土地增值稅清算計(jì)稅成本確定原則

1、土地增值稅清算計(jì)稅成本確定原則土地增值稅清算計(jì)稅成本確定原則作者：未知文章來源：如皋市地稅局點(diǎn)擊數(shù)：782更新時間：201083111:55:00在當(dāng)前土地增值稅清算工作中，由于其清算規(guī)定的復(fù)雜性和房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，實(shí)際清算過程中存在較多的操作問題，主要問題之一是已售開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本與未銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本的分?jǐn)傆?jì)算。筆者根據(jù)實(shí)際工作實(shí)踐設(shè)計(jì)了以下案例，通過案例探討房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本的分?jǐn)傆?jì)算方法，以便為今后的清算工作提供一定的

2、幫助?；景咐ㄒ唬夯景咐ㄒ唬耗撤康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)2009年開發(fā)完工商住樓若干幢（同一成本對象），全部可售面積7000㎡，其中地下車庫（可確認(rèn)產(chǎn)權(quán)）1000㎡，銷售單價(jià)3000元㎡；一至二層商鋪2000㎡，銷售單價(jià)10000元㎡；三至五層住宅3000㎡，銷售單價(jià)4000元㎡；閣樓1000㎡（為方便計(jì)算未打折），銷售單價(jià)2000元㎡。土地及房屋開發(fā)成本2310萬，土地增值稅開發(fā)費(fèi)用和其它扣除項(xiàng)目僅考慮按土地及房屋開發(fā)成本的30%扣除（

3、包括加計(jì)扣除20%），稅金及附加按銷售收入的5.55%計(jì)算，其它涉及清算項(xiàng)目忽略不計(jì)（見附表一）。附表一附表一房屋類型總可售面積（㎡）銷售比例已售面積（㎡）銷售單價(jià)（元㎡）銷售收入（元）可售面積單位工程成本（元㎡）已售開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本（元）加計(jì)扣除金額（元）銷售稅金及附加（元）扣除項(xiàng)目金額小計(jì)（元）1234567891011車庫1000100.00%1000.003000.003000000.003300.003300000.00990

4、000.001665004456500.00商鋪2000100.00%2000.0010000.0020000000.003300.006600000.001980000.0011100009690000.00住宅3000100.00%3000.004000.0012000000.003300.009900000.002970000.0066600013536000.00閣樓1000100.00%1000.002000.00200000

5、0.003300.003300000.00990000.001110004401000.00小計(jì)7000100.00%7000.005285.7137000000.0023100000.006930000.00205350032083500.00應(yīng)納土地增值稅＝（3700000032083500）30%＝1474950.00元土地增值稅負(fù)擔(dān)率＝1474950.0037000000＝3.99%變化案例（二）：假設(shè)該公司商鋪僅銷售50%，地

6、下車庫、住宅、閣樓銷售100%，其它條件不變（見附表二）。附表二附表二房屋類型總可售面積（㎡）銷售比例已售面積（㎡）銷售單價(jià)（元㎡）銷售收入（元）可售面積單位工程成本（元㎡）已售開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本（元）加計(jì)扣除金額（元）銷售稅金及附加（元）扣除項(xiàng)目金額小計(jì)（元）1234567891011車庫1000100.00%1000.003000.003000000.003300.003300000.00990000.001665004456500.

7、00商鋪200050.00%1000.0010000.0010000000.003300.003300000.00990000.005550004845000.00住宅3000100.00%3000.004000.0012000000.003300.009900000.002970000.0066600013536000.00閣樓1000100.00%1000.002000.002000000.003300.003300000.0099

8、0000.001110004401000.00（三）同樣符合清算條件，稅負(fù)率達(dá)5.35%，是同一項(xiàng)目全部銷售完畢時整體稅負(fù)的1.34倍，會造成前期征稅，后期退稅的情形。（三）問題癥結(jié)（三）問題癥結(jié)由于房地產(chǎn)開發(fā)的特殊性，成本對象不同功能、不同樓層，甚至同一棟樓不同戶型、不同位置售價(jià)都存在差異（現(xiàn)在多實(shí)施一房一價(jià)），有時差異還很大，而由于成本對象的整體性，無法按實(shí)物實(shí)體類型細(xì)分歸集銷售成本，根據(jù)國稅發(fā)[2009]31號文第十四條規(guī)定，若成

9、本對象未完全銷售完畢在售價(jià)差別不大的情形下不會引起稅負(fù)率較大波動，但如果售價(jià)差別較大則會造成收入與成本不配比，稅負(fù)率偏離較大現(xiàn)象。二、建議方法、原理及成效二、建議方法、原理及成效（一）延伸清算計(jì)稅成本確定原則（一）延伸清算計(jì)稅成本確定原則國稅發(fā)[2009]31號文第二十六條規(guī)定：成本對象是指為歸集和分配開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)、建造過程中的各項(xiàng)耗費(fèi)而確定的費(fèi)用承擔(dān)項(xiàng)目。計(jì)稅成本對象的確定原則如下：1、可否銷售原則2、分類歸集原則。。。。。。3、功能

10、區(qū)分原則。開發(fā)項(xiàng)目某組成部分相對獨(dú)立，且具有不同使用功能時，可以作為獨(dú)立的成本對象進(jìn)行核算。4、定價(jià)差異原則。開發(fā)產(chǎn)品因其產(chǎn)品類型或功能不同等而導(dǎo)致其預(yù)期售價(jià)存在較大差異的，應(yīng)分別作為成本對象進(jìn)行核算。5、成本差異原則。。。。。。6、權(quán)益區(qū)分原則。。。。。。以上原則用于開發(fā)成本的歸集原則，若向開發(fā)產(chǎn)品延伸可將成本對象細(xì)分為“開發(fā)產(chǎn)品商住樓商鋪”、“開發(fā)產(chǎn)品商住樓住宅”、“開發(fā)產(chǎn)品商住樓閣樓”、“開發(fā)產(chǎn)品商住樓車庫”等。（二）具體變動方法