房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識_1

1、<p>　　第一節(jié)、房地產(chǎn)基礎(chǔ)概念</p><p><b>　　1、房產(chǎn)</b></p><p>　　是指房屋經(jīng)濟形態(tài)，在法律上有明確的權(quán)屬關(guān)系，在不同的所有者和使用者之間可以進行出租出售或作其它用途的房屋。</p><p><b>　　2、地產(chǎn)</b></p><p>　　是指能夠為其權(quán)

2、利人帶來收益或滿足其權(quán)利人工作或生活需要的土地資產(chǎn)。地產(chǎn)與土地的根本區(qū)別也就是有無權(quán)屬關(guān)系：地產(chǎn)在法律上有明確的權(quán)屬關(guān)系，地產(chǎn)包含地面及其上下空間，而土地則沒有明確的權(quán)屬關(guān)系，它是一個統(tǒng)稱。</p><p><b>　　3、房地產(chǎn)</b></p><p>　　也稱不動產(chǎn)，是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱。是指土地及附著在土地上的人工構(gòu)筑物和建筑物及其附帶的各種權(quán)利（所有權(quán)、管理權(quán)、

3、轉(zhuǎn)讓權(quán)等）。</p><p><b>　　4、房地產(chǎn)業(yè)</b></p><p>　　是以土地和建筑物為經(jīng)營為對象，從事房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營、管理以及維修、裝飾和服務(wù)的集多種經(jīng)濟活動為一體的綜合性產(chǎn)業(yè)。</p><p><b>　　5、房地產(chǎn)開發(fā)</b></p><p>　　是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在依法

4、取得土地使用權(quán)的土地上按照使用性質(zhì)的要求進行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建筑的活動。</p><p><b>　　6、房地產(chǎn)的特性 </b></p><p>　　房地產(chǎn)位置的固定性：土地是自然生成物，位置不可移動，房屋是建筑在土地上的，因此決定房屋不可移動、固定性，使房地產(chǎn)受地理位置的限制； </p><p>　　地域差別性：每一個地區(qū)或者同一地區(qū)不同位置的

5、房地產(chǎn)價值也不相同； </p><p>　　房地產(chǎn)的高質(zhì)耐久性；</p><p>　　房地產(chǎn)具有保值、增值性，前提是國家的政局穩(wěn)定，由土地性質(zhì)決定，土地有限、不可再生，但人們對土地的需求日益增大、增加，物以稀為貴，房地產(chǎn)作為龍頭產(chǎn)業(yè)，稅收約占國民生產(chǎn)總值的10%。</p><p><b>　　7、房地產(chǎn)的前景</b></p>&l

6、t;p>　　城市化水平走勢穩(wěn)步提高，形成對房屋越來越高的需求。2010年城市人口達6.1億，每年需新建住宅3.27億㎡； </p><p>　　人口流動增加形成對住宅的需求； </p><p>　　居民消費水平的提高； </p><p>　　城市的舊城改造，增加居民對住宅的要求； </p><p>　　深化改革與市場發(fā)展的促進對住宅的需

7、求。</p><p>　　第二節(jié)、土地及土地使用年限</p><p><b>　　1、土地所有制</b></p><p>　　在我國，部土地實行的是社會主義土地公有制，分為全民所有制（即國家所有）和集體所有制（即集體所有）兩種形式。其中，城市市區(qū)的土地全部屬于國家所有；農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于集體所有；宅基地和自留地

8、、自留山，屬于集體所有；礦物、水流、森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等自然資源，屬于國家所有，由法律規(guī)定屬于集體所有，森林、山嶺、草原、荒地、灘涂除外。但地上建筑物既可以為國家所有，也可以為集體、單位和個人所有。因此，同一宗房地產(chǎn)，其土地與地上建筑物的所有權(quán)往往是不一致的。</p><p>　　集體土地：是指農(nóng)村集體所有的土地。</p><p><b>　　2、土地所有權(quán)</b

9、></p><p>　　是指國家或集體經(jīng)濟組織對國家土地和集體土地依法享有的占有、使用、收益和處分的權(quán)能。土地所有權(quán)是不能出讓或轉(zhuǎn)讓的。</p><p>　　征用土地：指國家為了公共利益的需要，可依照法律規(guī)定對集體所有的土地實行征用。</p><p><b>　　3、土地開發(fā)</b></p><p>　　是將“生地

10、”開發(fā)成可供使用的土地（即熟地）。</p><p><b>　　4、生地</b></p><p>　　生地是指空地、田地、未開墾地等不具備使用條件的土地。</p><p><b>　　5、熟地</b></p><p>　　是指已完成三通一平或七通一平等工作，具備使用條件的土地。</p>

11、<p><b>　　6、三通一平</b></p><p>　　三通一平，是指在土地開發(fā)時進行的通水、通電、通路和土地平整工作。</p><p><b>　　7、七通一平</b></p><p>　　七通一平，是指給水、排水、電力、通訊、燃?xì)?、熱力、道路通，土地平整?lt;/p><p>&l

12、t;b>　　8、土地使用權(quán)</b></p><p>　　土地使用權(quán)是指土地使用者依法享有使用和取得土地利益的權(quán)利。土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓。開發(fā)商要進行房地產(chǎn)開發(fā)，首先必須取得土地使用權(quán)。其獲得土地的方工主要有以下幾種：</p><p>　　土地使用權(quán)的出讓。土地使用權(quán)的出讓是指國家以協(xié)議、招標(biāo)、拍賣的方式將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由使用者向國家支付土地使用

13、權(quán)出讓金的行為。</p><p>　　土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓。土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，是指土地使用者通過出售、交換、贈與和繼承的方式將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為。</p><p>　　土地使有權(quán)的劃撥：土地使用權(quán)的劃撥，是指政府無償將土地?fù)馨l(fā)給使用者使用，一般沒有使用期限的限制。以無償劃撥取得的土地使用權(quán)，須經(jīng)政府及土地管理部門同意，并按規(guī)定補交出讓金后方可進行轉(zhuǎn)讓、出租和抵押。</p>&

14、lt;p><b>　　9、土地使用年限</b></p><p>　　首先應(yīng)該明確，房屋的所有權(quán)是不存在年限問題的，也就是說，房屋一經(jīng)購買并取得產(chǎn)權(quán)后，即作為業(yè)主個人所有的財產(chǎn)，并無居住年限的限制。但是商品房所占有的、通過出讓方式取得的國有土地的使用權(quán)是有期限的。</p><p>　　不同開發(fā)用途的土地使用年限不一樣。開發(fā)商在取得土地用于房地產(chǎn)開發(fā)時，都要與國土局

15、簽訂《土地使用權(quán)出讓合同書》，其土地使用年限按國家規(guī)定執(zhí)行，即：</p><p><b>　　居住用地七十年；</b></p><p><b>　　工業(yè)用地五十年；</b></p><p>　　教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年；</p><p>　　商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年；</p&g

16、t;<p>　　綜合用地或者其他用地五十年。另外，加油站、加氣站用地為二十年。</p><p>　　土地使用年限從土地使用者與政府土地管理部門簽訂土地出讓合同，依法取得土地使用權(quán)之日起開始計算（通常在土地出讓合同中有明確約定）。</p><p>　　必須注意的是，購房者所得到的土地使用權(quán)，是開發(fā)商轉(zhuǎn)讓給購房者的。根據(jù)我國《城市房地產(chǎn)管理法》42條規(guī)定：“以出讓方式取得土地使用

17、權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)后，其土地使用權(quán)的使用年限為減去原土地使用者已經(jīng)使用年限后的剩余年限。”因此，購房者在簽訂購房合同或取得產(chǎn)權(quán)證時，其實際土地使用年限會短于國家規(guī)定的土地使用年限。</p><p>　　另外，有些購房者會關(guān)心土地使用年限到期后是不是房屋就要被國家收回，其實這種觀點是錯誤的。土地使用年限到期后，只要向政府繳納土地出讓金就可以繼續(xù)使用土地。</p><p><b>　　

18、情景模擬：</b></p><p>　　問：你們的土地使用年限是多少年？</p><p>　　答：我們的項目屬于居住用地，其土地使用年限為70年。</p><p>　　問：那購房合同上為什么說我的土地實際使用年限只有68年？</p><p>　　答：是這樣的：根據(jù)國家法律規(guī)定，土地使用年限應(yīng)從開發(fā)商依法取得土地使用權(quán)之日起開始計算

19、，而開發(fā)商開發(fā)房地產(chǎn)又需要經(jīng)過一定的時間，為此，購房者在購房后取得的實際土地使用年限就會少于70年。</p><p>　　問：房子的居住時間是多少，土地使用年限屆滿后，該怎么辦？</p><p>　　答：房屋一經(jīng)購買并取得產(chǎn)權(quán)后，即作為業(yè)主個人所有的財產(chǎn)，并無居住年限的限制，擔(dān)對該房屋所占用范圍內(nèi)的土地來說，因為土地除屬于集體所有的外，均屬于國家所有。業(yè)主所取得的為該土地的一定年限的使用權(quán)

20、。住宅用地的土地使用時間為50—70年，自開發(fā)商取得該土地使用證書之日起計算。在該土地使用年限屆滿后，土地使用年限自動續(xù)期。業(yè)主是否需要繼續(xù)交納土地出讓金或使用費的前提下，繼續(xù)使用該土地，交納的費用暫時未確定。</p><p>　　10、什么是地籍？什么是產(chǎn)籍？</p><p>　　我們通常所指的地籍、產(chǎn)籍、房地產(chǎn)籍是同一概念。它是指土地的自然狀況、社會經(jīng)濟狀況和法律狀況的調(diào)查與登記，包括

21、了土地產(chǎn)權(quán)的登記和土地分類面積等內(nèi)容。具體來講，是對在房地產(chǎn)調(diào)查登記過程產(chǎn)生的各種圖表、證件等登記資料，經(jīng)過整理、加工、分類而形成的圖、檔、卡、冊等資料的總稱。</p><p><b>　　11、宗地</b></p><p>　　是地籍的最小單元，是指以權(quán)屬界線組成的封閉地塊。</p><p><b>　　12、宗地圖</b&g

22、t;</p><p>　　是土地使用合同書附圖及房地產(chǎn)登記卡附圖。它反映一宗地的基本情況。包括：宗地權(quán)屬界線、界址點位置、宗地內(nèi)建筑位置與性質(zhì)、與相鄰宗地的關(guān)系等。</p><p><b>　　13、證書附圖</b></p><p>　　即房地產(chǎn)后面的附圖，是房地產(chǎn)證的重要組成部分，主要反映權(quán)利人擁有的房地產(chǎn)情況及房地產(chǎn)所在宗地情況。</

23、p><p>　　第三節(jié)、與房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)的企業(yè)</p><p><b>　　1、開發(fā)商</b></p><p>　　開發(fā)商，是指從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的業(yè)務(wù)。</p><p>　　房屋質(zhì)量是購房者非常關(guān)注的問題。購房者在購房時通常會考察開發(fā)商的實力與資信，因為優(yōu)秀的開發(fā)商是質(zhì)量的最有效保證。在考察時，他們通常會關(guān)注開發(fā)商的合法性

24、、資信等級、曾細(xì)開發(fā)過的項目等等。</p><p>　　對于一個合法的在售項目，其開發(fā)商首先應(yīng)取得《國有土地使用證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程開工證》和《銷售許可證》等相關(guān)證書。</p><p>　　另外，開發(fā)商的資質(zhì)等級也是購房者極為關(guān)注的，高資質(zhì)等級的開發(fā)商通常更容易獲得購房者的信任。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按資質(zhì)條件劃分為五個等級。其中一級企業(yè)的開發(fā)資質(zhì)最高。

25、</p><p><b>　　（1）資質(zhì)一級企業(yè)</b></p><p>　　自有流動資金2000萬元以上，注冊資金不低于2000萬元。</p><p>　　有職稱的建筑、土木工程、財務(wù)管理、建筑或房地產(chǎn)經(jīng)濟類的專業(yè)管理人員不得少于40人，其中有中級以上職稱的管理人員不得少于20人。</p><p>　　設(shè)有高級工程師職

26、稱的總工程師、高級會計師職稱的總會計師、經(jīng)濟師以上（含經(jīng)濟師）職稱的總經(jīng)濟師、工程技術(shù)、經(jīng)濟、統(tǒng)計、財務(wù)業(yè)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱。</p><p>　　具有5年以上從事房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)歷。</p><p>　　近3年累計竣工30萬平方米以上的房屋建筑面積，或與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資。連續(xù)4年建筑工程質(zhì)量合格率達100%，優(yōu)良率達20%以上。</p><p&g

27、t;<b>　　（2）資質(zhì)二級企業(yè)</b></p><p>　　自有流動資金1000萬元以上，注冊資金不低于1000萬元。</p><p>　　有職稱的建筑、土木工程、財務(wù)管理、建筑或房地產(chǎn)經(jīng)濟類的專業(yè)管理人員不是少于20人，其中具有中級以上職稱的管理人員不得少于10人。</p><p>　　工程技術(shù)、經(jīng)濟、統(tǒng)計、財務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中

28、級以上職稱。</p><p>　　具有3年以上從事房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)歷。</p><p>　　近3年累計竣工15萬平方注以上的房屋建筑面積，或與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資。連續(xù)3年建筑工程質(zhì)量合格率達100%，優(yōu)良率達10%以上。</p><p><b>　　（3）資質(zhì)三級企業(yè)</b></p><p>　　自有流動資金500萬以

29、上，注冊資金不低于500萬元。</p><p>　　有職稱的建筑、土木工程、財務(wù)管理、建筑或房地產(chǎn)經(jīng)濟類的專業(yè)管理人員不得少于10人，其中具有中級以上職稱的管理人員不得少于5人。</p><p>　　工程技術(shù)、財務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱，其他業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)助理以上職稱，配有初級以上職稱的專業(yè)統(tǒng)計人員。</p><p>　　具有2年以上從事房地產(chǎn)開發(fā)的

30、經(jīng)歷。</p><p>　　累計竣工5萬平方米以上的房屋建筑面積，或累計完成與之相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資。建筑工程質(zhì)量合格率達100%。</p><p><b>　　（4）資質(zhì)四級企業(yè)</b></p><p>　　自有流動資金200萬元以上，注冊資金不低于200萬元。</p><p>　　有職稱的建筑、土木工程、財務(wù)管理、建

31、筑或房地產(chǎn)經(jīng)濟類的專業(yè)管理人員不得少于5人。</p><p>　　工程技術(shù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱，財務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)初級以上職稱，配有專業(yè)統(tǒng)計人員。</p><p><b>　　（5）資質(zhì)五級企業(yè)</b></p><p>　　自有流動資金不低于100萬元，具體標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市建設(shè)行政主管部門制定。</p>&l

32、t;p><b>　　2、承建商</b></p><p>　　即建筑商，是指從事住宅建設(shè)的企業(yè)。這里必須注意，建筑商不是開發(fā)商，建筑商是負(fù)責(zé)施工建筑的，它是受開發(fā)商的委托、依照開發(fā)商的要求進行施工建設(shè)的。</p><p>　　承建商的規(guī)模實力及企業(yè)一貫的優(yōu)良作業(yè)理念是房屋高質(zhì)量的直接保證。目前，國家對施工企業(yè)分為四個等級。其中一級企業(yè)為最高，其實力最強、設(shè)備好、信

33、譽好、產(chǎn)品優(yōu)良率高。</p><p>　　此外，國家對建筑施工質(zhì)量通常以“優(yōu)良”和“合格”來評定，一級施工企業(yè)由于其嚴(yán)格的質(zhì)量管理制度和自身實力，“優(yōu)良”率是很高的。所以，購房者對承建公司進行考察最簡單的方法就是考察它的資質(zhì)信譽、已建知名工程項目的多少以及在建項目的質(zhì)量如何。</p><p><b>　　3、監(jiān)理公司</b></p><p>　

34、　對于任何一個建筑工程來說，都必須有工程監(jiān)理企業(yè)，其職能是對工程建筑進行監(jiān)督，以確保工程質(zhì)量。</p><p>　　工程監(jiān)理企業(yè)的資質(zhì)等級分為甲級、乙級和丙級，并按照工程性質(zhì)和技術(shù)特點劃分為若干工程類別。</p><p><b>　　第四節(jié)、住宅的類型</b></p><p><b>　　1、商品房</b></p&g

35、t;<p>　　是指房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)開發(fā)的，建成后用于市場出售的房屋，包括住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物。</p><p>　　商品房的種類繁多，主要分為普通住宅、公寓、TOWNHOUSE、別墅等，建筑形式分為板樓、塔樓、板樓結(jié)合，按是否享受政策優(yōu)惠還可分為商品房、經(jīng)濟適用房、合作建房等。</p><p>　　商品房按銷售對象可分為內(nèi)銷商品房和外銷商品房。</p>

36、<p>　?。?）內(nèi)銷商品房，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過土地使用權(quán)出讓的形式，經(jīng)過政府計劃主管部門審批，建成后用于在境內(nèi)范圍（目前不包括香港、澳門特別行政區(qū)和臺灣）出售的住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物。</p><p>　?。?）外銷商品房，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按政府外資工作主管部門的規(guī)定，通過實行土地批租形式，報政府計劃主管部門列入正式項目計劃，建成后用于向境內(nèi)、外出售的住宅、商業(yè)用房及其他建筑物。<

37、;/p><p>　　合作建房：是指以一方提供土地使用權(quán)，另一方或多方提供資金合作開發(fā)房地產(chǎn)的房地產(chǎn)開發(fā)形式。</p><p><b>　　2、經(jīng)濟適用房</b></p><p>　　是指以微利價出售給廣大中低收入家庭的商品房。它是帶有社會保障性質(zhì)的商品住宅，具有經(jīng)濟性和適用性的特點。經(jīng)濟性是指住宅價格相對于市場價格而言是適中的，能夠適應(yīng)中低收入家庭

38、的承受能力；適用性是指在住房設(shè)計及其建筑標(biāo)準(zhǔn)上強調(diào)住房的實用效果，而不是降低建筑標(biāo)準(zhǔn)。</p><p>　　經(jīng)濟適用房不是人人都可以買的，購買經(jīng)濟適用房必須符合當(dāng)?shù)卣?guī)定的條件，并經(jīng)過排號購買。</p><p><b>　　3、公房</b></p><p>　　也稱公有住房、國有住宅，它是指由國家以及國有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建、銷售的住宅，

39、有住宅未出售之前，住宅的產(chǎn)權(quán)（擁有權(quán)、占有權(quán)、處分權(quán)、收益權(quán)）歸國家所有。</p><p>　　目前居民租用的公有住房，按房改政策分為兩大類，一類是可售公有住房，一類是不可售公有住房。上述兩類房均為使用權(quán)房。</p><p>　　所謂“使用權(quán)房”，是指由國家以及國有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建的住宅，政府以規(guī)定的租金標(biāo)準(zhǔn)出租給出居民的公有住房。</p><p><b

40、>　　4、私房</b></p><p>　　也稱私有住宅、私產(chǎn)住宅，它是由個人或家庭購買、建造的住宅。在農(nóng)村，農(nóng)民的住宅基本上是自建私有住宅。公有住房通過住宅消費市場出售給個人和家庭，也就轉(zhuǎn)為私有住宅。隨著住宅商品公的推進，城市私有住宅的比重將會隨著房改的推進而不斷提高。</p><p><b>　　5、集資房</b></p><

41、p>　　是改變住房建設(shè)由國家和單位統(tǒng)包的制度，實行政府、單位、個人三方面共同承擔(dān)，通過籌集資金建造的房屋。職工個人可按房價全額或部分出資、信貸、建材供應(yīng)、稅費等方面給予部分減免。集資所建住房的權(quán)屬，按出資比例確定。個人按房價全額出資的，擁有全部產(chǎn)權(quán)；個人部分出資的，擁有部分產(chǎn)權(quán)。</p><p><b>　　6、廉租房</b></p><p>　　類似于香港的“

42、廉租屋”。我國的廉租房只租不售，出租給城鎮(zhèn)居民中最低收入者。廉租房的來源主要是騰退的舊公房。</p><p><b>　　7、安居房</b></p><p>　　是指實施國家“安居（或康居）工程”而建設(shè)的住房（屬于經(jīng)濟適用房的一類）。它是由國家安排的專項貸款和地方自籌資金共建的面向廣大中、低收入家庭的住房。</p><p><b>　

43、　8、智能化小區(qū)</b></p><p>　　是指通過綜合配置住宅小區(qū)內(nèi)的各個功能子系統(tǒng)，以綜合布線為基礎(chǔ)框架，以計算機網(wǎng)絡(luò)為區(qū)內(nèi)各種設(shè)備管理自動化的新型住宅小區(qū)。智能化住宅小區(qū)從現(xiàn)代生活需求出發(fā)，綜合運用計算機、信息、通信、控制等科學(xué)技術(shù)，以智能控制系統(tǒng)、社區(qū)信息平臺、安防系統(tǒng)、小區(qū)物業(yè)管理系統(tǒng)和綜合服務(wù)信息服務(wù)系統(tǒng)為依托，用高科技手段構(gòu)建小區(qū)高速互聯(lián)網(wǎng)絡(luò)信息服務(wù)平臺，為小區(qū)住戶提供安全、環(huán)保、高效

44、、舒適、方便的生活空間。</p><p><b>　　9、綠色住宅</b></p><p>　　“綠色住宅”是近年來興起的一種居住概念。專家認(rèn)為，“綠色住宅”以可持續(xù)發(fā)展的思想為指導(dǎo)，意在尋求自然、建筑和人三者之間的和諧統(tǒng)一，即在“以人為本”的基礎(chǔ)上，利用自然條件和人工手段來創(chuàng)造一個舒適、健康的生活環(huán)境，同時又要控帛對自然資源的使用，實現(xiàn)向自然索取與回報之間的平衡。&

45、lt;/p><p>　　“綠色住宅”不是一般人認(rèn)為的綠化較好的住宅。實際上較高的綠化率只是“綠化住宅”內(nèi)容的一個方面，真正的“綠色住宅”的內(nèi)涵是全方位的立體環(huán)保工程。它是既適應(yīng)地方生態(tài)而又不破壞地方生態(tài)的建筑，具有節(jié)地、節(jié)水、節(jié)能、改善生態(tài)環(huán)境，減少環(huán)境污染、延長建筑物壽命等優(yōu)點。</p><p>　　節(jié)約土地資源。新型建材、新型墻體的采用是“綠色住宅”的構(gòu)成內(nèi)容。住宅的墻體提倡使用高科技環(huán)保

46、建材。如現(xiàn)在有一種新型的建材環(huán)保用磚，該磚采用發(fā)電廠排出的飛灰為重要原料，抗壓強度在8兆帕以上，在防水、隔熱、隔音和耐震強度上均超過了一般紅磚。另外有一種木屑制磚，該磚的重量只有普通磚的一半，但強度確是普通磚的兩倍。</p><p>　　充分利用自然資源。住宅采光的設(shè)計不但影響居住者身體健康和生活質(zhì)量，而且涉及到能源的節(jié)約與浪費。如采用大面積玻璃，設(shè)計明廳、明衛(wèi)、明廚等，就能節(jié)約大量的電能；盡可能采用太陽能熱水系

47、統(tǒng)，采用小區(qū)共用供熱系統(tǒng)，都是充分利用自然能源的有效途徑，可減少對大氣的污染。</p><p>　　垃圾的分類處理。對垃圾的分類處理也屬于綠色環(huán)保，與住宅環(huán)境息息相關(guān)。因此，專家也將垃圾分類處理納入“綠色住宅”的內(nèi)容。</p><p><b>　　10、健康住宅</b></p><p>　　首先，住宅的基底應(yīng)選擇在適宜健康住宅居住條件的地區(qū)，有

48、充足的陽光、自然風(fēng)、水源和植被，能避免噪聲和大氣污染，具備有效防止工業(yè)、農(nóng)業(yè)排放物的侵害等條件。但實際上，由于各種條件的限制，真正完全理想的土地是沒有的，這就需要開發(fā)商充分利用現(xiàn)有條件去進行周密的規(guī)劃和改造，將住宅建設(shè)和周圍的自然環(huán)境有機融合，創(chuàng)造一個比較和諧的環(huán)境。</p><p>　　第五節(jié)、住宅的層數(shù)劃分</p><p><b>　　1、低層住宅</b><

49、/p><p>　　是指層數(shù)為1至3層的住宅。低層住宅多出現(xiàn)于農(nóng)村，在城市中的商品房由于土地資源的限制，很少有低層住宅的。</p><p><b>　　2、多層住宅</b></p><p>　　是指層數(shù)為4至7層的住宅。多層住宅常出現(xiàn)于中小城市，其性能價格比較高，公共空間與氛圍較好，公攤面積少，物業(yè)費較低，是廣泛建造的一種住宅類型。</p>

50、;<p>　　同時，多層住宅也存在著公用部分不足、外觀單調(diào)、需要爬樓梯而舒適性較差的缺點。</p><p><b>　　3、小高層住宅</b></p><p>　　按照國際通行劃分標(biāo)準(zhǔn)，小高層住宅是指層數(shù)為8~16層的住宅。小高層住宅介于多層住宅和高層住宅之間，其高度較為適中，深受廣大消費者喜歡。</p><p><b>

51、;　　4、高層住宅</b></p><p>　　是指層數(shù)在16層以上的住宅。其中，層數(shù)在40層以上的為超高層住宅。對于商品房來說，超高層住宅是比較少見的，它一般多用于辦公等用途。</p><p>　　第六節(jié)、住宅的完工程度</p><p><b>　　1、樓花</b></p><p>　　一詞最早源自香港是指

52、未完工的物業(yè)（即在建物業(yè)），另一說法即指未正式交付之前的商品房。</p><p><b>　　2、期房</b></p><p>　　從專業(yè)角度為說，期房是指從發(fā)展商取得商品房預(yù)售許可證后到完成商品房初始登記為止所出售的商品房。</p><p>　　習(xí)慣上，我們把市場上在售的、尚未完工的、不能馬上交付使用的商品房稱為期房。購房者在這一階段購買商品

53、房時應(yīng)簽預(yù)售合同。</p><p><b>　　3、現(xiàn)房</b></p><p>　　這里所謂的“現(xiàn)房”，就是指消費者在購買時具備即買即可入住的商品房，即開發(fā)商已辦妥所售的商品房的大產(chǎn)證的商品房，與消費者簽訂商品房買賣合同后，立即可以辦理入住并取得產(chǎn)權(quán)證。</p><p>　　開發(fā)商完成房屋全部建筑工程、配套工程，使房屋具備正常使用功能，還要通

54、過建筑工程質(zhì)量驗收、規(guī)劃竣工驗收、環(huán)衛(wèi)環(huán)保驗收、消防驗收，取得新建住宅交付使用許可證，才能到房地產(chǎn)管理部門進行房地產(chǎn)初始登記。</p><p><b>　　4、準(zhǔn)現(xiàn)房</b></p><p>　　是指房屋主體已基本封頂完工，小區(qū)內(nèi)的樓宇及設(shè)施的大致輪廓已初現(xiàn)，房型、樓間距等重要因素已經(jīng)一目了然，工程正處在內(nèi)外墻裝修和進行配套施工階段的房屋。</p>&l

55、t;p><b>　　5、尾房</b></p><p>　　尾房又稱掃尾房，它是房地產(chǎn)業(yè)進入散戶零售時代的產(chǎn)物，是空置房中的一種。一般情況下，當(dāng)商品房住宅的銷售量達到80%以后，一般就進入房地產(chǎn)項目的清盤銷售階段，此時所銷售的房產(chǎn)，一般稱為尾房。開發(fā)商經(jīng)過正常的銷售后剩下了少量沒有競爭力的房子，這些房子或朝向不好、采光不足，或是樓層不佳、位處兩級，其中一層大多不帶小花園且遮擋較嚴(yán)重。&l

56、t;/p><p><b>　　6、爛尾房</b></p><p>　　是指那些由于開發(fā)商資金不足、盲目上馬，或者錯誤判斷供求形勢，開發(fā)總量供大于求，導(dǎo)致大面積空置，無法回收前期投資，更無力進行后續(xù)建設(shè)，甚至全盤停滯的積壓樓宇。</p><p>　　樓盤的“爛尾”情況一盤不會發(fā)生在房產(chǎn)推出銷售的時候，而是隨著項目的不斷推進一步步顯現(xiàn)出來。</p

57、><p><b>　　7、二手房</b></p><p>　　通常是指再次進行買賣交易的住房。個人購買的新竣工的商品房、經(jīng)濟適用住房及單位自建住房，辦完產(chǎn)權(quán)證后，再次上市買賣，這些都稱為二手房。二手房即舊記。新建的商品房進行第一次交易時為“一手”，第二次交易則為“二手”。一些無房的人，可以買一套別人多余的房；而另一些手里有些積蓄又有小房子居住的，可以賣掉舊房買新房；而那些

58、住宅富余戶，也能賣掉自己的多余住房換取收益。</p><p><b>　　8、存量房</b></p><p>　　即二手房的書面稱呼，是相對首次成交的商品房而言。</p><p><b>　　9、毛坯房</b></p><p>　　“毛坯房”在工程建筑中有其專門的定義。按通常的理解，是指住宅在交房時

59、未經(jīng)裝飾，也不附過多的起居設(shè)施，僅完成土建、水電等基本工程，地面為精糙的混凝土地面，房頂僅抹灰層，預(yù)留衛(wèi)生間、浴缸、水、氣管道。</p><p>　　這種“毛坯房”每套住宅只設(shè)防盜功能的分戶門，所有其他隔離門一概自裝，購房者可根據(jù)個人愛好和家庭特色設(shè)計，裝飾居室，從視覺、觸覺、聽覺和心理感受以及色彩組合上烘托出居室主人的性格。此外，對裝飾用品也可自由選擇符合環(huán)保節(jié)能型要求的產(chǎn)品，從而降低裝修費用。</p&g

60、t;<p><b>　　10、精裝修房</b></p><p>　　簡單地說是帶上被子就能去睡的房子，但要說的細(xì)點什么才是“精”卻很難找到一個統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)來衡量。購房人只能參考建設(shè)部建設(shè)部印發(fā)的《商品住宅裝修一次到位實施導(dǎo)則》和國家標(biāo)準(zhǔn)《住宅裝飾裝修工程施工規(guī)范》，在合同附件三中對“精裝修”的標(biāo)準(zhǔn)進行具體約定。正是因為這樣的概念模糊，造成了“精裝修房”成為了開發(fā)商和購房者發(fā)生糾紛

61、的導(dǎo)火線，更成為了開發(fā)商大搞貓膩的地方。</p><p><b>　　11、違法建筑</b></p><p>　　是指未經(jīng)規(guī)劃土地主管部門批準(zhǔn)，未領(lǐng)取建設(shè)工程規(guī)劃許可證或臨時建設(shè)工程規(guī)劃許可證，擅自建筑的建筑物和構(gòu)筑物。</p><p><b>　　12、空鼓</b></p><p>　　局部面局材

62、料與基層沒有膠合劑或膠合劑沒有起作用，用小槌輕擊有空殼聲。如瓷磚與墻面間局部水泥砂漿不飽和，形成空鼓。</p><p>　　二、建筑風(fēng)格基礎(chǔ)知識和相關(guān)術(shù)語</p><p>　　建筑風(fēng)格因受不同時代的政治、社會、經(jīng)濟、建筑材料和建筑技術(shù)等的制約以及建筑設(shè)計思想、觀點和藝術(shù)素養(yǎng)等的影響而有所不同。如外國建筑史中古希臘、古羅馬有多立克、愛奧尼克和科林斯等代表性建筑風(fēng)格；中古時代有哥特建筑的建筑風(fēng)

63、格；文藝復(fù)興后期有運用矯揉奇異手法的巴洛克和纖巧煩瑣的洛可可等建筑風(fēng)格。我國古代宮殿建筑，其平面嚴(yán)謹(jǐn)對稱，主次分明，磚墻木梁架結(jié)構(gòu)，飛檐、斗栱、藻井和雕梁畫棟等形成中國特有的、建筑風(fēng)格。</p><p>　　第一節(jié)、建筑風(fēng)格主要類別</p><p>　　一、按國家（民族）和地區(qū)分</p><p>　　中國風(fēng)格、日本、新加坡風(fēng)格、英國風(fēng)格、法國風(fēng)格、美國風(fēng)格等。<

64、;/p><p>　　常用一個地區(qū)概括，如：歐陸風(fēng)格、歐美風(fēng)格、地中海式風(fēng)格、澳洲風(fēng)格、非洲風(fēng)格、拉丁美洲風(fēng)格等。</p><p>　　二、按建筑物的類型分</p><p>　　住宅建筑風(fēng)格、別墅建筑風(fēng)格、寫字樓建筑風(fēng)格、商業(yè)建筑風(fēng)格、宗教建筑風(fēng)格、其他公共（如學(xué)校、博物館、政府辦公大樓）建筑風(fēng)格等。</p><p>　　三、按照歷史發(fā)展流派分&l

65、t;/p><p>　?。?）古希臘建筑風(fēng)格，約公元前800年至公元300年。</p><p>　?。?）古羅馬建筑風(fēng)格，約公元前300年至公元365年，羅馬建筑風(fēng)格正是歐洲建筑藝術(shù)的重要淵源。</p><p>　?。?）歐洲中世紀(jì)建筑風(fēng)格，公元400年至1400年，封建領(lǐng)主經(jīng)濟占統(tǒng)治地位，城堡式建筑盛行。</p><p>　?。?）文藝復(fù)興建筑風(fēng)

66、格，公元1420至1550年，建筑從經(jīng)驗走向科學(xué)化，不斷沖破學(xué)院式、城堡式的封閉。</p><p>　　以上四類可稱為古典主義建筑風(fēng)格。</p><p>　?。?）新古典主義建筑風(fēng)格。</p><p>　　這一風(fēng)格曾三度出現(xiàn)，最早一次是1750至1880，它是歐洲古典主義的最后一個階段，其特點是體量宏偉，柱式運用嚴(yán)謹(jǐn)，而且很少用裝飾。另一次出現(xiàn)在1900-1920年

67、，帶有一定的復(fù)古特征。第三次出現(xiàn)在1982年，其主要特征是把古典主義和現(xiàn)代主義結(jié)合起來，并加入新形勢，這一風(fēng)格在當(dāng)今世界各國頗為流行。</p><p>　?。?）現(xiàn)代評論風(fēng)格，1960-1975。緣自西方60年代興起的“現(xiàn)代藝術(shù)運動”他是運用新材料、新技術(shù)，建造適應(yīng)現(xiàn)代生活的建筑，外觀宏偉壯觀，很少使用裝飾。</p><p>　　（7）后現(xiàn)代主義風(fēng)格，亦稱“后現(xiàn)代派”，1980年開始出現(xiàn)。

68、這一風(fēng)格的建筑在建筑設(shè)計中重新引進了裝飾花紋和色彩，以折衷的方式借鑒不同的時期具有歷史意義的局部，但不復(fù)古。</p><p><b>　　四、按建筑方式來分</b></p><p>　?。?）哥特式建筑風(fēng)格。</p><p>　　盛行于12世紀(jì)~15世紀(jì)，1140年左右產(chǎn)生于法國的歐洲建筑風(fēng)格以宗教建筑為多，最主要的特點是高聳的尖塔，超人的尺度

69、和繁縟的裝飾，形成統(tǒng)一向上的旋律。整體風(fēng)格為高聳削瘦，以卓越的建筑技藝表現(xiàn)了神秘、哀婉、崇高的強烈情感，對后世其他藝術(shù)均有重大影響。</p><p>　　（2）巴洛克建筑風(fēng)格。</p><p>　　1600-1760，17世紀(jì)起源于意大利的羅馬，后傳至德、奧、法、英、西葡，直至拉丁美洲的殖民地。17～18世紀(jì)在意大利文藝復(fù)興建筑基礎(chǔ)上發(fā)展起來的一種建筑和裝飾風(fēng)格。其特點是外形自由，追求動態(tài)

70、，喜好富麗的裝飾和雕刻、強烈的色彩，常用穿插的曲面和橢圓形空間。它是幾乎最為講究華麗、裝飾的一種建筑風(fēng)格，即使過于繁瑣也要刻意追求。它能用直觀的感召力給教堂、府邸的使用者以震撼，而這正是天主教教會的用意（讓更多的異教徒皈依）。</p><p>　　巴洛克一詞的原意是奇異古怪，古典主義者用它來稱呼這種被認(rèn)為是離經(jīng)叛道的建筑風(fēng)格。這種風(fēng)格在反對僵化的古典形式，追求自由奔放的格調(diào)和表達世俗情趣等方面起了重要作用，對城市

71、廣場、園林藝術(shù)以至文學(xué)藝術(shù)部門都發(fā)生影響，一度在歐洲廣泛流行。</p><p>　　（3）洛可可建筑風(fēng)格。</p><p>　　1750-1790，別稱為【路易十五式】主要起源于法國，代表了巴洛克風(fēng)格的最后階段，主要特點是大量運用半抽象題材的裝飾。洛可可風(fēng)格的基本特點是纖弱嬌媚、華麗精巧、甜膩溫柔、紛繁瑣細(xì)。</p><p>　?。?）木條式建筑風(fēng)格。</p&

72、gt;<p>　　一種純美洲民居風(fēng)格，主要特點是水平式、木架骨的結(jié)構(gòu)。</p><p><b>　?。?）園林風(fēng)格。</b></p><p>　　從20世紀(jì)70年代開始流行，這種風(fēng)格在深圳場當(dāng)作概念炒作，其特點是通過環(huán)境規(guī)劃和景觀設(shè)計，栽植花草樹木，提高綠化，并圍繞建筑營造園林景觀。</p><p><b>　?。?）概

73、念式風(fēng)格。</b></p><p>　　90年代開始在國際上流行，其實是一種模型建筑，它更多的來余人的想象，力求擺脫對建筑本身限制和約束，而創(chuàng)再出一種個性化色彩很強的建筑風(fēng)格。</p><p>　　第二節(jié)、當(dāng)今中國建筑風(fēng)格分類解析</p><p><b>　　一、歐陸風(fēng)格</b></p><p>　　“粉紅色

74、外墻，白色線條，通花欄桿，外飄窗臺，綠色玻璃窗”，這種所謂歐陸風(fēng)格的建筑類型，主要以粘貼古希臘古羅馬藝術(shù)符號為特征，反映在建筑外形上，較多的出現(xiàn)山花尖頂、飾花柱式、寶瓶或通花欄桿、石膏線腳飾窗等處理，具有強烈的裝飾效果，在色彩上多以沉悶的暗粉色及灰色線腳相結(jié)合，另外，這一類建筑繼承了古典三段式的一起表象特征，結(jié)合裙樓、標(biāo)準(zhǔn)層及頂層、女兒墻加以不同的裝飾處理。</p><p><b>　　二、新古典主義風(fēng)

75、格</b></p><p>　　新古典主義風(fēng)格的建筑外觀吸取了類似“歐陸風(fēng)格”的一些元素處理手法，但加以簡化或局部適用，配以大面積墻及玻璃或簡單線腳構(gòu)架，在色彩上以大面積線色為主，裝飾味相對簡化，追求一種輕松、清新、典雅的氣氛，可算是“后歐陸式”較之前者則又進一步理性。目前國內(nèi)這種建筑風(fēng)格較多，屬于主導(dǎo)型的建筑風(fēng)格。</p><p><b>　　三、現(xiàn)代主義風(fēng)格<

76、;/b></p><p>　　現(xiàn)代風(fēng)格的作品大都以體現(xiàn)時代特征為主，沒有過分的裝飾，一切從功能出發(fā)，講究造型比例適度、空間結(jié)構(gòu)圖明確美觀，強調(diào)外觀的明快、簡潔。體現(xiàn)了現(xiàn)代生活快節(jié)奏、簡約和實用，但又富有朝氣的生活氣息。</p><p><b>　　四、異域風(fēng)格</b></p><p>　　這類建筑大多是境外設(shè)計師所設(shè)計，其特點是將國外建筑

77、式“原版移植”過來，植入了現(xiàn)代生活理念，同時又帶有其種種異域情調(diào)空間。</p><p><b>　　五、普通風(fēng)格</b></p><p>　　這類建筑很難就其建筑外觀在風(fēng)格上下定義，他們的出現(xiàn)大概與商品房開發(fā)所處的經(jīng)濟發(fā)展階段、環(huán)境或開發(fā)商的認(rèn)識水平、審美能力和開發(fā)實力有關(guān)。建筑形象平淡，建筑外立面樸素，無過多的裝飾，外墻面的材料義務(wù)細(xì)致考慮，顯得普通化。</p

78、><p><b>　　六、主題風(fēng)格</b></p><p>　　主題型樓盤是房地產(chǎn)策劃的產(chǎn)物，2000年流行一時。這種樓盤以策劃為主導(dǎo)，構(gòu)造樓盤的開發(fā)主題和營銷主題，規(guī)劃設(shè)計依此為依據(jù)展開。</p><p>　　第三節(jié)、中國建筑風(fēng)格元素</p><p>　　中國建筑體系是以木結(jié)構(gòu)為特色的獨立的建筑藝術(shù)，在城市規(guī)劃、建筑組群、

79、單體建筑以及材料、結(jié)構(gòu)等方面的藝術(shù)處理均取得輝煌的成就。傳統(tǒng)建筑中的各種屋頂造型、飛檐翼角、斗供彩畫、朱柱金頂、內(nèi)外裝修門及園林景物等，充分體現(xiàn)出中國建筑藝術(shù)的純熟和感染力。七千年前河姆渡文化中即有榫卯和企口做法。半坡村已有前堂后室之分。商殷時已出現(xiàn)高大宮室。西周時已使用磚瓦并有四合院布局。春秋戰(zhàn)國時期更有建筑圖傳世。京邑臺榭宮室內(nèi)外梁柱、斗供上均作裝飾，墻壁上飾以壁畫。秦漢時期木構(gòu)建筑日趨成熟，建筑宏偉壯觀，裝飾豐富，舒展優(yōu)美，出現(xiàn)了

80、阿房宮、未央宮等龐大的建筑組群。魏晉、南北朝時期佛寺、佛塔迅速發(fā)展，形式多樣，屋脊出現(xiàn)了鴟吻飾件。隋唐時期建筑采用琉璃瓦，更是富麗堂皇，當(dāng)時所建的南禪寺大殿、佛光寺大殿迄今猶存，舉世矚目。五代、兩宋都市建筑興盛，商業(yè)繁榮，豪華的酒樓、商店各有飛閣欄檻，風(fēng)格秀麗，明清時代的宮殿苑囿和私家園林保存至今者尚多，建筑亦較宋代華麗繁瑣、威嚴(yán)自在。近現(xiàn)代中國建筑藝術(shù)則在繼承優(yōu)秀傳統(tǒng)相吸收當(dāng)今世上建筑藝術(shù)長處的實踐中，不斷發(fā)展，有所創(chuàng)新。</p

81、><p>　　第四節(jié)、哥特式建筑風(fēng)格元素</p><p>　　法國斯特拉斯堡大教堂的玫瑰窗哥特式建筑的特點是尖塔高聳、尖形拱門、大窗戶及繪有圣經(jīng)故事的花窗玻璃。在設(shè)計中利用尖肋拱頂、飛扶壁、修長的束柱，營造出輕盈修長的飛天感。以及新的框架結(jié)構(gòu)以增加支撐頂部的力量，使整個建筑以直升線條、雄偉的外觀和教堂內(nèi)空闊空間，再結(jié)合鑲著彩色玻璃的長窗，使教堂內(nèi)產(chǎn)生一種濃厚的宗教氣氛。教堂的平面仍基本為拉丁十

82、字形，但其西端門的兩側(cè)增加一對高塔。</p><p><b>　　一、尖肋拱頂</b></p><p>　　從羅曼式建筑的圓筒拱頂普遍改為尖肋拱頂（Pointed Arch，或者干脆稱為Gothic Arch），推力作用于四個拱底石上，這樣拱頂?shù)母叨群涂缍炔辉偈芟拗疲梢越ǖ糜执笥指?。并且尖肋拱頂也具有“向上”的視覺暗示。</p><p>　　

83、二、飛扶壁（Flying Buttress）</p><p>　　扶壁（Buttress），也稱扶拱垛，是一種用來分擔(dān)主墻壓力的輔助設(shè)施，在羅曼式建筑中即已得到大量運用。</p><p>　　但哥特式建筑把原本實心的、被屋頂遮蓋起來的扶壁，都露在外面，稱為飛扶壁。由于對教堂的高度有了進一步的要求，扶壁的作用和外觀也被大大增強了。亞眠大教堂的扶拱垛有兩道拱壁，以支撐來自推力點上方和下方的推力

84、。沙特爾大教堂用橫向小連拱廊增加其抗力，博韋大教堂則雙進拱橋增加扶拱垛的承受力。有的在扶拱垛上又加裝了尖塔改善平衡。扶拱垛上往往有繁復(fù)的裝飾雕刻，輕盈美觀，高聳峭拔。</p><p><b>　　三、花窗玻璃</b></p><p>　　哥特式建筑逐漸取消了臺廊、樓廊，增加側(cè)廊窗戶的面積，直至整個教堂采用大面積排窗。這些窗戶既高且大，幾乎承擔(dān)了墻體的功能。 并應(yīng)用了從

85、阿拉伯國家學(xué)得的彩色玻璃工藝，拼組成一幅幅五顏六色的宗教故事，起到了向不識字的民眾宣傳教義的作用，也具有很高的藝術(shù)成就?；ù安Ａб约t、藍二色為主，藍色象征天國，紅色象征基督的鮮血。 窗欞的構(gòu)造工藝十分精巧繁復(fù)。細(xì)長的窗戶被稱為“柳葉窗”，圓形的則被稱為“玫瑰窗”。 花窗玻璃造就了教堂內(nèi)部神秘燦爛的景象，從而改變了羅曼式建筑因采光不足而沉悶壓抑的景象，并表達了人們向往天國的內(nèi)心理想。</p><p>　　四、束柱（

86、beam-column）</p><p>　　柱子不再是簡單的圓形，多根柱子合在一起，強調(diào)了垂直的線條，更加襯托了空間的高聳峻峭。哥特式教堂的內(nèi)部空間高曠、單純、統(tǒng)一。裝飾細(xì)部如華蓋、壁龕等也都用尖券作主題，建筑風(fēng)格與結(jié)構(gòu)手法形成一個有機的整體。整個建筑看上去線條簡潔、外觀宏偉，而內(nèi)部又十分開闊明亮。</p><p>　　哥特式建筑技術(shù)高超精致，又帶有藝術(shù)性，在建筑史上占有十分重要的地位。

87、</p><p>　　第五節(jié)、拜占庭建筑風(fēng)格(Byzantine art)</p><p>　　“拜占庭”原是古希臘的一個城堡，公元395年，顯赫一時的羅馬帝國分裂為東西2個國家，西羅馬的首都仍在當(dāng)時的羅馬，而東羅馬則將首都遷至拜占庭，其國家也就順其遷移被稱為拜占庭帝國。拜占庭建筑，就是誕生于這一時期的拜占庭帝國的一種建筑文化。</p><p>　　從歷史發(fā)展的角度

88、來看，拜占庭建筑是在繼承古羅馬建筑文化的基礎(chǔ)上發(fā)展起來的，同時，由于地理關(guān)系，它又汲取了波斯、兩河流域、敘利亞等東方文化，形成了自己的建筑風(fēng)格，并對后來的俄羅斯的教堂建筑、伊斯蘭教的清真寺建筑都產(chǎn)生了積極的影響。</p><p>　　拜占庭建筑的特點，主要有四個方面：第一個方面是屋頂造型，普遍使用“穹窿頂”。第二個特征是整體造型中心突出。在一般的拜占庭建筑中，建筑構(gòu)圖的中心，往往十分突出，那體量既高又大的圓穹頂，

89、往往成為整座建筑的構(gòu)圖中心，圍繞這一中心部件，周圍又常常有序地設(shè)置一些與之協(xié)調(diào)的小部件。第三個特點是它創(chuàng)造了把穹頂支承在獨立方柱上的結(jié)構(gòu)方法和與之相應(yīng)的集中式建筑形制。其典型作法是在方形平面的四邊發(fā)券，在四個券之間砌筑以對角線為直徑的穹頂，仿佛一個完整的穹頂在四邊被發(fā)券切割而成，它的重量完全由四個券承擔(dān)，從而使內(nèi)部空間獲得了極大的自由。第四個特點是在色彩的使用上，既注意變化，又注意統(tǒng)一，使建筑內(nèi)部空間與外部立面顯得燦爛奪目。</p

90、><p>　　三、建筑與規(guī)劃常識、術(shù)語</p><p>　　第一節(jié)、基本規(guī)劃術(shù)語</p><p><b>　　1、居住區(qū)</b></p><p>　　是指城市中由城市主要道路或自然分界線所圍合，設(shè)有與其居住人口規(guī)模相應(yīng)的、較完善的、能滿足該區(qū)居民物質(zhì)與文化生活所需的公共服務(wù)設(shè)施的相對獨立的居住生活聚居地區(qū)。</p>

91、;<p><b>　　2、居住小區(qū)</b></p><p>　　一般稱為小區(qū)，是指被城市中居住區(qū)級道路或自然分界線所圍合，以居民基本生活活動不穿越城市主要交通線為原則，并設(shè)有與其居住人口規(guī)模相應(yīng)的、滿足該區(qū)居民基本的物質(zhì)與文化生活所需的公共服務(wù)設(shè)施的居住生活聚居地區(qū)。</p><p><b>　　3、住宅用地</b></p&g

92、t;<p>　　是指住宅建筑基底占地及其四周合理間距內(nèi)的用地（含宅間綠地和宅間小路等）的總稱。</p><p><b>　　4、公建用地</b></p><p>　　公建用地（全稱為公共服務(wù)設(shè)施用地），是與居住人口規(guī)模相對應(yīng)配建的，為居民服務(wù)和使用的各類設(shè)施的用地，應(yīng)包括建筑基底占地及其所屬場院、綠地和配建停車場等。</p><p&g

93、t;　　居住區(qū)（級）道路：一般用以劃分小區(qū)的道路，在大城市中通常與城市支路同級。</p><p>　　小區(qū)（級）路：一般用以劃分組團的道路。</p><p>　　組團（級）路：上接小區(qū)路、下連宅間小路的道路。</p><p>　　宅間小路：住宅建筑之間連接各住宅入口的道路。</p><p><b>　　5、公共綠地</b>

94、;</p><p>　　滿足規(guī)定的日照要求，適合于安排游憩活動設(shè)施的、供居民共享的游憩綠地，應(yīng)包括居住區(qū)公園、小游園和組團綠地及其他塊狀帶狀綠地等。</p><p><b>　　6、配套設(shè)施</b></p><p>　　與住宅規(guī)模或與人口規(guī)模相對應(yīng)配套建設(shè)的公共服務(wù)設(shè)施、道路和公共綠地的總稱。</p><p><b

95、>　　7、公共活動中心</b></p><p>　　是配套公建相對集中的居住區(qū)中心、小區(qū)中心和組團中心等。</p><p><b>　　8、日照間距系數(shù)</b></p><p>　　根據(jù)日照標(biāo)準(zhǔn)確定的房屋間距與遮擋房屋標(biāo)高的比值。</p><p>　　9、人均總占地面積（平均米/人）</p>

96、<p>　　人均總占地面積=建筑紅線內(nèi)總用地/本小區(qū)規(guī)劃居住總?cè)藬?shù)</p><p>　　10、人均住宅用地面積（平方米/人）</p><p>　　人均住宅用地面積=小區(qū)內(nèi)總住宅用地/本小區(qū)規(guī)劃居住總?cè)藬?shù)</p><p><b>　　11、人口毛密度</b></p><p>　　人口毛密度=小區(qū)內(nèi)總居住人數(shù)/

97、小區(qū)內(nèi)占地面積（公頃）</p><p>　　第二節(jié)、住宅的建筑形式</p><p><b>　　1、建筑物</b></p><p>　　是指人工建造而成的房屋和構(gòu)筑物，如墻體、樓地層、樓梯、門窗基礎(chǔ)。構(gòu)筑物：是指建筑物中除房屋以外的東西，人們一般直接在內(nèi)進行生產(chǎn)和生活活動，如煙囪、水井、道路、橋梁等。</p><p>&

98、lt;b>　　2、單元式住宅</b></p><p>　　單元式住宅，又叫梯間式住宅，是多層、高層住宅中最常用的一種住宅建筑形式。每層樓面只有一個樓梯，住戶由樓梯平臺直接進入分戶門，一般每個樓梯可以安排2~4戶（大進深住宅每層一梯可安排5~8戶）。</p><p>　　如果住宅的平面是條形（板式）設(shè)計，則一幢條形住宅可有多個樓梯，不論是一梯2戶，還是一梯3戶，每個樓梯的控

99、制面積稱為一個“居住單元”。條形的樓梯間式多層住宅又稱為“邊續(xù)單元式住宅”。</p><p>　　如果住宅的平面是點式設(shè)計，各層住戶將圍繞一個樓梯分布，點式（墩式或塔式）住宅可稱為“獨立單元式住宅”。</p><p><b>　　單元式住宅的特點：</b></p><p>　　每層以樓梯為中心，每層安排戶數(shù)較少，各戶自成一體。</p>

100、;<p>　　戶內(nèi)生活設(shè)施完善，既減少了住戶之間的相互干擾，又能適應(yīng)多種氣候條件。</p><p>　　仍保留一些公共使用面積，如樓梯、走道、垃圾道，保證了鄰里交往，有助于改善人際關(guān)系。</p><p>　　單元式住宅徹底改變了舊式住宅干擾擁擠不堪的落后狀況，為千百萬普通家庭提供了獨用、舒適又適于標(biāo)準(zhǔn)化、工業(yè)公生產(chǎn)的住宅類型。目前，它已成為當(dāng)今住宅市場上最便于買賣、出租、交換

101、和交易最高的住宅商品。</p><p><b>　　3、公寓式住宅</b></p><p>　　公寓式住宅，是相當(dāng)于獨院獨戶的西式別墅住宅而言的。公寓式住宅一般建在大城市，大多數(shù)是高層大樓，標(biāo)準(zhǔn)較高，每一層內(nèi)有若干單獨使用的套房，包括臥室、起居室、客廳、浴室、廁所、廚房、陽臺等等，還有一部分附設(shè)地旅館酒店之內(nèi)，供一些常常往來的中外客商及其家眷中短期租用。</p&

102、gt;<p><b>　　4、花園式住宅</b></p><p>　　也叫西式洋房或小洋樓，即花園別墅。一般都是帶有花園草坪和車庫的獨院式平房或二三層小樓，建筑密度很低，內(nèi)部居住功能完備，裝修豪華，并富有變化，住宅水、電、暖供給一應(yīng)俱全，戶外道路、通訊、購物、綠化也都有較高的標(biāo)準(zhǔn)，一般為高收入者購買。</p><p><b>　　第三節(jié)、戶型結(jié)

103、構(gòu)</b></p><p><b>　　1、標(biāo)準(zhǔn)層</b></p><p>　　標(biāo)準(zhǔn)層是指平面布置相同的住宅樓層。</p><p><b>　　2、躍層住宅</b></p><p>　　躍層式住宅俗稱“樓中樓”，是近年來推廣的一種新穎住宅建筑形式。其特點是住宅占有上下兩層樓面，臥室、起居

104、室、客廳、衛(wèi)生間、廚房及其他輔助用房可以分層分布，上下層之間的通道不通過公共樓梯，而采用戶內(nèi)獨用的小樓梯連接。一般一層安排廚房、餐廳、起居室，樓上（有時是樓下）安排臥室。這樣的好處是動靜分區(qū)明確，互不干擾。</p><p>　　躍層式住宅的內(nèi)部空間因為是借鑒了歐美小二樓獨院住宅的設(shè)計手法，頗受海外僑胞和港澳臺胞的歡迎，在南方城市（尤其是福建、廣東）較為流行，近年來在北方城市的一些高級住宅設(shè)計中，也開始得到推廣。&

105、lt;/p><p><b>　　3、復(fù)式住宅</b></p><p>　　復(fù)式住宅在概念上是一層，并不具備完整的兩層空間，但層高較普通住宅（普通住宅層高通常為2.8~3.0米）高，可在局部掏出夾層，安排臥室或書房等，用樓梯聯(lián)系上下，其目的是在有限空間里增加使用面積，提高住宅的空間利用率。</p><p>　　人們常把影視中看到的那種樓上樓下、兩層一

106、戶的住宅理解為復(fù)式住宅。其實那是躍層式住宅，它與復(fù)式住宅是完全不同的兩個概念。從外觀來說，躍層式住宅是一套住宅占兩個樓層，有內(nèi)部樓梯聯(lián)系上下層，一般在首層安排起居室、廚房、餐廳、衛(wèi)生間，二層安排臥室、書房、衛(wèi)生間等。簡單地講，如果上下兩層完全分隔，應(yīng)稱為躍層式住宅；如上下兩層在同一空間內(nèi)，即從下層室內(nèi)可以看見上層墻面、欄桿或走廊等部分，則為復(fù)式住宅。</p><p><b>　　4、錯層住宅</b

107、></p><p>　　戶內(nèi)樓面高度不一致，錯開之處有樓梯聯(lián)系。優(yōu)點和躍層一樣能夠動靜分區(qū)，但因為沒有完全分為兩層，所以又有復(fù)式住宅豐富的空間感?？梢岳缅e層住宅中不同的層高區(qū)分不同功能的房間，比如起居室比較高，臥室比交低等，還有利用地形地勢的高差在坡地上設(shè)計錯層式住宅，可以減少挖土的土方量。錯層帶來空間豐富的感受，如不身臨其境很難想像得到，所以對于初次進入這種住宅的人有較大吸引力。但錯層住宅不利于結(jié)構(gòu)抗震

108、，而且顯得空間零散，容易使小戶型顯得局促，更適合于層數(shù)烽、面積大的高檔住宅。</p><p><b>　　5、躍復(fù)式住宅</b></p><p>　　是在復(fù)式住宅設(shè)計功能上的一種創(chuàng)新，其特點是其中一層層高在2.2米內(nèi)，通常設(shè)置在洗手間、廚房、餐廳、書房、工人房、儲藏室等非主要活動區(qū)域；一般情況下該種住宅的總層高在3.8~4.9米之間，客廳為共享式。</p>

109、<p><b>　　6、退臺式住宅</b></p><p>　　退臺式住宅又稱為“臺階式”住宅，其外形類似于臺階，特點是住宅的建筑面積由底層向上逐漸減少，下層減少的建筑面積成為上層的一個大平臺，可做花園使用。目前，國內(nèi)建造的退臺式住宅都通常屬于中高檔住宅。</p><p><b>　　7、露臺</b></p><

110、p>　　一般是指住宅中的屋頂平臺或由于建筑結(jié)構(gòu)需求而在其他樓層中做出大陽臺，由于它面積一般均較大，上邊又沒有屋頂，所以稱作露臺。</p><p><b>　　8、陽臺</b></p><p>　　陽臺是指供居住者進行室外活動、晾曬衣物等的空間。</p><p><b>　　9、走廊</b></p>&l

111、t;p>　　走廊是指住宅套內(nèi)使用的水平交通空間。</p><p><b>　　10、過道</b></p><p>　　過道是指住宅套內(nèi)使用的水平交通空間。</p><p><b>　　11、地下室</b></p><p>　　地下室是指房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的1/2者。&l

112、t;/p><p><b>　　12、半地下室</b></p><p>　　半地下室是指房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的1/3，且不超過1/2者。</p><p><b>　　13、玄關(guān)</b></p><p>　　玄關(guān)就是登堂入室第一步所在的位置，它是一個緩沖過渡匠地段。居室是家庭的“領(lǐng)地”

113、，講究一定的私密性，大門一開，有玄關(guān)阻隔，外人對室內(nèi)就不能一覽無余。</p><p>　　玄關(guān)一般與廳相連，由于功能不同，需運用裝飾手段加以分割。此外，玄關(guān)之處還可設(shè)置鞋柜、儲物柜等，讓家人回家有一塊放雨傘、掛雨衣、換鞋、擱包的地方。平時，玄關(guān)也是接收郵件、簡單會客的場所。</p><p><b>　　14、隔斷</b></p><p>　　隔

114、斷是指專門作為分隔室內(nèi)空間的不到頂?shù)陌虢亓⒚妗?lt;/p><p><b>　　15、外飄窗</b></p><p>　　指房屋窗子呈矩開有或梯形向室外凸起，窗子三面為玻璃，從而使人們擁有更廣闊的視野，更大限度地感受自然、親近自然，通常它的窗臺較低甚至為落地窗。</p><p>　　第四節(jié)、住宅的建筑結(jié)構(gòu)</p><p>&

115、lt;b>　　1、地基和基礎(chǔ)</b></p><p>　　建筑物下面直接承受建筑物重量的土層稱為地基。建筑物的最下端與土壤直接接觸的部分稱為基礎(chǔ)?；A(chǔ)的作用是承受建筑物全部重量并將之分散傳遞給地基。</p><p><b>　　2、墻體</b></p><p>　　是維護分割構(gòu)件，同時也可以是承重構(gòu)件。在一般磚混結(jié)構(gòu)房屋中，墻

116、體是主要的承重構(gòu)件。所謂住宅的結(jié)構(gòu)，一般而言是指其建筑的承重結(jié)構(gòu)和圍護結(jié)構(gòu)兩個部分。開發(fā)商在建設(shè)住宅之前，必須根據(jù)其建筑的層數(shù)、造作、施工等方面來決定其結(jié)構(gòu)類型，而對消費者而言，了解建筑結(jié)構(gòu)類型及其相關(guān)的耐久性、抗震性、安全性和空間使用性能是非常重要的。</p><p>　　住宅的建筑結(jié)構(gòu)分類有許多種辦法。一般而言，根據(jù)受力傳遞系統(tǒng)，可以分為框架結(jié)構(gòu)和剪力墻結(jié)構(gòu)、框架——剪力墻結(jié)構(gòu)等；根據(jù)采用的結(jié)構(gòu)墻體材料劃分，