國有資產(chǎn)評估項目審核常見問題分析

1、,國有資產(chǎn)評估項目審核常見問題分析,中國資產(chǎn)評估協(xié)會,1,,主 要 內(nèi) 容,,2,,,,第一部分評估報告審核概況,,3,一、評估報告審核基礎(chǔ)和依據(jù),4,（一）國資規(guī)定,《企業(yè)國有資產(chǎn)評估管理暫行辦法》（國務(wù)院國資委令第12號）（2005年）《關(guān)于加強企業(yè)國有資產(chǎn)評估管理工作有關(guān)問題的通知》（國資委產(chǎn)權(quán)[2006]274號）《關(guān)于企業(yè)國有資產(chǎn)評估報告審核工作有關(guān)事項的通知》（國資產(chǎn)權(quán)[2009]941號）《中央企業(yè)資產(chǎn)評估項目核

2、準(zhǔn)工作指引》（國資發(fā)產(chǎn)權(quán)〔2010〕71號）《企業(yè)國有資產(chǎn)評估項目備案工作指引》（國資發(fā)產(chǎn)權(quán)〔2013〕64號）,評估,《企業(yè)國有產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓管理暫行辦法》（財政部國資委令第3號）（2003年）《關(guān)于中央企業(yè)加強產(chǎn)權(quán)管理工作的意見》（國資發(fā)產(chǎn)權(quán)[2004]180號）《關(guān)于企業(yè)國有產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)問題的通知》（國資發(fā)產(chǎn)權(quán)[2004]268號）《企業(yè)國有資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記業(yè)務(wù)辦理規(guī)則》（國資發(fā)產(chǎn)權(quán)[2004]315號）《關(guān)于企業(yè)國有產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓有

3、關(guān)事項的通知》（國資發(fā)產(chǎn)權(quán)[2006]306號）《企業(yè)國有產(chǎn)權(quán)交易操作規(guī)則》（國資發(fā)產(chǎn)權(quán)[2009]120號）《關(guān)于中央企業(yè)國有產(chǎn)權(quán)協(xié)議轉(zhuǎn)讓有關(guān)事項的通知》（國資發(fā)產(chǎn)權(quán)[2010]11號）《關(guān)于中央企業(yè)國有產(chǎn)權(quán)置換有關(guān)事項的通知》（國資發(fā)產(chǎn)權(quán)〔2011〕121號）《關(guān)于中央企業(yè)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓進場交易有關(guān)事項的通知》（國資廳發(fā)產(chǎn)權(quán)〔2013〕78號）,產(chǎn)權(quán),國務(wù)院辦公廳《關(guān)于規(guī)范國有企業(yè)改制工作意見的通知》（國辦發(fā)[2003]96號）

4、國務(wù)院辦公廳《關(guān)于進一步規(guī)范國有企業(yè)改制工作實施意見的通知》（國辦發(fā)[2005]60號）《國有股東轉(zhuǎn)讓所持上市公司股份管理暫行辦法》（國資委證監(jiān)會令第19號令）（2007年）《中央企業(yè)境外國有產(chǎn)權(quán)管理暫行辦法》(國務(wù)院國資委令第27號）（2011年）《關(guān)于加強中央企業(yè)境外國有產(chǎn)權(quán)管理有關(guān)工作的通知》（國資發(fā)產(chǎn)權(quán)〔2011〕144號）,改制境外,5,6,國務(wù)院國資委組織編寫的《指南》對評估報告審核提出了較為細化的、可操作性的要求,1

5、、資產(chǎn)評估準(zhǔn)則（26項）,（二）評估準(zhǔn)則,7,8,9,10,,《中國土地估價師執(zhí)業(yè)行為準(zhǔn)則》（2011版）《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》（GB/T18508—2014）（代替GB/T18508—2001）2014年7月24日發(fā)布）《關(guān)于實行電子化備案完善土地估價報告?zhèn)浒钢贫鹊耐ㄖ罚▏临Y廳發(fā)〔2012〕35號）《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓地價評估技術(shù)規(guī)范（試行）》（國土資廳發(fā)〔2013〕20號）,2、土地使用權(quán)估價及管理準(zhǔn)則,,房地產(chǎn)評估規(guī)范

6、——《房地產(chǎn)估價規(guī)范》房屋拆遷估價——《國有土地上房屋征收評估辦法》信貸抵押物業(yè)評估——《房地產(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意見》,3、房地產(chǎn)估價及管理準(zhǔn)則,4、礦業(yè)權(quán)評估準(zhǔn)則,已發(fā)布實施的十九項礦業(yè)權(quán)評估準(zhǔn)則有,13,（三）技術(shù)規(guī)范,《房屋面積測量標(biāo)準(zhǔn)》（GB/T19786-2000）《森林資源規(guī)劃設(shè)計調(diào)查主要技術(shù)規(guī)定》 《無居民海島開發(fā)利用具體方案編制辦法》《海域使用論證技術(shù)導(dǎo)則（試行）》《海域使用論證報告編寫大綱》《海域使用論證資質(zhì)

7、分級標(biāo)準(zhǔn)》《公路建設(shè)項目可行性研究報告編制辦法》《翡翠分級》國家標(biāo)準(zhǔn)（GB/T23885-2009）《珠寶玉石鑒定》國家標(biāo)準(zhǔn)（ GB/T16553-2010）《鉆石分級》國家標(biāo)準(zhǔn)（GB T 16554-2010）? 《珠寶玉石名稱》國家標(biāo)準(zhǔn)（GB/T 16552-2010 ）? 《固體礦產(chǎn)勘查/礦山閉坑地質(zhì)報告編寫規(guī)范》? 《固體礦產(chǎn)資源儲量核實報告編寫規(guī)定》,………,14,二、評估報告質(zhì)量評判標(biāo)準(zhǔn)（要點）,15,1

8、、合規(guī)性（1）法律法規(guī)、規(guī)章、政策；評估準(zhǔn)則。（2）所有表述、格式、內(nèi)容必須合規(guī)。（3）履行完整、必要的評估程序。2、依據(jù)的全面、時效性（1）法律、法規(guī)、規(guī)章、政策；評估準(zhǔn)則、指南、指導(dǎo)意見（2）取價依據(jù)（市場價格、定額、費用等）（3）產(chǎn)權(quán)依據(jù)（各種合法、真實的權(quán)屬證明文件）（有時侯也是取價依據(jù)）3、評估方法的合理性、參數(shù)依據(jù)充分性（1）選擇方法的依據(jù)（準(zhǔn)則、企業(yè)現(xiàn)狀、價值類型、資料可得性）（2）方法公式或模型的正確

9、性（3）參數(shù)定義的準(zhǔn)確性、取值的正確性等4、評估值高低（1）目標(biāo)趨向不一致：處置與合規(guī)）（2）評估模擬的市場條件、價值類型，與處置時的市場條件、處置方式、價值類型的差異，導(dǎo)致不同的判斷結(jié)論。（3）評估師參數(shù)取值的選擇判斷，會導(dǎo)致不同的結(jié)論。5、評估錯誤（1）計算錯誤；（公式計算、合計匯總）（2）判斷錯誤；（定性判斷依據(jù)不足、依據(jù)與結(jié)果矛盾）（3）表述錯誤；（專業(yè)名詞的表述不科學(xué)）（4）邏輯關(guān)系：（因、果矛盾）,三、評

10、估報告審核內(nèi)容（參考）,,資產(chǎn)評估報告以下內(nèi)容進行重點審核：（一） 評估委托方、被評估企業(yè)（產(chǎn)權(quán)持有單位）概況。（二） 評估目的。（三） 評估對象和評估范圍。（四） 價值類型及其定義。（五） 評估基準(zhǔn)日。（六） 評估依據(jù)。（七） 評估程序?qū)嵤┻^程和情況。（八） 評估方法。（九） 評估結(jié)論。（十） 特別事項說明。（十一）簽字蓋章。（十二）評估報告附件。,資產(chǎn)評估報告審核12個方面,17,評估機構(gòu)提交的評估報告主

11、要引用報告審計報告（無保留意見標(biāo)準(zhǔn)審計報告）土地估價報告礦業(yè)權(quán)評估報告,四、審核范圍,,五、評估報告審核方式,很多情形采取專家制度,19,六、備案核準(zhǔn)劃分,國務(wù)院國資委,20,地方人民政府國資委,21,國資委備案報告的范圍,國務(wù)院國有資產(chǎn)監(jiān)督管理機構(gòu)批準(zhǔn)經(jīng)濟行為,國資委負(fù)責(zé)的,,協(xié)議方式轉(zhuǎn)讓企業(yè)國有產(chǎn)權(quán)國有股權(quán)設(shè)置事項涉及的評估上市公司國有股權(quán)變更,22,充分體現(xiàn)出資人的職能；評估報告的合規(guī)性審核與企業(yè)評估目的的合理性

12、審查相結(jié)合。國委要管理企業(yè)的經(jīng)濟行為，對其經(jīng)濟行為的目的負(fù)責(zé)。管項目，不管機構(gòu),某鹽化有限公司審核提出：評估說明——特別事項說明中披露“截至評估基準(zhǔn)日和報告出具日，被評估單位尚未繳納鹽礦（首采區(qū)）探礦權(quán)價款，……采礦證原件在2011年初因未繳款而被國土廳扣留。本次評估是在價款已出讓的首采區(qū)儲量基礎(chǔ)上進行評估，未扣減尚未繳納的價款，最終繳納價款以企業(yè)實際支付金額為準(zhǔn)”，則（1）該采礦證原件因未繳款而被國土廳扣留，該采礦權(quán)納入重組范圍是

13、否存在法律障礙，請律師出具說明；（2）企業(yè)和會計師對未繳納的價款是否已體現(xiàn)在基準(zhǔn)日財務(wù)報表中，請說明；（3）評估值不扣除未繳納的價款，是否會導(dǎo)致出資不實而在工商登記環(huán)節(jié)存在障礙，請律師說明。特別事項說明中披露“某鹽化有限公司某鹽礦《礦產(chǎn)資源勘查許可證》有效期至2013年8月2日，截至報告提交日已過期，公司正在辦理探礦證延續(xù)手續(xù)”，該探礦權(quán)納入重組范圍并用于出資設(shè)立股份公司是否存在法律障礙，請律師出具說明。,例,七、審核特點,23,國有

14、資產(chǎn)評估管理工作的文件、必須評估的經(jīng)濟行為，核準(zhǔn)、備案范圍以及監(jiān)管方式等全國統(tǒng)一執(zhí)行； 國務(wù)院國資委對全國的國有資產(chǎn)評估管理工作進行指導(dǎo)和監(jiān)督；指導(dǎo)和監(jiān)督只要是針對地方各級資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會，但不涉及具體的企業(yè)。 各級國有資產(chǎn)監(jiān)督管理機構(gòu)對所出資企業(yè)及其各級子企業(yè)資產(chǎn)評估項目進行管理和抽查； 國務(wù)院國資委對負(fù)責(zé)對全國資產(chǎn)評估項目的統(tǒng)計工作。,國資委與地方國資委之間關(guān)系,24,,,,,25,第二部分國有資產(chǎn)評估項目常見問題分析,2

15、6,評估基準(zhǔn)日；評估依據(jù)；評估程序；審計報告；評估范圍；資產(chǎn)基礎(chǔ)法評估問題；土地使用權(quán)評估問題；礦業(yè)權(quán)評估問題；資產(chǎn)評估引用問題；收益法評估問題；評估結(jié)論確定；報告附件；有關(guān)簽章,所列問題——冰山一角,評估執(zhí)業(yè)——公信力堪憂,一、評估基準(zhǔn)日,企業(yè)在報送備案管理單位之前應(yīng)當(dāng)初步審核評估基準(zhǔn)日的選擇是否合理。關(guān)注評估基準(zhǔn)日的選擇是否接近評估目的對應(yīng)的經(jīng)濟行為或特定事項的實施日期評估基準(zhǔn)日后如遇重大事項，如匯率

16、變動、國家重大政策調(diào)整、企業(yè)資產(chǎn)權(quán)屬或數(shù)量、價值發(fā)生重大變化等，可能對評估結(jié)果產(chǎn)生重大影響時，應(yīng)當(dāng)關(guān)注評估基準(zhǔn)日或評估結(jié)果是否進行了合理調(diào)整。涉及上市公司股份間接轉(zhuǎn)讓項目時，應(yīng)當(dāng)關(guān)注所選擇的評估基準(zhǔn)日是否符合國資委證監(jiān)會令第19號規(guī)定，即上市公司股份價格確定的基準(zhǔn)日應(yīng)與國有股東資產(chǎn)評估的基準(zhǔn)日一致。國有股東資產(chǎn)評估的基準(zhǔn)日與國有股東產(chǎn)權(quán)持有單位對該國有股東產(chǎn)權(quán)變動決議的日期相差不得超過一個月。,有關(guān)要求,27,審核評估基準(zhǔn)日的選擇是否

17、適當(dāng)，評估結(jié)果的使用有效期是否明示。重點審查評估基準(zhǔn)日的選擇是否符合有關(guān)評估準(zhǔn)則的規(guī)定要求等。,28,有關(guān)要求,評估基準(zhǔn)日要接近現(xiàn)場勘查日。有的項目評估基準(zhǔn)日離現(xiàn)場勘查日較遠，存疑上市公司國有股東選擇基準(zhǔn)日不符合規(guī)定：某汽車股份有限公司擬發(fā)行A股購買某汽車工業(yè)進出口有限公司股權(quán)項目項目，確定的審計、評估基準(zhǔn)日為2013年6月30日，距離上市公司因本次經(jīng)濟行為停牌日2013年3月25日較遠。對評估基準(zhǔn)日大量期后事項，甚至一些重大事項不

18、做披露或調(diào)整：1）對評估基準(zhǔn)日后，評估范圍發(fā)生重大變化而不對評估基準(zhǔn)日進行調(diào)整；2）對評估基準(zhǔn)日后，出具評估評估報告前依據(jù)的評估標(biāo)準(zhǔn)發(fā)生的重大變化不進行必要披露或調(diào)整；3）選擇評估基準(zhǔn)日通常以便于與審計對接做為重要原因，而不是以評估目的為重要因素。,二、評估依據(jù),《企業(yè)國有資產(chǎn)評估報告指南》、國資委有關(guān)資產(chǎn)評估管理及評估報告審核相關(guān)規(guī)范文件等是否列示在評估依據(jù)文件中。價格信息、工程定額標(biāo)準(zhǔn)等是否與評估對象具有較強的關(guān)聯(lián)性評估依據(jù)是否

19、明確、規(guī)范、具體，便于查閱和理解評估依據(jù)是否具有代表性，且在評估基準(zhǔn)日有效,評估依據(jù)是否適當(dāng)。重點審核評估工作過程中所引用的法律法規(guī)和技術(shù)參數(shù)資料等是否適當(dāng)。,29,有關(guān)要求,列示過期的評估準(zhǔn)則，如某評估表述“根據(jù)《企業(yè)價值評估指導(dǎo)意見（試行）》……”；列示錯誤的評估準(zhǔn)則，如某項目在評估報告中，列示《礦業(yè)權(quán)評估指南》（2006修訂）而說明描述為《礦業(yè)權(quán)評估準(zhǔn)則》或《礦業(yè)權(quán)評估參數(shù)指導(dǎo)意見》；列示不相關(guān)的技術(shù)規(guī)范，如某項目沒有房屋，

20、卻在評估報告中列示房屋定額依據(jù)；不列示應(yīng)當(dāng)列示的評估依據(jù)，如某涉礦國企轉(zhuǎn)讓股權(quán)，未列示礦業(yè)權(quán)評估依據(jù)；列示的評估依據(jù)不可驗證，如某火力發(fā)電其企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓項目，列示的《電力建設(shè)工程預(yù)算定額》《火電廠建設(shè)工程預(yù)算定額》，缺乏年份；列示的評估依據(jù)名稱不準(zhǔn)確，如某項目列示的土地估價依據(jù)為《土地評估規(guī)范》；錯誤列示評估依據(jù)，如根據(jù)某某講課資料,30,實務(wù)問題,審核評估程序，重點關(guān)注評估機構(gòu)在評估過程中是否履行了必要評估程序，評估過程是否完

21、整是否存在未履行評估準(zhǔn)則規(guī)定的必要評估步驟的行為。備案管理單位應(yīng)當(dāng)重點關(guān)注資產(chǎn)清查情況，關(guān)注對企業(yè)資產(chǎn)狀況的描述，尤其是房地產(chǎn)、無形資產(chǎn)、長期股權(quán)投資等重大資產(chǎn)，核實是否存在隱匿或遺漏。,評估過程是否符合相關(guān)評估準(zhǔn)則的規(guī)定。重點審核評估機構(gòu)在評估過程中是否履行了必要評估程序，評估過程是否完整是否存在未履行評估準(zhǔn)則規(guī)定的必要評估步驟的行為等。,三、評估程序履行,31,審核要求,核準(zhǔn)、備案時，發(fā)現(xiàn)評估報告中存在評估程序受到限制情況時

22、，應(yīng)當(dāng)要求申請核準(zhǔn)、備案單位妥善解決后，方予受理。,32,例1：某國有股權(quán)轉(zhuǎn)讓評估項目，被評估單位有一項在美國投資設(shè)立的公司評估說明中披露：“對境外設(shè)立的美國公司，……對于機器設(shè)備、車輛、辦公設(shè)備、存貨等實物資產(chǎn)，由于評估受限，評估值以賬面值列示；對于貨幣資金、往來賬款、長期借款等非實物資產(chǎn)和負(fù)債，經(jīng)核實企業(yè)評估基準(zhǔn)日會計報表，評估值按賬面值列示”；同一項目還有兩項長期股權(quán)投資，財務(wù)有限責(zé)任公司和環(huán)球特種汽車有限公司，按賬面凈資產(chǎn)

23、15;持股比例確定評估值。分析——何為“評估受限”？評估受限是指因客觀原因無法現(xiàn)場核實等履行評估程序的情形，評估準(zhǔn)則（如設(shè)備、房產(chǎn)，企業(yè)國資報告指南等準(zhǔn)則）都規(guī)定，因客觀原因無法履行評估程序，應(yīng)當(dāng)采取其他必要程序，并如實披露。國務(wù)院國資委941號文件要求：“備案單位妥善解決后，方予受理”。而評估實務(wù)中，很多評估項目，并未按此要求進行，對于不是客觀原因的情形，簡單“以賬面值列示”的方法進行評估。這顯然是不符合評估準(zhǔn)則和國資評估項目監(jiān)管

24、要求的。以賬面值列示，該公司賬面價值是根據(jù)當(dāng)?shù)貢嫓?zhǔn)則確定的還是按母公司使用的會計準(zhǔn)則確定的，并未說明的情況下，按賬面值確定評估值，顯然存在評估結(jié)論不合理的情形。兩項長期股權(quán)投資，財務(wù)有限責(zé)任公司和環(huán)球特種汽車有限公司，歷史盈利狀況良好，采用賬面確定評估值充其量反應(yīng)了資產(chǎn)成本和歷史收益，對國有股權(quán)轉(zhuǎn)讓項目，是否存在國有權(quán)益低估問題，值得考慮。,以“披露”替代執(zhí)行程序；抽查“粗放”，未考慮“樣本”推斷“總體的基本原則；不從評估核實

25、角度核實相關(guān)賬項，怒考慮賬面歷史；,實務(wù)問題,34,例2：某中央企業(yè)轉(zhuǎn)讓所屬資產(chǎn)給其境外上市的股份公司評估項目，涉及分布全國31個省（市、區(qū)），500多個地級市的資產(chǎn)，十分分散。現(xiàn)場投入評估人員不足50名，現(xiàn)場工作時間不足20天，顯然采取的是抽樣核實的現(xiàn)場程序。而從評估工作底稿看出，抽查核實的資產(chǎn)數(shù)量不足1%，評估說明和工作底稿中，并沒有設(shè)計樣本、也沒有說明現(xiàn)場核實如何考慮樣本的代表性。分析——抽查比例過低，是否能夠反應(yīng)資產(chǎn)的存在和

26、現(xiàn)狀？現(xiàn)行評估準(zhǔn)則規(guī)定可以采取抽樣的核實方法，但要求考慮抽樣風(fēng)險。如《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則——機器設(shè)備》規(guī)定“注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行機器設(shè)備評估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)對機器設(shè)備進行現(xiàn)場逐項調(diào)查或者抽樣調(diào)查，確定機器設(shè)備是否存在、明確機器設(shè)備存在狀態(tài)并關(guān)注其權(quán)屬。如果采用抽樣的方法進行現(xiàn)場調(diào)查，注冊資產(chǎn)評估師應(yīng)當(dāng)充分考慮抽樣風(fēng)險”上述案例做法，顯然與評估準(zhǔn)則要求不符。,35,例3：如某評估項目，其他應(yīng)收款評估明細表中有兩項明細核算內(nèi)容分別為“股權(quán)溢價款”、“股

27、權(quán)轉(zhuǎn)讓款”等，評估并未弄清楚具體情況。與其他款項一并按賬面值作為評估值。同一項目中，其他應(yīng)付款中有一筆為2012年發(fā)生的“預(yù)收利息款”，有一筆“餐費及購物款”，按賬面值確定評估值，但該款項是否為企業(yè)基準(zhǔn)日需實際支付的負(fù)債，評估師并未核實清楚。分析——金額大的往來款、存疑往來款、負(fù)債等，沒有搞清楚核算內(nèi)容、或與審計掌握情況不一致，直接以賬面值作為評估值，導(dǎo)致評估結(jié)論不合理；評估實務(wù)中，對于非實務(wù)資產(chǎn)，一般都“以賬面值確定評估值”，這

28、需要一個前提，即必須核實清楚核算內(nèi)容、按照評估作價原則（如負(fù)債是否為實際承擔(dān)的債務(wù)；資產(chǎn)是否具有權(quán)利和收益等）作價?，F(xiàn)場取得的、了解的賬務(wù)核算內(nèi)容，不與審計溝通，不關(guān)注審計調(diào)整事項，導(dǎo)致評估與審計不一致，評估結(jié)論不合理。,36,例4：某國有股權(quán)轉(zhuǎn)讓項目評估，評估基準(zhǔn)日為2013年6月30日，評估報告披露“……由北京環(huán)球資產(chǎn)評估有限責(zé)任公司出具了“環(huán)球評報字（2013）第222號”資產(chǎn)評估報告，評估基準(zhǔn)日為2012年7月31日。企業(yè)根據(jù)

29、評估報告進行了調(diào)賬”。該評估項目凈資產(chǎn)評估增值率為98%。從評估工作底稿、評估報告、評估說明看，并未履行必要的評估程序：分析——在時間不到一年的情況下，本次評估結(jié)果較調(diào)賬后的賬面凈資產(chǎn)又增值了接近100%，未真正分析兩次評估的差異原因，或增值原因；兩次評估均為企業(yè)價值評估，評估對象一致，評估范圍是否發(fā)生變化？前次評估結(jié)果是如何調(diào)整的（如逐項資產(chǎn)調(diào)整的？），顯然現(xiàn)場工作不到位。,四、審計報告,37,274號要求對企業(yè)進行價值評估，

30、企業(yè)應(yīng)當(dāng)提供與經(jīng)濟行為相對應(yīng)的評估基準(zhǔn)日審計報告,基本要求,審計報告與評估報告之間數(shù)據(jù)勾稽關(guān)系是否合理一致；審計范圍是否與經(jīng)濟行為批準(zhǔn)文件、審計業(yè)務(wù)委托約定書等確定的資產(chǎn)范圍一致，以及合并報表的合并范圍是否合理；審計報告報表與報表附注之間勾稽關(guān)系是否一致；主要會計政策是否合理，包括收入確認(rèn)原則、成本核算原則等；企業(yè)整體改制涉及資產(chǎn)剝離時，剝離原則是否與改制方案一致，以及模擬的時點是否合理；涉及計提減值準(zhǔn)備時，各項資產(chǎn)計提減值準(zhǔn)

31、備的依據(jù)和比例是否合理。,38,審核要求,審計報告本身不合規(guī)；審計報告關(guān)注度不夠——只對數(shù)不關(guān)注特殊事項專業(yè)判斷標(biāo)準(zhǔn)的一致性；,例1：某中央企業(yè)控股子公司某能源股份有限公司擬增資擴股引進外部投資者項目，審核要求提供1年1期審計報告；審計報告中僅包括合并報表，要求補充母公司財務(wù)報表及附注，并對其發(fā)表意見；各報表中企業(yè)相關(guān)人員需親筆簽名。例2：上述項目，審計報告中披露了企業(yè)二級子公司的相關(guān)事項，評估報告中未見披露，上述事項對評估有影響，

32、審核人員提出質(zhì)疑；例3：某項目，審計報告 “期末單項金額重大并單獨計提壞賬準(zhǔn)備的其他應(yīng)收款”中披露企業(yè)其他應(yīng)收款壞賬準(zhǔn)備為針某有限公司、某貿(mào)易公司單獨計提，原因分別為“煤層勘探開發(fā)費用，未發(fā)現(xiàn)可采資源儲量”及“擔(dān)保代償款，預(yù)計無法收回”；而評估說明關(guān)注該等事項，評估報告也未披露上述事項。實際上屬于審計和評估判斷標(biāo)準(zhǔn)不一或評估師未掌握實際情況。,39,實務(wù)問題,40,例4：某上市公司收購大股東股權(quán)評估項目，被評估單位有一項長期股權(quán)投資：

33、A汽車銷售服務(wù)有限公司，評估值以長期股權(quán)投資賬面值列示。但審計報告附注披露“說明：本公司持有A汽車銷售服務(wù)有限公司40%的股份……導(dǎo)致本公司失去對其重大影響，自2013年1月1日起，改采用成本法核算”，同時審計報告未披露該聯(lián)營公司基準(zhǔn)日凈資產(chǎn)，而該公司歷史年度為持續(xù)較大盈利，按長期股權(quán)投資賬面值列示評估值是否低估資產(chǎn)價值，被質(zhì)疑。例5：某國有企業(yè)改制評估項目，應(yīng)收賬款評估明細表合計欄，“應(yīng)收賬款評估預(yù)計風(fēng)險損失”與壞賬準(zhǔn)備數(shù)據(jù)相等。但

34、評估說明以及明細表計算的賬齡1-2年風(fēng)險損失率為3%，審計報告披露的會計政策，“關(guān)于進行資產(chǎn)評估有關(guān)事項說明”中的會計政策賬齡1-2年的壞賬準(zhǔn)備金率為5%。分析——評估不但需要關(guān)注“數(shù)字核對”，而且需關(guān)注“審計附注”、“審計標(biāo)準(zhǔn)”對評估的影響；對于一個結(jié)算單位（債務(wù)方）多筆借方、貸方情形的“賬齡”，與審計溝通判定標(biāo)準(zhǔn)；除單筆認(rèn)定的“全額收回”和“損失”外，其他“可能收不回全額”的部分，既然參照“會計賬齡分析”的方法（特別是改制項

35、目）應(yīng)當(dāng)關(guān)注審計報告附注，并與自身“賬齡段”核對；,41,例6：某國企A改制評估，下屬公司B的其他應(yīng)付款評估明細表中，有一筆“應(yīng)付A的國有資本撥款” 按賬面值確定評估值。分析——款項形成原因，未關(guān)注審計報告披露，或現(xiàn)場核實；評估中，“是否為真實的負(fù)債”是確認(rèn)評估值基本原則，評估在未說明是負(fù)債（導(dǎo)致企業(yè)未來經(jīng)濟利益流出）、還是國有投資資本的情況下，簡單按賬面值確定評估值未客觀反映“國有股權(quán)”價值。,例7：某國企改制項目，審計報告附注

36、有一段披露內(nèi)容“對本公司的部分有瑕疵資產(chǎn)、負(fù)債于2014年12月31日為基準(zhǔn)日進行劃轉(zhuǎn)或轉(zhuǎn)讓”。評估說明、明細表并未反映或關(guān)注，也未披露。分析——劃轉(zhuǎn)或轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)、負(fù)債清單及賬面價值，未與審計一起關(guān)注；該公司為非全資的有限責(zé)任公司，能否采用劃轉(zhuǎn)方式，是否涉及減資，需考慮；轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)，需履行審計、評估及其備案等國資監(jiān)管程序，需考慮。,42,例8：某國企股權(quán)轉(zhuǎn)讓項目，審計報告財務(wù)報表附注披露“公司于2010年5月8日取得《高新技術(shù)企業(yè)證

37、書》，根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》的相關(guān)規(guī)定，公司本年度按照15%的稅率繳納企業(yè)所得稅”。而評估中，根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》，企業(yè)所得稅率為25.00%” 分析——暫且不考慮評估是否采用所得稅率優(yōu)惠的問題，如果評估認(rèn)為不應(yīng)當(dāng)采用15%的優(yōu)惠所得稅率，是否應(yīng)當(dāng)關(guān)注審計報告附注，進行分析、披露呢？股權(quán)轉(zhuǎn)讓項目，法人主體資格并不變化，與此相關(guān)的“高新技術(shù)企業(yè)”的性質(zhì)也不變化，根據(jù)企業(yè)所得稅法規(guī)定，是否應(yīng)當(dāng)按照15%的稅率

38、繳納企業(yè)所得稅？基于上述考慮，按照企業(yè)所得稅率25%進行收益法預(yù)測評估，對股權(quán)轉(zhuǎn)讓方來講，涉嫌減少或低估股東權(quán)益。,五、評估范圍,企業(yè)在報送備案管理單位之前，企業(yè)應(yīng)當(dāng)審核評估范圍是否與經(jīng)濟行為批準(zhǔn)文件或重組改制方案內(nèi)容一致。審核時，應(yīng)當(dāng)關(guān)注評估范圍是否與經(jīng)濟行為批準(zhǔn)文件、評估業(yè)務(wù)委托約定書等確定的資產(chǎn)范圍一致。審核企業(yè)價值評估，應(yīng)當(dāng)關(guān)注評估范圍是否包括了企業(yè)擁有的實物資產(chǎn)和專利技術(shù)、非專利技術(shù)、商標(biāo)權(quán)等無形資產(chǎn)，以及明確的未來權(quán)利

39、、義務(wù)（負(fù)債），特別是土地使用權(quán)、探礦權(quán)、采礦權(quán)等。對實際存在但未入賬或已攤銷完畢的無形資產(chǎn)、未來義務(wù)及或有事項等是否在《企業(yè)關(guān)于進行資產(chǎn)評估有關(guān)事項的說明》中進行了詳細說明。審核評估結(jié)論，應(yīng)當(dāng)關(guān)注評估結(jié)果是否涵蓋了評估范圍，及其與評估目的和經(jīng)濟行為的一致性和適用性。,43,有關(guān)要求,資產(chǎn)評估范圍;企業(yè)出具的說明，評估報告和評估說明對評估范圍描述含糊不清；特別是改制行為中的無形資產(chǎn)；國有股權(quán)轉(zhuǎn)讓、國有企業(yè)收購非國有資產(chǎn)評估，對帳外資

40、產(chǎn)，界定、約定不清楚；國有收購非國有單項資產(chǎn)，如“業(yè)務(wù)單元”，相關(guān)約定不清晰；評估隨意性大；非企業(yè)整體價值評估，對單項資產(chǎn)尤其是資產(chǎn)組的評估范圍界定不清晰、不嚴(yán)謹(jǐn)（如企業(yè)某項業(yè)務(wù)的資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，評估描述為“該項業(yè)務(wù)的相關(guān)資產(chǎn)”，僅寫“相關(guān)”不嚴(yán)謹(jǐn)，應(yīng)當(dāng)明確該“相關(guān)”是由“誰申報、誰確認(rèn)”的范圍）,44,實務(wù)問題,45,例：ABC軟件技術(shù)公司擬轉(zhuǎn)讓核心業(yè)務(wù)及資產(chǎn)負(fù)債評估項目，委托方ABC公司，是SSG公司的全資子公司；2013年12月，S

41、SG公司擬收購ABC公司核心業(yè)務(wù)及資產(chǎn)負(fù)債，委托對擬收購的標(biāo)的進行評估，采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法評估。評估報告對評估對象和評估范圍的披露內(nèi)容為：本次評估對象為擬資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓之目的所涉及的ABC公司于評估基準(zhǔn)日的企業(yè)擬轉(zhuǎn)讓的資產(chǎn)及負(fù)債的市場價值。本次評估范圍為被評估單位提供的資產(chǎn)評估申報表中列示的所有資產(chǎn)和相關(guān)負(fù)債。截止評估基準(zhǔn)日2013年11月30日，納入評估范圍內(nèi)資產(chǎn)賬面價值為×××元，負(fù)債賬面價值為×

42、15;×元。凈資產(chǎn)×××元，評估范圍內(nèi)各類資產(chǎn)及負(fù)債的賬面價值見下表（表略）上述會計報表數(shù)據(jù)已經(jīng)××會計師事務(wù)所審計，并出具了無保留意見的專項審計報告。有認(rèn)為：本案例采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法對經(jīng)審計后的表內(nèi)資產(chǎn)和負(fù)債進行了評估，并未真正反映出“核心業(yè)務(wù)”的價值，明顯遺漏了專項審計報告所披露的屬核心資產(chǎn)范疇的表外商標(biāo)權(quán)、其他著作權(quán)、未履約合同、網(wǎng)站域名、人力資源等資產(chǎn)。,46,分析——

43、評估實務(wù)中，經(jīng)常遇到“業(yè)務(wù)”與“資產(chǎn)”界定問題。在擬交易對象描述中，往往描述為“業(yè)務(wù)”，而評估需要界定的時“資產(chǎn)”；從評估專業(yè)——評估要素確定主體、評估執(zhí)業(yè)風(fēng)險角度、評估準(zhǔn)則規(guī)范三個方面看，交易對象是業(yè)務(wù)時，要求委托方明確評估范圍，而不是由評估人員理解、確定“業(yè)務(wù)涉及的資產(chǎn)邊界”；就本案例而言，業(yè)務(wù)約定書如何約定的，不得而知。但評估對象如果是“業(yè)務(wù)單元”而非單項資產(chǎn)負(fù)債的話，評估結(jié)論應(yīng)該是類似“股東權(quán)益價值”；如果收購對象是業(yè)務(wù)單元

44、，而收購資產(chǎn)范圍是表內(nèi)資產(chǎn)清單的話，評估結(jié)論應(yīng)該是單項資產(chǎn)負(fù)債的價值；本案例“核心業(yè)務(wù)”，可能涉及的“商標(biāo)權(quán)、著作權(quán)、未履約合同、網(wǎng)站域名、人力資源”，應(yīng)當(dāng)由交易方制定的交易方案的基礎(chǔ)上，由企業(yè)確定后提供給評估機構(gòu)。,六、資產(chǎn)基礎(chǔ)法評估問題,長期投資評估問題；無形資產(chǎn)評估問題；固定資產(chǎn)明細表問題；固定資產(chǎn)案例問題,47,例1：A有限公司是評估對象B公司100%子公司，按零值確認(rèn)B對A投資的股權(quán)價值，其與母公司往來款按賬面值確定。

45、未見說明。例2：某國有股權(quán)轉(zhuǎn)讓項目，被評估單位有一長期股權(quán)投資——汽車銷售公司，評估價值為-750553.96元，其他應(yīng)收款-汽車銷售公司6204200元，評估值為賬面值（預(yù)計可全收回），評估說明未說明；例3：某國有企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓評估項目，其一控股公司近年經(jīng)營一直虧損，經(jīng)營資金由該國有企業(yè)及及其他關(guān)聯(lián)企業(yè)提供。評估認(rèn)為：其虧損實際已轉(zhuǎn)嫁給評估標(biāo)的公司，預(yù)計其未來的這種經(jīng)營模式不會改變，故本次長期投資評估值為 -242,781,399.

46、17 元。評估說明未說明；,實務(wù)中的問題,48,只要有長期投資的，必須提供股權(quán)結(jié)構(gòu)圖。被投資單位評估值為負(fù)值，對相應(yīng)股權(quán)簡單按照零值計算，不考慮被投資單位有應(yīng)付母公司的往來款，忽略母公司的債權(quán)和持有股權(quán)的相關(guān)性。參股股權(quán)評估，不考慮被投資企業(yè)經(jīng)營情況，簡單以賬面值確定評估值，涉嫌評估結(jié)論不合理,1,長期投資評估,49,——上述三個案例，可能需要思考如下問題：1、當(dāng)股權(quán)評估價值降低至出資額甚至低于出資額的（評估值出現(xiàn)負(fù)數(shù)）時，有的按

47、“零”值計算股權(quán)評估值；有的按“負(fù)數(shù)”計算評估值。不能簡單以公司法原則要求確定“零值”，應(yīng)當(dāng)考慮企業(yè)性質(zhì)（如是否為按公司法設(shè)立的公司），以及依據(jù)評估標(biāo)的企業(yè)與其投資企業(yè)的出資協(xié)議、章程及其他資料，判斷出資、股權(quán)約定條款確定，并充分說明；也不能簡單以“負(fù)數(shù)”確定評估值，應(yīng)當(dāng)考慮企業(yè)性質(zhì)（如全民所有制企業(yè)），以及依據(jù)評估標(biāo)的企業(yè)與其投資企業(yè)的出資協(xié)議、章程及其他資料，判斷出資、股權(quán)約定條款確定，并充分說明；對于某一被投資企業(yè)，投資方同

48、時有股權(quán)和債權(quán)的情況（有的是投資項目設(shè)立公司時，部分作為股權(quán)投資，部分作為借款；有的是經(jīng)營過程中的股東借款），由于股權(quán)和債權(quán)性質(zhì)不同，風(fēng)險不同，收益不同，股權(quán)和債權(quán)價值評估思路也不同。建議股權(quán)價值和債權(quán)價值各自獨立反應(yīng)，用債權(quán)抵減股權(quán)不利于經(jīng)濟行為的實施，特別是股權(quán)轉(zhuǎn)讓的情形，否則，當(dāng)債權(quán)出現(xiàn)風(fēng)險時，股權(quán)受讓方會因此追責(zé)評估。,50,例4：某國資股權(quán)轉(zhuǎn)讓評估項目，被評估單位有一項長期股權(quán)投資單位為參股公司，但投資金額較大，被評估單位利潤

49、較好，按照被投資單位報表凈資產(chǎn)乘以持股比例確定投資股權(quán)價值。分析——從對被評估單位股權(quán)價值影響角度看，這種做法不難客觀反映股權(quán)價值；評估實務(wù)中，也確實存在對參股企業(yè)無法進行整體評估的情形，這屬于“客觀受限”情形，首先應(yīng)當(dāng)與委托方溝通，充分判斷該“受限事項”對企業(yè)價值的影響，想辦法解決受限情形后，開展評估；同樣的情況，有一案例，采用了“整體評估” ，但以審計報告為基礎(chǔ)以增長率的方式進行簡單預(yù)測，預(yù)測現(xiàn)金流折現(xiàn)計算整體價值乘以股權(quán)比

50、例確定股權(quán)價值。但必須認(rèn)識到：這種做法 “形式”多于“實質(zhì)”。企業(yè)價值的評估程序并未履行。,51,例5：某國企改制評估項目，改制企業(yè)有一對外股權(quán)投資，評估明細表評估結(jié)果為零，評估說明：”對XXX公司投資，具體情況不清楚，故評估未零”?！辽俅嬖谌缦聠栴}：1、不能判斷評估為零就一定是錯誤的，但“具體情況不清”無論如何也不能是評估理由和依據(jù)；2、評估實務(wù)中確實經(jīng)常出現(xiàn)查不清具體情況的投資，這可能屬于“程序客觀受限”，應(yīng)當(dāng)依照評估準(zhǔn)則

51、的基本要求，按照“受限”情況處理。但對評估受限情形評估為零，這既不是評估規(guī)范的要求，也不符合反應(yīng)資產(chǎn)價值評估的專業(yè)原理。,2,無形資產(chǎn)評估,52,“賬面值評估”：無論何種無形資產(chǎn)，簡單“以賬面值”確定評估值；購入的專利及軟件按攤余后賬面價值確認(rèn)評估值；“打包”評估：對于使用方式性質(zhì)不同、應(yīng)用產(chǎn)品不同、貢獻不同等專有技術(shù)、專利，合并評估；“有數(shù)無字”評估：評估明細表有結(jié)果，無評估說明的；“分成率簡單”評估：不考慮無形資產(chǎn)實際貢獻，簡

52、單采用“三分法”確定分成率；“不明無形資產(chǎn)”評估：評估明細表中無形資產(chǎn)名稱五花八門，評估未界定資產(chǎn)類型，對企業(yè)收益的貢獻，直接等于賬面值；,例：某項目：其他無形資產(chǎn)評估明細表，商標(biāo)權(quán)評估值等于賬面值；某項目：其他無形資產(chǎn)評估明細表，“商標(biāo)權(quán)-技術(shù)服務(wù)費” ，評估值等于賬面值；某項目：商標(biāo)分成率分別為3%、3%、2%、7%不知如何確定；某項目：評估說明缺乏專利技術(shù)的評估過程；某項目：評估說明 “東方紅”商標(biāo)的收益已隱含在東方紅

53、以及環(huán)球等子公司的營業(yè)利潤中”，產(chǎn)品凈利潤數(shù)據(jù)不知是否包含了環(huán)球等子公司的營業(yè)利潤；某項目：其他無形資產(chǎn)評估明細表，“氯酸鈉生產(chǎn)技術(shù)”評估值等于賬面值；某項目：其他無形資產(chǎn)評估明細表，“技術(shù)費”評估減值50%無說明；,3,固定資產(chǎn)評估（案例）,案例不具代表性：金額小、行業(yè)有特點未反應(yīng)；類型不全、沒有起到測算規(guī)程的“示范”性作用；重置全價，取費項目不全、取費標(biāo)準(zhǔn)沒有時效；計算錯誤；成新率，同一開始使用年限、經(jīng)濟壽命相同的資產(chǎn)，成新

54、率差異大；取值特殊建筑物如酒店等的工程造價中裝飾部分造價占比較高，經(jīng)濟壽命年期較低，計算成新率時裝飾部分的權(quán)重不考慮其價格的占比，按照一般項目的權(quán)重予以加權(quán)；,53,4,固定資產(chǎn)評估（明細表）,某項目，同一設(shè)備在不同公司見評估原值不一致，例如變送器，型號EJA110A-DMS4A-22NC等；某房屋，同為框架結(jié)構(gòu)，評估單價由600元/平米至9180.00元/平米不等，磚混結(jié)構(gòu)房屋評估單價由550元/平米及以上不等，其中有一雨水泵房評

55、估單價高達30840.00元/平米；某項目，在建工程賬面值415萬，均為二期項目招待費、差旅費等，明細表備注說明二期項目尚未立項，評估時按賬面值確定評估值，未考慮該費用是否可能形成“資產(chǎn)”或其他權(quán)利；某項目，房屋建筑物單方造價存疑：如：輸煤配電間，磚混結(jié)構(gòu)，檐高4.8米，單方造價1.4萬；各類泵房的單方造價從2000-8000元/m2等。某項目，機器設(shè)備評估明細表中大量的“報廢設(shè)備” 、管道和溝槽評估明細表中大量的“報廢管線”均評

56、估為零，未考慮或說明是否有可回收凈殘值；某項目，房屋建筑物、構(gòu)筑物及其他輔助設(shè)施評估明細表評估為零的項目，以備注“并入序號XXX”，但在相應(yīng)轉(zhuǎn)入項內(nèi)未見評估考慮；長期待攤費用中的“改造費”“裝修費”等常評估為零，而在相應(yīng)的資產(chǎn)評估值，看不出評估考慮。,七、土地估價問題,55,有關(guān)要求,關(guān)注土地估價范圍、權(quán)屬、土地資產(chǎn)處置審批與土地估價報告?zhèn)浒盖闆r。存在劃撥土地，應(yīng)當(dāng)重點關(guān)注劃撥土地的處置情況：關(guān)注是否有劃撥土地處置審批文件，審批文

57、件是否合法有效、審批內(nèi)容是否與實際評估土地一致等；未經(jīng)處置的劃撥土地，應(yīng)當(dāng)關(guān)注其未處置理由的合規(guī)性以及評估中處理方式的合理性等；關(guān)注土地地價定義是否符合相關(guān)準(zhǔn)則要求；關(guān)注估價方法選取的合理性；相關(guān)參數(shù)選取依據(jù)是否充分、計算過程是否完整評估結(jié)果選取是否合理等。,56,與房屋的匹配（數(shù)量、容積率）；劃撥地繼續(xù)使用（合法性）；土地使用權(quán)權(quán)證（辦證）；構(gòu)筑物占用的土地（忽略）；簡單等于賬面值。,實務(wù)問題,經(jīng)常出現(xiàn)的問題是：,57

58、,例1：某國企改制項目，土地使用權(quán)評估明細表中有4宗土地，評估值等于賬面值。評估說明披露：反映了該4宗土地使用權(quán)在評估基準(zhǔn)日的市場價值。分析——土地賬面形成較為復(fù)雜，無形資產(chǎn)——土地使用權(quán)賬面價值是“攤余價值”的概念，無論分析評估值與賬面值差異、還是說明土地評估價格水平，都是針對“原始發(fā)生額”而言；土地市場化程度高，價格信息豐富，而且各地國有土地均頒布“基準(zhǔn)地價”信息，評估中應(yīng)當(dāng)根據(jù)市場、價格信息綜合判斷評估值得合理性；,八、礦業(yè)

59、權(quán)評估問題,58,有關(guān)要求,關(guān)注礦業(yè)權(quán)評估范圍、權(quán)屬、礦業(yè)權(quán)價款繳納情況；關(guān)注礦產(chǎn)資源儲量評審備案情況；關(guān)注礦業(yè)權(quán)評估報告是否符合相關(guān)準(zhǔn)則要求；評估方法選取是否合理；相關(guān)參數(shù)選取依據(jù)是否充分、計算過程是否完整；確定的結(jié)果是否合理。,59,取費標(biāo)準(zhǔn)原則與資產(chǎn)評估不同；與收益法預(yù)測價格差異違背現(xiàn)行規(guī)定，隨意處理；與收益法折現(xiàn)率差異或有負(fù)債（價款）賬面內(nèi)涵——重評漏評資源儲量評審備案,實務(wù)問題,經(jīng)常出現(xiàn)的問題是：,60,

60、例1：某國企整體改制，涉及境外礦業(yè)權(quán)資產(chǎn)的評估，采用成本法評估時，針對評估清查說明審核專家提出的問題：“對于礦業(yè)權(quán)，評估人員收集了當(dāng)?shù)乜碧较嚓P(guān)成本依據(jù)。而探礦權(quán)采用地質(zhì)要素評序法評估中的取費，采用的是中國地質(zhì)調(diào)查局《地質(zhì)調(diào)查項目預(yù)算標(biāo)準(zhǔn)(2010年試用)》的預(yù)算標(biāo)準(zhǔn)。境外勘查中的鉆探工程，采用國內(nèi)費用標(biāo)準(zhǔn)，同一企業(yè)的其他資產(chǎn)——房屋、設(shè)備的重置全價確定，依據(jù)當(dāng)?shù)貎r格標(biāo)準(zhǔn)取費的。礦業(yè)權(quán)評估取費與資產(chǎn)評估價格標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一”。分析——理論上

61、，地處境外的資產(chǎn)，從“重新購建”角度，應(yīng)當(dāng)采用境外的取費標(biāo)準(zhǔn)；案例中的房屋設(shè)備就是這樣做的；但是，境外企業(yè)資產(chǎn)評估，往往難以獲取取費標(biāo)準(zhǔn)，此時，應(yīng)考慮其國內(nèi)慣用做法的可操作性；即使國內(nèi)的財政部勘查取費標(biāo)準(zhǔn)、地調(diào)局勘查標(biāo)準(zhǔn)、地勘中心勘查標(biāo)準(zhǔn)，都是預(yù)算管理手段，也并非真正代表市場費用水平。對此《礦業(yè)權(quán)評估準(zhǔn)則》有明確規(guī)范。,61,例2：某國企整體改制，涉及鐵礦礦業(yè)權(quán)資產(chǎn)采用收益法評估，企業(yè)整體也采用收益法評估。在預(yù)測鐵礦石收入時，資產(chǎn)評

62、估收益法預(yù)測期價格采取“逐年上漲”的方式，預(yù)測價格，第一年到第五年分別是720、742、764、787、810萬元/噸（每年上漲3%）；而礦業(yè)權(quán)收益法預(yù)測期價格采取“歷史五年平均”的方式，預(yù)測價格為698萬元/噸，導(dǎo)致兩者價格相差。對此，評估機構(gòu)的解釋是：礦業(yè)權(quán)評估與資產(chǎn)評估準(zhǔn)則的差異。分析——1、礦業(yè)權(quán)評估、資產(chǎn)評估準(zhǔn)則，對收益法價格預(yù)測都沒有給出像評估機構(gòu)的解釋一樣或類似的規(guī)范；礦業(yè)權(quán)評估中，僅在礦業(yè)按價款評估要求以歷史三年或五

63、年的平均價格；價格規(guī)范反而給出“無論采取何種方式，都是對未來的判斷的規(guī)范”；2、當(dāng)?shù)V業(yè)權(quán)評估折現(xiàn)率特別是風(fēng)險報酬與資產(chǎn)評估相差不大時，價格選取應(yīng)采取一致的原則；3、價格取值，應(yīng)綜合考慮折現(xiàn)率、固定資產(chǎn)投資等參數(shù)的取值情況。,62,例3：某國企改制項目，評估范圍有三項采礦權(quán)分別是：某石灰石礦購買后未能完成過戶，過戶需補辦眾多手續(xù)，繳納環(huán)境保證金等費用，加之政府規(guī)劃地質(zhì)公園，停止開采石灰石；另外兩項位于保護區(qū)內(nèi)，不能開采。三項評估按照賬

64、面值確認(rèn)評估值。分析——1、未過戶、規(guī)劃不能開采，實際上屬于原產(chǎn)權(quán)人資產(chǎn)，且該資產(chǎn)（采礦權(quán)）屬于“壓覆礦產(chǎn)資源”，按現(xiàn)行有關(guān)政策規(guī)定，應(yīng)當(dāng)進行壓覆礦產(chǎn)資源審批，并根據(jù)壓覆礦產(chǎn)資源審批情況，按照補償方式反映礦權(quán)價值；2、位于保護區(qū)內(nèi)，不能開采的礦區(qū)，如果保護區(qū)前設(shè)，建議由律師確認(rèn)《采礦許可證》是否報注銷登記，涉及相關(guān)補償，應(yīng)按規(guī)定進行；如保護區(qū)后設(shè)，進行壓覆礦產(chǎn)資源審批，并根據(jù)壓覆礦產(chǎn)資源審批情況，按照補償方式反映礦權(quán)價值；,資產(chǎn)評

65、估師是否對所引用報告進行了必要的專業(yè)判斷，并聲明其了解所引用報告結(jié)論的取得過程，承擔(dān)引用報告結(jié)論的相關(guān)責(zé)任。所引用報告評估目的、價值類型是否一致；評估基準(zhǔn)日、評估結(jié)論使用有效期是否一致；評估假設(shè)是否一致；資產(chǎn)評估引用結(jié)果是否與所引用報告披露的結(jié)果一致；所引用報告披露的相關(guān)事項說明是否與資產(chǎn)評估報告一致。,九. 資產(chǎn)評估引用,63,有關(guān)要求,64,“模板化”普遍；評估范圍（資產(chǎn)數(shù)量）（特別是土地宗數(shù)）對不上；簡單引用土地、礦

66、權(quán)評估評估結(jié)果數(shù)字，未分析相關(guān)參數(shù)參數(shù)的匹配，未關(guān)注所引用報告披露的特殊事項；增減值分析不切合實際引用報告有效期與資產(chǎn)評估結(jié)論使用有效期不一致,實務(wù)問題,65,例1：某國企改制項目，同時聘請了資產(chǎn)評估機構(gòu)和土地估價機構(gòu)，對整體資產(chǎn)和改制范圍的土地使用權(quán)進行評估。資產(chǎn)評估機構(gòu)資產(chǎn)基礎(chǔ)法評估時，引用了土地估價機構(gòu)的報告，“評估范圍”“土地使用權(quán)評估說明”“評估報告中的特別是事項說明”，作了下列披露：“本次發(fā)起設(shè)立股份公司之目的所涉及的土

67、地使用權(quán)評估由北京環(huán)球土地房地產(chǎn)評估有限公司承擔(dān)，本報告引用了北京環(huán)球土地房地產(chǎn)評估有限公司為本次經(jīng)濟行為出具的《（北京）環(huán)球(2014)評(估)字第88號》土地估價報告結(jié)論，欲了解土地使用權(quán)評估的具體情況，需參看相應(yīng)的土地估價報告書?！狈治觥鲜雠秲?nèi)容，是全行業(yè)采用的共同模式。并不完全符合《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則——利用專家工作》的要求；也不符合《企業(yè)國有資產(chǎn)評估項目備案工作指引》的要求，“評估準(zhǔn)則”和“備案指引”都有詳盡的要求；未披

68、露引用的土地宗數(shù)。“房地分估”時引用的土地宗數(shù)，加“房地合估”的土地宗數(shù)，應(yīng)與改制范圍一致。本案例中，房屋案例中的不可對外出租房產(chǎn)部分的土地由資產(chǎn)評估師評估，涉嫌與引用重復(fù)。,66,例2：某企業(yè)改制項目，采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法評估時，評估范圍（改制范圍）內(nèi)的土地，也是《土地估價報告》土地宗數(shù)為866宗，評估說明反應(yīng)房地合一采用市場法評估包含的土地宗數(shù)為17宗，應(yīng)當(dāng)引用的土地宗數(shù)為849宗，而評估明細表引用《土地估價報告》的評估值明細宗數(shù)為838