房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本核算及分配

1、一、房地產(chǎn)企業(yè)成本核算的對象但隨著房地產(chǎn)市場向縱深發(fā)展，一個項目是綜合的，按其居住功能分可能有普通住宅、公寓樓、寫字樓、商業(yè)用房或可單獨出售的配套設施等建構筑物，按其建筑的性質可能有普通多層、小高層、高層、別墅或裙樓等等，按其是否裝修還可以分為毛坯房、粗裝修房或精裝修房等，總之開發(fā)產(chǎn)品是復雜多樣。于是，在實際業(yè)務操作中有的以小區(qū)為核算對象、有的以分批開發(fā)的項目為核算對象、有以工程發(fā)包標段為核算對象、有的以能否單獨編制概算或施工圖預算的單

2、項開發(fā)項目為成本核算對象、有的甚至提出以房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程內容和工期進度作為主要依據(jù)來確定成本歸集對象，我們不能去武斷地評價哪一種方法正確與否，但有一點是明確的，那就是這些方法所核算出的單位面積的成本是不合理的，不能真正保證收入與成本配比。還有可能出現(xiàn)人為地調節(jié)利潤的情況，從而使會計信息的真實可靠性大打折扣。筆者認為房地產(chǎn)業(yè)成本歸集的對象無論項目的開發(fā)是單一還是復雜多樣，均應以政府批準立項的單個項目為核算對象，不管是該項目是否與其他項

3、目的名稱、地塊以及其他配套設施是否相聯(lián)系，因為一個項目無論是立項審批還是規(guī)劃審批，一般是獨立于其他項目的作為一個整體考慮的，在項目的建筑密度、容積率、綠化履蓋率、人防設計要求、配套設施的建設都是單獨要求的.所以在項目分批分期開發(fā)時如果簡單地按批次、按標段或按建筑類別都不能合理而準確地反映出開發(fā)產(chǎn)品的成本。于此有一檢驗成本核算準確合理的方法，那就是在同一個立項項目中的同類開發(fā)產(chǎn)品的成本相當，在銷售價格平穩(wěn)再剔除其他價格調整因素的情況下，同

4、類的開發(fā)產(chǎn)品的銷售毛利是不會有很大的波動的。所以考慮成本核算對象時應該以政府批準立項的項目為單位，只有按照規(guī)劃的要求將所有應該實施及配套的工程項目建設完成后才能算是整個項目的成本歸集完畢，否則，即使提前按照工程預算將相關的成本預提計入開發(fā)總成本也會有誤差。二、房地產(chǎn)企業(yè)成本歸集與其他行業(yè)的成本核算一樣，在確定了成本核算對象后，就是客觀選擇確定成本的結構。在開發(fā)成本一級科目下設置“土地成本、前期費用、建筑安裝成本、基礎設施費、公共配套設施

5、費、開發(fā)間接費、財務費用”等二級明細核算，再在二級明細科目下設三級明細，對各個二級科目進行細化。由于房地產(chǎn)產(chǎn)品規(guī)模大、生產(chǎn)周期長，往往成片分期開發(fā)，而且建筑產(chǎn)品是非標準產(chǎn)品，因此在設立三級成本明細時，對同一小區(qū)內的各工程項目應該分類進行核算，可以借助于工程或前期部門所編制的項目預算，盡可能與項目規(guī)劃、預算的項目內容一致，或者說以上內容都能在所設置的三級明細成本中合理地歸集，同時對于成片、分批開發(fā)的相近的開發(fā)產(chǎn)品可以行當合并，如甲小區(qū)——

6、小高層、甲小區(qū)——普通多層等，對于受益對象較多或是整個立項項目都需要承擔的公共成本，在核算時要做詳細的記載，以便于今后的分步分配計算。品進行分類匯總，比如同結構相同造價相近、裝修標準或檔次相同等等?？傊潜阌谟嬎?，能真實準確地反映開發(fā)產(chǎn)品的計價成本。(四)基礎設施費的分配基礎設施費包括排污排洪費、供電費、供氣費、供水費、通訊費、有線電視、寬帶網(wǎng)絡、照明費、環(huán)衛(wèi)設施、消防設施、道路橋梁涵洞、綠化景觀等其他基礎性工程費用，它的分配相對于其他

7、費用而言，要簡單明了，可采用按可售面積、工程造價比等方法進行分配這樣對客觀公允地反映企業(yè)的經(jīng)營成果是沒有影響的。(五)公共配套設施費的分配公共配套設施包括教育設施費、醫(yī)療設施費、商業(yè)設施費、地區(qū)市政設施建設費、物業(yè)管理配套服務設施費、大型人防工程等配套工程的成本費用。這部分成本的分配要根據(jù)受益對象進行，這些配套工程大部分是為了完善項目的功能或是為了提高項目的服務品質而建設的，大致可分為可單獨有償轉讓或不能有償轉讓的大型配套項目，而可以有

8、償轉讓的配套設施在財務上應該視同開發(fā)產(chǎn)品進行核算，這里所指的是不能有償轉讓的設施。公共配套設施的成本只需歸集其建造成本，不需要分攤土地等相關的其他成本。分配方法與基礎設施費的相同。(六)開發(fā)間接費和財務費用的分配有些企業(yè)的項目公司將開發(fā)間接費一些應該計入期間費用的管理費用計人開發(fā)間接費，這對成本的核算和真實地反映經(jīng)營成果是有影響的。關于借款費用會計準則中所講的是“固定資產(chǎn)達到預定可使用狀態(tài)時應停止借款費用的資本化”：而以前的股份企業(yè)會計

9、制度中講的是“開發(fā)產(chǎn)品銷售前計入開發(fā)成本或開發(fā)產(chǎn)品成本”，也就是開發(fā)產(chǎn)品開始銷售后就應該將借款費用計入期間費用了而現(xiàn)行稅法則規(guī)定“借款費用如屬于成本對象完工前發(fā)生的應按其實際發(fā)生的費用配比計入成本對象中：如屬于成本對象完工后發(fā)生的應作為財務費用直接在稅前扣除”這三者看上去不一致，但是稅法的規(guī)定顯得相對合理，完工應該是指建筑質量監(jiān)督部門驗收合格，以此時點為界限，這與前二者并不矛盾，因為沒有質量監(jiān)督部門的驗收是不能交房的，換言之也是不算達到