[學習]房地產(chǎn)業(yè)稅企間涉稅爭議

1、,房地產(chǎn)業(yè)稅企間涉稅爭議焦點問題及應對補救,2024/3/26,2,注冊會計師、注冊稅務師；曾任國家稅務總局稽查局稅收專項檢查組成員。 《中國稅務報》稅收與會計、稅收籌劃專欄特約撰稿人、審稿人；現(xiàn)任國家稅務總局12366咨詢服務組成員；《中國稅務信息網(wǎng)》、《中國稅務網(wǎng)》“稅收疑難業(yè)務咨詢”特聘專家、版主。 近年內(nèi)在國家級報刊發(fā)表稅收業(yè)務論文和籌劃文章260多篇，出版?zhèn)€人專著3部，參與出版書籍8部，其中參與國家稅務總局稽查

2、局組織編寫的《房地產(chǎn)稽查實務》和《稅務稽查案例》書籍。,個人專業(yè)簡介,2024/3/26,3,一、企業(yè)所得稅方面存在的問題二、個人所得稅方面存在的問題三、土地增值稅方面存在的問題四、營業(yè)稅方面存在的問題 五、其他稅收方面存在的問題,主要內(nèi)容,2024/3/26,4,一、企業(yè)所得稅方面存在的問題,1.最新企業(yè)所得稅政策(1)關于確認中國紅十字會總會公益性捐贈稅前扣除資格的通知(財稅[2010]37號)(2)關于做好2009年度

3、企業(yè)所得稅匯算清繳工作的通知(國稅函[2010]148號)(3)關于跨地區(qū)經(jīng)營建筑企業(yè)所得稅征收管理問題的通知(國稅函[2010]156號)(4) 關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品完工條件確認問題的通知（國稅函[2010]201號）,2024/3/26,5,（5）財政部國家稅務總局民政部關于公益性捐贈稅前扣除有關問題的補充通知（財稅[2010]45號）（6）財政部國家稅務總局關于支持玉樹地震災后恢復重建有關稅收政策問題的通知（財稅[20

4、10]59號）（7）國家稅務總局關于發(fā)布《企業(yè)重組業(yè)務企業(yè)所得稅管理辦法》的公告（公告2010年第4號）（8）關于企業(yè)股權投資損失所得稅處理問題的公告（公告2010年第6號）,2024/3/26,6,《財政部 國家稅務總局 關于確認中國紅十字會總會公益性捐贈稅前扣除資格的通知》,財稅[2010]37號　　根據(jù)《財政部國家稅務總局關于通過公益性群眾團體的公益性捐贈稅前扣除有關問題的通知》（財稅[2009]124號）精神，經(jīng)財政部、國

5、家稅務總局聯(lián)合審核確認，中國紅十字會總會具有2008年度、2009年度和2010年度公益性捐贈稅前扣除的資格。                           &#

6、160;   財政部 國家稅務總局                          二〇一〇年四月二十六日,2024/3/26,7,財稅[2009]124號,

7、為貫徹落實《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》，現(xiàn)對企業(yè)和個人通過依照《社會團體登記管理條例》規(guī)定不需進行社團登記的人民團體以及經(jīng)國務院批準免予登記的社會團體（以下統(tǒng)稱群眾團體）的公益性捐贈所得稅稅前扣除有關問題明確如下：　　一、企業(yè)通過公益性群眾團體用于公益事業(yè)的捐贈支出，在年度利潤總額12%以內(nèi)的部分，準予在計算應納稅所得額時扣除。年度利潤總額，是指企業(yè)依照國家統(tǒng)一會計制度的規(guī)定計算的大于零的數(shù)額。,2024/3/26,8,舉例：某企業(yè)

8、購買物資一批用于公益性捐贈，該批物資購買價117萬元。當年利潤1000萬元。會計處理：借：營業(yè)外支出 117貸：銀行存款 117稅收調(diào)整分析：視同銷售調(diào)增0，捐贈限額120，可以全部扣除117萬元。,2024/3/26,9,五、符合本通知第四條規(guī)定的公益性群眾團體，可按程序申請公益性捐贈稅前扣除資格?！　Ψ蠗l件的公益性群眾團體，由財政部、國家稅務總局和省、自治區(qū)、直轄市、計劃單列市財政、稅務部門分別每年聯(lián)合公布名單。名單

9、應當包括繼續(xù)獲得公益性捐贈稅前扣除資格和新獲得公益性捐贈稅前扣除資格的群眾團體，企業(yè)和個人在名單所屬年度內(nèi)向名單內(nèi)的群眾團體進行的公益性捐贈支出，可以按規(guī)定進行稅前扣除。,2024/3/26,10,財稅[2010]59號四、關于鼓勵社會各界支持抗震救的稅收政策　　1. 自2010年4月14日起，對單位和個體經(jīng)營者將自產(chǎn)、委托加工或購買的貨物通過公益性社會團體、縣級以上人民政府及其部門捐贈給受災地區(qū)的，免征增值稅、城市維護建設稅及教育

10、費附加。　　2. 自2010年4月14日起，對企業(yè)、個人通過公益性社會團體、縣級以上人民政府及其部門向受災地區(qū)的捐贈，允許在當年企業(yè)所得稅前和當年個人所得稅前全額扣除。 3. 財產(chǎn)所有人將財產(chǎn)（物品）直接捐贈或通過公益性社會團體、縣級以上人民政府及其部門捐贈給受災地區(qū)或受災居民所書立的產(chǎn)權轉移書據(jù)，免征印花稅。,2024/3/26,11,《國家稅務總局關于做好2009年度企業(yè)所得稅匯算清繳工作的通知》(國稅函[2010]148

11、號)三、有關企業(yè)所得稅納稅申報口徑　　根據(jù)企業(yè)所得稅法精神，在計算應納稅所得額及應納所得稅時，企業(yè)財務、會計處理辦法與稅法規(guī)定不一致的，應按照企業(yè)所得稅法規(guī)定計算。企業(yè)所得稅法規(guī)定不明確的，在沒有明確規(guī)定之前，暫按企業(yè)財務、會計規(guī)定計算。,2024/3/26,12,（二）資產(chǎn)損失稅前扣除填報口徑。根據(jù)《國家稅務總局關于以前年度未扣除的資產(chǎn)損失企業(yè)所得稅處理問題的通知》（國稅函〔2009〕772號）規(guī)定，企業(yè)資產(chǎn)損失發(fā)生年度扣除追補確

12、認的損失后如出現(xiàn)虧損，應調(diào)整資產(chǎn)損失發(fā)生年度的虧損額，并填報企業(yè)所得稅年度納稅申報表附表四“彌補虧損明細表”對應虧損年度的相應行次。舉例： 某企業(yè)2008年度應納稅所得額100萬元，2010年審批確認2008年資產(chǎn)損失120萬元，則可以調(diào)整2008年虧損-20萬元。并在2009年申報表附表四中反映。,2024/3/26,13,（五）投資損失扣除填報口徑 根據(jù)《國家稅務總局關于印發(fā)〈企業(yè)資產(chǎn)損失稅前扣除管理辦法〉的通知》

13、（國稅發(fā)〔2009〕88號）的規(guī)定，企業(yè)發(fā)生的投資（轉讓）損失應按實際確認或發(fā)生的當期扣除，填報企業(yè)所得稅年度納稅申報表附表三“納稅調(diào)整明細表”相關行次，對于長期股權投資發(fā)生的損失，企業(yè)所得稅年度納稅申報表附表十一“長期股權投資所得損失”“投資損失補充資料”的相關內(nèi)容不再填報。,2024/3/26,14,國稅發(fā)[2009]88號 第三條  企業(yè)發(fā)生的上述資產(chǎn)損失，應在按稅收規(guī)定實際確認或者實際發(fā)生的當年申報扣除，不得提

14、前或延后扣除。 因各類原因導致資產(chǎn)損失未能在發(fā)生當年準確計算并按期扣除的，經(jīng)稅務機關批準后，可追補確認在損失發(fā)生的年度稅前扣除，并相應調(diào)整該資產(chǎn)損失發(fā)生年度的應納所得稅額。調(diào)整后計算的多繳稅額，應按照有關規(guī)定予以退稅，或者抵頂企業(yè)當期應納稅款。,2024/3/26,15,關于做好2007年度企業(yè)所得稅匯算清繳工作的補充通知(國稅函〔2008〕264號) 二、關于股權投資轉讓所得和損失的所得稅處理問題　?。ㄒ唬┢髽I(yè)因收回

15、、轉讓或清算處置股權投資而發(fā)生的權益性投資轉讓損失，可以在稅前扣除，但每一納稅年度扣除的股權投資損失，不得超過當年實現(xiàn)的股權投資收益和股權投資轉讓所得，超過部分可向以后納稅年度結轉扣除。企業(yè)股權投資轉讓損失連續(xù)向后結轉5年仍不能從股權投資收益和股權投資轉讓所得中扣除的，準予在該股權投資轉讓年度后第6年一次性扣除。,2024/3/26,16,關于企業(yè)股權投資損失所得稅處理問題的公告 國家稅務總局公告2010年第6號 根據(jù)《中華人

16、民共和國企業(yè)所得稅法》第八條及其有關規(guī)定，現(xiàn)就企業(yè)股權投資損失所得稅處理問題公告如下：　　一、企業(yè)對外進行權益性(以下簡稱股權)投資所發(fā)生的損失，在經(jīng)確認的損失發(fā)生年度，作為企業(yè)損失在計算企業(yè)應納稅所得額時一次性扣除?！　《⒈疽?guī)定自2010年1月1日起執(zhí)行。本規(guī)定發(fā)布以前，企業(yè)發(fā)生的尚未處理的股權投資損失，按照本規(guī)定，準予在2010年度一次性扣除?！　√卮斯妗！　?二○一○年七月二十八日,20

17、24/3/26,17,國家稅務總局關于跨地區(qū)經(jīng)營建筑企業(yè)所得稅征收管理問題的通知國稅函[2010]156號 一、實行總分機構體制的跨地區(qū)經(jīng)營建筑企業(yè)應嚴格執(zhí)行國稅發(fā)[2008]28號文件規(guī)定，按照“統(tǒng)一計算，分級管理，就地預繳，匯總清算，財政調(diào)庫”的辦法計算繳納企業(yè)所得稅。,2024/3/26,18,二、建筑企業(yè)所屬二級或二級以下分支機構直接管理的項目部(包括與項目部性質(zhì)相同的工程指揮部、合同段等)不就地預繳企業(yè)所得稅，其經(jīng)

18、營收入、職工工資和資產(chǎn)總額應匯總到二級分支機構統(tǒng)一核算，由二級分支機構按照國稅發(fā)[2008]28號文件規(guī)定的辦法預繳企業(yè)所得稅。 三、建筑企業(yè)總機構直接管理的跨地區(qū)設立的項目部，應按項目實際經(jīng)營收入的0.2%按月或按季由總機構向項目所在地預分企業(yè)所得稅，并由項目部向所在地主管稅務機關預繳。,2024/3/26,19,六、跨地區(qū)經(jīng)營的項目部(包括二級以下分支機構管理的項目部)應向項目所在地主管稅務機關出具總機構所在地主管稅務機關開

19、具的《外出經(jīng)營活動稅收管理證明》，未提供上述證明的，項目部所在地主管稅務機關應督促其限期補辦；不能提供上述證明的，應作為獨立納稅人就地繳納企業(yè)所得稅。同時，項目部應向所在地主管稅務機關提供總機構出具的證明該項目部屬于總機構或二級分支機構管理的證明文件。,2024/3/26,20,國稅函[2009]221號關于二級分支機構的判定問題　　二級分支機構是指總機構對其財務、業(yè)務、人員等直接進行統(tǒng)一核算和管理的領取非法人營業(yè)執(zhí)照的分支機構。

20、　　總機構應及時將其所屬二級分支機構名單報送總機構所在地主管稅務機關，并向其所屬二級分支機構及時出具有效證明（支持證明的材料包括總機構撥款證明、總分機構協(xié)議或合同、公司章程、管理制度等）.　　以總機構名義進行生產(chǎn)經(jīng)營的非法人分支機構，無法提供有效證據(jù)證明其二級及二級以下分支機構身份的，應視同獨立納稅人計算并就地繳納企業(yè)所得稅，不執(zhí)行國稅發(fā)〔2008〕28號的相關規(guī)定。,2024/3/26,21,2.權責發(fā)生制原則的運用存在的問題①

21、所得稅法第八條 企業(yè)實際發(fā)生的與取得收入有關的、合理的支出，包括成本、費用、稅金、損失和其他支出，準予在計算應納稅所得額時扣除。②《條例》第九條 企業(yè)應納稅所得額的計算，以權責發(fā)生制為原則，屬于當期的收入和費用，不論款項是否收付，均作為當期的收入和費用；不屬于當期的收入和費用，即使款項已經(jīng)在當期收付，均不作為當期的收入和費用。本條例和國務院財政、稅務主管部門另有規(guī)定的除外。,2024/3/26,22,國家稅務總局關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)

22、開發(fā)產(chǎn)品完工條件確認問題的通知(國稅函[2010]201號)　　根據(jù)國稅發(fā)[2006]31號規(guī)定精神和國稅發(fā)[2009]31號第三條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造、開發(fā)的開發(fā)產(chǎn)品，無論工程質(zhì)量是否通過驗收合格，或是否辦理完工（竣工）備案手續(xù)以及會計決算手續(xù)，當企業(yè)開始辦理開發(fā)產(chǎn)品交付手續(xù)（包括入住手續(xù)）、或已開始實際投入使用時，為開發(fā)產(chǎn)品開始投入使用，應視為開發(fā)產(chǎn)品已經(jīng)完工。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應按規(guī)定及時結算開發(fā)產(chǎn)品計稅成本，并計算企業(yè)當年度應

23、納稅所得額。,2024/3/26,23,稅法規(guī)定哪些是支付時扣除？①國稅函〔2009〕3號：“合理工資薪金”，是指企業(yè)按照股東大會、董事會、薪酬委員會或相關管理機構制訂的工資薪金制度規(guī)定實際發(fā)放給員工的工資薪金。 ② 《條例》第三十五條　企業(yè)依照國務院有關主管部門或者省級人民政府規(guī)定的范圍和標準為職工繳納的基本養(yǎng)老保險費、基本醫(yī)療保險費、失業(yè)保險費、工傷保險費、生育保險費等基本社會保險費和住房公積金，準予扣除?！　∑髽I(yè)為投資者或者

24、職工支付的補充養(yǎng)老保險費、補充醫(yī)療保險費，在國務院財政、稅務主管部門規(guī)定的范圍和標準內(nèi)，準予扣除。,2024/3/26,24,③企業(yè)依照國家有關規(guī)定為特殊工種職工支付的人身安全保險費和國務院財政、稅務主管部門規(guī)定可以扣除的其他商業(yè)保險費。④企業(yè)撥繳的工會經(jīng)費，不超過工資薪金總額2%的部分，準予扣除。⑤企業(yè)參加財產(chǎn)保險，按照規(guī)定繳納的保險費，準予扣除。⑥企業(yè)根據(jù)生產(chǎn)經(jīng)營活動的需要租入固定資產(chǎn)支付的租賃費，按照以下方法扣除：以經(jīng)營租賃

25、方式發(fā)生的租賃費支出，按照租賃期限均勻扣除；以融資租賃方式發(fā)生的租賃費支出，按照規(guī)定提取折舊費用，分期扣除。,2024/3/26,25,哪些在發(fā)生時扣除？（《條例》規(guī)定）①企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營活動中發(fā)生的合理的不需要資本化的借款費用，準予扣除。②企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營活動中發(fā)生的利息支出，準予扣除③企業(yè)在貨幣交易中，以及納稅年度終了時將人民幣以外的貨幣性資產(chǎn)、負債按照期末即期人民幣匯率中間價折算為人民幣時產(chǎn)生的匯兌損失，除已經(jīng)計入有關資產(chǎn)成本以

26、及與向所有者進行利潤分配相關的部分外，準予扣除。④ 企業(yè)發(fā)生的職工福利費支出，不超過工資薪金總額14%的部分，準予扣除。,2024/3/26,26,⑤企業(yè)發(fā)生的職工教育經(jīng)費支出，不超過工資薪金總額2.5%的部分，準予扣除；超過部分，準予在以后納稅年度結轉扣除。⑥企業(yè)發(fā)生的與生產(chǎn)經(jīng)營活動有關的業(yè)務招待費支出，按照發(fā)生額的60%扣除，不得超過收入的5‰。⑦企業(yè)發(fā)生的符合條件的廣告費和業(yè)務宣傳費支出，不超過規(guī)定的部分，準予扣除；超過部分

27、，準予在以后納稅年度結轉扣除。⑧企業(yè)發(fā)生的合理的勞動保護支出，準予扣除。⑨企業(yè)發(fā)生的除企業(yè)所得稅和允許抵扣的增值稅以外的各項稅金及其附加。,2024/3/26,27,房地產(chǎn)預提費用特殊規(guī)定　?、俪霭こ涛醋罱K辦理結算而未取得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，其發(fā)票不足金額可以預提，但最高不得超過合同總金額的10%?！　、诠才涮自O施尚未建造或尚未完工的，可按預算造價合理預提建造費用。（已在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建

28、造且不可撤銷，或按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造的）　　③應向政府上交但尚未上交的報批報建費用、物業(yè)完善費用可以按規(guī)定預提。（企業(yè)承擔的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項基金）,2024/3/26,28,④第三十條 企業(yè)下列成本應按以下方法進行分配：　　（一）土地成本，一般按占地面積法進行分配。如果確需結合其他方法進行分配的，應商稅務機關同意。 土地開發(fā)同時連結房地產(chǎn)開發(fā)的，屬于一次性取得土地分期開發(fā)房地產(chǎn)的情況，其土地開發(fā)成

29、本經(jīng)商稅務機關同意后可先按土地整體預算成本進行分配，待土地整體開發(fā)完畢再行調(diào)整。,2024/3/26,29,國稅發(fā)[2008]80號 在日常檢查中發(fā)現(xiàn)納稅人使用不符合規(guī)定發(fā)票特別是沒有填開付款方全稱的發(fā)票，不得允許納稅人用于稅前扣除、抵扣稅款、出口退稅和財務報銷。國稅發(fā)[2008]88號 加強發(fā)票核實工作，不符合規(guī)定的發(fā)票不得作為稅前扣除憑據(jù)。企便函【2009】33號 企業(yè)與其他企業(yè)或個人共用水、電，無法取

30、得水、電發(fā)票的，應以雙方的租用合同、電力和供水公司出具給出租方的原始水、電發(fā)票或復印件、經(jīng)雙方確認的用水、電量分割單等憑證，據(jù)實進行稅前扣除,2024/3/26,30,3.視同銷售計稅基礎調(diào)整存在的問題(1)新法規(guī)定： 《企業(yè)所得稅法實施條例》第二十五條 企業(yè)發(fā)生非貨幣性資產(chǎn)交換，以及將貨物、財產(chǎn)、勞務用于捐贈、償債、贊助、集資、廣告、樣品、職工福利或者利潤分配等用途的，應當視同銷售貨物、轉讓財產(chǎn)或者提供勞務。,2024/3

31、/26,31,國稅函〔2008〕828號　 一、企業(yè)發(fā)生下列情形的處置資產(chǎn)，除將資產(chǎn)轉移至境外以外，由于資產(chǎn)所有權屬在形式和實質(zhì)上均不發(fā)生改變，可作為內(nèi)部處置資產(chǎn)，不視同銷售確認收入，相關資產(chǎn)的計稅基礎延續(xù)計算?！。ㄒ唬①Y產(chǎn)用于生產(chǎn)、制造、加工另一產(chǎn)品；?。ǘ└淖冑Y產(chǎn)形狀、結構或性能；?。ㄈ└淖冑Y產(chǎn)用途（如，自建商品房轉為自用或經(jīng)營）；?。ㄋ模①Y產(chǎn)在總機構及其分支機構之間轉移；?。ㄎ澹┥鲜鰞煞N或兩種以上情形的混合；

32、?。┢渌桓淖冑Y產(chǎn)所有權屬的用途。,2024/3/26,32,二、企業(yè)將資產(chǎn)移送他人的下列情形，因資產(chǎn)所有權屬已發(fā)生改變而不屬于內(nèi)部處置資產(chǎn)，應按規(guī)定視同銷售確定收入?！。ㄒ唬┯糜谑袌鐾茝V或銷售；?。ǘ┯糜诮浑H應酬；　（三）用于職工獎勵或福利；　（四）用于股息分配；　（五）用于對外捐贈；?。┢渌淖冑Y產(chǎn)所有權屬的用途。,2024/3/26,33,國稅發(fā)[2009]31號 將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈、贊助、職工福利

33、、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他企事業(yè)單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應視同銷售，于開發(fā)產(chǎn)品所有權或使用權轉移，或于實際取得利益權利時確認收入(或利潤)的實現(xiàn)。確認收入(或利潤)的方法和順序為：　?、侔幢酒髽I(yè)近期或本年度最近月份同類開發(fā)產(chǎn)品市場銷售價格確定；　?、谟芍鞴芏悇諜C關參照當?shù)赝愰_發(fā)產(chǎn)品市場公允價值確定；　?、?按開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率確定。開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率不得低于15%,具體比例由主管稅務機關

34、確定。,2024/3/26,34,舉例：某企業(yè)將成本是80萬元，售價是100萬元的一開發(fā)產(chǎn)品用于股東分配。當年利潤200萬元。會計處理：借：應付股息 85貸：開發(fā)產(chǎn)品 80 應交稅費-營業(yè)稅 5稅收調(diào)整：視同銷售收入100，視同銷售成本80，營業(yè)稅金5，調(diào)增15。應納稅所得額=200+15=215？,2024/3/26,35,如直接作銷售處理借：銀行存款 105 貸：產(chǎn)品銷售收入 100 營業(yè)稅金及附

35、加-營業(yè)稅 5借：銷售成本 80貸：開發(fā)產(chǎn)品 80借：應付股息 105貸：銀行存款 105分析：實現(xiàn)利潤=100-80-5=15萬元應納稅所得額=200+15=215,2024/3/26,36,問題：拆遷補償視同銷售如何調(diào)整計稅基礎？某房地產(chǎn)企業(yè)就地安置拆遷戶5000平米，市場售價8000元，土地成本2億元，建筑施工等其他開發(fā)成本8000萬元，總可售面積80000平米。則:1.實際所得=8000×(8000

36、0-5000)-28000=320002.稅收處理： ①視同銷售收入=5000×0.8=4000 ②增加視同拆遷補償支出4000萬元,總成本：28000+4000=32000，單位成本：4000稅收所得=8000×80000-(28000+4000)=32000,2024/3/26,37,第三十一條  企業(yè)以非貨幣交易方式取得土地使用權的，應按下列規(guī)定確定其成本：　?。ㄒ唬┢髽I(yè)、單位以換

37、取開發(fā)產(chǎn)品為目的，將土地使用權投資企業(yè)的，按下列規(guī)定進行處理：　　1.換取的開發(fā)產(chǎn)品如為該項土地開發(fā)、建造的，接受投資的企業(yè)在接受土地使用權時暫不確認其成本，待首次分出開發(fā)產(chǎn)品時，再按應分出開發(fā)產(chǎn)品（包括首次分出的和以后應分出的）的市場公允價值和土地使用權轉移過程中應支付的相關稅費計算確認該項土地使用權的成本。如涉及補價，土地使用權的取得成本還應加上應支付的補價款或減除應收到的補價款。,2024/3/26,38,2.換取的開發(fā)產(chǎn)品如為

38、其他土地開發(fā)、建造的，接受投資的企業(yè)在投資交易發(fā)生時，按應付出開發(fā)產(chǎn)品市場公允價值和土地使用權轉移過程中應支付的相關稅費計算確認該項土地使用權的成本。如涉及補價，土地使用權的取得成本還應加上應支付的補價款或減除應收到的補價款?！　?（二）企業(yè)、單位以股權的形式，將土地使用權投資企業(yè)的，接受投資的企業(yè)應在投資交易發(fā)生時，按該項土地使用權的市場公允價值和土地使用權轉移過程中應支付的相關稅費計算確認該項土地使用權的取得成本。如涉及補價

39、，土地使用權的取得成本還應加上應支付的補價款或減除應收到的補價款。,2024/3/26,39,（2）買一贈一組合銷售問題國稅函〔2008〕875號 企業(yè)以買一贈一等方式組合銷售本企業(yè)商品的，不屬于捐贈，應將總的銷售金額按各項商品的公允價值的比例來分攤確認各項的銷售收入。例：某房地產(chǎn)企業(yè)為促銷，購買住房贈送車庫。車庫售價10萬，住房售價90萬。按90萬確認銷售總收入。帳務處理：借：銀行存款 90 貸：

40、銷售收入-住房 81 -車庫 9,2024/3/26,40,4.以前年度成本費用稅收處理財稅字［1996］079號 企業(yè)納稅年度內(nèi)應計未計扣除項目，包括各類應計未計費用、應提未提折舊等，不得移轉以后年度補扣。 第九條　企業(yè)應納稅所得額的計算，以權責發(fā)生制為原則，屬于當期的收入和費用，不論款項是否收付，均作為當期的收入和費用；不屬于當期的收入和費用，即使款項已經(jīng)在當期收付

41、，均不作為當期的收入和費用。本條例和國務院財政、稅務主管部門另有規(guī)定的除外。,2024/3/26,41,《中華人民共和國稅收征收管理法》 第五十一條 納稅人超過應納稅額繳納的稅款，稅務機關發(fā)現(xiàn)后應當立即退還；納稅人自結算繳納稅款之日起三年內(nèi)發(fā)現(xiàn)的，可以向稅務機關要求退還多繳的稅款并加算銀行同期存款利息，稅務機關及時查實后應當立即退還。分析：納稅人發(fā)現(xiàn)的，3年之內(nèi)；稅務機關發(fā)現(xiàn)的，3年？,2024/3/26,42,《房地產(chǎn)

42、開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法》國稅發(fā)〔2009〕31號 第二十八條：對期前已完工成本對象應負擔的成本費用按已銷開發(fā)產(chǎn)品、未銷開發(fā)產(chǎn)品和固定資產(chǎn)進行分配，其中應由已銷開發(fā)產(chǎn)品負擔的部分，在當期納稅申報時進行扣除，未銷開發(fā)產(chǎn)品應負擔的成本費用待其實際銷售時再予扣除。 第三十四條 企業(yè)在結算計稅成本時其實際發(fā)生的支出應當取得但未取得合法憑據(jù)的，不得計入計稅成本，待實際取得合法憑據(jù)時，再按規(guī)定計入計稅成本。,2024/3/2

43、6,43,舉例： 某開發(fā)產(chǎn)品2008完工，可售面積10000平米，2008年已售4000平米，2009年已售2000平米，剩余4000平米。2009年取得該項開發(fā)產(chǎn)品結余成本費用200萬元。分析： 剩余產(chǎn)品分得40%費用80萬元；已銷面積分攤60%費用120萬元，全部在2009年銷售當期申報扣除。,2024/3/26,44,5.應付賬款調(diào)增征稅問題（1）《企業(yè)財產(chǎn)損失所得稅前扣除管理辦法》第五條： 因債權人原因確實無

44、法支付的應付賬款，包括超過三年以上未支付的應付賬款，如果債權人已按本辦法規(guī)定確認損失并在稅前扣除的，應并入當期應納稅所得依法繳納企業(yè)所得稅。（2）國稅發(fā)［1999］195號：企業(yè)的應付未付款，凡債權人逾期兩年未要求償還的，應計入企業(yè)當年度收益計算繳納企業(yè)所得稅。,2024/3/26,45,《中華人民共和國民法通則》第一百三十五條：向人民法院請求保護民事權利的訴訟時效期間為二年，法律另有規(guī)定的除外。,2024/3/26,46,《中華人民

45、共和國合同法》 第七十九條　債權人可以將合同的權利全部或者部分轉讓給第三人，但有下列情形之一的除外：根據(jù)合同性質(zhì)不得轉讓；按照當事人約定不得轉讓；依照法律規(guī)定不得轉讓?！　〉诎耸臈l　債務人將合同的義務全部或者部分轉移給第三人的，應當經(jīng)債權人同意?！　〉诎耸藯l　當事人一方經(jīng)對方同意，可以將自己在合同中的權利和義務一并轉讓給第三人。分析：分配債權債務實際是轉變支付方式,2024/3/26,47,國稅函〔2008〕267號

46、　　根據(jù)《個人所得稅法》和有關規(guī)定，個人取得的股份分紅所得包括債權、債務形式的應收賬款、應付賬款相抵后的所得。 個人股東取得公司債權、債務形式的股份分紅，應以其債權形式應收賬款的賬面價值減去債務形式應付賬款的賬面價值的余額，加上實際分紅所得為應納稅所得，按照規(guī)定繳納個人所得稅。運用分析：應收款小于實際收取額的可能性大；應付款小于實際支付額可能性大。,2024/3/26,48,舉例 某企業(yè)有應付款300萬元（不需要支付）

47、，如果直接轉為營業(yè)外收入則需要繳納所得稅75萬元。同時有稅后利潤200萬元需要支付給股東A，股東需要納稅40萬元。設計：分配現(xiàn)金100萬元，分配應收款400萬元，分配應付款300萬元。 借：應付股息 200 應付賬款 300 貸：應收賬款 400 銀行存款 100結果：應納個稅=（100+400-300）*20%=40分析：單位不增加利潤，個人實際收入500萬。,2024/3/26,49,6.關聯(lián)交

48、易所得稅調(diào)增存在的問題稽查案例 某企業(yè)將自有資金借與部分關聯(lián)企業(yè)使用，未收取利息費用。某市稽查局根據(jù)企業(yè)所得稅法、國稅函發(fā)[1995]156號和《稅收征收管理法》第三十六條規(guī)定，認定某企業(yè)與各關聯(lián)單位存在業(yè)務往來，核定某企業(yè)應收取關聯(lián)方資金占用費并以此計算企業(yè)所得稅和營業(yè)稅。問題：上述處理存在什么問題嗎？,2024/3/26,50,《企業(yè)所得稅法》第四十一條 企業(yè)與其關聯(lián)方之間的業(yè)務往來，不符合獨立交易原則而減少企業(yè)或者其關

49、聯(lián)方應納稅收入或者所得額的，稅務機關有權按照合理方法調(diào)整。 《企業(yè)所得稅法實施條例》第一百零九條　企業(yè)所得稅法第四十一條所稱關聯(lián)方，是指與企業(yè)有下列關聯(lián)關系之一的企業(yè)、其他組織或者個人：　?。ㄒ唬┰谫Y金、經(jīng)營、購銷等方面存在直接或者間接的控制關系；　?。ǘ┲苯踊蛘唛g接地同為第三者控制；　?。ㄈ┰诶嫔暇哂邢嚓P聯(lián)的其他關系。,2024/3/26,51,關聯(lián)關系主要是指企業(yè)與其他企業(yè)、組織或個人具有下列之一關系：　　（一）一方

50、直接或間接持有另一方的股份總和達到25%以上，或者雙方直接或間接同為第三方所持有的股份達到25%以上。若一方通過中間方對另一方間接持有股份，只要一方對中間方持股比例達到25%以上，則一方對另一方的持股比例按照中間方對另一方的持股比例計算?！　。ǘ┮环脚c另一方（獨立金融機構除外）之間借貸資金占一方實收資本50%以上，或者一方借貸資金總額的10%以上是由另一方（獨立金融機構除外）擔保。,2024/3/26,52,（三）一方半數(shù)以上的高級

51、管理人員（包括董事會成員和經(jīng)理）或至少一名可以控制董事會的董事會高級成員是由另一方委派，或者雙方半數(shù)以上的高級管理人員（包括董事會成員和經(jīng)理）或至少一名可以控制董事會的董事會高級成員同為第三方委派。 （四）一方半數(shù)以上的高級管理人員（包括董事會成員和經(jīng)理）同時擔任另一方的高級管理人員（包括董事會成員和經(jīng)理），或者一方至少一名可以控制董事會的董事會高級成員同時擔任另一方的董事會高級成員。,2024/3/26,53,（五）一方的生產(chǎn)

52、經(jīng)營活動必須由另一方提供的工業(yè)產(chǎn)權、專有技術等特許權才能正常進行?！。┮环降馁徺I或銷售活動主要由另一方控制?！。ㄆ撸┮环浇邮芑蛱峁﹦趧罩饕闪硪环娇刂??！。ò耍┮环綄α硪环降纳a(chǎn)經(jīng)營、交易具有實質(zhì)控制，或者雙方在利益上具有相關聯(lián)的其他關系，包括雖未達到本條第（一）項持股比例，但一方與另一方的主要持股方享受基本相同的經(jīng)濟利益，以及家族、親屬關系等。,2024/3/26,54,《特別納稅調(diào)整實施辦法》(國稅發(fā)[2009]2號)

53、 第三十條 實際稅負相同的境內(nèi)關聯(lián)方之間的交易，只要該交易沒有直接或間接導致國家總體稅收收入的減少，原則上不做轉讓定價調(diào)查、調(diào)整。,2024/3/26,55,[廖體忠] 各地稅務機關對境內(nèi)關聯(lián)交易實施轉讓定價調(diào)查調(diào)整，通常遵循以下原則： 一是如果企業(yè)實際稅負等于或低于境內(nèi)關聯(lián)方稅負，通常不對該企業(yè)進行轉讓定價調(diào)查調(diào)整，因為相應調(diào)整會使企業(yè)的補稅等于或少于關聯(lián)方的退稅，國家總體稅收不變或減少。 二是如果企業(yè)

54、實際稅負高于境內(nèi)關聯(lián)方稅負，可以對該企業(yè)進行轉讓定價調(diào)查調(diào)整，但應按照該企業(yè)與其關聯(lián)方的實際稅負差補稅，關聯(lián)方不退稅。,2024/3/26,56,營業(yè)稅問題 第三條 條例第一條所稱提供條例規(guī)定的勞務、轉讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)，是指有償提供條例規(guī)定的勞務、有償轉讓無形資產(chǎn)或者有償轉讓不動產(chǎn)所有權的行為（以下稱應稅行為）。但單位或者個體工商戶聘用的員工為本單位或者雇主提供條例規(guī)定的勞務，不包括在內(nèi)?！　∏翱钏Q有償，是指取得貨幣

55、、貨物或者其他經(jīng)濟利益。,2024/3/26,57,《中華人民共和國稅收征收管理法》 第三十六條 企業(yè)與其關聯(lián)企業(yè)之間的業(yè)務往來，應當按照獨立企業(yè)之間的業(yè)務往來收取或者支付價款、費用；不按照獨立企業(yè)之間的業(yè)務往來收取或者支付價款、費用，而減少其應納稅的收入或者所得額的，稅務機關有權進行合理調(diào)整。,2024/3/26,58,7.利息支出如何稅前扣除問題 第三十八條　企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營活動中發(fā)生的下列利息支出，準予扣除：　　

56、（一）非金融企業(yè)向金融企業(yè)借款的利息支出、金融企業(yè)的各項存款利息支出和同業(yè)拆借利息支出、企業(yè)經(jīng)批準發(fā)行債券的利息支出；　?。ǘ┓墙鹑谄髽I(yè)向非金融企業(yè)借款的利息支出，不超過按照金融企業(yè)同期同類貸款利率計算的數(shù)額的部分。,2024/3/26,59,《關于企業(yè)關聯(lián)方利息支出稅前扣除標準有關稅收政策問題的通知 》財稅[2008]121號    　　一、在計算應納稅所得額時，企業(yè)實際支付給關聯(lián)方的利息支出，不超

57、過以下規(guī)定比例和稅法及其實施條例有關規(guī)定計算的部分，準予扣除，超過的部分不得在發(fā)生當期和以后年度扣除。　　企業(yè)實際支付給關聯(lián)方的利息支出，除符合本通知第二條規(guī)定外，其接受關聯(lián)方債權性投資與其權益性投資比例為：　?。ㄒ唬┙鹑谄髽I(yè)，為5：1；　?。ǘ┢渌髽I(yè)，為2：1。,2024/3/26,60,債資比例＝年度各月平均關聯(lián)方債權性投資之和/年度各月平均權益性投資之和 各月平均關聯(lián)方債權性投資＝（關聯(lián)方債權性投資的月初賬面余額

58、+月末賬面余額）/2 各月平均權益性投資＝（權益性投資月初賬面余額+月末賬面余額）/2 權益性投資為企業(yè)資產(chǎn)負債表上會計記錄的所有者權益數(shù)額，當所得者權益小于實收資本與資本公積之和，則權益性投資為實收資本與資本公積之和；當實收資本與資本公積之和小于實收資本，則權益性投資為實收資本。,2024/3/26,61,二、企業(yè)如果能夠按照稅法及其實施條例的有關規(guī)定提供相關資料，并證明相關交易活動符合獨立交易原則的；或者該企業(yè)的實

59、際稅負不高于境內(nèi)關聯(lián)方的，其實際支付給境內(nèi)關聯(lián)方的利息支出，在計算應納稅所得額時準予扣除。 三、企業(yè)同時從事金融業(yè)務和非金融業(yè)務，其實際支付給關聯(lián)方的利息支出，應按照合理方法分開計算；沒有按照合理方法分開計算的，一律按本通知第一條有關其他企業(yè)的比例計算準予稅前扣除的利息支出?！　∷?、企業(yè)自關聯(lián)方取得的不符合規(guī)定的利息收入應按照有關規(guī)定繳納企業(yè)所得稅。,2024/3/26,62,房地產(chǎn)企業(yè)的利息支出按以下規(guī)定進行處理：　?。?/p>

60、一）企業(yè)為建造開發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的符合稅收規(guī)定的借款費用，可按企業(yè)會計準則的規(guī)定進行歸集和分配，其中屬于財務費用性質(zhì)的借款費用，可直接在稅前扣除。　?。ǘ┢髽I(yè)集團或其成員企業(yè)統(tǒng)一向金融機構借款分攤集團內(nèi)部其他成員企業(yè)使用的，借入方凡能出具從金融機構取得借款的證明文件，可以在使用借款的企業(yè)間合理的分攤利息費用，使用借款的企業(yè)分攤的合理利息準予在稅前扣除。,2024/3/26,63,銀行借款統(tǒng)借統(tǒng)還征免稅問題財稅字[2000]7號

61、 一、為緩解中小企業(yè)融資難的問題，對企業(yè)主管部門或企業(yè)集團中的核心企業(yè)等單位(以下簡稱統(tǒng)借方)向金融機構借款后，將所借資金分撥給下屬單位(包括獨立核算單位和非獨立核算單位)，并按支付給金融機構的借款利率水平向下屬單位收取用于歸還金融機構的利息不征收營業(yè)稅。 二、統(tǒng)借方將資金分撥給下屬單位，不得按高于支付給金融機構的借款利率水平向下屬單位收取利息，否則，將視為具有從事貸款業(yè)務的性質(zhì)，應對其向下屬單位收取的利息全額征收營業(yè)稅

62、。,2024/3/26,64,8.企業(yè)提取的各項準備金稅收處理問題《企業(yè)所得稅法》第十條 在計算應納稅所得額時，下列支出不得扣除： 　　（一）向投資者支付的股息、紅利等權益性投資收益款項； 　?。ǘ┢髽I(yè)所得稅稅款； 　?。ㄈ┒愂諟{金； 　?。ㄋ模┝P金、罰款和被沒收財物的損失； 　　（五）本法第九條規(guī)定以外的捐贈支出； 　?。┵澲С?； 　?。ㄆ撸┪唇?jīng)核定的準備金支出； 　　（八）與取得收入無關的其他支出。,2

63、024/3/26,65,《企業(yè)所得稅法實施條例 》 第五十五條　企業(yè)所得稅法第十條第（七）項所稱未經(jīng)核定的準備金支出，是指不符合國務院財政、稅務主管部門規(guī)定的各項資產(chǎn)減值準備、風險準備等準備金支出。 《企業(yè)所得稅法 》第八條 企業(yè)實際發(fā)生的與取得收入有關的、合理的支出，包括成本、費用、稅金、損失和其他支出，準予在計算應納稅所得額時扣除。分析：是否按照會計制度計提各項準備？,2024/3/26,66,國稅函〔2008〕6

64、35號 現(xiàn)就企業(yè)所得稅月（季）度預繳納稅申報表的有關填報口徑問題明確如下：　　《企業(yè)所得稅月（季）度預繳納稅申報表（A類）》第4行“利潤總額”修改為“實際利潤額”。填報說明第五條第3項相應修改為：“第4行實際利潤額：填報按會計制度核算的利潤總額減除以前年度待彌補虧損以及不征稅收入、免稅收入后的余額。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本期取得預售收入按規(guī)定計算出的預計利潤額計入本行?！?2024/3/26,67,國稅發(fā)〔2009〕31號

65、第八條  企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品的計稅毛利率由各省級國家稅務局、地方稅務局按下列規(guī)定進行確定：　 (1)開發(fā)項目位于省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城市城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于15％　 (2)開發(fā)項目位于地及地級市城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于10%。　 (3)開發(fā)項目位于其他地區(qū)的，不得低于5%。　 (4)經(jīng)濟適用房、限價房和危改房的，不得低于3%。,2024/3/26,68,第九條  企業(yè)銷售未完工開發(fā)

66、產(chǎn)品取得的收入，應先按預計計稅毛利率分季（或月）計算出預計毛利額，計入當期應納稅所得額。開發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應及時結算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額，同時將其實際毛利額與其對應的預計毛利額之間的差額，計入當年度企業(yè)本項目與其他項目合并計算的應納稅所得額。如：2008年預收收入100，毛利15；2009年結轉收入100，成本75，應納稅所得額：25-15=10,2024/3/26,69,9.政府補貼收入征稅處理問題財稅[20

67、08]151號　　(一)企業(yè)取得的各類財政性資金，除屬于國家投資和資金使用后要求歸還本金的以外，均應計入企業(yè)當年收入總額。　　(二)對企業(yè)取得的由國務院財政、稅務主管部門規(guī)定專項用途并經(jīng)國務院批準的財政性資金，準予作為不征稅收入，在計算應納稅所得額時從收入總額中減除。分析：一般企業(yè)基本沒有不征稅收入,2024/3/26,70,（三）納入預算管理的事業(yè)單位、社會團體等組織按照核定的預算和經(jīng)費報領關系收到的由財政部門或上級單位撥入的財

68、政補助收入，準予作為不征稅收入，在計算應納稅所得額時從收入總額中減除，但國務院和國務院財政、稅務主管部門另有規(guī)定的除外?！　”緱l所稱財政性資金，是指企業(yè)取得的來源于政府及其有關部門的財政補助、補貼、貸款貼息，以及其他各類財政專項資金，包括直接減免的增值稅和即征即退、先征后退、先征后返的各種稅收，但不包括企業(yè)按規(guī)定取得的出口退稅款。,2024/3/26,71,財稅〔2009〕87號 一、對企業(yè)在2008年1月1日至2010年1

69、2月31日期間從縣級以上各級人民政府財政部門及其他部門取得的應計入收入總額的財政性資金，凡同時符合以下條件的，可以作為不征稅收入，在計算應納稅所得額時從收入總額中減除：　?。ㄒ唬┢髽I(yè)能夠提供資金撥付文件，且文件中規(guī)定該資金的專項用途；　?。ǘ┴斦块T或其他撥付資金的政府部門對該資金有專門的資金管理辦法或具體管理要求；　?。ㄈ┢髽I(yè)對該資金以及以該資金發(fā)生的支出單獨進行核算。,2024/3/26,72,二、根據(jù)實施條例第二十八條的