中海地產(chǎn)成本控制

1、【中海成控中海成控】中海地產(chǎn)利潤(rùn)之王的秘密（中海成本控制關(guān)鍵點(diǎn)）中海地產(chǎn)利潤(rùn)之王的秘密（中海成本控制關(guān)鍵點(diǎn)）懶人提示懶人提示：本文重點(diǎn)部分已經(jīng)用黃色標(biāo)注。一、按照成本科目，逐一分析各項(xiàng)成本。一、按照成本科目，逐一分析各項(xiàng)成本。1.1.前期工程前期工程：一般水平，按建筑面積計(jì)算，單方造價(jià)在單方造價(jià)在20502050元／元／m2m2。這項(xiàng)費(fèi)用，與設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)無(wú)關(guān)。它與項(xiàng)目占地面積大小有關(guān)，與總建筑面積的關(guān)聯(lián)不大。場(chǎng)地的現(xiàn)狀，直接決定它的成本水平

2、。（1）比如，如果存在“場(chǎng)地土方工程”這一項(xiàng)的話，比如坡地項(xiàng)目，或未能進(jìn)行三通一平交地的項(xiàng)目，其造價(jià)水平就高。（2）越是邊遠(yuǎn)地區(qū)，因其配套設(shè)施不齊全，需要施工的項(xiàng)目多，數(shù)量大，造價(jià)也相應(yīng)地高于市區(qū)項(xiàng)目。前期工程中需注意兩項(xiàng)，一是場(chǎng)地土方工程，目前很多項(xiàng)目自然高低于市政標(biāo)高，都需要大量回填土方，造價(jià)不低。能不能有什么巧辦法來(lái)降低這一部分的造價(jià)？因后面講到地下室還會(huì)涉及到土方工程，這個(gè)問題留到后面一并解決與回答。另一個(gè)注意點(diǎn)就是圍墻圍墻，我

3、們?cè)?jīng)有某個(gè)項(xiàng)目的臨時(shí)圍墻分判花掉三個(gè)月的時(shí)間，現(xiàn)在聽上去大家可能覺得比較難以理解，問其原因就是設(shè)計(jì)對(duì)于圍墻的方案遲遲未定，反復(fù)修改，當(dāng)然不排除這個(gè)地塊的地理位置、地面以下的地質(zhì)有問題，所以方案會(huì)不斷修正，但對(duì)于大多數(shù)項(xiàng)目，至少是同一個(gè)地區(qū)公司的項(xiàng)目來(lái)講，臨時(shí)圍墻的標(biāo)準(zhǔn)化肯定不是難事，這樣可以節(jié)省我們很多無(wú)謂的時(shí)間損耗，想想三個(gè)月的工期就因?yàn)榕R時(shí)圍墻工程而消耗掉是多么痛心的事情。其次在圍墻設(shè)計(jì)上要注意經(jīng)濟(jì)性，對(duì)于圍墻來(lái)講其主要功用還是圍

4、護(hù)且是臨時(shí)性質(zhì)，當(dāng)然局部需要營(yíng)銷包裝，有些地區(qū)的圍墻全是方管支撐鍍鋅鐵皮，平均2.5米高，每延長(zhǎng)米單價(jià)高達(dá)1300元m，部分營(yíng)銷宣傳路段是6米高，想想是比較奢侈的事情。還有一種情況，對(duì)于地塊較大的項(xiàng)目，需要分期建設(shè)，但是首期安排在地塊中間，遠(yuǎn)離市政交通道路，為了展示和銷售需要，在沒有整個(gè)地塊的道路交通系統(tǒng)設(shè)計(jì)的情況下，必然要興建一定數(shù)量的臨時(shí)道路、臨時(shí)圍墻、臨時(shí)綠化等等設(shè)施，花費(fèi)相當(dāng)大。這是不可取的。2.2.基礎(chǔ)工程：基礎(chǔ)工程：對(duì)于樁基

5、工程，以總建筑面積為單位計(jì)算，目前的造價(jià)水平是造價(jià)水平是8080－120120元／元／m2m2。對(duì)于非樁工程，暫時(shí)錄不到規(guī)律數(shù)字，原因一方面是非樁基礎(chǔ)的形式多樣化，差異很大；另一方面是原來(lái)的科目沒有這一項(xiàng)，所有非樁基礎(chǔ)全部并入主體工程中去，在設(shè)置工程量清單時(shí)，混在一起，剝離不開，這是不科學(xué)的。立的地下室，而每個(gè)地下室又相互連通，象是“地道戰(zhàn)”一樣，那么多個(gè)地下室的造價(jià)水平肯定要高于一個(gè)地下室。在這一點(diǎn)上，請(qǐng)?jiān)O(shè)計(jì)部門在評(píng)審方案時(shí)多加注意。

6、（2）地下室的層數(shù)）地下室的層數(shù)：一般來(lái)說(shuō)，地下室的層數(shù)多一些，比如2－3層，其經(jīng)濟(jì)性會(huì)比1層要好，因?yàn)榈装搴晚敯暹@些造價(jià)高昂的構(gòu)件將會(huì)被分?jǐn)偂５牵矔?huì)出現(xiàn)另外一種情況，因?yàn)榈叵率姨?，基坑費(fèi)用加大，將會(huì)增加地下室的單方造價(jià)，同時(shí)，施工周期也較長(zhǎng)，基坑安全風(fēng)險(xiǎn)也將大增。這一點(diǎn)在城市中心地帶體現(xiàn)得非常明顯，比如上海的建國(guó)東路項(xiàng)目和南京的凱旋門項(xiàng)目，而在場(chǎng)地開闊、無(wú)不良地質(zhì)的條件下，多層地下室其經(jīng)濟(jì)性肯定優(yōu)于單層地下室。一般來(lái)說(shuō)，我們還很

7、少遇到對(duì)地下室層數(shù)的討論，因?yàn)橛绊懙叵率覍訑?shù)的因素，往往是固定的，沒有可變的余地。因?yàn)椋阂?、地下室的面積，我們總是希望越小越好，最好不建；二、最小面積的地下室如果在項(xiàng)目占地面積足夠大的情況下，自然大家只會(huì)做一層，而不會(huì)設(shè)計(jì)成兩層，相反如果項(xiàng)目占地面積小，要想獲得足夠數(shù)量的地下室面積，自己只能向地底下要空間。（3）設(shè)計(jì)的經(jīng)濟(jì)性：）設(shè)計(jì)的經(jīng)濟(jì)性：具體地體現(xiàn)上鋼筋和砼的用量指標(biāo)上，這一點(diǎn)極其關(guān)鍵！是地下室建造成本控制的核心！。目前的水平是鋼筋

8、140－200kgm2，甚至更多；砼是1.0m3m2以上，影響砼用量的是底板厚度。有500mm厚的，也有1000mm厚的。當(dāng)然跟層數(shù)也有關(guān)系，層數(shù)多，攤銷下來(lái)的指標(biāo)就很底。想說(shuō)明的是，我們?cè)?8年8月底下發(fā)的《限額審批意見》中對(duì)于鋼筋與砼指標(biāo)含量沒有提出具體的限額數(shù)據(jù)，原因是全國(guó)各個(gè)地區(qū)的抗震等級(jí)、地質(zhì)條件、人防要求等很多因素不一致，但應(yīng)該來(lái)說(shuō)在同一個(gè)區(qū)域相對(duì)有一定的規(guī)律，或者說(shuō)研究起來(lái)更有指導(dǎo)意義，文中提出請(qǐng)各個(gè)區(qū)域來(lái)進(jìn)行研究并細(xì)化具

9、體指標(biāo)。以下列出目前在建的一些項(xiàng)目的指標(biāo)含量，可大概看出一個(gè)區(qū)間：重慶北濱一號(hào)二期600.45（4）頂板覆土：這個(gè)因素，影響很大。不少項(xiàng)目，因?yàn)榈叵率艺紦?jù)了大部分的地面面積，所以要解決小區(qū)的環(huán)境，就只能在地下室頂板上想辦法。覆土1.0－2.0m是很常見的。因?yàn)橛懈餐粒瑢⒅苯佑绊懙巾敯宀课坏牧旱母叨群桶宓暮穸?，以及配筋加大。因?yàn)榱杭痈?，將?dǎo)致抹灰工程量和防水工程量大幅度增加。至于覆土影響造價(jià)至何種程度，我們目前沒有數(shù)字，因?yàn)檫@一部分不好單

10、獨(dú)計(jì)算，但可以尋找面積大小、平面布局、層數(shù)都相近的兩個(gè)地下室，一個(gè)有覆土，一個(gè)沒有覆土，求其差異，進(jìn)而得出相應(yīng)的結(jié)果。我們建議控制覆土厚度，在地下室頂板部位，不要安排消防通道和大型苗木。控制覆土厚度，在地下室頂板部位，不要安排消防通道和大型苗木。（5）基坑支護(hù)支護(hù)：涉及到經(jīng)濟(jì)性，在能夠保證安全的情況下，盡量?jī)?yōu)化方案，追求最大的經(jīng)濟(jì)性。安全性必須要由施工單位來(lái)承諾，否則將來(lái)我們會(huì)面臨被索賠的問題。在安全性，我們自己要有基本的判斷，在我們與