半地下室。 b.突出房屋墻面的構(gòu)件、配件、裝飾柱、裝飾性

18、的玻璃幕墻、垛、勒腳、臺(tái)階、無(wú)柱雨篷等。 c.房屋之間無(wú)上蓋的架空通廊。 d.房屋的天面、挑臺(tái)、天面上的花園、泳池。,,,,,,e.建筑物內(nèi)的操作平臺(tái)、上料平臺(tái)及利用建筑物的空間安置箱、罐的平臺(tái)。 f.騎樓、過(guò)街樓的底層用作道路街巷通行的部分。 g.利用引橋、高架路、高架橋、路面作為頂蓋建造的房屋。 h.活動(dòng)房屋、臨時(shí)房屋、簡(jiǎn)易房屋。 i.獨(dú)

19、立煙囪、亭、塔、罐、池、地下人防干、支線。套內(nèi)面積: 全名套內(nèi)建筑面積，是由以下三部分組成的：套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積（外墻等共有墻算一半）+陽(yáng)臺(tái)建筑面積套內(nèi)使用面積: 又稱地毯面積，是指室內(nèi)實(shí)際能使用的面積，不包括墻體、柱子等結(jié)構(gòu)面積。得房率: 指套（單元）內(nèi)建筑面積與套建筑面積的比率。,,,,,公攤面積： 是指由整棟樓的產(chǎn)權(quán)人共同所有的整棟樓公用部分的建筑

20、面積。包括：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過(guò)道、地下室、值班警衛(wèi)室等，以及為整幢服務(wù)公共用房和管理用房的建筑面積，以水平投影面積計(jì)算，還包括套與公共建筑之間的分隔墻，以及外墻（包括山墻）以水平投影面積一半的建筑面積。獨(dú)立使用的地下室、車棚、車庫(kù)、為多幢服務(wù)的警衛(wèi)室，管理用房，作為人防工程的地下室都不計(jì)入共有建筑面積。公攤率：是指總公攤面積在總建筑面積之中所占的比率,套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積： 套內(nèi)陽(yáng)

21、臺(tái)建筑面積均按陽(yáng)臺(tái)外圍與房屋外墻之間的水平投影面積計(jì)算。其中封閉的陽(yáng)臺(tái)按水平投影全部計(jì)算建筑面積，未封閉的陽(yáng)臺(tái)按水平投影的一半計(jì)算建筑面積。,,,,,容積率: 又稱為建筑面積毛密度。是指一個(gè)小區(qū)的地上總建筑面積與用地面積的比率。各類型物業(yè)容積率一般規(guī)定如下：a.獨(dú)立別墅為0.2~0.5； b.聯(lián)排別墅為0.4~0.7；c.6層以下多層住宅為0.8~1.2； d.1

22、1層小高層住宅為1.5~2.0；e.18層高層住宅為1.8~2.5； f.19層以上住宅為2.4~4.5。 住宅小區(qū)容積率小于1.0的，為非普通住宅。（計(jì)容面積界定，一般指地上面積，地下面積不一定計(jì)容，根據(jù)地方政府自行規(guī)定，不算容積率是考慮到節(jié)約用地，鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)地下空間，計(jì)入容積率是規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)，防止不良房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商有漏洞可鉆。是否計(jì)容還與各類型物業(yè)的層高相關(guān)，2.0米以下，4.8米以

23、下等,,,,建筑密度： 即建筑覆蓋率，指在一定范圍內(nèi)，建筑物的基底面積總和與占用地面積的比例(%)。綠地率: 是指居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地的總和與居住區(qū)用地的比率（% ）。綠地率所指的“居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地”主要包括公共綠地、宅旁綠地等。綠地率計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)要求非常嚴(yán)格，如綠地要求覆土1.5米以上，距建筑外墻1.5米和道路邊線1米以內(nèi)的用地，不得計(jì)入綠化用地。綠化率:

24、 綠化率是一個(gè)不準(zhǔn)確、不規(guī)范的用詞，準(zhǔn)確的提法應(yīng)為“綠化覆蓋率”。綠化覆蓋率是指綠化垂直投影面積之和與小區(qū)用地的比率，相對(duì)而言比較寬泛，大致長(zhǎng)草的地方或則樹(shù)冠張開(kāi)的面積都可以算作綠化，所以綠化覆蓋率一般要比綠地率高一些。,,,,,,,,園林風(fēng)格: Ⅰ.泛東南亞: a.泰式 風(fēng)格特征：空間富于變化，植被茂密豐富，水景穿插其中，小品精致生動(dòng)，廊亭較多且體量較大，具有顯著特征，適用于營(yíng)造精品、中等以下面

25、積項(xiàng)目。 一般元素：多層屋頂、高聳的塔尖，用木雕、金箔、陶器、彩色玻璃等鑲嵌裝飾。宗教題材雕塑、植物題材的花器、泰式?jīng)鐾?、茂盛的熱帶植物?,,b.巴厘島風(fēng)情 風(fēng)格特征：具有顯著熱帶濱海風(fēng)情度假特征，具備了泰式的空間富于變化、植被茂密豐富、水景穿插其中、小品精致生動(dòng)、廊亭較多等特點(diǎn)外，巴厘島風(fēng)格更顯自然、樸素及輕松隨意，適用于南方沿海區(qū)域營(yíng)造精品、中等以下面積項(xiàng)目。

26、 一般元素：花園水景、游泳池、瀑布、噴泉，還有大大小小的百合花池、蓮花池、氣勢(shì)宏大的無(wú)邊水池。雕塑花園，種有蓮花或百合的水院，或以種植花卉為主的花園、巴厘亭閣，蓮花池畔的亭閣、茅草屋頂、木材 、大量熱帶植物以椰子樹(shù)為主。,,,,Ⅱ.泛歐（北歐、法式地中海、美式歐陸、西班牙、新古典、古典意大利、英倫風(fēng)情） a.北歐 風(fēng)格特征：具有北部歐洲凝煉莊重的厚實(shí)感，色調(diào)深沉，氣勢(shì)宏大，植被濃密豐富

27、，適用于長(zhǎng)江以北地區(qū)以打造歐陸風(fēng)情為主的大面積項(xiàng)目。 一般元素：木屋、明鏡的湖水、木棧道，原石散布的廣場(chǎng)、寬闊的草坪、茂密的森林以及湛藍(lán)的天空和清新的空氣等等。園林中的四大要素山石、水、植物、建筑，在北歐的園林甲以最自然、最純粹的方式展現(xiàn)于人們的視野中，所以現(xiàn)代北歐園林設(shè)計(jì)中，多是在保持自然風(fēng)貌的前提下再做人工雕琢。,,,,,b.法式地中海 風(fēng)格特征：具南部歐洲濱海風(fēng)情，與北歐風(fēng)

28、格相比顯得更精致秀氣，布局上突出軸線的對(duì)稱，恢宏的氣勢(shì),色調(diào)明快響亮，點(diǎn)狀水景多，小品雕塑豐富，宏大精致兼具自然隨意，適用于大中型打造歐式風(fēng)情的中高檔項(xiàng)目。法式元素：整形的植物，法式廊柱，雕飾精美的花器，園林家具及雕塑。特 點(diǎn)：布局上突出軸線的對(duì)稱，恢宏的氣勢(shì)。地中海式元素：開(kāi)放式的草地，精修的喬灌木，地上、墻上木欄上處處可見(jiàn)的花草藤木組成的立體綠化，手工漆刷白灰泥墻，海藍(lán)色屋瓦與門窗，連續(xù)拱廊與拱門以及陶轉(zhuǎn)等建材。,,c.

29、古典意大利 風(fēng)格特征：氣勢(shì)恢宏的建筑、精工細(xì)琢的雕塑、華麗無(wú)比的細(xì)部，洋溢著濃郁的文化藝術(shù)氣息，是最有代表性且最具顯著地位的歐式風(fēng)格，適用于打造精品歐式風(fēng)格的大中型項(xiàng)目。 一般元素：臺(tái)地、雕塑、噴泉、臺(tái)階水瀑、整型植物。,d.新古典 風(fēng)格特征：在歐式傳統(tǒng)風(fēng)格特別是古典意大利風(fēng)格基礎(chǔ)上的現(xiàn)代化演繹，摒棄繁復(fù)的線腳與細(xì)部塑造，省略部分過(guò)于宏大莊嚴(yán)的軸線、雕塑與水景，在尺度上更顯得親切與人性化，在色調(diào)

30、上更趨于明快，在材質(zhì)上更趨于自然，，適用于建筑歐式風(fēng)格定位明顯的項(xiàng)目。 一般元素：經(jīng)典歐式建筑、中式園林景觀要素相融合,,,,,Ⅲ.新亞洲風(fēng)格（現(xiàn)代亞洲） 風(fēng)格特征：代表了一種混搭風(fēng)格主張。強(qiáng)調(diào)建筑與環(huán)境的和諧共生以具有濃厚地域特色的傳統(tǒng)文化為根基，融入西方文化。把亞洲元素植入現(xiàn)代建筑語(yǔ)系，將傳統(tǒng)意境和現(xiàn)代風(fēng)格對(duì)稱運(yùn)用。是目前國(guó)際建筑界極受推崇的一種理念。用公式來(lái)概括則為：東南亞園林的豐富空間+中國(guó)人認(rèn)

31、同的現(xiàn)代感（硬景）+酒店式的高品質(zhì)感。適用于現(xiàn)代風(fēng)格定位并趨向于地方性風(fēng)格化特征的項(xiàng)目。 一般元素：SPA，指溫泉、療養(yǎng)、度假，進(jìn)一步引申為星級(jí)酒店的景觀品質(zhì)。,,建筑風(fēng)格 Ⅰ. Art Deco 起源于法國(guó)，介于古典與現(xiàn)代之間，融合了立體派、構(gòu)成主義包括機(jī)械美學(xué)，具有現(xiàn)代主義的簡(jiǎn)約而不是簡(jiǎn)單，又有古典主義的精致而不繁復(fù)瑣碎。,特點(diǎn)：建筑物以其高聳、挺拔，以拔地而起、傲然屹立的非凡氣勢(shì)給人留下深

32、刻印象形體呈階梯狀收分，強(qiáng)調(diào)垂直線條，于穩(wěn)重中顯氣質(zhì)注重裝飾幾何化，多用放射狀、V形圖案ART DECO應(yīng)用于建筑風(fēng)格，常外掛面磚、天然石材等。同時(shí)，其建筑裝飾會(huì)嘗試新鮮元素的使用，如鋼鐵、玻璃等，不拘一格，旨在追求單個(gè)建筑作品的個(gè)性與不可復(fù)制性。注重表現(xiàn)材料的質(zhì)感、光澤；色彩設(shè)計(jì)中強(qiáng)調(diào)運(yùn)用鮮艷的顏色、暖色和金屬色，造成華美絢爛的視覺(jué)印象。,,,,,屋頂呈塔狀的幾何造型，直指天空，顯得大氣開(kāi)揚(yáng)。垂直的屋頂與橫向的立面形成了一種

33、差異化的美感。,,立面是典型的Art Deco風(fēng)格。強(qiáng)調(diào)了垂直線條的運(yùn)用，通過(guò)玻璃、石材的運(yùn)用，結(jié)合到鮮艷明亮的暖系色調(diào)，充分打造出豪宅身份的華麗底蘊(yùn),,,,,,Ⅱ.現(xiàn)代主義 現(xiàn)代主義建筑是指二十世紀(jì)中葉，在西方建筑界居主導(dǎo)地位的一種建筑思想。這種建筑的代表人物主張：建筑師要擺脫傳統(tǒng)建筑形式的束縛，大膽創(chuàng)造適應(yīng)于工業(yè)化社會(huì)的條件、要求的嶄新建筑。因此具有鮮明的理性主義和激進(jìn)主義的色彩，又稱為現(xiàn)代派建筑。,特點(diǎn)：簡(jiǎn)約、純

34、凈的體形，整個(gè)立面簡(jiǎn)潔、規(guī)整色彩運(yùn)用方面穩(wěn)重、大方外立面整體性強(qiáng)、干凈，常常會(huì)采取削弱角部、打破空間六面體的手法,突出圍合元素----點(diǎn)、線、面在實(shí)際運(yùn)用中，更強(qiáng)調(diào)建筑的酷感和時(shí)尚感,,,屋頂設(shè)計(jì)簡(jiǎn)約化，無(wú)明顯的標(biāo)志性，通過(guò)錯(cuò)落的形體設(shè)計(jì)和冷暖色調(diào)的搭配改變生硬的線條感,,,面磚與玻璃的完美結(jié)合打造了一種現(xiàn)代時(shí)尚的品質(zhì)感。整個(gè)立面造型簡(jiǎn)潔大氣。,,,,,,,Ⅲ.高技派 亦稱“重技派”。20世紀(jì)50年代后期起的、建筑造

35、型、風(fēng)格上注意表現(xiàn)“高度工業(yè)技術(shù)”的設(shè)計(jì)傾向。高技派理論上極力宣揚(yáng)機(jī)器美學(xué)和新技術(shù)的美感,高技派在建筑運(yùn)用上表現(xiàn)出的特點(diǎn)：住宅公建化,外立面多采用鋼、玻璃等現(xiàn)代建筑材料，體形多不對(duì)稱，造型簡(jiǎn)潔但不方正、線條簡(jiǎn)單；外立面整體性強(qiáng)、干凈；靠另人眩目的材料營(yíng)造通透、輕盈的感覺(jué)，較為理性；造價(jià)較高,,,,,,,,,屋頂造型簡(jiǎn)潔,但鋼材及玻璃材質(zhì)的運(yùn)用使得屋頂凸顯出一種力量美,,,通過(guò)金屬材質(zhì)的反射效果體現(xiàn)一種高科技感，賦予建筑物以理性

36、的思想,,,,,,Ⅳ.歐式風(fēng)格 歐式建筑風(fēng)格，產(chǎn)生于上世紀(jì)八十年代末，主要運(yùn)用現(xiàn)代技術(shù)材料制作出古典的形式，借此再現(xiàn)區(qū)域的文化和傳統(tǒng)。噴泉、羅馬柱、雕塑、尖塔、八角房這些都是歐式建筑的典型標(biāo)志。歐式風(fēng)格分好幾種：典雅的古代風(fēng)格、纖致的中世紀(jì)風(fēng)格、富麗的文藝復(fù)興風(fēng)格、浪漫的巴洛克、洛可可風(fēng)格，一直到龐貝式、帝政式的新古典風(fēng)格等,歐式風(fēng)格在建筑運(yùn)用上表現(xiàn)出的特點(diǎn)：裝飾華麗，造型精美；運(yùn)用色彩的明暗，鮮淡來(lái)對(duì)視覺(jué)進(jìn)行沖擊。在

37、意態(tài)上則使人感到壅容華貴。典雅,富有浪漫主義色彩。,紅色塔狀屋頂為典型的歐式風(fēng)格元素。充滿田園化的浪漫主義色彩,立面統(tǒng)一運(yùn)用典雅的黃色，給人以雍容華貴之感，形象上非常具有統(tǒng)一性。整個(gè)立面是對(duì)稱的，同時(shí)也是簡(jiǎn)潔的,,,,,,,,,,,,,低層建筑： 是指建筑高度小于等于10米（高度≤10米），且建筑層數(shù)小于等于3層（層數(shù)≤3層）的建筑多層建筑： 是指建筑高度大于10米，小于24米（10米<多層建筑高度<2

38、4米），且建筑層數(shù)大于3層，小于7層（3層<層數(shù)<7層）的建筑。高層建筑： 自2005年起規(guī)定超過(guò)10層的住宅建筑和超過(guò)24米高的其他民用建筑為高層建筑。超高層建筑： 2005規(guī)定：建筑高度超過(guò)100m時(shí)，不論住宅及公共建筑均為超高層建筑。,,,,,,戶型： 又叫房型，是指住房的結(jié)構(gòu)和形狀。常見(jiàn)的戶型有平層戶型、 躍層戶型、錯(cuò)層戶型、復(fù)式戶型。而按照面積又可分為小戶型和大戶型。躍層式商品房：

39、 是指由上、下兩層樓盤面、臥室、起居室、客廳、衛(wèi)生間、廚房及其它輔助用房，并采用戶內(nèi)獨(dú)用的小樓梯連接的房屋通風(fēng)、采光較好，布局緊湊，功能分明，只是戶內(nèi)樓梯占去一定使用面積，上下兩層只有一個(gè)出口，發(fā)生火災(zāi)時(shí)，人員不易疏散。復(fù)式商品房： 是由香港建筑師創(chuàng)造設(shè)計(jì)的一種經(jīng)濟(jì)型房屋，是在層高的一層樓中增建一個(gè)夾層，從而形成上下兩層的樓盤房。實(shí)際層高要大大低于躍層式住宅。復(fù)式住宅下層供起居、餐飲、洗浴用，上層供休息、儲(chǔ)藏用，并

40、采用戶內(nèi)獨(dú)用的小樓梯連接的房屋,,,,錯(cuò)層式住宅： 是指一套房子不處于同一平面，即房?jī)?nèi)的廳、臥、衛(wèi)、廚、陽(yáng)臺(tái)處于幾個(gè)高度不同的平面上SOHO： 即Small Office Home Office，居家辦公，原指一種工作方式、生活方式，后成為住宅觀念的一種延伸，其設(shè)計(jì)的主要功能為滿足居家辦公的要求。,Loft： 原指那些由舊工廠或舊倉(cāng)庫(kù)改造而成的，少有內(nèi)墻隔斷的高挑開(kāi)敞空間。loft戶型通

41、常是小戶型，高舉架，面積在30-50平米，層高在3.6-5.2米左右。 雖然銷售時(shí)按一層的建筑面積計(jì)算，但實(shí)際使用面積卻可達(dá)到銷售面積的近2倍,,,,,,,,別墅： 是指在郊區(qū)或風(fēng)景區(qū)建造的供休養(yǎng)用的園林住宅。是居宅之外用來(lái)享受生活的居所，是第二居所而非第一居所。現(xiàn)代商品房市場(chǎng)上的別墅包括以下幾種類型：獨(dú)棟別墅，雙拼別墅，連排別墅，疊拼別墅。SHOPPING MALL： 既超大規(guī)模購(gòu)物中心，原意為“散步

42、道式的商店街”。 產(chǎn)生于二十世紀(jì)初，五六十年代在美國(guó)等發(fā)達(dá)國(guó)家盛行。是一種集購(gòu)物、餐飲、住宿、休閑、娛樂(lè)和觀光旅游為一體的“一站式”消費(fèi)場(chǎng)所。Shopping—mall跟百貨商場(chǎng)最大的區(qū)別就是，shopping—mall經(jīng)營(yíng)的是業(yè)態(tài)，是各種各樣的商店，而百貨商場(chǎng)里經(jīng)營(yíng)的是各種各樣的品牌。一個(gè)完整意義上的shopping－mall必須擁有多種不同業(yè)態(tài)的主力店。另外，從嚴(yán)格意義上講，大于10萬(wàn)平方米且業(yè)態(tài)復(fù)合度高的方可稱作mal

43、l。,,,,,套型： 一般指每套住房的面積大小和居室、廳和衛(wèi)生間的數(shù)量。如一室一廳、二室二廳一衛(wèi)、三室二廳二衛(wèi)等。戶型配比： 是指在房地產(chǎn)的整個(gè)項(xiàng)目中，各個(gè)戶型占總套數(shù)的比例面積配比： 指的是各種面積范圍的單元在某一樓盤單元總數(shù)中各自所占比例的多少。,格局配比：是二房二廳、三房二廳等各種格局的單元在某一樓盤的單元總數(shù)中各自所占的比例的多少。,,,,,,,,,,戶型圖解,,,,樓層平

44、面圖,,,,,,立面圖,側(cè)面圖,,《商品房預(yù)售許可證》： 是市、縣人民政府房地產(chǎn)行政管理部門允許房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售商品房的批準(zhǔn)文件。商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合下列條件：一.已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；二.持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；三.按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；四.向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證

45、明。,基價(jià)： 經(jīng)過(guò)核算而確定的每平方米基本價(jià)格，商品房的銷售價(jià)一般以基數(shù)增減樓層和朝向差價(jià)后得出。,,,,,,,商品房的起價(jià)： 是指商品房在銷售時(shí)各樓層銷售價(jià)格中的最低價(jià)格。商品房的均價(jià)： 是指商品房的銷售價(jià)格相加以后的和除以單位建筑面積的和，即得出每平方米的價(jià)格。去化率（銷售率）： 指在一定時(shí)間段內(nèi)的銷售率。去化率=銷售套數(shù)/總套數(shù)。,普通住宅: 是指按所在地一般民用住宅建筑標(biāo)準(zhǔn)建造

46、的居住用房屋。莆田市普通住宅現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)（2012年4月19日起）1、建筑容積率在1.0以上。2、單套建筑面積在144平方米以下。3、實(shí)際成交價(jià)格低于7000元每平方米。,,,,,契稅： 是以所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移變動(dòng)的不動(dòng)產(chǎn)為征稅對(duì)象，向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。應(yīng)繳稅范圍包括：土地使用權(quán)出售、贈(zèng)與和交換，房屋買賣，房屋贈(zèng)與，房屋交換等。莆田市現(xiàn)行征收標(biāo)準(zhǔn)為：首套普通住宅1.5%，非普通住宅3%。公共維修基金： 公共維修基

47、金是指住宅樓房的公共部位和共用設(shè)施、設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)基金，比例為75元/平方印花稅： 印花稅是對(duì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)和經(jīng)濟(jì)交往中書立（書立指以書面的形式產(chǎn)生的各種合同，字據(jù)，帳薄等。）、領(lǐng)受憑證征收的一種稅。因采用在應(yīng)稅憑證上粘貼印花稅票作為完稅的標(biāo)志而得名。,,,,,,,,房地產(chǎn)登記： 即房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記，是指經(jīng)申請(qǐng)人申請(qǐng)，由房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)將申請(qǐng)人的房地產(chǎn)權(quán)利和其他應(yīng)當(dāng)記載的事項(xiàng)在房地產(chǎn)登記簿予以記載的行為，是將房地產(chǎn)權(quán)

48、利現(xiàn)狀、權(quán)利變動(dòng)情況以及其他相關(guān)事項(xiàng)記載在房地產(chǎn)登記簿上予以公示的行為，是一種不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的公示方式。房地產(chǎn)登記的種類： 房地產(chǎn)登記的種類分為初始登記、轉(zhuǎn)移登記、抵押登記、變更登記、其它登記（他項(xiàng)權(quán)利登記、預(yù)告登記等）。初始登記： 初始登記就是我們常說(shuō)的“確權(quán)”。 指土地登記機(jī)關(guān)對(duì)土地使用權(quán)、使用權(quán)和他項(xiàng)權(quán)利進(jìn)行的統(tǒng)一登記。初始登記的主要作用在于確定土地權(quán)屬，完備地籍資料。只有開(kāi)發(fā)商進(jìn)行初始登記，取得了《房屋所

49、有權(quán)證》（大產(chǎn)權(quán)證）以后，購(gòu)房者才能申請(qǐng)辦理轉(zhuǎn)移登記，領(lǐng)取個(gè)人的《房屋所有權(quán)證》。,,,,,,轉(zhuǎn)移登記 指因房屋買賣、交換、贈(zèng)與、繼承、劃撥、轉(zhuǎn)讓、分割、合并、裁決等原因致使其權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移后所進(jìn)行的房屋所有權(quán)登記。變更登記 是指房地產(chǎn)權(quán)利人法定名稱改變或房地產(chǎn)現(xiàn)狀、用途變更時(shí)，當(dāng)事人申請(qǐng)權(quán)屬情況變化后的登記。,預(yù)告登記 指當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán)，而按照約定可以向登記

50、機(jī)關(guān)申請(qǐng)預(yù)告登記。如在商品房預(yù)售中，購(gòu)房者可以就尚未建成的住房進(jìn)行預(yù)告登記，以制約開(kāi)發(fā)商把已出售的住房再次出售或者進(jìn)行抵押。,,,,,,,,,未成年人是否可以作為權(quán)利人辦理《房地產(chǎn)證》： 未成年人可以作為權(quán)利人辦理《房地產(chǎn)證》，但辦理時(shí)須提交其監(jiān)護(hù)關(guān)系證明和監(jiān)護(hù)人身份證明，并在《房地產(chǎn)證》上備注其法定監(jiān)護(hù)人姓名。由于未成年人為沒(méi)有民事行為能力或限制民事行為能力的人，因此在處分該房地產(chǎn)時(shí)必須符合有關(guān)法律規(guī)定。等額本金：

51、 是指一種購(gòu)房貸款的還款方式，是在還款期內(nèi)把貸款數(shù)總額等分，每月償還同等數(shù)額的本金和剩余貸款在該月所產(chǎn)生的利息，這樣由于每月的還款本金額固定，而利息越來(lái)越少，借款人起初還款壓力較大，但是隨時(shí)間的推移每月還款數(shù)也越來(lái)越少。,,,,等額本息: 是指一種購(gòu)房貸款的還款方式，是在還款期內(nèi)，每月償還同等數(shù)額的貸款(包括本金和利息)。此種還款模式相對(duì)于等額本金還款法的劣勢(shì)在于支出利息較多，還款初期利息占每月供款的大部分

52、，隨本金逐漸返還供款中本金比重增加。但該方法每月的還款額固定。住房公積金: 住房公積金是單位及其在職職工繳存的長(zhǎng)期住房?jī)?chǔ)金，是住房分配貨幣化、社會(huì)化和法制化的主要形式，目前我國(guó)的規(guī)定是，住房公積金繳存比例為職工月基本工資的5%~12%。,組合貸款： 是政策性貸款和商業(yè)性貸款組合的總稱。當(dāng)個(gè)人通過(guò)公積金貸款不足以支付購(gòu)房款時(shí)，可以向受委托辦理公積金貸款的經(jīng)辦銀行申請(qǐng)組合貸款。,,,,,,,,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目交付使用的條件

53、 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用。在房屋交付時(shí)，發(fā)展商應(yīng)提交哪些文件？ 房屋交付時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)《商品住宅實(shí)行質(zhì)量保證書和住宅使用說(shuō)明書制度的規(guī)定》，向買受人提供《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說(shuō)明書》。入伙 指業(yè)主領(lǐng)取鑰匙，接房入住。業(yè)主委員會(huì) 是指由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主代表組成，代表業(yè)主的利益，向社會(huì)各

54、方反映業(yè)主意愿和要求，并監(jiān)督物業(yè)管理公司管理運(yùn)作的一個(gè)民間性組織。一般由5至11人單數(shù)組成。,,,,,實(shí)測(cè)面積： 指商品房竣工驗(yàn)收后，工程規(guī)劃相關(guān)主管部門審核合格，開(kāi)發(fā)商依據(jù)國(guó)家規(guī)定委托具有測(cè)繪資質(zhì)的房屋測(cè)繪機(jī)構(gòu)參考圖紙、預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)及國(guó)家測(cè)繪規(guī)范之規(guī)定對(duì)樓宇進(jìn)行的實(shí)地勘測(cè)、繪圖、計(jì)算而得出的面積。是開(kāi)發(fā)商和業(yè)主的法律依據(jù)，是業(yè)主辦理產(chǎn)權(quán)證、結(jié)算物業(yè)費(fèi)及相關(guān)費(fèi)用的最終依據(jù)。,面積誤差比： 面積誤差比＝(產(chǎn)權(quán)登記面積－合

55、同約定面積)/ 合同約定面積×100％合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積（實(shí)測(cè)面積）存在差異的處理辦法： Ⅰ.建筑面積、套內(nèi)建筑面積誤差比絕對(duì)值均在3％以內(nèi)（含3％）的，據(jù)實(shí)結(jié)算房?jī)r(jià)款；,,,,,,,,Ⅱ.建筑面積、套內(nèi)建筑面積誤差比絕對(duì)值其中任何一項(xiàng)超出3％時(shí)，買受人有權(quán)退房。 買受人退房的，出賣人在買受人書面提出退房之日起30日內(nèi)將買受人已付款（含買受人向銀行按揭貸款部分的本金及已支付利息，下同）退還給買受人

56、，并按0.01％利率付給利息。 買受人不退房的，按以下方式處理：產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時(shí)，面積誤差比在3％以內(nèi)（含3％）部分的房?jī)r(jià)款由買受人補(bǔ)足；超出3％部分的房?jī)r(jià)款由出賣人承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買受人。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時(shí)，面積誤差比絕對(duì)值在3％以內(nèi)（含3％）部分的房?jī)r(jià)款由出賣人返還買受人；絕對(duì)值超出3％部分的房?jī)r(jià)款由出賣人雙倍返還買受人。但共有分?jǐn)偛糠置娣e增加超過(guò)其合同約定面積3％的，買受人不承擔(dān)超出3％部分的房?jī)r(jià)款

57、。Ⅲ.因設(shè)計(jì)變更造成面積差異，雙方不解除合同的，應(yīng)當(dāng)簽署補(bǔ)充協(xié)議。,,單個(gè)樓盤的市場(chǎng)調(diào)查通常包括哪幾項(xiàng)： 產(chǎn)品分析、價(jià)格組合、廣告策略、銷售執(zhí)行樓盤市調(diào)詳表要素： Ⅰ.產(chǎn)品：a.地段 b.公司組成 c.基本參數(shù) d.建筑類別 e.面積與戶型 f.建材裝潢·公用設(shè)施　 g.施工進(jìn)度·交房日期　 Ⅱ.價(jià)格： a.單價(jià) b.總價(jià) c.付款方式,