房地產企業(yè)主要涉稅爭議焦點問題及政策解析

1、1房地產企業(yè)主要涉稅爭議焦點問題及政策解析主要內容主要內容一、土地增值稅方面存在的問題二、營業(yè)稅方面存在的問題三、企業(yè)所得稅方面存在的問題四、個人所得稅方面存在的問題五、其他稅收方面存在的問題一、土地增值稅方面存在的問題一、土地增值稅方面存在的問題1.土地增值稅清算的類型問題（自行清算、通知清算）《關于印發(fā)土地增值稅清算管理規(guī)程的通知》國稅發(fā)〔2009〕91號第九條納稅人符合下列條件之一的，應進行土地增值稅的清算。（一）房地產開發(fā)項目全

2、部竣工、完成銷售的；（二）整體轉讓未竣工決算房地產開發(fā)項目的；（三）直接轉讓土地使用權的。房地產企業(yè)進行土地增值稅清算的時間是何時？正確答案：根據國家稅務總局《關于印發(fā)土地增值稅清算管理規(guī)程的通知》（國稅發(fā)〔2009〕91號）規(guī)定，納稅人符合下列條件之一的，應進行土地增值稅的清算：（1）已竣工驗收的房地產開發(fā)項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出售或自用的

3、；（2）取得銷售（預售）許可證滿3年未銷售完畢的；（3）納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的（應在辦理注銷稅務登記前進行土地增值稅清算）。第十條對符合以下條件之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算。（一）已竣工驗收的房地產開發(fā)項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的；（二）取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；（三）

4、納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；（四）省級稅務機關規(guī)定的其他情況。是否一次清算？國稅發(fā)〔2006〕187號在土地增值稅清算時未轉讓的房地產，清算后銷售或有償轉讓的，納稅人應按規(guī)定進行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉讓面積計算。單位建筑面積成本費用=清算時的扣除項目總金額清算的總建筑面積分析提示：清算時要完整歸集扣除項目。2.單純銷售地面建筑物是否繳納土地增值稅《土地增值稅

5、暫行條例》第二條轉讓國有土地使用權地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人為土地增值稅的納稅義務人應當依照本條例繳納土地增值稅?！秾嵤┘殑t》第三條條例第二條所稱的國有土地是指按國家法律規(guī)定屬于國家所有的土地.第四條條例第二條所稱的地上的建筑物是指建于土地上的一切建筑物包括地上地下的各種附屬設施。條例第二條所稱的附著物是指附著于土地上的不能移動一經移動即遭損壞的物品。征稅對象及范圍土地增值稅的征稅對象是轉讓國有土地使用權、地上的建筑物

6、及其附著物所取得的增值額。分析：一是僅對轉讓國有土地使用權的征收，對轉讓集體土地使用權的不征稅。3象進行核算。成本對象由企業(yè)在開工之前合理確定，并報主管稅務機關備案。如需改變成本對象的，應征得主管稅務機關同意。4.股權轉讓繳納土地增值稅問題國稅函〔2000〕687號廣西壯族自治區(qū)地方稅務局：你局《關于以轉讓股權名義轉讓房地產行為征收土地增值稅問題的請示》收悉。鑒于深圳市能源集團有限公司和深圳能源投資股份有限公司一次性共同轉讓深圳能源（欽

7、州）實業(yè)有限公司100%的股權，且這些以股權形式表現的資產主要是土地使用權、地上建筑物及附著物，經研究，對此應按土地增值稅的規(guī)定征稅。國稅函[1997]700號關于陜西省電力建設投資開發(fā)公司將所擁有的陜西渭河電廠新廠的部分股權，轉讓給香港旭興發(fā)展有限公司的行為應否征收營業(yè)稅和土地增值稅的問題，經研究，現批復如下：一、關于營業(yè)稅問題。在投資公司將其擁有的電廠的部分股權轉讓給香港旭興發(fā)展有限公司這一過程中，只涉及到電廠在20年經營期限中部分

8、的股權轉移，而作為獨立核算的電廠，其不動產的所有權并未發(fā)生轉移，也不存在發(fā)生銷售不動產的行為。因此，對投資公司轉讓電廠股權的行為不應征收營業(yè)稅。二、關于土地增值稅問題。對陜西電力建設投資開發(fā)公司將其擁有的部分股權轉讓的行為，暫不征收土地增值稅?！秶叶悇湛偩株P于未辦理土地使用權證轉讓土地有關稅收問題的批復》（國稅函〔2007〕645號）土地使用者轉讓、抵押或置換土地，無論其是否取得了該土地的使用權屬證書，無論其在轉讓、抵押或置換土地過程

9、中是否與對方當事人辦理了土地使用權屬證書變更登記手續(xù)，只要土地使用者享有占有、使用、收益或處分該土地的權利，且有合同等證據表明其實質轉讓、抵押或置換了土地并取得了相應的經濟利益，土地使用者及其對方當事人應當依照稅法規(guī)定繳納營業(yè)稅、土地增值稅和契稅等相關稅收。5.地下車位是否繳納土地增值稅國稅發(fā)[2009]31號第三十三條企業(yè)單獨建造的停車場所，應作為成本對象單獨核算。利用地下基礎設施形成的停車場所，作為公共配套設施進行處理。問題：房地產

10、開發(fā)公司出租地下車位使用權，與業(yè)主簽訂合同約定使用年限為20年，使用費一次性收取。這筆收入是否應當繳納土地增值稅？其成本費用能否作為開發(fā)成本項目在計算土地增值稅時扣除？『正確答案』根據《土地增值稅暫行條例》及其實施細則的有關規(guī)定，土地增值稅是對出售或者以其他方式有償轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物的行為所征收的稅。出售或轉讓應當以辦理相應產權為標志，產權未發(fā)生轉移就不構成出售或轉讓。只出租地下車位的行為，因為沒有發(fā)生使用權的轉

11、移，不需要繳納土地增值稅，應按照“服務業(yè)—租賃業(yè)”項目繳納營業(yè)稅。國家稅務總局納稅服務司國稅發(fā)[2006]187號企業(yè)將開發(fā)的部分房地產轉為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，如果產權未發(fā)生轉移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應的成本和費用。國稅發(fā)[2006]187號在土地增值稅清算時未轉讓的房地產，清算后銷售或有償轉讓的，納稅人應按規(guī)定進行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉讓面積

12、計算。單位建筑面積成本費用=清算時的扣除項目總金額清算的總建筑面積清算案例分析：我公司一項目正在搞土地增值稅清算，《商品房買賣合同》里有一條簽的是“地下室（屬人防設施）配電、供水房設施歸出賣人”，現稅務局提了一個問題：這部分成本不能結轉，我司已向稅務局說明這是筆誤，而且“地下室（屬人防設施）配電、供水房設施”開發(fā)商又得不到，成本必須結轉，但稅務局要求我們把客戶和房管局的合同收回重簽，我司根本做不到，稅務局提的有依據嗎？『正確答案』國稅發(fā)