房地產(chǎn)業(yè)營業(yè)稅改征增值稅的稅負效應(yīng)分析.pdf

1、2012年1月1日起，上海率先在服務(wù)業(yè)實行營業(yè)稅改征增值稅（以下簡稱“營改增”）試點，從而拉開了我國營改增的序幕。作為近年來我國財稅領(lǐng)域最為重要的改革之一，營改增對行業(yè)稅負、經(jīng)濟增長、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級等各個方面有著重要影響，相關(guān)稅制的變化也與人民生活水平的提升患息相關(guān)。與此同時，作為國民經(jīng)濟重要的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展對上下游行業(yè)的發(fā)展，居民生活水平的提高，以及地方政府財政收入的增收，都具有十分重要的作用。根據(jù)“十二五”規(guī)劃的要求，未

2、來一段時間房地產(chǎn)業(yè)納入增值稅試點范圍將是大概率事件。本文正是在這一背景下，以房地產(chǎn)業(yè)的稅負效應(yīng)為著眼點，主要探討房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)營業(yè)稅改征增值稅對不動產(chǎn)銷售帶來的影響。
　　本文首先對房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)行營業(yè)稅政策加以了簡要描述，得出相關(guān)營業(yè)稅政策制定相對復雜，不利于稅收征管，且存在著較為嚴重的重復征稅問題。增值稅相對于營業(yè)稅具有稅收中性的特點，由此得出營改增的必要性，為下文分析做鋪墊。
　　在稅負效應(yīng)影響因素部分，本文分別從名義稅負

3、、稅負轉(zhuǎn)嫁以及實際稅負三個方面入手，試圖建立起一個較為全面的分析框架。本文利用投入產(chǎn)出表和統(tǒng)計年鑒相關(guān)數(shù)據(jù)，在結(jié)合房地產(chǎn)業(yè)實際的基礎(chǔ)上，將名義稅負分解為稅率帶來的增稅效應(yīng)和抵扣帶來的減稅效應(yīng)，并對房地產(chǎn)業(yè)中間投入水平進行重構(gòu)。研究得出房地產(chǎn)業(yè)由于投入產(chǎn)出水平不高，即使外購商品與服務(wù)能夠全部抵扣，進項可抵扣稅額依然有限。在此過程中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以通過稅負向前轉(zhuǎn)嫁，以提高房價方式轉(zhuǎn)嫁給購房者。最后，比照土地增值稅的征收實際，房地產(chǎn)開發(fā)企

4、業(yè)在稅務(wù)機關(guān)的稅收征管水平有限的情況下，通過稅收籌劃等方式變相降低稅負。
　　在模擬分析部分，本文首先利用房地產(chǎn)上市公司財務(wù)數(shù)據(jù)對稅負效應(yīng)加以微觀分析。結(jié)合財政部官員對不動產(chǎn)可能納入增值稅抵扣范圍的表述，本文將土地使用權(quán)與房屋建筑物納入房地產(chǎn)業(yè)營改增抵扣范圍。分析結(jié)果表明營改增適用稅率為11％和13％時，樣本企業(yè)稅負受到的影響較小。
　　為體現(xiàn)營改增對經(jīng)濟系統(tǒng)和居民福利的影響，本文接下來引入學界較為主流的CGE模型。在此過程

5、中，本文按照LHR標準CGE模型范式建立起研究模型。研究結(jié)果表明，營改增后行業(yè)總產(chǎn)出、GDP、居民福利均有提升，表明了房地產(chǎn)業(yè)營改增的合理性。綜合經(jīng)濟效率和政府收入的因素，本文認為在靜態(tài)分析結(jié)果下，實行11％和13％稅率的折中方案較為合理。
　　本文接著對部分國家不動產(chǎn)銷售的增值稅處理制度加以了探討，并進行簡要歸納。國外對不動產(chǎn)的定義包括有各種類型的土地。另外，商用不動產(chǎn)均納入增值稅抵扣范圍，而居住用不動產(chǎn)一般不用納稅。在增值稅稅