房地產(chǎn)企業(yè)地下車庫成本分攤及涉稅處理

1、1房地產(chǎn)企業(yè)地下車庫成本分攤及涉稅處理房地產(chǎn)企業(yè)是涉稅事項最多的行業(yè)之一，隨著經(jīng)濟的發(fā)展和人民生活水平的提高，房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)住宅的同時，往往需要配套建設(shè)地下車庫。那么地下的車庫的成本如何分攤到建造成本中，尤其是一些產(chǎn)權(quán)并不明確的地下車庫，在涉稅方面又應(yīng)如何處理，都是在實務(wù)當中爭議較多的問題。本文從地下車庫的不同類型，分析其在成本分攤及涉稅處理上的不同點，以及在涉稅事項上存在的一些問題。所謂車庫，指隸屬于整個小區(qū)，具有獨立的空間、以存放

2、車輛為目的附屬建筑物。隨著人們生活水平的提高，城市化的快速發(fā)展，私家車的保有量也越來越多，作為業(yè)主的代步工具的存放地點，車庫的輔助功能也越來越重要。車庫和停車位與居住環(huán)境，生活條件越來越密切，成為現(xiàn)代城市人們生活質(zhì)量提高不可或缺的重要部分，也是開發(fā)商開發(fā)項目必備配套設(shè)施。車庫又常常被稱為地下車庫，嚴格地說，此種表述并不是準確的法律語言，因為在小區(qū)內(nèi)，車庫可以分為地下車庫與地上車庫。如果開發(fā)商獨立興建地上車庫，既可能是開發(fā)商獨立興建的建筑

3、物，又可能是在業(yè)主共有土地上建造的，所以其歸屬就有可能在法律上確定為開發(fā)商或者業(yè)主共有。從這一點而言，地上車庫有別于地下車庫。就地下車庫而言，因其不是作為區(qū)分所有的建筑物的附屬設(shè)施興建的，它既不是在開發(fā)商的土地上建造的，也不能說完全就是在業(yè)主共有的土地使用權(quán)上興建的，因而其歸屬常引發(fā)爭議。在法律界也有著較為廣泛的爭議，在此我們并不去討論。但對于車庫成本如何分攤及涉稅處理，我們首先要清楚車庫的性質(zhì)。一、地下車庫的分類首先，根據(jù)建造的目的不

4、同，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的地下停車場所分為兩類；（一）是在建造地下基礎(chǔ)設(shè)施時附帶形成的空間，后期可供停車的場地，3區(qū)業(yè)主所購買的地下車位也受到法律的保護”。三、成本分攤對于地下車位，不同的類型到底如何進行成本的分攤呢？換句話說車位的成本應(yīng)該如何計入開發(fā)成本之中呢？根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發(fā)[2009]31號）第十七條的規(guī)定，地下停車場產(chǎn)權(quán)歸屬于業(yè)主的可以作為公共配套設(shè)施進行公攤成本處

5、理。產(chǎn)權(quán)歸企業(yè)所有的，或者沒有明確產(chǎn)權(quán)關(guān)系的，應(yīng)按照開發(fā)產(chǎn)品或者固定資產(chǎn)進行稅務(wù)處理。同時，31號文件第三十三條規(guī)定：“企業(yè)單獨建造的停車場所，應(yīng)作為成本對象單獨核算，利用地下室基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車場所，作為公共配套設(shè)施進行處理?！本C合上述文件，對于產(chǎn)權(quán)車位，是開發(fā)企業(yè)開發(fā)的一個產(chǎn)品類型，成本也自然可以記入到開發(fā)成本之中，對于非產(chǎn)權(quán)車位（利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成），作為配套設(shè)施的停車場所，其成本經(jīng)二次分配給地上開發(fā)產(chǎn)品后，其成本為零。但筆者認

6、為，31號文件第三十三條規(guī)定并不是對建造的地下停車場所的例外處理，應(yīng)當是該通知第十七條的一個補充條款，即對公建配套未明確、未包括的范圍但在實際稅務(wù)處理上可按公建配套來處理的單獨補充。比如，按照有關(guān)法律的規(guī)定，在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)中，必須規(guī)劃、設(shè)計、建造人防設(shè)施，由于開發(fā)企業(yè)在開發(fā)項目地下建造的人防設(shè)施是不可售的設(shè)施設(shè)備及空間位置，但平時也可用于業(yè)主停車等經(jīng)營活動，屬于“利用”地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車場所，因此應(yīng)作為公共配套設(shè)施進行處理。作為公