土地增值稅清算概述

1、第二部分:土地增值稅清算概述,,一、 土地增值稅清算相關(guān)政策二、 土地增值稅清算概述,2,,,,,一、 土地增值稅清算相關(guān)政策 土地增值稅暫行條例 土地增值稅實(shí)施細(xì)則關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知（國(guó)稅發(fā)[2010]53號(hào)） 關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題的通知（國(guó)稅函[2010]220號(hào)）關(guān)于印發(fā)《土地增值稅清算管理規(guī)程》的通知（國(guó)稅發(fā)[2009]91號(hào)）（附件報(bào)表）關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》

2、（國(guó)稅發(fā)〔2006〕187號(hào)）及財(cái)稅[2006]21號(hào)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)準(zhǔn)則》的通知（國(guó)稅發(fā)〔2007〕132號(hào)）,中國(guó)注冊(cè)稅務(wù)師協(xié)會(huì)關(guān)于印發(fā)《土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)指導(dǎo)意見(jiàn)（試行）》的通知 （中稅協(xié)發(fā)〔2011〕110號(hào)）： 2007年12月29日，國(guó)家稅務(wù)總局發(fā)布《土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)準(zhǔn)則》（國(guó)稅發(fā)〔2007〕132號(hào)）。根據(jù)《土地增值稅清算管理規(guī)程》（國(guó)稅發(fā)〔2009〕91號(hào)）等相關(guān)政策的變化，中稅

3、協(xié)于2011年協(xié)同納稅服務(wù)司修訂完成《土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)準(zhǔn)則（報(bào)審稿）》，并根據(jù)準(zhǔn)則“報(bào)審稿”相應(yīng)修訂完成《土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)操作指南》。 鑒于此項(xiàng)準(zhǔn)則的發(fā)布條件尚未完全成熟，為及時(shí)規(guī)范指導(dǎo)注冊(cè)稅務(wù)師執(zhí)行土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)，并通過(guò)實(shí)踐為制訂該準(zhǔn)則提供經(jīng)驗(yàn)，現(xiàn)將準(zhǔn)則“報(bào)審稿”及其操作指南和工作底稿（報(bào)審稿）中關(guān)于實(shí)務(wù)操作的基本內(nèi)容以“指導(dǎo)意見(jiàn)（試行）”的形式予以下發(fā)，并將執(zhí)行中的有關(guān)事項(xiàng)說(shuō)明如下：,山東省地方稅務(wù)局關(guān)于房地

4、產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅預(yù)征和清算管理暫行辦法魯?shù)囟惏l(fā)〔2004〕33號(hào) 山東省地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)《山東省土地增值稅征收管理暫行辦法》的通(魯?shù)囟惾帧?997〕21號(hào)) 山東省地方稅務(wù)局房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅收征收管理暫行辦法的通知魯?shù)囟惏l(fā)[2005]23號(hào) 山東省財(cái)政廳山東省地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅有關(guān)問(wèn)題的通知（魯財(cái)稅〔2007〕35號(hào)）山東省地方稅務(wù)局關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅核定征收管理的公告(山東省地方稅務(wù)局公告2012年第4號(hào))

5、 注意：山東省地方稅務(wù)局關(guān)于公布部分條款失效廢止的稅收規(guī)范性文件目錄的公告（山東省地方稅務(wù)局2011年第5號(hào)）及第6號(hào)（有效）、第3號(hào)（全文廢止）,二、土地增值稅清算概述1、什么是土地增值稅清算？ 是指納稅人在符合土地增值稅清算條件后，計(jì)算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目應(yīng)繳納的土地增值稅稅額，并填寫(xiě)《土地增值稅清算申報(bào)表》，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提供有關(guān)資料，辦理土地增值稅清算手續(xù)，結(jié)清該房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)繳納土地增值稅稅款

6、的行為。,,2、符合什么樣的條件進(jìn)行清算?2.1 國(guó)稅發(fā)[2009]91號(hào)第九條規(guī)定： 納稅人符合下列條件之一的，應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算。（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的；（二）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的；（三）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的?！締?wèn)題】某房地產(chǎn)公司將其名下的一宗土地轉(zhuǎn)讓給了乙公司，但是一直未辦理土地使用權(quán)證，是否屬于轉(zhuǎn)讓土地，需要繳土地增值稅？,關(guān)于未辦理土地使用權(quán)證轉(zhuǎn)讓土地有關(guān)稅收問(wèn)題的批復(fù) 國(guó)稅函

7、[2007]645號(hào) 四川省地方稅務(wù)局：　　你局《關(guān)于未辦理土地使用權(quán)證而轉(zhuǎn)讓土地有關(guān)稅收問(wèn)題的請(qǐng)示》（川地稅發(fā)[2007]7號(hào)）收悉，批復(fù)如下：　　土地使用者轉(zhuǎn)讓、抵押或置換土地，無(wú)論其是否取得了該土地的使用權(quán)屬證書(shū)，無(wú)論其在轉(zhuǎn)讓、抵押或置換土地過(guò)程中是否與對(duì)方當(dāng)事人辦理了土地使用權(quán)屬證書(shū)變更登記手續(xù)，只要土地使用者享有占有、使用、收益或處分該土地的權(quán)利，且有合同等證據(jù)表明其實(shí)質(zhì)轉(zhuǎn)讓、抵押或置換了土地并取得了相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)利益，土地

8、使用者及其對(duì)方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依照稅法規(guī)定繳納營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅和契稅等相關(guān)稅收。,,2、2 國(guó)稅發(fā)[2009]91號(hào)第十條規(guī)定 對(duì)符合以下條件之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算?！　。ㄒ唬┮芽⒐を?yàn)收的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過(guò)85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；　?。ǘ┤〉娩N售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；　?。ㄈ┘{稅人申

9、請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；,國(guó)稅發(fā)[2009]91號(hào)第40條：項(xiàng)目清算管理：主管稅務(wù)機(jī)關(guān)按照〈清算規(guī)程〉進(jìn)行項(xiàng)目管理時(shí)，對(duì)符合可要求納稅人進(jìn)行清算情形的，應(yīng)當(dāng)作出評(píng)估，并經(jīng)分管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)，確定何時(shí)要求納稅人進(jìn)行清算的時(shí)間。對(duì)確定暫不通知清算的，應(yīng)繼續(xù)做好項(xiàng)目管理，每年作出評(píng)估，及時(shí)確定清算時(shí)間并通知納稅人辦理清算。,【問(wèn)題】1.已竣工驗(yàn)收的標(biāo)志?答：參照國(guó)稅發(fā)（2009）31號(hào)關(guān)于開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工的界定2.取得銷售

10、（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢,但是未辦理結(jié)算,發(fā)票取得不齊全,如何清算?3.如果納稅人建筑安裝成本多年都未決算，應(yīng)用哪種或哪幾種方式對(duì)這塊成本進(jìn)行核定？答：核定方式清算或核定成本（國(guó)稅發(fā)〔2006〕187號(hào)）【思考】萬(wàn)科公告與央視調(diào)查?,,3、清算時(shí)需要提供哪些資料？（一）土地增值稅清算表及其附表（二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目清算說(shuō)明，主要內(nèi)容應(yīng)包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)、用地、開(kāi)發(fā)、銷售、關(guān)聯(lián)方交易、融資、稅款繳納等基本情況及主

11、管稅務(wù)機(jī)關(guān)需要了解的其他情況。,,（三）項(xiàng)目竣工決算報(bào)表、取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款憑證、國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同、銀行貸款利息結(jié)算通知單、項(xiàng)目工程合同結(jié)算單、商品房購(gòu)銷合同統(tǒng)計(jì)表、銷售明細(xì)表、預(yù)售許可證等與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入、成本和費(fèi)用有關(guān)的證明資料。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)需要相應(yīng)項(xiàng)目記賬憑證的，納稅人還應(yīng)提供記賬憑證復(fù)印件?！　。ㄋ模┘{稅人委托稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)審核鑒證的清算項(xiàng)目，還應(yīng)報(bào)送中介機(jī)構(gòu)出具的《土地增值稅清算稅款鑒證報(bào)告》且報(bào)告內(nèi)應(yīng)當(dāng)附有

12、《企業(yè)基本情況和土地增值稅清算稅款申報(bào)審核事項(xiàng)說(shuō)明及有關(guān)附表》（國(guó)稅發(fā)〔2007〕132號(hào)）清算鑒證報(bào)告,,,4、清算的具體時(shí)限及未及時(shí)清算的處理？4、1 對(duì)納稅人符合條件應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算的，在滿足條件之日起90日內(nèi)到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理清算手續(xù)?！　　　　√岢銮逅闵暾?qǐng)，并提供如下資料：?。ㄒ唬锻恋卦鲋刀惣{稅清算申請(qǐng)表》（附件1）及《土地增值稅清算材料清單》（附件2）；（二）項(xiàng)目竣工決算報(bào)告、項(xiàng)目竣工驗(yàn)收證明、清算期財(cái)務(wù)

13、會(huì)計(jì)報(bào)表（包括：損益表、主要開(kāi)發(fā)產(chǎn)品銷售明細(xì)表、已完工開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本表等）；（三）清算項(xiàng)目的國(guó)有土地使用權(quán)證書(shū)、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建筑工程規(guī)劃許可證、商品房預(yù)售許可證；（四）取得土地使用權(quán)時(shí)所支付的地價(jià)款有關(guān)證明憑證及國(guó)有土地使用權(quán)出讓或轉(zhuǎn)讓合同；（五）清算項(xiàng)目的主要單項(xiàng)工程合同及結(jié)算單據(jù)；（六）能夠按清算項(xiàng)目支付貸款利息的有關(guān)證明及借款合同；（七）公共配套設(shè)施面積及成本分?jǐn)傋C明材料；（八）清算項(xiàng)目規(guī)劃總平面圖；（九）《商

14、品房銷售合同統(tǒng)計(jì)表》（附件3），明細(xì)表以電子文件形式報(bào)送；（十）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的完稅憑證；（十一）《土地增值稅納稅清算申報(bào)表》（附件4）；（十二）主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)要求報(bào)送的其他與土地增值稅清算有關(guān)的證明資料。,清算受理主管稅務(wù)機(jī)關(guān)收到納稅人清算資料后，應(yīng)認(rèn)真進(jìn)行審核，對(duì)符合清算條件的項(xiàng)目，且報(bào)送的清算資料完備的，予以受理，并在7日內(nèi)制作《稅務(wù)事項(xiàng)通知書(shū)——土地增值稅清算受理通知書(shū)》（附件6），送達(dá)納稅人；對(duì)報(bào)送資料不全的，向納

15、稅人開(kāi)具《稅務(wù)事項(xiàng)通知書(shū)——土地增值稅清算補(bǔ)正資料通知書(shū)》（附件7）以及申請(qǐng)清算資料一并退還納稅人補(bǔ)正，納稅人在規(guī)定的期限內(nèi)補(bǔ)齊清算資料后，予以受理；對(duì)不符合清算條件的項(xiàng)目，不予受理。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)已受理的清算申請(qǐng)，納稅人無(wú)正當(dāng)理由不得撤消。（國(guó)稅發(fā)[2009]91號(hào)第十三條：上述具體期限由各省、自治區(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。魯?shù)囟惏l(fā)[2004]33號(hào)第十四條規(guī)定，主管地稅機(jī)關(guān)接到納稅人土地增值稅清算申請(qǐng)后，應(yīng)認(rèn)真進(jìn)行審核

16、，并在7日內(nèi)作出是否進(jìn)行清算的答復(fù)。凡符合土地增值稅清算條件的，應(yīng)及時(shí)清算；凡不符合土地增值稅清算條件的，可不予以清算。）,,4、2對(duì)于稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算的項(xiàng)目，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定是否進(jìn)行清算；對(duì)于確定需要進(jìn)行清算的項(xiàng)目，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)下達(dá)清算通知，納稅人應(yīng)當(dāng)在收到清算通知之日起90日內(nèi)辦理清算手續(xù)。 清算事項(xiàng)通知主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)填開(kāi)《稅務(wù)事項(xiàng)通知書(shū)——土地增值稅清算通知書(shū)》（附件5）并送達(dá)納稅人。納稅人應(yīng)在

17、接到《稅務(wù)事項(xiàng)通知書(shū)——土地增值稅納稅清算通知書(shū)》之日起在規(guī)定時(shí)間內(nèi)主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)送上述規(guī)定的土地增值稅清算相關(guān)資料。,,4、3 在上述規(guī)定的期限內(nèi)拒不清算或不提供清算資料的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可依據(jù)《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》有關(guān)規(guī)定處理。,,5、土地增值稅如何計(jì)算（清算）？5、1 土地增值稅的計(jì)算方法（從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)納稅人)土地增值稅稅額=增值額×稅率-扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)增值額=轉(zhuǎn)讓房地

18、產(chǎn)的收入總額-扣除項(xiàng)目金額扣除項(xiàng)目金額=取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本+房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用+與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金+財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目清算報(bào)表,,5、2 土地增值稅的稅率（土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率） 增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%的部分，稅率為30%。 增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%、未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%的部分，稅率為40%。 增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%、未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為

19、50%。 增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為60%。,6、土地增值稅預(yù)征： 關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知（國(guó)稅發(fā)[2010]53號(hào) ） 對(duì)目前的預(yù)征率進(jìn)行調(diào)整。除保障性住房外，東部地區(qū)省份預(yù)征率不得低于2%，中部和東北地區(qū)省份不得低于1.5%，西部地區(qū)省份不得低于1%，各地要根據(jù)不同類型房地產(chǎn)確定適當(dāng)?shù)念A(yù)征率 。,,7、土地增值稅如何核定征收？7、1國(guó)稅發(fā)[2009]91號(hào)第

20、三十三條： 在土地增值稅清算過(guò)程中，發(fā)現(xiàn)納稅人符合核定征收條件的，應(yīng)按核定征收方式對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行清算。核定征收的條件：（一）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的；（二）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；（三）雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項(xiàng)目金額的；（四）符合土地增值稅清算條件，企業(yè)未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的；（五

21、）申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低，又無(wú)正當(dāng)理由的。,,7、2核定征收率：為了規(guī)范核定工作，核定征收率原則上不得低于5%，各省級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)要結(jié)合本地實(shí)際，區(qū)分不同房地產(chǎn)類型制定核定征收率。7.3山東省地方稅務(wù)局關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅核定征收管理的公告(山東省地方稅務(wù)局公告2012年第4號(hào)):凡符合核定征收條件的，核定征收率原則上不得低于5%，具體比率由各市根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)經(jīng)營(yíng)狀況自行確定，并報(bào)省局備案后執(zhí)行。其中，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)區(qū)分不同房地產(chǎn)類

22、型分別確定核定征收率。房地產(chǎn)類型的劃分，由各市根據(jù)本地實(shí)際情況，參考預(yù)征率類型的劃分確定。,,8。 土地增值稅清算項(xiàng)目的確認(rèn)【問(wèn)題1】一個(gè)項(xiàng)目中不同類型的房產(chǎn)如何分類清算?房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)過(guò)程中，經(jīng)常出現(xiàn)普通住宅和非普通住宅共在一個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中情形，比如商住兩用樓、大戶型和中小戶型共存等。如果一個(gè)綜合樓項(xiàng)目中有普通住宅、非普通住宅、門(mén)市房（商鋪），那么對(duì)此如何清算土地增值稅呢？清算項(xiàng)目確認(rèn)【問(wèn)題2】普通住宅、非普通住宅能否合并為一

23、種類型清算?,【問(wèn)題3】　　　　　房地產(chǎn)公司與業(yè)主簽訂的購(gòu)房合同中注明儲(chǔ)藏間、車庫(kù)的價(jià)格及面積，但該儲(chǔ)藏間、車庫(kù)沒(méi)有規(guī)劃不辦理產(chǎn)權(quán)證.（1）儲(chǔ)藏間、車庫(kù)的建筑面積是否并入所購(gòu)房屋的可售建筑面積，作為判斷是否屬于普通住宅的標(biāo)準(zhǔn)？(2)取得的儲(chǔ)藏間的收入是否單獨(dú)核算作為其他類型房產(chǎn)計(jì)算土地增值稅？地下室、車庫(kù)等的項(xiàng)目歸類車庫(kù)、閣樓、地下室的稅務(wù)處理 參考文件,【問(wèn)題4】分期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算,分期的依據(jù)是什么?

24、某房地產(chǎn)公司2004年取得了發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)下達(dá)的2004年度開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目投資計(jì)劃，兩塊土地一塊于2003年6月取得，使用年限50年;另一塊與2007年9月取得，使用年限70年.該公司2004年在使用年限50年的土地上開(kāi)始動(dòng)工，2004年底取得該地塊的預(yù)售許可證，由于資金及各方面的原因，第二塊使用年限70年的土地于2007年開(kāi)始動(dòng)工建設(shè)，2008年取得了該地塊的預(yù)售許可證。該房地產(chǎn)公司就這一項(xiàng)目整體立項(xiàng)，統(tǒng)一辦理用地規(guī)劃許可證、分樓辦理建