房地產(chǎn)基礎知識

1、房地產(chǎn)基礎概念房地產(chǎn)基礎概念?房產(chǎn)房產(chǎn)，是指房屋的經(jīng)濟形態(tài)，在法律上有著明確的權(quán)屬關(guān)系，在不同的所有者和使用者之間可以進行出租出售或作其他用途的房屋。?地產(chǎn)地產(chǎn)，是指能夠為其權(quán)利人帶來收益或滿足其權(quán)利人工作或生活需要的土地資產(chǎn)。地產(chǎn)與土地的根本區(qū)別在于有無權(quán)屬關(guān)系：地產(chǎn)在法律上有著明確的權(quán)屬關(guān)系，而土地則沒有明確的權(quán)屬關(guān)系，它是一個統(tǒng)稱。?房地產(chǎn)房地產(chǎn)，也稱不動產(chǎn)，是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，是指土地及附著在土地上的人工構(gòu)筑物和建筑物及其附帶的

2、各種權(quán)利(所有權(quán)、管理權(quán)、轉(zhuǎn)讓權(quán)等)。?房地產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)業(yè)，是以土地和建筑物為經(jīng)營為對象，從事房地產(chǎn)開發(fā)、建設、經(jīng)營、管理以及維修、裝飾和服務的集多種經(jīng)濟活動為一體的綜合性產(chǎn)業(yè)。?房地產(chǎn)開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在依法取得土地使用權(quán)的土地上按照使用性質(zhì)的要求進行基礎設施、房屋建筑的活動。土地及土地使用年限土地及土地使用年限?土地所有制在我國，現(xiàn)行全部土地實行的是社會主義土地公有制，分為全民所有制(即國家所有)和集體所有制(即集體所

3、有)兩種形式。任何個人均不能取得土地所有權(quán)。?土地所有權(quán)土地所有權(quán)，是指國家或集體經(jīng)濟組織對國家土地和集體土地依法享有的占有、使用、收益和處分的權(quán)能。土地所有權(quán)是不能出讓或轉(zhuǎn)讓的。在房地產(chǎn)開發(fā)中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得的只是土地的使用權(quán)，而不是土地的所有權(quán)。同樣，消費者購買商品房后，對該房屋所占用的土地，不享有所有權(quán)，只擁有使用權(quán)。土地及土地使用年限土地及土地使用年限?土地使用權(quán)土地使用權(quán)是指土地使用者依法享有使用和取得土地利益的權(quán)利。土地

4、使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓。開發(fā)商要進行房地產(chǎn)開發(fā)，首先必須取得土地使用權(quán)。其獲取土地的方式主要有以下幾種：(1)土地使用權(quán)的出讓。土地使用權(quán)的出讓是指國家以協(xié)議、招標、拍賣的方式將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。(2)土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓。土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，是指土地使用者通過出售、交換、贈與和繼承的方式將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為。(3)土地使用權(quán)的劃撥。土地使用權(quán)的劃撥，是指政府無償將土地撥發(fā)給使用

5、者使用，一般沒有使用期限的限制。以無償劃撥取得的土地使用權(quán)，須經(jīng)政府及土地管理部門同意，并按規(guī)定補交出讓金后方可進行轉(zhuǎn)讓、出租和抵押。?宗地圖宗地圖宗地圖，是土地使用合同書附圖及房地產(chǎn)登記卡附圖。它反映一宗地的基本情況。包括：宗地權(quán)屬界線，界址點位置、宗地內(nèi)建筑位置與性質(zhì)、與相鄰宗地的關(guān)系等。與房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)的企業(yè)與房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)的企業(yè)?開發(fā)商開發(fā)商開發(fā)商，是指從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務的企業(yè)。房屋質(zhì)量是購房者非常關(guān)注的問題。購房者在購房時

6、通常會考察開發(fā)商的實力與資信，因為優(yōu)秀的開發(fā)商是質(zhì)量的最有效保證。在考察時，他們通常會關(guān)注開發(fā)商的合法性、資信等級、曾經(jīng)開發(fā)過的項目等等。對于一個合法的在售項目，其開發(fā)商首先應取得《國有土地使用權(quán)證》、《建設工程規(guī)劃許可證》、《建設用地規(guī)劃許可證》、《建設工程開工證》和《銷售（預售）許可證》等相關(guān)證書。另外，開發(fā)商的資質(zhì)等級也是購房者極為關(guān)注的，高資質(zhì)等級的開發(fā)商通常更容易獲得購房者的信任。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按資質(zhì)條件劃分為四個等級。其中一

7、級企業(yè)的開發(fā)資質(zhì)最高。與房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)的企業(yè)與房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)的企業(yè)1資質(zhì)一級企業(yè)資質(zhì)一級企業(yè)?注冊資本不低于5000萬元；?從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營5年以上；?近3年房屋建筑面積累計竣工30萬平方米以上，或者累計完成與此相當?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額；?連續(xù)5年建筑工程質(zhì)量合格率達100％；?上一年房屋建筑施工面積15萬平方米以上，或者完成與此相當?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額；?有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財務、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟類的專業(yè)管理人員不少于40人，其中具有中

8、級以上職稱的管理人員不少于20人，持有資格證書的專職會計人員不少于4人；?工程技術(shù)、財務、統(tǒng)計等業(yè)務負責人具有相應專業(yè)中級以上職稱；?具有完善的質(zhì)量保證體系，商品住宅銷售中實行了《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》制度；?未發(fā)生過重大工程質(zhì)量事故。2資質(zhì)二級企業(yè)資質(zhì)二級企業(yè)?注冊資本不低于2000萬元；?從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營3年以上；?近3年房屋建筑面積累計竣工15萬平方米以上，或者累計完成與此相當?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額；?連續(xù)3年建筑工程