房地產(chǎn)企業(yè)增值稅

1、從20162016年5月1日起，我國全面施行營改增。本文依據(jù)日起，我國全面施行營改增。本文依據(jù)《財政部、國家稅務(wù)總財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅財稅[2016]36[2016]36號，以下簡稱，以下簡稱“36“36號文號文”）、）、《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法暫行辦法》（國家稅

2、務(wù)總局公告國家稅務(wù)總局公告20162016年第年第1818號）等文件，對房地產(chǎn)企業(yè)一般）等文件，對房地產(chǎn)企業(yè)一般納稅人營改增稅收政策作簡要分析，希望對讀者有所裨益。納稅人營改增稅收政策作簡要分析，希望對讀者有所裨益。一、房地產(chǎn)企業(yè)及開發(fā)產(chǎn)品的界定房地產(chǎn)企業(yè)銷售開發(fā)項目與其他納稅人銷售不動產(chǎn)在計征增值稅時有所不同。房地產(chǎn)企業(yè)銷售開發(fā)項目與其他納稅人銷售不動產(chǎn)在計征增值稅時有所不同。房地產(chǎn)企業(yè)不僅具有商品房開發(fā)的經(jīng)營范圍，還要具備開發(fā)經(jīng)營資

3、質(zhì)。房地產(chǎn)房地產(chǎn)企業(yè)不僅具有商品房開發(fā)的經(jīng)營范圍，還要具備開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)。房地產(chǎn)企業(yè)購入在建工程重新立項開發(fā)，視同銷售開發(fā)產(chǎn)品計征增值稅。房地產(chǎn)企業(yè)企業(yè)購入在建工程重新立項開發(fā)，視同銷售開發(fā)產(chǎn)品計征增值稅。房地產(chǎn)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為自用或出租，并辦理將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為自用或出租，并辦理《房屋所有權(quán)證房屋所有權(quán)證》的，此后再對外出售時的，此后再對外出售時，不再作為開發(fā)產(chǎn)品處理。，不再作為開發(fā)產(chǎn)品處理。二、房地產(chǎn)企業(yè)增值稅計稅方法房地產(chǎn)企業(yè)增值稅計

4、稅方法區(qū)分小規(guī)模納稅人和一般納稅人。小規(guī)模納稅人適房地產(chǎn)企業(yè)增值稅計稅方法區(qū)分小規(guī)模納稅人和一般納稅人。小規(guī)模納稅人適用簡易計稅方法，一般納稅人適用一般計稅方法，其中房地產(chǎn)老項目可以選擇用簡易計稅方法，一般納稅人適用一般計稅方法，其中房地產(chǎn)老項目可以選擇按簡易計稅方法。房地產(chǎn)企業(yè)適用簡易計稅方法的，按照按簡易計稅方法。房地產(chǎn)企業(yè)適用簡易計稅方法的，按照5%5%的征收率計征增值的征收率計征增值稅，進(jìn)項稅不予抵扣。房地產(chǎn)老項目一經(jīng)選擇簡易計

5、稅方法的，稅，進(jìn)項稅不予抵扣。房地產(chǎn)老項目一經(jīng)選擇簡易計稅方法的，3636個月內(nèi)不得個月內(nèi)不得變更一般計稅方法。變更一般計稅方法。房地產(chǎn)企業(yè)以房地產(chǎn)企業(yè)以《建筑工程施工許可證建筑工程施工許可證》對應(yīng)的項目為單位，同一家房地產(chǎn)企業(yè)對應(yīng)的項目為單位，同一家房地產(chǎn)企業(yè)有多個房地產(chǎn)老項目的，可分別選擇計稅方法。有多個房地產(chǎn)老項目的，可分別選擇計稅方法。房地產(chǎn)老項目，是指房地產(chǎn)老項目，是指《建筑工程施工許可證建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期

6、在注明的合同開工日期在20162016年4月3030日前的房地產(chǎn)項目；日前的房地產(chǎn)項目；《建筑工程施工許可證建筑工程施工許可證》未注明合同開工日期或者未未注明合同開工日期或者未取得取得《建筑工程施工許可證建筑工程施工許可證》但建筑工程承包合同注明的開工日期在但建筑工程承包合同注明的開工日期在20162016年4月3030日前的建筑工程項目。日前的建筑工程項目。三、一般納稅人應(yīng)納稅額的計算及征管辦法（一）預(yù)繳稅款1.1.一般納稅人采取預(yù)收

7、款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，無論是一般計稅項一般納稅人采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，無論是一般計稅項目還是簡易計稅項目，均應(yīng)在收到預(yù)收款時按照目還是簡易計稅項目，均應(yīng)在收到預(yù)收款時按照3%3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅，并填的預(yù)征率預(yù)繳增值稅，并填報《增值稅預(yù)繳稅款表增值稅預(yù)繳稅款表》。房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)繳的增值稅抵減當(dāng)期應(yīng)納增值稅，未。房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)繳的增值稅抵減當(dāng)期應(yīng)納增值稅，未抵減完的預(yù)繳稅款可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。抵減完的預(yù)繳稅款可

8、以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。應(yīng)預(yù)繳稅款應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款預(yù)收款（11適用稅率或征收率）適用稅率或征收率）3%3%適用一般計稅方法計稅的，按照適用一般計稅方法計稅的，按照11%11%的適用稅率計算；適用簡易計稅方法計稅的適用稅率計算；適用簡易計稅方法計稅的，按照的，按照5%5%的征收率計算。的征收率計算。房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)項目所在地通常與機(jī)構(gòu)所在地一致，跨縣（縣級市、區(qū)）開房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)項目所在地通常與機(jī)構(gòu)所在地一致，跨縣（縣級市、區(qū)）開發(fā)的，在

9、項目所在地預(yù)繳增值稅，回機(jī)構(gòu)所在地辦理納稅申報。發(fā)的，在項目所在地預(yù)繳增值稅，回機(jī)構(gòu)所在地辦理納稅申報。物業(yè)管理費、水電費、電信費、不動產(chǎn)租賃費、辦公用品、審計費、咨詢費等物業(yè)管理費、水電費、電信費、不動產(chǎn)租賃費、辦公用品、審計費、咨詢費等。下列項目的進(jìn)項稅不得從銷項稅額中抵扣：下列項目的進(jìn)項稅不得從銷項稅額中抵扣：（1）用于簡易計稅項目、免征增值稅項目、集體福利或者個人消費的購進(jìn)貨物）用于簡易計稅項目、免征增值稅項目、集體福利或者個人

10、消費的購進(jìn)貨物、加工修理修配勞務(wù)、服務(wù)，以及專用于上述項目的固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)（不、加工修理修配勞務(wù)、服務(wù)，以及專用于上述項目的固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)（不含其他權(quán)益性無形資產(chǎn)）和不動產(chǎn)。含其他權(quán)益性無形資產(chǎn)）和不動產(chǎn)。（2）非正常損失的購進(jìn)貨物，以及相關(guān)的加工修理修配勞務(wù)和交通運輸服務(wù)。）非正常損失的購進(jìn)貨物，以及相關(guān)的加工修理修配勞務(wù)和交通運輸服務(wù)。（3）非正常損失的不動產(chǎn)（含在建工程），以及該不動產(chǎn)所耗用的購進(jìn)貨物、）非正常損失的不動產(chǎn)

11、（含在建工程），以及該不動產(chǎn)所耗用的購進(jìn)貨物、設(shè)計服務(wù)和建筑服務(wù)。設(shè)計服務(wù)和建筑服務(wù)。（4）購進(jìn)的旅客運輸服務(wù)、貸款服務(wù)及與貸款相關(guān)的融資利息、餐飲服務(wù)、居）購進(jìn)的旅客運輸服務(wù)、貸款服務(wù)及與貸款相關(guān)的融資利息、餐飲服務(wù)、居民日常服務(wù)和娛樂服務(wù)。民日常服務(wù)和娛樂服務(wù)。一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，兼有一般計稅方法計稅、簡易計稅方一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，兼有一般計稅方法計稅、簡易計稅方法計稅、免征增值稅的房地產(chǎn)項目而無法劃

12、分不得抵扣的進(jìn)項稅額的，按下列法計稅、免征增值稅的房地產(chǎn)項目而無法劃分不得抵扣的進(jìn)項稅額的，按下列公式計算：公式計算：不得抵扣的進(jìn)項稅額不得抵扣的進(jìn)項稅額=當(dāng)期無法劃分的全部進(jìn)項稅額當(dāng)期無法劃分的全部進(jìn)項稅額（簡易計稅、免稅房地產(chǎn)（簡易計稅、免稅房地產(chǎn)項目建筑面積項目建筑面積房地產(chǎn)項目總建設(shè)面積）房地產(chǎn)項目總建設(shè)面積）一般納稅人既有一般計稅項目，又有簡易計稅和免稅房地產(chǎn)項目，同時兼營應(yīng)一般納稅人既有一般計稅項目，又有簡易計稅和免稅房地產(chǎn)

13、項目，同時兼營應(yīng)稅服務(wù)收入的，應(yīng)分步計算不得抵扣的進(jìn)項稅：稅服務(wù)收入的，應(yīng)分步計算不得抵扣的進(jìn)項稅：房地產(chǎn)項目應(yīng)分?jǐn)偟倪M(jìn)項稅額＝當(dāng)期無法劃分的全部進(jìn)項稅額房地產(chǎn)項目應(yīng)分?jǐn)偟倪M(jìn)項稅額＝當(dāng)期無法劃分的全部進(jìn)項稅額（當(dāng)期簡易計（當(dāng)期簡易計稅方法計稅房地產(chǎn)項目銷售額稅方法計稅房地產(chǎn)項目銷售額當(dāng)期一般計稅方法計算的房地產(chǎn)項目銷售額）當(dāng)期一般計稅方法計算的房地產(chǎn)項目銷售額）當(dāng)期全部銷售額。當(dāng)期全部銷售額。當(dāng)期不得抵扣的進(jìn)項稅當(dāng)期不得抵扣的進(jìn)項稅=房

14、地產(chǎn)項目應(yīng)分?jǐn)偟倪M(jìn)項稅額房地產(chǎn)項目應(yīng)分?jǐn)偟倪M(jìn)項稅額（當(dāng)期簡易計稅方法計（當(dāng)期簡易計稅方法計稅房地產(chǎn)項目建筑面積）稅房地產(chǎn)項目建筑面積）房地產(chǎn)項目總建筑面積。房地產(chǎn)項目總建筑面積。（四）其他問題1.1.房地產(chǎn)企業(yè)在房地產(chǎn)企業(yè)在20162016年4月3030日之前取得的預(yù)售房款繳納營業(yè)稅，日之前取得的預(yù)售房款繳納營業(yè)稅，20162016年5月1日之后取得的預(yù)收房款繳納增值稅。繳納營業(yè)稅的預(yù)收賬款結(jié)轉(zhuǎn)收入時，日之后取得的預(yù)收房款繳納增值稅。繳

15、納營業(yè)稅的預(yù)收賬款結(jié)轉(zhuǎn)收入時，不再計提增值稅。不再計提增值稅。2.2.房地產(chǎn)企業(yè)購入在建工程已自己名義重新立項開發(fā)的，對于試點前計算營業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)購入在建工程已自己名義重新立項開發(fā)的，對于試點前計算營業(yè)稅尚未扣除的買入價余額，按稅尚未扣除的買入價余額，按3636號文處理，即號文處理，即“試點納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為，按試點納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為，按照國家有關(guān)營業(yè)稅政策規(guī)定差額征收營業(yè)稅的，因取得的全部價款和價外費用照國家有關(guān)營業(yè)稅政策規(guī)定差額征收

16、營業(yè)稅的，因取得的全部價款和價外費用不足以抵減允許扣除項目金額，截至納入營改增試點之日前尚未扣除的部分，不足以抵減允許扣除項目金額，截至納入營改增試點之日前尚未扣除的部分，不得在計算試點納稅人增值稅應(yīng)稅銷售額時抵減，應(yīng)當(dāng)向原主管地稅機(jī)關(guān)申請不得在計算試點納稅人增值稅應(yīng)稅銷售額時抵減，應(yīng)當(dāng)向原主管地稅機(jī)關(guān)申請退還營業(yè)稅。退還營業(yè)稅?！?.3.試點納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為，在納入營改增試點之日前已繳納營業(yè)稅，營改增試點納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為，在納入營