房地產基礎知識_1

1、<p>　　第一節(jié)、房地產基礎概念</p><p><b>　　1、房產</b></p><p>　　是指房屋經濟形態(tài)，在法律上有明確的權屬關系，在不同的所有者和使用者之間可以進行出租出售或作其它用途的房屋。</p><p><b>　　2、地產</b></p><p>　　是指能夠為其權

2、利人帶來收益或滿足其權利人工作或生活需要的土地資產。地產與土地的根本區(qū)別也就是有無權屬關系：地產在法律上有明確的權屬關系，地產包含地面及其上下空間，而土地則沒有明確的權屬關系，它是一個統(tǒng)稱。</p><p><b>　　3、房地產</b></p><p>　　也稱不動產，是房產和地產的總稱。是指土地及附著在土地上的人工構筑物和建筑物及其附帶的各種權利（所有權、管理權、

3、轉讓權等）。</p><p><b>　　4、房地產業(yè)</b></p><p>　　是以土地和建筑物為經營為對象，從事房地產開發(fā)、建設、經營、管理以及維修、裝飾和服務的集多種經濟活動為一體的綜合性產業(yè)。</p><p><b>　　5、房地產開發(fā)</b></p><p>　　是指房地產開發(fā)企業(yè)在依法

4、取得土地使用權的土地上按照使用性質的要求進行基礎設施、房屋建筑的活動。</p><p><b>　　6、房地產的特性 </b></p><p>　　房地產位置的固定性：土地是自然生成物，位置不可移動，房屋是建筑在土地上的，因此決定房屋不可移動、固定性，使房地產受地理位置的限制； </p><p>　　地域差別性：每一個地區(qū)或者同一地區(qū)不同位置的

5、房地產價值也不相同； </p><p>　　房地產的高質耐久性；</p><p>　　房地產具有保值、增值性，前提是國家的政局穩(wěn)定，由土地性質決定，土地有限、不可再生，但人們對土地的需求日益增大、增加，物以稀為貴，房地產作為龍頭產業(yè)，稅收約占國民生產總值的10%。</p><p><b>　　7、房地產的前景</b></p>&l

6、t;p>　　城市化水平走勢穩(wěn)步提高，形成對房屋越來越高的需求。2010年城市人口達6.1億，每年需新建住宅3.27億㎡； </p><p>　　人口流動增加形成對住宅的需求； </p><p>　　居民消費水平的提高； </p><p>　　城市的舊城改造，增加居民對住宅的要求； </p><p>　　深化改革與市場發(fā)展的促進對住宅的需

7、求。</p><p>　　第二節(jié)、土地及土地使用年限</p><p><b>　　1、土地所有制</b></p><p>　　在我國，部土地實行的是社會主義土地公有制，分為全民所有制（即國家所有）和集體所有制（即集體所有）兩種形式。其中，城市市區(qū)的土地全部屬于國家所有；農村和城市郊區(qū)的土地法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于集體所有；宅基地和自留地

8、、自留山，屬于集體所有；礦物、水流、森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等自然資源，屬于國家所有，由法律規(guī)定屬于集體所有，森林、山嶺、草原、荒地、灘涂除外。但地上建筑物既可以為國家所有，也可以為集體、單位和個人所有。因此，同一宗房地產，其土地與地上建筑物的所有權往往是不一致的。</p><p>　　集體土地：是指農村集體所有的土地。</p><p><b>　　2、土地所有權</b

9、></p><p>　　是指國家或集體經濟組織對國家土地和集體土地依法享有的占有、使用、收益和處分的權能。土地所有權是不能出讓或轉讓的。</p><p>　　征用土地：指國家為了公共利益的需要，可依照法律規(guī)定對集體所有的土地實行征用。</p><p><b>　　3、土地開發(fā)</b></p><p>　　是將“生地

10、”開發(fā)成可供使用的土地（即熟地）。</p><p><b>　　4、生地</b></p><p>　　生地是指空地、田地、未開墾地等不具備使用條件的土地。</p><p><b>　　5、熟地</b></p><p>　　是指已完成三通一平或七通一平等工作，具備使用條件的土地。</p>

11、<p><b>　　6、三通一平</b></p><p>　　三通一平，是指在土地開發(fā)時進行的通水、通電、通路和土地平整工作。</p><p><b>　　7、七通一平</b></p><p>　　七通一平，是指給水、排水、電力、通訊、燃氣、熱力、道路通，土地平整。</p><p>&l

12、t;b>　　8、土地使用權</b></p><p>　　土地使用權是指土地使用者依法享有使用和取得土地利益的權利。土地使用權可以依法轉讓。開發(fā)商要進行房地產開發(fā)，首先必須取得土地使用權。其獲得土地的方工主要有以下幾種：</p><p>　　土地使用權的出讓。土地使用權的出讓是指國家以協(xié)議、招標、拍賣的方式將土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者，由使用者向國家支付土地使用

13、權出讓金的行為。</p><p>　　土地使用權的轉讓。土地使用權的轉讓，是指土地使用者通過出售、交換、贈與和繼承的方式將土地使用權再轉移的行為。</p><p>　　土地使有權的劃撥：土地使用權的劃撥，是指政府無償將土地撥發(fā)給使用者使用，一般沒有使用期限的限制。以無償劃撥取得的土地使用權，須經政府及土地管理部門同意，并按規(guī)定補交出讓金后方可進行轉讓、出租和抵押。</p>&

14、lt;p><b>　　9、土地使用年限</b></p><p>　　首先應該明確，房屋的所有權是不存在年限問題的，也就是說，房屋一經購買并取得產權后，即作為業(yè)主個人所有的財產，并無居住年限的限制。但是商品房所占有的、通過出讓方式取得的國有土地的使用權是有期限的。</p><p>　　不同開發(fā)用途的土地使用年限不一樣。開發(fā)商在取得土地用于房地產開發(fā)時，都要與國土局

15、簽訂《土地使用權出讓合同書》，其土地使用年限按國家規(guī)定執(zhí)行，即：</p><p><b>　　居住用地七十年；</b></p><p><b>　　工業(yè)用地五十年；</b></p><p>　　教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年；</p><p>　　商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年；</p&g

16、t;<p>　　綜合用地或者其他用地五十年。另外，加油站、加氣站用地為二十年。</p><p>　　土地使用年限從土地使用者與政府土地管理部門簽訂土地出讓合同，依法取得土地使用權之日起開始計算（通常在土地出讓合同中有明確約定）。</p><p>　　必須注意的是，購房者所得到的土地使用權，是開發(fā)商轉讓給購房者的。根據我國《城市房地產管理法》42條規(guī)定：“以出讓方式取得土地使用

17、權的，轉讓房地產后，其土地使用權的使用年限為減去原土地使用者已經使用年限后的剩余年限?！币虼耍彿空咴诤炗嗁彿亢贤蛉〉卯a權證時，其實際土地使用年限會短于國家規(guī)定的土地使用年限。</p><p>　　另外，有些購房者會關心土地使用年限到期后是不是房屋就要被國家收回，其實這種觀點是錯誤的。土地使用年限到期后，只要向政府繳納土地出讓金就可以繼續(xù)使用土地。</p><p><b>　　

18、情景模擬：</b></p><p>　　問：你們的土地使用年限是多少年？</p><p>　　答：我們的項目屬于居住用地，其土地使用年限為70年。</p><p>　　問：那購房合同上為什么說我的土地實際使用年限只有68年？</p><p>　　答：是這樣的：根據國家法律規(guī)定，土地使用年限應從開發(fā)商依法取得土地使用權之日起開始計算

19、，而開發(fā)商開發(fā)房地產又需要經過一定的時間，為此，購房者在購房后取得的實際土地使用年限就會少于70年。</p><p>　　問：房子的居住時間是多少，土地使用年限屆滿后，該怎么辦？</p><p>　　答：房屋一經購買并取得產權后，即作為業(yè)主個人所有的財產，并無居住年限的限制，擔對該房屋所占用范圍內的土地來說，因為土地除屬于集體所有的外，均屬于國家所有。業(yè)主所取得的為該土地的一定年限的使用權

20、。住宅用地的土地使用時間為50—70年，自開發(fā)商取得該土地使用證書之日起計算。在該土地使用年限屆滿后，土地使用年限自動續(xù)期。業(yè)主是否需要繼續(xù)交納土地出讓金或使用費的前提下，繼續(xù)使用該土地，交納的費用暫時未確定。</p><p>　　10、什么是地籍？什么是產籍？</p><p>　　我們通常所指的地籍、產籍、房地產籍是同一概念。它是指土地的自然狀況、社會經濟狀況和法律狀況的調查與登記，包括

21、了土地產權的登記和土地分類面積等內容。具體來講，是對在房地產調查登記過程產生的各種圖表、證件等登記資料，經過整理、加工、分類而形成的圖、檔、卡、冊等資料的總稱。</p><p><b>　　11、宗地</b></p><p>　　是地籍的最小單元，是指以權屬界線組成的封閉地塊。</p><p><b>　　12、宗地圖</b&g

22、t;</p><p>　　是土地使用合同書附圖及房地產登記卡附圖。它反映一宗地的基本情況。包括：宗地權屬界線、界址點位置、宗地內建筑位置與性質、與相鄰宗地的關系等。</p><p><b>　　13、證書附圖</b></p><p>　　即房地產后面的附圖，是房地產證的重要組成部分，主要反映權利人擁有的房地產情況及房地產所在宗地情況。</

23、p><p>　　第三節(jié)、與房地產開發(fā)相關的企業(yè)</p><p><b>　　1、開發(fā)商</b></p><p>　　開發(fā)商，是指從事房地產開發(fā)經營的業(yè)務。</p><p>　　房屋質量是購房者非常關注的問題。購房者在購房時通常會考察開發(fā)商的實力與資信，因為優(yōu)秀的開發(fā)商是質量的最有效保證。在考察時，他們通常會關注開發(fā)商的合法性

24、、資信等級、曾細開發(fā)過的項目等等。</p><p>　　對于一個合法的在售項目，其開發(fā)商首先應取得《國有土地使用證》、《建設工程規(guī)劃許可證》、《建設用地規(guī)劃許可證》、《建設工程開工證》和《銷售許可證》等相關證書。</p><p>　　另外，開發(fā)商的資質等級也是購房者極為關注的，高資質等級的開發(fā)商通常更容易獲得購房者的信任。房地產開發(fā)企業(yè)按資質條件劃分為五個等級。其中一級企業(yè)的開發(fā)資質最高。

25、</p><p><b>　?。?）資質一級企業(yè)</b></p><p>　　自有流動資金2000萬元以上，注冊資金不低于2000萬元。</p><p>　　有職稱的建筑、土木工程、財務管理、建筑或房地產經濟類的專業(yè)管理人員不得少于40人，其中有中級以上職稱的管理人員不得少于20人。</p><p>　　設有高級工程師職

26、稱的總工程師、高級會計師職稱的總會計師、經濟師以上（含經濟師）職稱的總經濟師、工程技術、經濟、統(tǒng)計、財務業(yè)等業(yè)務負責人具有相應專業(yè)中級以上職稱。</p><p>　　具有5年以上從事房地產開發(fā)的經歷。</p><p>　　近3年累計竣工30萬平方米以上的房屋建筑面積，或與此相當的房地產開發(fā)投資。連續(xù)4年建筑工程質量合格率達100%，優(yōu)良率達20%以上。</p><p&g

27、t;<b>　?。?）資質二級企業(yè)</b></p><p>　　自有流動資金1000萬元以上，注冊資金不低于1000萬元。</p><p>　　有職稱的建筑、土木工程、財務管理、建筑或房地產經濟類的專業(yè)管理人員不是少于20人，其中具有中級以上職稱的管理人員不得少于10人。</p><p>　　工程技術、經濟、統(tǒng)計、財務等業(yè)務負責人具有相應專業(yè)中

28、級以上職稱。</p><p>　　具有3年以上從事房地產開發(fā)的經歷。</p><p>　　近3年累計竣工15萬平方注以上的房屋建筑面積，或與此相當的房地產開發(fā)投資。連續(xù)3年建筑工程質量合格率達100%，優(yōu)良率達10%以上。</p><p><b>　?。?）資質三級企業(yè)</b></p><p>　　自有流動資金500萬以

29、上，注冊資金不低于500萬元。</p><p>　　有職稱的建筑、土木工程、財務管理、建筑或房地產經濟類的專業(yè)管理人員不得少于10人，其中具有中級以上職稱的管理人員不得少于5人。</p><p>　　工程技術、財務負責人具有相應專業(yè)中級以上職稱，其他業(yè)務負責人具有相應專業(yè)助理以上職稱，配有初級以上職稱的專業(yè)統(tǒng)計人員。</p><p>　　具有2年以上從事房地產開發(fā)的

30、經歷。</p><p>　　累計竣工5萬平方米以上的房屋建筑面積，或累計完成與之相當的房地產開發(fā)投資。建筑工程質量合格率達100%。</p><p><b>　?。?）資質四級企業(yè)</b></p><p>　　自有流動資金200萬元以上，注冊資金不低于200萬元。</p><p>　　有職稱的建筑、土木工程、財務管理、建

31、筑或房地產經濟類的專業(yè)管理人員不得少于5人。</p><p>　　工程技術負責人具有相應專業(yè)中級以上職稱，財務負責人具有相應專業(yè)初級以上職稱，配有專業(yè)統(tǒng)計人員。</p><p><b>　?。?）資質五級企業(yè)</b></p><p>　　自有流動資金不低于100萬元，具體標準由省、自治區(qū)、直轄市建設行政主管部門制定。</p>&l

32、t;p><b>　　2、承建商</b></p><p>　　即建筑商，是指從事住宅建設的企業(yè)。這里必須注意，建筑商不是開發(fā)商，建筑商是負責施工建筑的，它是受開發(fā)商的委托、依照開發(fā)商的要求進行施工建設的。</p><p>　　承建商的規(guī)模實力及企業(yè)一貫的優(yōu)良作業(yè)理念是房屋高質量的直接保證。目前，國家對施工企業(yè)分為四個等級。其中一級企業(yè)為最高，其實力最強、設備好、信

33、譽好、產品優(yōu)良率高。</p><p>　　此外，國家對建筑施工質量通常以“優(yōu)良”和“合格”來評定，一級施工企業(yè)由于其嚴格的質量管理制度和自身實力，“優(yōu)良”率是很高的。所以，購房者對承建公司進行考察最簡單的方法就是考察它的資質信譽、已建知名工程項目的多少以及在建項目的質量如何。</p><p><b>　　3、監(jiān)理公司</b></p><p>　

34、　對于任何一個建筑工程來說，都必須有工程監(jiān)理企業(yè)，其職能是對工程建筑進行監(jiān)督，以確保工程質量。</p><p>　　工程監(jiān)理企業(yè)的資質等級分為甲級、乙級和丙級，并按照工程性質和技術特點劃分為若干工程類別。</p><p><b>　　第四節(jié)、住宅的類型</b></p><p><b>　　1、商品房</b></p&g

35、t;<p>　　是指房地產開發(fā)經營企業(yè)開發(fā)的，建成后用于市場出售的房屋，包括住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物。</p><p>　　商品房的種類繁多，主要分為普通住宅、公寓、TOWNHOUSE、別墅等，建筑形式分為板樓、塔樓、板樓結合，按是否享受政策優(yōu)惠還可分為商品房、經濟適用房、合作建房等。</p><p>　　商品房按銷售對象可分為內銷商品房和外銷商品房。</p>

36、<p>　　（1）內銷商品房，是指房地產開發(fā)企業(yè)通過土地使用權出讓的形式，經過政府計劃主管部門審批，建成后用于在境內范圍（目前不包括香港、澳門特別行政區(qū)和臺灣）出售的住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物。</p><p>　?。?）外銷商品房，是指房地產開發(fā)企業(yè)按政府外資工作主管部門的規(guī)定，通過實行土地批租形式，報政府計劃主管部門列入正式項目計劃，建成后用于向境內、外出售的住宅、商業(yè)用房及其他建筑物。<

37、;/p><p>　　合作建房：是指以一方提供土地使用權，另一方或多方提供資金合作開發(fā)房地產的房地產開發(fā)形式。</p><p><b>　　2、經濟適用房</b></p><p>　　是指以微利價出售給廣大中低收入家庭的商品房。它是帶有社會保障性質的商品住宅，具有經濟性和適用性的特點。經濟性是指住宅價格相對于市場價格而言是適中的，能夠適應中低收入家庭

38、的承受能力；適用性是指在住房設計及其建筑標準上強調住房的實用效果，而不是降低建筑標準。</p><p>　　經濟適用房不是人人都可以買的，購買經濟適用房必須符合當地政府所規(guī)定的條件，并經過排號購買。</p><p><b>　　3、公房</b></p><p>　　也稱公有住房、國有住宅，它是指由國家以及國有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建、銷售的住宅，

39、有住宅未出售之前，住宅的產權（擁有權、占有權、處分權、收益權）歸國家所有。</p><p>　　目前居民租用的公有住房，按房改政策分為兩大類，一類是可售公有住房，一類是不可售公有住房。上述兩類房均為使用權房。</p><p>　　所謂“使用權房”，是指由國家以及國有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建的住宅，政府以規(guī)定的租金標準出租給出居民的公有住房。</p><p><b

40、>　　4、私房</b></p><p>　　也稱私有住宅、私產住宅，它是由個人或家庭購買、建造的住宅。在農村，農民的住宅基本上是自建私有住宅。公有住房通過住宅消費市場出售給個人和家庭，也就轉為私有住宅。隨著住宅商品公的推進，城市私有住宅的比重將會隨著房改的推進而不斷提高。</p><p><b>　　5、集資房</b></p><

41、p>　　是改變住房建設由國家和單位統(tǒng)包的制度，實行政府、單位、個人三方面共同承擔，通過籌集資金建造的房屋。職工個人可按房價全額或部分出資、信貸、建材供應、稅費等方面給予部分減免。集資所建住房的權屬，按出資比例確定。個人按房價全額出資的，擁有全部產權；個人部分出資的，擁有部分產權。</p><p><b>　　6、廉租房</b></p><p>　　類似于香港的“

42、廉租屋”。我國的廉租房只租不售，出租給城鎮(zhèn)居民中最低收入者。廉租房的來源主要是騰退的舊公房。</p><p><b>　　7、安居房</b></p><p>　　是指實施國家“安居（或康居）工程”而建設的住房（屬于經濟適用房的一類）。它是由國家安排的專項貸款和地方自籌資金共建的面向廣大中、低收入家庭的住房。</p><p><b>　

43、　8、智能化小區(qū)</b></p><p>　　是指通過綜合配置住宅小區(qū)內的各個功能子系統(tǒng)，以綜合布線為基礎框架，以計算機網絡為區(qū)內各種設備管理自動化的新型住宅小區(qū)。智能化住宅小區(qū)從現代生活需求出發(fā)，綜合運用計算機、信息、通信、控制等科學技術，以智能控制系統(tǒng)、社區(qū)信息平臺、安防系統(tǒng)、小區(qū)物業(yè)管理系統(tǒng)和綜合服務信息服務系統(tǒng)為依托，用高科技手段構建小區(qū)高速互聯網絡信息服務平臺，為小區(qū)住戶提供安全、環(huán)保、高效

44、、舒適、方便的生活空間。</p><p><b>　　9、綠色住宅</b></p><p>　　“綠色住宅”是近年來興起的一種居住概念。專家認為，“綠色住宅”以可持續(xù)發(fā)展的思想為指導，意在尋求自然、建筑和人三者之間的和諧統(tǒng)一，即在“以人為本”的基礎上，利用自然條件和人工手段來創(chuàng)造一個舒適、健康的生活環(huán)境，同時又要控帛對自然資源的使用，實現向自然索取與回報之間的平衡。&

45、lt;/p><p>　　“綠色住宅”不是一般人認為的綠化較好的住宅。實際上較高的綠化率只是“綠化住宅”內容的一個方面，真正的“綠色住宅”的內涵是全方位的立體環(huán)保工程。它是既適應地方生態(tài)而又不破壞地方生態(tài)的建筑，具有節(jié)地、節(jié)水、節(jié)能、改善生態(tài)環(huán)境，減少環(huán)境污染、延長建筑物壽命等優(yōu)點。</p><p>　　節(jié)約土地資源。新型建材、新型墻體的采用是“綠色住宅”的構成內容。住宅的墻體提倡使用高科技環(huán)保

46、建材。如現在有一種新型的建材環(huán)保用磚，該磚采用發(fā)電廠排出的飛灰為重要原料，抗壓強度在8兆帕以上，在防水、隔熱、隔音和耐震強度上均超過了一般紅磚。另外有一種木屑制磚，該磚的重量只有普通磚的一半，但強度確是普通磚的兩倍。</p><p>　　充分利用自然資源。住宅采光的設計不但影響居住者身體健康和生活質量，而且涉及到能源的節(jié)約與浪費。如采用大面積玻璃，設計明廳、明衛(wèi)、明廚等，就能節(jié)約大量的電能；盡可能采用太陽能熱水系

47、統(tǒng)，采用小區(qū)共用供熱系統(tǒng)，都是充分利用自然能源的有效途徑，可減少對大氣的污染。</p><p>　　垃圾的分類處理。對垃圾的分類處理也屬于綠色環(huán)保，與住宅環(huán)境息息相關。因此，專家也將垃圾分類處理納入“綠色住宅”的內容。</p><p><b>　　10、健康住宅</b></p><p>　　首先，住宅的基底應選擇在適宜健康住宅居住條件的地區(qū)，有

48、充足的陽光、自然風、水源和植被，能避免噪聲和大氣污染，具備有效防止工業(yè)、農業(yè)排放物的侵害等條件。但實際上，由于各種條件的限制，真正完全理想的土地是沒有的，這就需要開發(fā)商充分利用現有條件去進行周密的規(guī)劃和改造，將住宅建設和周圍的自然環(huán)境有機融合，創(chuàng)造一個比較和諧的環(huán)境。</p><p>　　第五節(jié)、住宅的層數劃分</p><p><b>　　1、低層住宅</b><

49、/p><p>　　是指層數為1至3層的住宅。低層住宅多出現于農村，在城市中的商品房由于土地資源的限制，很少有低層住宅的。</p><p><b>　　2、多層住宅</b></p><p>　　是指層數為4至7層的住宅。多層住宅常出現于中小城市，其性能價格比較高，公共空間與氛圍較好，公攤面積少，物業(yè)費較低，是廣泛建造的一種住宅類型。</p>

50、;<p>　　同時，多層住宅也存在著公用部分不足、外觀單調、需要爬樓梯而舒適性較差的缺點。</p><p><b>　　3、小高層住宅</b></p><p>　　按照國際通行劃分標準，小高層住宅是指層數為8~16層的住宅。小高層住宅介于多層住宅和高層住宅之間，其高度較為適中，深受廣大消費者喜歡。</p><p><b>

51、;　　4、高層住宅</b></p><p>　　是指層數在16層以上的住宅。其中，層數在40層以上的為超高層住宅。對于商品房來說，超高層住宅是比較少見的，它一般多用于辦公等用途。</p><p>　　第六節(jié)、住宅的完工程度</p><p><b>　　1、樓花</b></p><p>　　一詞最早源自香港是指

52、未完工的物業(yè)（即在建物業(yè)），另一說法即指未正式交付之前的商品房。</p><p><b>　　2、期房</b></p><p>　　從專業(yè)角度為說，期房是指從發(fā)展商取得商品房預售許可證后到完成商品房初始登記為止所出售的商品房。</p><p>　　習慣上，我們把市場上在售的、尚未完工的、不能馬上交付使用的商品房稱為期房。購房者在這一階段購買商品

53、房時應簽預售合同。</p><p><b>　　3、現房</b></p><p>　　這里所謂的“現房”，就是指消費者在購買時具備即買即可入住的商品房，即開發(fā)商已辦妥所售的商品房的大產證的商品房，與消費者簽訂商品房買賣合同后，立即可以辦理入住并取得產權證。</p><p>　　開發(fā)商完成房屋全部建筑工程、配套工程，使房屋具備正常使用功能，還要通

54、過建筑工程質量驗收、規(guī)劃竣工驗收、環(huán)衛(wèi)環(huán)保驗收、消防驗收，取得新建住宅交付使用許可證，才能到房地產管理部門進行房地產初始登記。</p><p><b>　　4、準現房</b></p><p>　　是指房屋主體已基本封頂完工，小區(qū)內的樓宇及設施的大致輪廓已初現，房型、樓間距等重要因素已經一目了然，工程正處在內外墻裝修和進行配套施工階段的房屋。</p>&l

55、t;p><b>　　5、尾房</b></p><p>　　尾房又稱掃尾房，它是房地產業(yè)進入散戶零售時代的產物，是空置房中的一種。一般情況下，當商品房住宅的銷售量達到80%以后，一般就進入房地產項目的清盤銷售階段，此時所銷售的房產，一般稱為尾房。開發(fā)商經過正常的銷售后剩下了少量沒有競爭力的房子，這些房子或朝向不好、采光不足，或是樓層不佳、位處兩級，其中一層大多不帶小花園且遮擋較嚴重。&l

56、t;/p><p><b>　　6、爛尾房</b></p><p>　　是指那些由于開發(fā)商資金不足、盲目上馬，或者錯誤判斷供求形勢，開發(fā)總量供大于求，導致大面積空置，無法回收前期投資，更無力進行后續(xù)建設，甚至全盤停滯的積壓樓宇。</p><p>　　樓盤的“爛尾”情況一盤不會發(fā)生在房產推出銷售的時候，而是隨著項目的不斷推進一步步顯現出來。</p

57、><p><b>　　7、二手房</b></p><p>　　通常是指再次進行買賣交易的住房。個人購買的新竣工的商品房、經濟適用住房及單位自建住房，辦完產權證后，再次上市買賣，這些都稱為二手房。二手房即舊記。新建的商品房進行第一次交易時為“一手”，第二次交易則為“二手”。一些無房的人，可以買一套別人多余的房；而另一些手里有些積蓄又有小房子居住的，可以賣掉舊房買新房；而那些

58、住宅富余戶，也能賣掉自己的多余住房換取收益。</p><p><b>　　8、存量房</b></p><p>　　即二手房的書面稱呼，是相對首次成交的商品房而言。</p><p><b>　　9、毛坯房</b></p><p>　　“毛坯房”在工程建筑中有其專門的定義。按通常的理解，是指住宅在交房時

59、未經裝飾，也不附過多的起居設施，僅完成土建、水電等基本工程，地面為精糙的混凝土地面，房頂僅抹灰層，預留衛(wèi)生間、浴缸、水、氣管道。</p><p>　　這種“毛坯房”每套住宅只設防盜功能的分戶門，所有其他隔離門一概自裝，購房者可根據個人愛好和家庭特色設計，裝飾居室，從視覺、觸覺、聽覺和心理感受以及色彩組合上烘托出居室主人的性格。此外，對裝飾用品也可自由選擇符合環(huán)保節(jié)能型要求的產品，從而降低裝修費用。</p&g

60、t;<p><b>　　10、精裝修房</b></p><p>　　簡單地說是帶上被子就能去睡的房子，但要說的細點什么才是“精”卻很難找到一個統(tǒng)一的標準來衡量。購房人只能參考建設部建設部印發(fā)的《商品住宅裝修一次到位實施導則》和國家標準《住宅裝飾裝修工程施工規(guī)范》，在合同附件三中對“精裝修”的標準進行具體約定。正是因為這樣的概念模糊，造成了“精裝修房”成為了開發(fā)商和購房者發(fā)生糾紛

61、的導火線，更成為了開發(fā)商大搞貓膩的地方。</p><p><b>　　11、違法建筑</b></p><p>　　是指未經規(guī)劃土地主管部門批準，未領取建設工程規(guī)劃許可證或臨時建設工程規(guī)劃許可證，擅自建筑的建筑物和構筑物。</p><p><b>　　12、空鼓</b></p><p>　　局部面局材

62、料與基層沒有膠合劑或膠合劑沒有起作用，用小槌輕擊有空殼聲。如瓷磚與墻面間局部水泥砂漿不飽和，形成空鼓。</p><p>　　二、建筑風格基礎知識和相關術語</p><p>　　建筑風格因受不同時代的政治、社會、經濟、建筑材料和建筑技術等的制約以及建筑設計思想、觀點和藝術素養(yǎng)等的影響而有所不同。如外國建筑史中古希臘、古羅馬有多立克、愛奧尼克和科林斯等代表性建筑風格；中古時代有哥特建筑的建筑風

63、格；文藝復興后期有運用矯揉奇異手法的巴洛克和纖巧煩瑣的洛可可等建筑風格。我國古代宮殿建筑，其平面嚴謹對稱，主次分明，磚墻木梁架結構，飛檐、斗栱、藻井和雕梁畫棟等形成中國特有的、建筑風格。</p><p>　　第一節(jié)、建筑風格主要類別</p><p>　　一、按國家（民族）和地區(qū)分</p><p>　　中國風格、日本、新加坡風格、英國風格、法國風格、美國風格等。<

64、;/p><p>　　常用一個地區(qū)概括，如：歐陸風格、歐美風格、地中海式風格、澳洲風格、非洲風格、拉丁美洲風格等。</p><p>　　二、按建筑物的類型分</p><p>　　住宅建筑風格、別墅建筑風格、寫字樓建筑風格、商業(yè)建筑風格、宗教建筑風格、其他公共（如學校、博物館、政府辦公大樓）建筑風格等。</p><p>　　三、按照歷史發(fā)展流派分&l

65、t;/p><p>　?。?）古希臘建筑風格，約公元前800年至公元300年。</p><p>　?。?）古羅馬建筑風格，約公元前300年至公元365年，羅馬建筑風格正是歐洲建筑藝術的重要淵源。</p><p>　?。?）歐洲中世紀建筑風格，公元400年至1400年，封建領主經濟占統(tǒng)治地位，城堡式建筑盛行。</p><p>　?。?）文藝復興建筑風

66、格，公元1420至1550年，建筑從經驗走向科學化，不斷沖破學院式、城堡式的封閉。</p><p>　　以上四類可稱為古典主義建筑風格。</p><p>　?。?）新古典主義建筑風格。</p><p>　　這一風格曾三度出現，最早一次是1750至1880，它是歐洲古典主義的最后一個階段，其特點是體量宏偉，柱式運用嚴謹，而且很少用裝飾。另一次出現在1900-1920年

67、，帶有一定的復古特征。第三次出現在1982年，其主要特征是把古典主義和現代主義結合起來，并加入新形勢，這一風格在當今世界各國頗為流行。</p><p>　?。?）現代評論風格，1960-1975。緣自西方60年代興起的“現代藝術運動”他是運用新材料、新技術，建造適應現代生活的建筑，外觀宏偉壯觀，很少使用裝飾。</p><p>　?。?）后現代主義風格，亦稱“后現代派”，1980年開始出現。

68、這一風格的建筑在建筑設計中重新引進了裝飾花紋和色彩，以折衷的方式借鑒不同的時期具有歷史意義的局部，但不復古。</p><p><b>　　四、按建筑方式來分</b></p><p>　?。?）哥特式建筑風格。</p><p>　　盛行于12世紀~15世紀，1140年左右產生于法國的歐洲建筑風格以宗教建筑為多，最主要的特點是高聳的尖塔，超人的尺度

69、和繁縟的裝飾，形成統(tǒng)一向上的旋律。整體風格為高聳削瘦，以卓越的建筑技藝表現了神秘、哀婉、崇高的強烈情感，對后世其他藝術均有重大影響。</p><p>　?。?）巴洛克建筑風格。</p><p>　　1600-1760，17世紀起源于意大利的羅馬，后傳至德、奧、法、英、西葡，直至拉丁美洲的殖民地。17～18世紀在意大利文藝復興建筑基礎上發(fā)展起來的一種建筑和裝飾風格。其特點是外形自由，追求動態(tài)

70、，喜好富麗的裝飾和雕刻、強烈的色彩，常用穿插的曲面和橢圓形空間。它是幾乎最為講究華麗、裝飾的一種建筑風格，即使過于繁瑣也要刻意追求。它能用直觀的感召力給教堂、府邸的使用者以震撼，而這正是天主教教會的用意（讓更多的異教徒皈依）。</p><p>　　巴洛克一詞的原意是奇異古怪，古典主義者用它來稱呼這種被認為是離經叛道的建筑風格。這種風格在反對僵化的古典形式，追求自由奔放的格調和表達世俗情趣等方面起了重要作用，對城市

71、廣場、園林藝術以至文學藝術部門都發(fā)生影響，一度在歐洲廣泛流行。</p><p>　?。?）洛可可建筑風格。</p><p>　　1750-1790，別稱為【路易十五式】主要起源于法國，代表了巴洛克風格的最后階段，主要特點是大量運用半抽象題材的裝飾。洛可可風格的基本特點是纖弱嬌媚、華麗精巧、甜膩溫柔、紛繁瑣細。</p><p>　　（4）木條式建筑風格。</p&

72、gt;<p>　　一種純美洲民居風格，主要特點是水平式、木架骨的結構。</p><p><b>　?。?）園林風格。</b></p><p>　　從20世紀70年代開始流行，這種風格在深圳場當作概念炒作，其特點是通過環(huán)境規(guī)劃和景觀設計，栽植花草樹木，提高綠化，并圍繞建筑營造園林景觀。</p><p><b>　?。?）概

73、念式風格。</b></p><p>　　90年代開始在國際上流行，其實是一種模型建筑，它更多的來余人的想象，力求擺脫對建筑本身限制和約束，而創(chuàng)再出一種個性化色彩很強的建筑風格。</p><p>　　第二節(jié)、當今中國建筑風格分類解析</p><p><b>　　一、歐陸風格</b></p><p>　　“粉紅色

74、外墻，白色線條，通花欄桿，外飄窗臺，綠色玻璃窗”，這種所謂歐陸風格的建筑類型，主要以粘貼古希臘古羅馬藝術符號為特征，反映在建筑外形上，較多的出現山花尖頂、飾花柱式、寶瓶或通花欄桿、石膏線腳飾窗等處理，具有強烈的裝飾效果，在色彩上多以沉悶的暗粉色及灰色線腳相結合，另外，這一類建筑繼承了古典三段式的一起表象特征，結合裙樓、標準層及頂層、女兒墻加以不同的裝飾處理。</p><p><b>　　二、新古典主義風

75、格</b></p><p>　　新古典主義風格的建筑外觀吸取了類似“歐陸風格”的一些元素處理手法，但加以簡化或局部適用，配以大面積墻及玻璃或簡單線腳構架，在色彩上以大面積線色為主，裝飾味相對簡化，追求一種輕松、清新、典雅的氣氛，可算是“后歐陸式”較之前者則又進一步理性。目前國內這種建筑風格較多，屬于主導型的建筑風格。</p><p><b>　　三、現代主義風格<

76、;/b></p><p>　　現代風格的作品大都以體現時代特征為主，沒有過分的裝飾，一切從功能出發(fā)，講究造型比例適度、空間結構圖明確美觀，強調外觀的明快、簡潔。體現了現代生活快節(jié)奏、簡約和實用，但又富有朝氣的生活氣息。</p><p><b>　　四、異域風格</b></p><p>　　這類建筑大多是境外設計師所設計，其特點是將國外建筑

77、式“原版移植”過來，植入了現代生活理念，同時又帶有其種種異域情調空間。</p><p><b>　　五、普通風格</b></p><p>　　這類建筑很難就其建筑外觀在風格上下定義，他們的出現大概與商品房開發(fā)所處的經濟發(fā)展階段、環(huán)境或開發(fā)商的認識水平、審美能力和開發(fā)實力有關。建筑形象平淡，建筑外立面樸素，無過多的裝飾，外墻面的材料義務細致考慮，顯得普通化。</p

78、><p><b>　　六、主題風格</b></p><p>　　主題型樓盤是房地產策劃的產物，2000年流行一時。這種樓盤以策劃為主導，構造樓盤的開發(fā)主題和營銷主題，規(guī)劃設計依此為依據展開。</p><p>　　第三節(jié)、中國建筑風格元素</p><p>　　中國建筑體系是以木結構為特色的獨立的建筑藝術，在城市規(guī)劃、建筑組群、

79、單體建筑以及材料、結構等方面的藝術處理均取得輝煌的成就。傳統(tǒng)建筑中的各種屋頂造型、飛檐翼角、斗供彩畫、朱柱金頂、內外裝修門及園林景物等，充分體現出中國建筑藝術的純熟和感染力。七千年前河姆渡文化中即有榫卯和企口做法。半坡村已有前堂后室之分。商殷時已出現高大宮室。西周時已使用磚瓦并有四合院布局。春秋戰(zhàn)國時期更有建筑圖傳世。京邑臺榭宮室內外梁柱、斗供上均作裝飾，墻壁上飾以壁畫。秦漢時期木構建筑日趨成熟，建筑宏偉壯觀，裝飾豐富，舒展優(yōu)美，出現了

80、阿房宮、未央宮等龐大的建筑組群。魏晉、南北朝時期佛寺、佛塔迅速發(fā)展，形式多樣，屋脊出現了鴟吻飾件。隋唐時期建筑采用琉璃瓦，更是富麗堂皇，當時所建的南禪寺大殿、佛光寺大殿迄今猶存，舉世矚目。五代、兩宋都市建筑興盛，商業(yè)繁榮，豪華的酒樓、商店各有飛閣欄檻，風格秀麗，明清時代的宮殿苑囿和私家園林保存至今者尚多，建筑亦較宋代華麗繁瑣、威嚴自在。近現代中國建筑藝術則在繼承優(yōu)秀傳統(tǒng)相吸收當今世上建筑藝術長處的實踐中，不斷發(fā)展，有所創(chuàng)新。</p

81、><p>　　第四節(jié)、哥特式建筑風格元素</p><p>　　法國斯特拉斯堡大教堂的玫瑰窗哥特式建筑的特點是尖塔高聳、尖形拱門、大窗戶及繪有圣經故事的花窗玻璃。在設計中利用尖肋拱頂、飛扶壁、修長的束柱，營造出輕盈修長的飛天感。以及新的框架結構以增加支撐頂部的力量，使整個建筑以直升線條、雄偉的外觀和教堂內空闊空間，再結合鑲著彩色玻璃的長窗，使教堂內產生一種濃厚的宗教氣氛。教堂的平面仍基本為拉丁十

82、字形，但其西端門的兩側增加一對高塔。</p><p><b>　　一、尖肋拱頂</b></p><p>　　從羅曼式建筑的圓筒拱頂普遍改為尖肋拱頂（Pointed Arch，或者干脆稱為Gothic Arch），推力作用于四個拱底石上，這樣拱頂的高度和跨度不再受限制，可以建得又大又高。并且尖肋拱頂也具有“向上”的視覺暗示。</p><p>　　

83、二、飛扶壁（Flying Buttress）</p><p>　　扶壁（Buttress），也稱扶拱垛，是一種用來分擔主墻壓力的輔助設施，在羅曼式建筑中即已得到大量運用。</p><p>　　但哥特式建筑把原本實心的、被屋頂遮蓋起來的扶壁，都露在外面，稱為飛扶壁。由于對教堂的高度有了進一步的要求，扶壁的作用和外觀也被大大增強了。亞眠大教堂的扶拱垛有兩道拱壁，以支撐來自推力點上方和下方的推力

84、。沙特爾大教堂用橫向小連拱廊增加其抗力，博韋大教堂則雙進拱橋增加扶拱垛的承受力。有的在扶拱垛上又加裝了尖塔改善平衡。扶拱垛上往往有繁復的裝飾雕刻，輕盈美觀，高聳峭拔。</p><p><b>　　三、花窗玻璃</b></p><p>　　哥特式建筑逐漸取消了臺廊、樓廊，增加側廊窗戶的面積，直至整個教堂采用大面積排窗。這些窗戶既高且大，幾乎承擔了墻體的功能。 并應用了從

85、阿拉伯國家學得的彩色玻璃工藝，拼組成一幅幅五顏六色的宗教故事，起到了向不識字的民眾宣傳教義的作用，也具有很高的藝術成就。花窗玻璃以紅、藍二色為主，藍色象征天國，紅色象征基督的鮮血。 窗欞的構造工藝十分精巧繁復。細長的窗戶被稱為“柳葉窗”，圓形的則被稱為“玫瑰窗”。 花窗玻璃造就了教堂內部神秘燦爛的景象，從而改變了羅曼式建筑因采光不足而沉悶壓抑的景象，并表達了人們向往天國的內心理想。</p><p>　　四、束柱（

86、beam-column）</p><p>　　柱子不再是簡單的圓形，多根柱子合在一起，強調了垂直的線條，更加襯托了空間的高聳峻峭。哥特式教堂的內部空間高曠、單純、統(tǒng)一。裝飾細部如華蓋、壁龕等也都用尖券作主題，建筑風格與結構手法形成一個有機的整體。整個建筑看上去線條簡潔、外觀宏偉，而內部又十分開闊明亮。</p><p>　　哥特式建筑技術高超精致，又帶有藝術性，在建筑史上占有十分重要的地位。

87、</p><p>　　第五節(jié)、拜占庭建筑風格(Byzantine art)</p><p>　　“拜占庭”原是古希臘的一個城堡，公元395年，顯赫一時的羅馬帝國分裂為東西2個國家，西羅馬的首都仍在當時的羅馬，而東羅馬則將首都遷至拜占庭，其國家也就順其遷移被稱為拜占庭帝國。拜占庭建筑，就是誕生于這一時期的拜占庭帝國的一種建筑文化。</p><p>　　從歷史發(fā)展的角度

88、來看，拜占庭建筑是在繼承古羅馬建筑文化的基礎上發(fā)展起來的，同時，由于地理關系，它又汲取了波斯、兩河流域、敘利亞等東方文化，形成了自己的建筑風格，并對后來的俄羅斯的教堂建筑、伊斯蘭教的清真寺建筑都產生了積極的影響。</p><p>　　拜占庭建筑的特點，主要有四個方面：第一個方面是屋頂造型，普遍使用“穹窿頂”。第二個特征是整體造型中心突出。在一般的拜占庭建筑中，建筑構圖的中心，往往十分突出，那體量既高又大的圓穹頂，

89、往往成為整座建筑的構圖中心，圍繞這一中心部件，周圍又常常有序地設置一些與之協(xié)調的小部件。第三個特點是它創(chuàng)造了把穹頂支承在獨立方柱上的結構方法和與之相應的集中式建筑形制。其典型作法是在方形平面的四邊發(fā)券，在四個券之間砌筑以對角線為直徑的穹頂，仿佛一個完整的穹頂在四邊被發(fā)券切割而成，它的重量完全由四個券承擔，從而使內部空間獲得了極大的自由。第四個特點是在色彩的使用上，既注意變化，又注意統(tǒng)一，使建筑內部空間與外部立面顯得燦爛奪目。</p

90、><p>　　三、建筑與規(guī)劃常識、術語</p><p>　　第一節(jié)、基本規(guī)劃術語</p><p><b>　　1、居住區(qū)</b></p><p>　　是指城市中由城市主要道路或自然分界線所圍合，設有與其居住人口規(guī)模相應的、較完善的、能滿足該區(qū)居民物質與文化生活所需的公共服務設施的相對獨立的居住生活聚居地區(qū)。</p>

91、;<p><b>　　2、居住小區(qū)</b></p><p>　　一般稱為小區(qū)，是指被城市中居住區(qū)級道路或自然分界線所圍合，以居民基本生活活動不穿越城市主要交通線為原則，并設有與其居住人口規(guī)模相應的、滿足該區(qū)居民基本的物質與文化生活所需的公共服務設施的居住生活聚居地區(qū)。</p><p><b>　　3、住宅用地</b></p&g

92、t;<p>　　是指住宅建筑基底占地及其四周合理間距內的用地（含宅間綠地和宅間小路等）的總稱。</p><p><b>　　4、公建用地</b></p><p>　　公建用地（全稱為公共服務設施用地），是與居住人口規(guī)模相對應配建的，為居民服務和使用的各類設施的用地，應包括建筑基底占地及其所屬場院、綠地和配建停車場等。</p><p&g

93、t;　　居住區(qū)（級）道路：一般用以劃分小區(qū)的道路，在大城市中通常與城市支路同級。</p><p>　　小區(qū)（級）路：一般用以劃分組團的道路。</p><p>　　組團（級）路：上接小區(qū)路、下連宅間小路的道路。</p><p>　　宅間小路：住宅建筑之間連接各住宅入口的道路。</p><p><b>　　5、公共綠地</b>

94、;</p><p>　　滿足規(guī)定的日照要求，適合于安排游憩活動設施的、供居民共享的游憩綠地，應包括居住區(qū)公園、小游園和組團綠地及其他塊狀帶狀綠地等。</p><p><b>　　6、配套設施</b></p><p>　　與住宅規(guī)模或與人口規(guī)模相對應配套建設的公共服務設施、道路和公共綠地的總稱。</p><p><b

95、>　　7、公共活動中心</b></p><p>　　是配套公建相對集中的居住區(qū)中心、小區(qū)中心和組團中心等。</p><p><b>　　8、日照間距系數</b></p><p>　　根據日照標準確定的房屋間距與遮擋房屋標高的比值。</p><p>　　9、人均總占地面積（平均米/人）</p>

96、<p>　　人均總占地面積=建筑紅線內總用地/本小區(qū)規(guī)劃居住總人數</p><p>　　10、人均住宅用地面積（平方米/人）</p><p>　　人均住宅用地面積=小區(qū)內總住宅用地/本小區(qū)規(guī)劃居住總人數</p><p><b>　　11、人口毛密度</b></p><p>　　人口毛密度=小區(qū)內總居住人數/

97、小區(qū)內占地面積（公頃）</p><p>　　第二節(jié)、住宅的建筑形式</p><p><b>　　1、建筑物</b></p><p>　　是指人工建造而成的房屋和構筑物，如墻體、樓地層、樓梯、門窗基礎。構筑物：是指建筑物中除房屋以外的東西，人們一般直接在內進行生產和生活活動，如煙囪、水井、道路、橋梁等。</p><p>&

98、lt;b>　　2、單元式住宅</b></p><p>　　單元式住宅，又叫梯間式住宅，是多層、高層住宅中最常用的一種住宅建筑形式。每層樓面只有一個樓梯，住戶由樓梯平臺直接進入分戶門，一般每個樓梯可以安排2~4戶（大進深住宅每層一梯可安排5~8戶）。</p><p>　　如果住宅的平面是條形（板式）設計，則一幢條形住宅可有多個樓梯，不論是一梯2戶，還是一梯3戶，每個樓梯的控

99、制面積稱為一個“居住單元”。條形的樓梯間式多層住宅又稱為“邊續(xù)單元式住宅”。</p><p>　　如果住宅的平面是點式設計，各層住戶將圍繞一個樓梯分布，點式（墩式或塔式）住宅可稱為“獨立單元式住宅”。</p><p><b>　　單元式住宅的特點：</b></p><p>　　每層以樓梯為中心，每層安排戶數較少，各戶自成一體。</p>

100、;<p>　　戶內生活設施完善，既減少了住戶之間的相互干擾，又能適應多種氣候條件。</p><p>　　仍保留一些公共使用面積，如樓梯、走道、垃圾道，保證了鄰里交往，有助于改善人際關系。</p><p>　　單元式住宅徹底改變了舊式住宅干擾擁擠不堪的落后狀況，為千百萬普通家庭提供了獨用、舒適又適于標準化、工業(yè)公生產的住宅類型。目前，它已成為當今住宅市場上最便于買賣、出租、交換

101、和交易最高的住宅商品。</p><p><b>　　3、公寓式住宅</b></p><p>　　公寓式住宅，是相當于獨院獨戶的西式別墅住宅而言的。公寓式住宅一般建在大城市，大多數是高層大樓，標準較高，每一層內有若干單獨使用的套房，包括臥室、起居室、客廳、浴室、廁所、廚房、陽臺等等，還有一部分附設地旅館酒店之內，供一些常常往來的中外客商及其家眷中短期租用。</p&

102、gt;<p><b>　　4、花園式住宅</b></p><p>　　也叫西式洋房或小洋樓，即花園別墅。一般都是帶有花園草坪和車庫的獨院式平房或二三層小樓，建筑密度很低，內部居住功能完備，裝修豪華，并富有變化，住宅水、電、暖供給一應俱全，戶外道路、通訊、購物、綠化也都有較高的標準，一般為高收入者購買。</p><p><b>　　第三節(jié)、戶型結

103、構</b></p><p><b>　　1、標準層</b></p><p>　　標準層是指平面布置相同的住宅樓層。</p><p><b>　　2、躍層住宅</b></p><p>　　躍層式住宅俗稱“樓中樓”，是近年來推廣的一種新穎住宅建筑形式。其特點是住宅占有上下兩層樓面，臥室、起居

104、室、客廳、衛(wèi)生間、廚房及其他輔助用房可以分層分布，上下層之間的通道不通過公共樓梯，而采用戶內獨用的小樓梯連接。一般一層安排廚房、餐廳、起居室，樓上（有時是樓下）安排臥室。這樣的好處是動靜分區(qū)明確，互不干擾。</p><p>　　躍層式住宅的內部空間因為是借鑒了歐美小二樓獨院住宅的設計手法，頗受海外僑胞和港澳臺胞的歡迎，在南方城市（尤其是福建、廣東）較為流行，近年來在北方城市的一些高級住宅設計中，也開始得到推廣。&

105、lt;/p><p><b>　　3、復式住宅</b></p><p>　　復式住宅在概念上是一層，并不具備完整的兩層空間，但層高較普通住宅（普通住宅層高通常為2.8~3.0米）高，可在局部掏出夾層，安排臥室或書房等，用樓梯聯系上下，其目的是在有限空間里增加使用面積，提高住宅的空間利用率。</p><p>　　人們常把影視中看到的那種樓上樓下、兩層一

106、戶的住宅理解為復式住宅。其實那是躍層式住宅，它與復式住宅是完全不同的兩個概念。從外觀來說，躍層式住宅是一套住宅占兩個樓層，有內部樓梯聯系上下層，一般在首層安排起居室、廚房、餐廳、衛(wèi)生間，二層安排臥室、書房、衛(wèi)生間等。簡單地講，如果上下兩層完全分隔，應稱為躍層式住宅；如上下兩層在同一空間內，即從下層室內可以看見上層墻面、欄桿或走廊等部分，則為復式住宅。</p><p><b>　　4、錯層住宅</b

107、></p><p>　　戶內樓面高度不一致，錯開之處有樓梯聯系。優(yōu)點和躍層一樣能夠動靜分區(qū)，但因為沒有完全分為兩層，所以又有復式住宅豐富的空間感。可以利用錯層住宅中不同的層高區(qū)分不同功能的房間，比如起居室比較高，臥室比交低等，還有利用地形地勢的高差在坡地上設計錯層式住宅，可以減少挖土的土方量。錯層帶來空間豐富的感受，如不身臨其境很難想像得到，所以對于初次進入這種住宅的人有較大吸引力。但錯層住宅不利于結構抗震

108、，而且顯得空間零散，容易使小戶型顯得局促，更適合于層數烽、面積大的高檔住宅。</p><p><b>　　5、躍復式住宅</b></p><p>　　是在復式住宅設計功能上的一種創(chuàng)新，其特點是其中一層層高在2.2米內，通常設置在洗手間、廚房、餐廳、書房、工人房、儲藏室等非主要活動區(qū)域；一般情況下該種住宅的總層高在3.8~4.9米之間，客廳為共享式。</p>

109、<p><b>　　6、退臺式住宅</b></p><p>　　退臺式住宅又稱為“臺階式”住宅，其外形類似于臺階，特點是住宅的建筑面積由底層向上逐漸減少，下層減少的建筑面積成為上層的一個大平臺，可做花園使用。目前，國內建造的退臺式住宅都通常屬于中高檔住宅。</p><p><b>　　7、露臺</b></p><

110、p>　　一般是指住宅中的屋頂平臺或由于建筑結構需求而在其他樓層中做出大陽臺，由于它面積一般均較大，上邊又沒有屋頂，所以稱作露臺。</p><p><b>　　8、陽臺</b></p><p>　　陽臺是指供居住者進行室外活動、晾曬衣物等的空間。</p><p><b>　　9、走廊</b></p>&l

111、t;p>　　走廊是指住宅套內使用的水平交通空間。</p><p><b>　　10、過道</b></p><p>　　過道是指住宅套內使用的水平交通空間。</p><p><b>　　11、地下室</b></p><p>　　地下室是指房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的1/2者。&l

112、t;/p><p><b>　　12、半地下室</b></p><p>　　半地下室是指房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的1/3，且不超過1/2者。</p><p><b>　　13、玄關</b></p><p>　　玄關就是登堂入室第一步所在的位置，它是一個緩沖過渡匠地段。居室是家庭的“領地”

113、，講究一定的私密性，大門一開，有玄關阻隔，外人對室內就不能一覽無余。</p><p>　　玄關一般與廳相連，由于功能不同，需運用裝飾手段加以分割。此外，玄關之處還可設置鞋柜、儲物柜等，讓家人回家有一塊放雨傘、掛雨衣、換鞋、擱包的地方。平時，玄關也是接收郵件、簡單會客的場所。</p><p><b>　　14、隔斷</b></p><p>　　隔

114、斷是指專門作為分隔室內空間的不到頂的半截立面。</p><p><b>　　15、外飄窗</b></p><p>　　指房屋窗子呈矩開有或梯形向室外凸起，窗子三面為玻璃，從而使人們擁有更廣闊的視野，更大限度地感受自然、親近自然，通常它的窗臺較低甚至為落地窗。</p><p>　　第四節(jié)、住宅的建筑結構</p><p>&

115、lt;b>　　1、地基和基礎</b></p><p>　　建筑物下面直接承受建筑物重量的土層稱為地基。建筑物的最下端與土壤直接接觸的部分稱為基礎。基礎的作用是承受建筑物全部重量并將之分散傳遞給地基。</p><p><b>　　2、墻體</b></p><p>　　是維護分割構件，同時也可以是承重構件。在一般磚混結構房屋中，墻

116、體是主要的承重構件。所謂住宅的結構，一般而言是指其建筑的承重結構和圍護結構兩個部分。開發(fā)商在建設住宅之前，必須根據其建筑的層數、造作、施工等方面來決定其結構類型，而對消費者而言，了解建筑結構類型及其相關的耐久性、抗震性、安全性和空間使用性能是非常重要的。</p><p>　　住宅的建筑結構分類有許多種辦法。一般而言，根據受力傳遞系統(tǒng)，可以分為框架結構和剪力墻結構、框架——剪力墻結構等；根據采用的結構墻體材料劃分，