論營業(yè)稅改征增值稅對房地產(chǎn)企業(yè)的影響分析畢業(yè)論文

1、<p><b>　　目錄</b></p><p>　　摘要 ............................................................Ⅰ</p><p>　　Abstract ..........................................................Ⅱ</p&g

2、t;<p>　　4.2 “營改增”對房地產(chǎn)的負面影響11</p><p>　　5 房地產(chǎn)行業(yè)實施“營改增”的建議13</p><p>　　5.1 加強稅收籌劃13</p><p>　　5.2 加強財務核算及人員培訓13</p><p>　　5.2.1 加強發(fā)票管理13</p><p>　　5.2

3、.2 加強財務規(guī)劃13</p><p>　　5.2.3 加強人員培訓14</p><p>　　5.3 提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務管理水平14</p><p>　　5.4 做好相應的財務核算準備14</p><p><b>　　6 結(jié) 語16</b></p><p>　　參 考 文 獻17&

4、lt;/p><p><b>　　摘要</b></p><p>　　近年來,我國將“營改增”試點范圍逐步擴大到建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè) 等,并將所有企業(yè)新增不動產(chǎn)所含增值稅納入抵扣范圍。“營改增”對我國行業(yè) 賦稅、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、經(jīng)濟發(fā)展等的影響無疑是巨大的。房地產(chǎn)行業(yè)作為我國經(jīng)濟發(fā) 展行業(yè)的中流砥柱,它的影響力不光是帶動地方經(jīng)濟的發(fā)展,更重要的是帶動了一 系列相關產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

5、國家財政工作會議發(fā)布了新的工作規(guī)劃,要在房地產(chǎn)行業(yè) 實施“營改增”,也就面臨了一石激起千層浪這樣的境況,無論對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、 政府部門還是普通群眾都會是一個不小的挑戰(zhàn)。在“營改增”實施之際,面對它 帶來的沖擊與挑戰(zhàn),房地產(chǎn)企業(yè)應該怎樣做出反映,成為了我們急需面對與解決的 問題。正是在這個背景情況下,對于“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)的影響,將具有重要 的研究意義。</p><p>　　關鍵詞：“營改增” 房地產(chǎn)企業(yè) 影

6、響</p><p><b>　　Abstract</b></p><p>　　In recent years, China's business tax will be changed to the VAT pilot scope expanding gradually to the construction of the real estate indust

7、ry, etc., and all new real estate enterprise contained into the VAT deduction scope Business tax instead of VAT tax to our country industry the influence of industrial structure and economic development is undoubtedly hu

8、ge real estate industry as a pillar industry of the country's economic development, its influence is not only promote the development of l</p><p>　　Key words: Business Tax Changes To Value Added Tax; Rea

9、l Estate Enterprises; Impact</p><p>　　1 營業(yè)稅改征增值稅的內(nèi)涵及“營改增”的必要性</p><p>　　1.1 營業(yè)稅改征增值稅的內(nèi)涵</p><p><b>　　1.1.1 營業(yè)稅</b></p><p>　　營業(yè)稅是對國內(nèi)從事勞務、資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、不動產(chǎn)銷售等單位或者個人在營業(yè)額

10、上所征收的稅費。1984 年工商稅制全面改革時，將營業(yè)稅從工商稅中分離出來， 使其成為一個獨立的稅種，截至去年（2016 年），它是流轉(zhuǎn)稅稅制下的僅次于 增值稅的稅種。</p><p><b>　　1.1.2 增值稅</b></p><p>　　增值稅對企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動外增加部分價值額進行征稅。它的主要特點與營 業(yè)稅不同,它需要公司繳納從產(chǎn)品生產(chǎn)到流通的各個環(huán)節(jié)賦稅,

11、這樣也在一定程度 上避免了重復稅收情況的出現(xiàn)?，F(xiàn)階段,增值稅繳納的范圍包括:①在我國境內(nèi)從 事經(jīng)營生產(chǎn)活動的企業(yè)、單位和個人;②委托加工增值稅應稅產(chǎn)品的單位和個人。 增值稅的計算方法是:①從事生產(chǎn)應納增值稅產(chǎn)品的單位和個人,產(chǎn)品銷售收入- 按“增值稅稅目稅率和扣除項目表”中規(guī)定的“扣除項目”計算的金額;②從事 進口應納增值稅產(chǎn)品的單位和個人,產(chǎn)品到達我國口岸報關時的到岸價格+交納 的關稅稅額和應交納的增值稅稅額。在經(jīng)濟發(fā)展過程中,增值稅

12、的稅制結(jié)構(gòu)也在 不斷完善,而且將不斷擴大增值稅的征收范圍。增值稅的特點主要有:①稅收中性。</p><p>　　②最終消費者承擔稅負。③實行價外稅制度。現(xiàn)我國增值稅行業(yè)包括建筑業(yè)、房 地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務業(yè)等。</p><p>　　1.2 營業(yè)稅和增值稅的主要差異</p><p>　　1.2.1 征稅范圍差異</p><p>　　營業(yè)稅,

13、征稅范圍有三種:提供應稅勞務、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)和銷售不動產(chǎn)。增值 稅,征稅范圍有四種:銷售貨物、提供加工、修理修配勞務以及進口貨物等。 1.2.2 計稅依據(jù)差異</p><p>　　營業(yè)稅為價內(nèi)稅,根據(jù)企業(yè)應稅行為或勞務所產(chǎn)生的所有營業(yè)額或者轉(zhuǎn)讓額、 銷售額作為征收基準,并依法定的稅率計算繳納。增值稅為價外稅,根據(jù)企業(yè)所產(chǎn) 出的貨物和服務的增值額作為征收基準,應納稅額為銷項稅額抵減進項稅額的余 額,并依法定稅率計算繳

14、納,不計入企業(yè)收入和成本。</p><p>　　1.3“營改增”背景及歷程</p><p>　?、僭谥袊壳岸愂罩贫戎?以營業(yè)稅和增值稅這二個流轉(zhuǎn)稅為普遍。營業(yè)稅 主要適用于服務業(yè)增值稅主要適用于制造業(yè),兩者在稅收收入中趨于主導地位。 制定者在設計兩稅考慮到它倆在稅制上可以秉著協(xié)調(diào)、照應的原則來確定稅負水 平,不過多年來的實施發(fā)現(xiàn)兩個稅種難以避免稅負的失衡。增值稅不存在重復征 稅的現(xiàn)象,相

15、對的稅負較輕。而營業(yè)稅有著普遍重復征稅的現(xiàn)象,相對的稅負會較 重,導致服務業(yè)和制造業(yè)之間的稅負水平出現(xiàn)差異。在對企業(yè)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)中的重復 征營業(yè)稅和增值稅分立并行下,逐漸凸顯出了內(nèi)在的不合理性。</p><p>　?、谠谠卸愔浦?重復征稅比較嚴重,阻礙了增值稅鏈條持續(xù)進行。現(xiàn)代社會 的發(fā)展,制造業(yè)和服務業(yè)變的密不可分。當現(xiàn)行增值稅的企業(yè)在進行購進服務環(huán) 節(jié)時,由于營業(yè)稅是以營業(yè)額全額為基準進行征稅,不僅僅會對原營業(yè)

16、稅單位重復 征稅,購進企業(yè)也無法從中獲得增值稅專用發(fā)票,進項稅額就無法進行抵扣,這樣 就導致了在經(jīng)營中本沒有增值的部分也需要交納增值稅。</p><p>　　③在一定程度上,原有稅制阻礙了服務行業(yè)的發(fā)展。如交通運輸、信息計算、 餐飲旅游等絕大部分我國第三產(chǎn)業(yè)都不包括在增收增值稅范圍內(nèi),這會對我國行 業(yè)的均勻發(fā)展,經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的平衡產(chǎn)生不利的影響。</p><p>　　④毋庸置疑的是,營業(yè)稅改征

17、增值稅是當前政府在對國家經(jīng)濟正確發(fā)展道路 中探索并做出改革的積極信號。原有營業(yè)稅和增值稅的并行實施使得商品、勞務 流轉(zhuǎn)課稅方式的統(tǒng)一性變得不協(xié)調(diào),造成課稅不公平的格局。一是抵扣鏈條被中 斷,行業(yè)稅負增加,二是使企業(yè)的進項稅額的抵扣不完整。從根本上講,營業(yè)稅改征</p><p>　　增值稅改革推行的主要目的是使國家經(jīng)濟關系更加協(xié)調(diào)順暢,避免重復征稅帶來 的矛盾。</p><p>　　由于并行

18、實行營業(yè)稅和增值稅,凸顯出種種不利于社會經(jīng)濟發(fā)展的矛盾因素, “營改增”成了國家著手解決的問題。下表是“營改增”的推行歷程。</p><p>　　房地產(chǎn)行業(yè)是 2016 年擴大“營改增”試點范圍的重點行業(yè),稅率設置:在現(xiàn)行 增值稅 17%標準稅率和 13%低稅率基礎上,新增 11%和 6%兩檔低稅率。11%稅率 是對于交通運輸業(yè)實行征收,有形動產(chǎn)租賃適用于 17%的標準稅率,6%稅率是對于 其它部分現(xiàn)代服務業(yè)實行

19、征收,3%稅率是針對小規(guī)模納稅人。這些新增稅率檔次 是根據(jù) 2014 年國家在試點行業(yè)進行改革中,企業(yè)總體稅負不增加或者略微減少的 原則,按照試點各個行業(yè)營業(yè)稅實際稅負測算。</p><p>　　1.4“營改增”的作用及意義</p><p>　　在我國眾多稅收體制中,實行稅法征收經(jīng)常出現(xiàn)重復征稅的現(xiàn)象,這就使企業(yè) 的經(jīng)濟發(fā)展受到了很大的制約,一來企業(yè)要應對市場各方面的競爭壓力以及產(chǎn)品<

20、;/p><p>　　的銷售等問題,二來還要背負沉重的賦稅金額,不利于企業(yè)發(fā)展;另一方面在征收 過程中,存在很多稅收難的問題,稅收監(jiān)管更是復雜?！盃I改增”通過統(tǒng)一稅制, 貫通二三產(chǎn)業(yè)之間抵扣鏈條,既可以避免重復征稅的現(xiàn)象出現(xiàn),又能簡化稅收體系, 稅收的中性作用得以充分發(fā)揮,這對于營造公平競爭的市場環(huán)境是非常有利的,對 完善我國財稅體制有著舉足輕重的作用。</p><p>　　“營改增”的全面實施

21、能夠帶動第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,使第三產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)創(chuàng)新升級, 更好地適應新時代,為國民經(jīng)濟的整體發(fā)展提供堅實的基礎。第三產(chǎn)業(yè)的快速發(fā) 展,自然帶動了相關產(chǎn)業(yè)人員的再就業(yè),有利于增加就業(yè),使產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)向集約型轉(zhuǎn) 變。另外,營改增的實施大大減輕了企業(yè)的賦稅負擔,使企業(yè)能夠?qū)⒅匦囊约百Y金 運用到產(chǎn)品開發(fā)、生產(chǎn)上來,這會為企業(yè)創(chuàng)新、員工權(quán)利維護、環(huán)境保護以及社 會責任方面做出更大的貢獻。這些都是企業(yè)新經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整的表現(xiàn),最終促進國 家經(jīng)濟的增長。</p

22、><p>　　促進完善國家的財政稅收制度和提高國家稅收科學管理的水平同樣也是“營 改增”的重要意義所在。伴隨著增值稅抵扣機制的推行,可以良好的促進各企業(yè) 上下游間的協(xié)同循環(huán)發(fā)展,這樣大大可以減少處于整個產(chǎn)業(yè)鏈企業(yè)稅負。財務稅 收管理的規(guī)范進行,還可以協(xié)同地方政府根據(jù)當?shù)厍闆r的做出房地產(chǎn)政策調(diào)整。 推進企業(yè)健全財務管理,可以不斷提升財務人員的從業(yè)水平,讓國內(nèi)就業(yè)環(huán)境和市</p><p>　　場經(jīng)

23、營環(huán)境更加規(guī)范。在進、銷項稅真實核算下,處在各環(huán)節(jié)的企業(yè)生產(chǎn)成本也 會相應減少,使商品價格下降,降低通脹水平,使經(jīng)濟效益在整體上提高。</p><p>　　2 房地產(chǎn)企業(yè)實施“營改增”中出現(xiàn)的問題及其成因</p><p>　　2.1 難以適應統(tǒng)一的稅收政策</p><p>　　近年來，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展迅速，但是由于發(fā)展規(guī)模、發(fā)展時間、當?shù)氐恼?以及經(jīng)濟情況等因素影響

24、，導致發(fā)展水平不一致，因此出現(xiàn)了不同區(qū)域發(fā)展不平 衡的情況。在房地產(chǎn)行業(yè)全面實施了統(tǒng)一的“營改增”以后，其產(chǎn)生的效果也是 完全不一樣的。有很多企業(yè)對這種統(tǒng)一的稅收政策無法適應，更有甚者會出現(xiàn)截 然相反的走勢。一方面，對于那些發(fā)展規(guī)模較小以及受到當?shù)亟?jīng)濟水平制約的房 地產(chǎn)企業(yè)來說，在落實“營改增”后，在無形中就加大了企業(yè)的發(fā)展難度，企業(yè) 適應“營改增”的水平相對較低，企業(yè)的運行和經(jīng)營必會面臨一系列打擊和挑戰(zhàn)。 另一方面，我國目前房地產(chǎn)行業(yè)

25、的發(fā)展趨勢呈現(xiàn)的是多元化經(jīng)營模式，由于這種</p><p>　　多元化的經(jīng)營模式導致企業(yè)的融資方式以及資本結(jié)構(gòu)變得更為復雜，對于民企來 說，11%的稅率明顯過高。為企業(yè)的納稅籌劃以及發(fā)展帶來了較大的風險與難度， 這樣并不利于企業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展。</p><p>　　2.2 稅負可能不減反增</p><p>　　國家通過實行試點改革兩年多后,大部分企業(yè)雖說都實現(xiàn)了減

26、少負稅的目標, 但其中也不乏有企業(yè)出現(xiàn)了稅負“不減反增”的現(xiàn)象,因而對企業(yè)“營改增”的 前景持有顧忌的態(tài)度和茫然的感受。而造成稅負“不減反增”現(xiàn)象的原因,主要 有以下幾個方面:①稅率過高,在“營改增”之前,房地產(chǎn)行業(yè)和它所涉及主要上下 游企業(yè)的營業(yè)稅率在 3%~5%之間。但“營改增”后,房地產(chǎn)企業(yè)適用于 11%的增 值稅稅率,將會使企業(yè)稅收負擔普遍提高。②抵扣困難。如企業(yè)購入的原材料是 不一定能全都取得增值稅發(fā)票專用發(fā)票;"營

27、改增'后人工費需要到稅務局代開增 值稅專用發(fā)票;從國家獲得的土地使用權(quán)也無法取得增值稅發(fā)票;房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā) 階段向政府繳納的各項費用如:拆遷補償費等也無法進行抵扣,這些都進一步增加 了房地產(chǎn)企業(yè)的稅負。</p><p>　　2.3 資金相對短缺</p><p>　　資金不足是房地產(chǎn)企業(yè)面對的“營改增”要面對的另一巨大挑戰(zhàn)。“營改增” 實行后,由于房地產(chǎn)行業(yè)具有開發(fā)周期長、環(huán)節(jié)復雜眾

28、多等特點,所以在短期內(nèi)“營 改增”會給房地產(chǎn)企業(yè)帶來一定的資金成本壓力,影響企業(yè)正常開發(fā)。一方面體 現(xiàn)在采購環(huán)節(jié)上,一般的大型材料商都會開具增值稅發(fā)票用于企業(yè)的進項抵扣,但 是還有很多中小企業(yè)或者個人產(chǎn)品供應商因為屬于小規(guī)模納稅人,所以沒有進項 稅可以抵扣。另一方面體現(xiàn)在人工環(huán)節(jié)上,因為房地產(chǎn)企業(yè)人工成本也占據(jù)了很 大一部分,而人工的開支也不能進行抵扣,所以這些都大大增加了企業(yè)的開發(fā)成本。 2017 年房地產(chǎn)融資進一步收緊,銀行大幅度將

29、開發(fā)貸縮緊與此同時監(jiān)管部門大大 加強了對銀行理財資金違規(guī)流入房地產(chǎn)的排查力度,可想而知房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金 流會因為房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)成本的增加必定會陷入資金艱難的局面,并因此可能會 引發(fā)更為嚴重的行業(yè)問題。</p><p>　　3 案例：萬科房地產(chǎn)“營改增”</p><p>　　3.1 萬科房地產(chǎn)公司基本情況</p><p>　　萬科集團成立于 1984 年,四年后開始進

30、軍房地產(chǎn)行業(yè)。1991 年在深圳交易所</p><p>　　正式上市,通過多年來的努力發(fā)展現(xiàn)已成為房地產(chǎn)領先的佼佼者。萬科公司主營 房地產(chǎn)開發(fā)和物業(yè)服務。到目前為止,萬科已經(jīng)在我國內(nèi)陸 60 多個城市開枝散葉, 主要分布在長江三角、珠三角洲、環(huán)渤海城市經(jīng)濟圈和中西部地區(qū)等我國經(jīng)濟中 心地帶。</p><p>　　在國家準備提出將“營改增”由試點范圍全面推廣之際,萬科是少數(shù)幾家正 面回應對營

31、改增政策的態(tài)度,并積極歡迎它的企業(yè)之一,在 2014 年開始著手研究 營改增后的應對策略和措施,并且在為營改增政策的最終到來做積極的準備。因 此本文借鑒萬科 2014 年的財務報表做進行營業(yè)稅和增值稅的相關計算，以分析 “營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)的影響。</p><p>　　3.2 萬科稅負分析過程</p><p>　　3.2.1 萬科房地產(chǎn)公司相關數(shù)據(jù)計算</p><p

32、>　　2014 年萬科利潤表</p><p><b>　　單位：萬元</b></p><p>　　2014 年萬科營業(yè)收入及成本明細表</p><p><b>　　單位：萬元</b></p><p>　　2014 年萬科營業(yè)稅金及附加分析</p><p><b&g

33、t;　　單位：萬元</b></p><p>　　3.2.2“營改增”后相關稅負計算</p><p>　　①計算增值稅銷項稅額。由于主營業(yè)務收入屬于含稅銷售收入,故需還原成 不含稅收入。銷售房地產(chǎn)營業(yè)稅稅率為 5%,假設營改增后使用 11%的增值稅稅率, 則銷售房地產(chǎn)的增值稅銷項稅額:銷售房地產(chǎn)的收入/(1+銷售房地產(chǎn)的增值稅稅 率)* 銷售房地產(chǎn)的增值稅稅率=13,278,76

34、9/(1+11%)*11%=1,315,914 萬元;提供物 業(yè)管理服務營業(yè)稅稅率為 5%。營改增后其適用的增值稅業(yè)務應劃分為現(xiàn)代服務 業(yè),故提供物業(yè)管理服務的增值稅稅率為 6%,因此,提供物業(yè)管理服務的增值稅銷 項稅額:提供物業(yè)管理服務的收入/(1+提供物業(yè)管理服務的增值稅稅率)* 提供物 業(yè)管理服務的增值稅稅率=147,121/(1+6%)*6%=8,328 萬元;其他業(yè)務收入包括運 營管理費等,因表數(shù)據(jù)來源取得有限,這里將其他業(yè)務

35、收入全部劃分為現(xiàn)代服務業(yè), 現(xiàn)代服務業(yè)的增值稅稅率為 6%,故其他業(yè)務收入的增值稅銷項稅額:其他業(yè)務收 入/(1+其他業(yè)務收入適用的增值稅稅率)* 其他業(yè)務收入適用的增值稅稅率</p><p>　　=110,466/(1+6%)*6%=6,565 萬元。累計主營業(yè)務收入的銷項稅額為 1,330,807 萬 元。</p><p>　?、谟嬎阍鲋刀愡M項稅額。萬科在 2014 年中的主營業(yè)務成

36、本總共 9,269,207 萬元,這些業(yè)務成本主要包括銷售房地產(chǎn)的營業(yè)成本、提供物業(yè)管理服務的成本, 銷售房地產(chǎn)的營業(yè)成本主要是房地產(chǎn)項目建設時的開發(fā)成本,即土地成本、前期 費用、工程建設成本、資本化利息等。而提供物業(yè)管理服務的成本一般包括物業(yè) 租賃、物業(yè)服務、旅游餐飲等業(yè)務的成本,該項成本占主營業(yè)務成本比重相對較</p><p><b>　　小。</b></p><p&

37、gt;　　在實際操作中,主營業(yè)務成本中有些是無法抵扣的。從土地一級市場取得的 土地是無法取得增值稅專用發(fā)票的,其拿地成本是無法抵扣的,由資料所得萬科 2014 年 的 拿 地 成 本 約 為 2,072,981 萬 元 。 所 以 扣 除 拿 地 后 的 成 本 為:9,152,851-2,072,981=7,079,870 萬元。</p><p>　　所以萬科 2014 年銷售房產(chǎn)的增值稅進項稅額為：營業(yè)成本（

38、不含土地成本）</p><p>　　/（1+建筑業(yè)增值稅稅率）*建筑業(yè)增值稅稅率=7，079，870/(1+11%)*11%=701， 609 萬元。提供物業(yè)管理服務中的成本多屬于人力成本等，從其他增值稅納稅人</p><p>　　取得增值稅專用發(fā)票的金額占其他業(yè)務成本比重不高，在此假設其可抵扣項目為 50%，提供物業(yè)管理服務的成本的進項稅額則為：提供物業(yè)管理服務的成本*0.5/</

39、p><p>　?。?+銷售商品增值稅稅率[ 提供物業(yè)管理服務的成本主要是在其它增值稅納稅 人所購置的商品的成本。]）*銷售商品增值稅稅率=116，356*0.5/(1+17%)*17%=58， 178/1.17*0.17=8，453 萬元。其他業(yè)務收入主要為本公司收取合營聯(lián)營企業(yè)的 運營管理費等，該項成本中以人力成本為主，其相對應的其他業(yè)務成本無法抵扣， 在此不考慮其進項稅額的抵扣。故累計營業(yè)成本的增值稅進項稅額為：

40、701， 609+84,53=710，062 萬元。</p><p>　?、塾嬎銘辉鲋刀惤痤~以及同時繳納的城市維護建設稅及教育費附加。通過 以上分析計算,萬科 2014 年應繳納的增值稅為:累計增值稅銷項稅額-累計增值稅 進項稅額=1,330,807-710,062=620,745 萬元。進行了繳納增值稅后,接著就需要繳 納城市維護建設稅及教育稅附加的金額為:應交增值稅*城市維護建設稅及教育</p>

41、<p>　　費附加稅率,由于全國各地地方的教育附加稅率都不盡相同,直接按應交稅金*稅 率。在此,該比率以 2014 年利潤表中城市維護建設稅及教育費附加的稅金/應交 營業(yè)稅=(44,486+29,938)/682,947=10.90% 計算得出的。=620,745*10.90%=67,645</p><p>　　萬元,所以萬科計入利潤表中營業(yè)稅金及附加科目的金額為:城市維護建設稅及教 育費附加+土地

42、增值稅+其他=67,645+3,57,997+39,132=464,774 萬元。</p><p>　?、芗僭O利潤表中其他項目不變，總利潤為：營業(yè)總收入-營業(yè)總成本+營業(yè)外 收入-營業(yè)外支出=24,980,82 萬元。應交企業(yè)所得稅=利潤總額*25%+遞延所得稅 影響部分[ 遞延所得稅影響部分根據(jù)萬科 2014 年利潤表中數(shù)據(jù)采用倒逼計算方 法：所得稅費用-利潤總額*25%=599，346-2，429，101*0

43、.25=-7，929 萬元，計 算得出。]=2，498，082*0.25-7，929=616，591 萬元。</p><p>　?、輧衾麧櫈?利潤總額-所得稅費用=2,498,082-616,591=1,881,491 萬元。我們 可以發(fā)現(xiàn)在實行“營改增”政策后,將增值稅的抵扣鏈條給予了延續(xù),避免了重復 征稅,減少了開發(fā)產(chǎn)品的成本,房地產(chǎn)企業(yè)在實施 11%的增值稅稅率的境況下稅負 有所下降。</p>

44、<p>　　3.2.3“營改增”前后稅負對比</p><p>　　“營改增”后稅負總額=應交增值稅+營業(yè)稅金及附加+所得稅費用=620，74 5+464，774+616，591=1，702，110 元。</p><p>　　“營改增”之前即 2014 年利潤表中的稅負為： 營業(yè)稅金及附加+所得稅費用= 1，154，500+599，346=1，753，846 萬元。 比較而言，“

45、營改增”后綜合稅負下降 51，736 萬元，該金額占 2014 年利</p><p>　　潤表中凈利潤的比為 2.83%。</p><p>　　3.2.4“營改增”后的利潤變動分析</p><p><b>　　單位：萬元</b></p><p>　　通過對比凈利潤發(fā)現(xiàn)，“營改增”后萬科的凈利潤提高了 51，735 萬元，

46、該 金額占萬科 2014 年利潤表中凈利潤的比重為 2.83%。</p><p>　　通過以上數(shù)據(jù)對比來看，實行“營改增”后，企業(yè)凈利潤為 1，881，491</p><p>　　萬元，“營改增”之前企業(yè)凈利潤為 1，829，755 萬元，相比增加了 51，736 萬元；“營改增”后稅負總額為 1，702，110 萬元?！盃I改增”之前稅負為：1， 753，846 萬元?？梢园l(fā)現(xiàn)實行“營改增

47、”后，萬科房地產(chǎn)公司的稅務負擔降低 了，對于企業(yè)積累資金具有促進作用，使其可以在新建項目和生產(chǎn)建設的業(yè)務拓 展中投入更多的資金。</p><p>　　4 營業(yè)稅改征增值稅對房產(chǎn)企業(yè)的影響</p><p>　　4.1“營改增”對房地產(chǎn)的積極影響</p><p>　　4.1.1 可避免房地產(chǎn)公司重復課稅，降低房價</p><p>　　在原有的稅收

48、制度中,房地產(chǎn)公司在樓盤開發(fā)時購買土地、建安成本、材料 等,在后期銷售時都需要繳納不同的稅費,使得房產(chǎn)開發(fā)成本不斷增加,這也就直 接導致房產(chǎn)開發(fā)商提高了房價。而營改增的實施,將開發(fā)過程中的各項成本進行 抵扣,避免了復雜重復的稅收政策,這自然也就降低了房產(chǎn)開發(fā)成本,使房價大幅 降低。</p><p>　　4.1.2 有利于提高企業(yè)的現(xiàn)金流，擴大融資</p><p>　　資金是一個企業(yè)發(fā)展的基

49、本前提,充足的資金對于房地產(chǎn)來說也是企業(yè)開發(fā)、 建設的保證。現(xiàn)如今,我國的房地產(chǎn)銷售一般是期房銷售,根據(jù)稅法的有關規(guī)定, 房地產(chǎn)預售款在收取時就要繳納相應的營業(yè)稅,所以企業(yè)預售納稅將增加企業(yè)大 量的現(xiàn)金開支,加大企業(yè)的現(xiàn)金流支出。但是在增值稅開始實施后,這部分的稅費 可以由相關的進項稅進行抵扣,這就解放了較大的資金流,給企業(yè)降低了不少開發(fā) 成本,同時也可以提高資產(chǎn)負債表貨幣資金項目,對房地產(chǎn)公司在銀行等金融機構(gòu) 融資產(chǎn)生積極影響。<

50、;/p><p>　　4.1.3 有利于提高房地產(chǎn)企業(yè)財務管理水平</p><p>　　在“營改增”實施后,銷項稅和進項稅成為企業(yè)交稅的重要因素,而房地產(chǎn)企 業(yè)不同的稅費稅率就要求財務人員對其嚴格計算劃分,所以這在一定程度上要求 了財務人員具有合格的專業(yè)技能,也提出了很高的管理要求,重視財務人員的培訓， 優(yōu)化財務管理制度，仔細研究分析“營改增”可能對企業(yè)財務帶來的風險，做好 營改增形勢下財務風險

51、管理和稅收籌劃科學化建設工作，促使企業(yè)財務管理在營 改增制度改革下保持高效率和高質(zhì)量狀態(tài)，為企業(yè)的可持續(xù)性發(fā)展做出貢獻，所 以房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展的同時,會不斷提高企業(yè)內(nèi)部財務管理水平以及各部門員工</p><p>　　的整體職業(yè)技能,從而降低稅收風險。</p><p>　　4.2“營改增”對房地產(chǎn)的負面影響</p><p>　　在“營改增”之前,房地產(chǎn)營業(yè)稅率為 5%

52、,營改增后稅率變?yōu)?11%。假如企業(yè) 沒有足夠的可抵扣的進項稅額,將要負擔的稅負實際上會增加。即便獲得增值稅 發(fā)票,其稅負也不一定會減少。對于工程成本來說,材料、人工和機械設備支出占 了很大一部分。其中,材料費處于工程成本占有率的 50%以上,主要包含鋼筋、混 凝土、水泥、砂石等,在這種種的材料中能作為進項稅抵扣的材料絕大多數(shù)需要 交納的增值稅率處于 3%或者 6%,"營改增"后,要交納的增值稅率則是 11%,比之前

53、 多出了 5 至 8 個百分點。材料費存在稅差,相當大一部分的人工費是通過雇傭包 工頭,并不是專業(yè)的建筑公司,因而不能取得增值稅專用發(fā)票,進而不能進行進項 稅抵扣,這項費用在工程成本中 15%左右。</p><p>　　購買土地和開發(fā)融資的成本占據(jù)了房地產(chǎn)開發(fā)各項費用的 60%左右,是房地 產(chǎn)開發(fā)費用項目最大的兩項。國家政府是土地的出讓方,不能開具增值稅發(fā)票,最 多以“優(yōu)惠”(覆蓋增值稅成本)的方式向開發(fā)商讓利。

54、</p><p>　　同時“營改增”后公司賬務處理難度加大。財務部處于公司的核心地位,只 有一些公司的賬務處理正確規(guī)范嚴謹有加,它才能在“營改增”改革后正確進行 納稅申報。“營改增“后的改變會使房地產(chǎn)行業(yè)以至于各個行業(yè)的財務工作面臨 新的挑戰(zhàn)。營業(yè)稅改為增值稅這倆新舊稅制的銜接、稅收政策的變更,熟悉的業(yè) 務變得不再熟悉,要進行新的業(yè)務處理和稅務核算的結(jié)轉(zhuǎn)歸類等等不同的難題。</p><p>

55、;　　由于每一個財務工作者的專業(yè)水準和職業(yè)道德都不盡相同,有的對于“營改增” 手到擒來,有的則是力不從心,也許會對“營改增”政策的了解、政策改革后企業(yè) 新的業(yè)務會計核算、“營改增”申報繳納稅收的正確性等等出現(xiàn)差錯,為企業(yè)帶 來財務管理方面的風險。</p><p>　　“營改增”向房地產(chǎn)企業(yè)的賬務處理做出了新要求。營業(yè)稅對應稅營業(yè)收入 的全額計稅,而增值稅則采用的是差額征稅,其應繳 稅款金額應當?shù)扔阡N項稅與 進項稅

56、差額,“營改増”后房地產(chǎn)企業(yè)會計核算必將增 加十余個增值稅稅收核算 相關科目。在征收營業(yè)稅時,只需通過“應交稅費—— 應交營業(yè)稅”進行核算, 在改征增值稅后,僅“應交稅費一一應交增值稅”科目 就需要設置“應交稅費一</p><p>　　一應交增值稅——銷項稅額”、“應交稅費——應交增值 稅——進項稅額”、</p><p>　　“應交稅費——應交增值稅一一進項稅額轉(zhuǎn)出”、“應交稅費 ——應交

57、增值稅</p><p>　　——轉(zhuǎn)出未交增值稅”等子科目進行核算,此外還需增加其他諸 如“應交稅費—</p><p>　　—未交增值稅”等科目進行核算,這將大大增加房地產(chǎn)涉稅會計 處理的難度。 發(fā)票管理難度加大?！霸鲋刀悓Ｓ冒l(fā)票”與普通發(fā)票相比,前者辦理程序較</p><p>　　為復雜。對“增值稅專用發(fā)票”的領取、填開、作廢、遺失等的處理方法與普通 發(fā)票相差之大。

58、如果“增值稅專用發(fā)票”辦理不正確,將很大可能導致財務核算 錯誤,影響企業(yè)正常持續(xù)經(jīng)營的同時甚至還可能承擔法律責任。有些企業(yè)反映如 果發(fā)現(xiàn)“增值稅專用發(fā)票”丟失就必須要到稅務機構(gòu)進行現(xiàn)場備案處理,十分麻 煩。此外還需要對“增值稅專用發(fā)票”進行真?zhèn)伪嬲J,以免收到作假發(fā)票而不能</p><p>　　向稅務機關進行抵扣。發(fā)票認證方式共有兩種,網(wǎng)上認證和去辦稅服務廳現(xiàn)場認 證。由于網(wǎng)上認證對辦稅人員的計算機和相關認證操作水

59、平要求略高,一些年齡 較大的稅務處理人員對網(wǎng)上認證有些力不從心,大多數(shù)稅務處理人員當前還是選 擇到辦稅服務廳認證的這種方式,路途花費的時間精力肯定較多,可想而知辦理效 率會較低。</p><p>　　5 房地產(chǎn)企業(yè)實施“營改增”的建議</p><p>　　5.1 加強稅收籌劃</p><p>　　充分理解國家稅務總局近期頒布的關于營改增的諸多信息，對增值稅的納稅 申

60、報材料、不動產(chǎn)進項稅額分期抵扣暫行辦法、《納稅人提供不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服 務增值稅征收管理暫行辦法》、《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增 值稅征收管理暫行辦法》等相關內(nèi)容進行詳細的了解，提前做好籌劃管理工作。 企業(yè)可結(jié)合自身的具體情況，通過聘請專業(yè)機構(gòu)的方式，合理制定針對稅收優(yōu)惠 政策的方案，使企業(yè)充分享受到稅制改革的國家紅利。</p><p>　　5.2 加強財務核算及人員培訓</p><

61、;p>　　5.2.1 加強發(fā)票管理</p><p>　　“營改增”在實施以后增值稅的抵扣鏈條得到相應的完善,房地產(chǎn)企業(yè)作為 下游的企業(yè)為了能夠增加企業(yè)的可抵扣的進項稅、降低企業(yè)成本,一般都會選擇 處在上游的能夠開具專門的增值稅發(fā)票的供貨商。但是處在上游的企業(yè),他們也 需要開具專門的增值稅發(fā)票以此來保證企業(yè)自身產(chǎn)品與服務能夠順利的進行銷 售。所以房地產(chǎn)企業(yè)加強自身的發(fā)票管理顯得尤為重要。</p>

62、<p>　　5.2.2 加強財務規(guī)劃</p><p>　　房地產(chǎn)企業(yè)要對企業(yè)的會計賬目、稅收籌劃以及財務規(guī)劃積極的做出調(diào)整以 此來應對“營改增”的變化。尤其是在納稅申報、合同簽訂以及發(fā)票的專門管理 方面要做到詳細化。對比營業(yè)稅,增值稅的稅收籌劃空間更大。房地產(chǎn)企業(yè)要依 據(jù)相關的規(guī)定以及自身實際的生成經(jīng)營狀況,積極尋求合理有效的適合自身企業(yè) 發(fā)展的稅收籌劃方案,從而為企業(yè)降低稅負,提高企業(yè)的利潤。<

63、;/p><p>　　5.2.3 加強人員培訓</p><p>　　房地產(chǎn)企業(yè)必須加強人員的培訓,無論是財務人員還是管理人員,要充分了解 與熟悉“營改增”的各項具體規(guī)定與其變化。作為房地產(chǎn)企業(yè)的財務人員,熟悉 和精通相關的財務規(guī)定是必要的,同時也要精通各種財務計算方法與項目抵扣,讓 企業(yè)的發(fā)票體系充分得到完善。企業(yè)管理層要積極與公司各項人員交流溝通,主 要有財務人員、工程人員、采購人員等,通過與

64、公司的這些員工溝通與交流,讓其 公司的內(nèi)部體系較快的適應“營改增”帶來的變化。同時企業(yè)內(nèi)部各個部門與崗 位要與財務相關部門進行溝通,減少增值稅發(fā)票操作帶來的失誤。</p><p>　　5.3 提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務管理水平</p><p>　　“營改增”以前,房地產(chǎn)企業(yè)的流轉(zhuǎn)稅納稅籌劃空間相對有限,這種情況的出 現(xiàn)造成了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)忽略了稅收方面財務管理的重要性。同時由于改革開放 后,房

65、地產(chǎn)企業(yè)快速的發(fā)展,房地產(chǎn)企業(yè)把發(fā)展重心主要放在外部的擴張上,企業(yè) 內(nèi)部的管理有所欠缺,以至于企業(yè)的財務管理水平還處在較低的位置。近幾年,房 地產(chǎn)企業(yè)逐漸進入了相對穩(wěn)定的階段,“營改增”的實施對房地產(chǎn)提出了更高的 要求,需要企業(yè)更積極的去面對,嚴格控制企業(yè)生產(chǎn)成本,降低企業(yè)風險,努力提高 企業(yè)自身的財務管理水平。首先房地產(chǎn)企業(yè)加大企業(yè)的管理力度,建立建全相關 的財務管理體制。其次是要對自身的成本加大控制,為企業(yè)建立良好的內(nèi)部控制 制度,

66、使業(yè)務流程得到優(yōu)化,最終使企業(yè)的綜合開發(fā)成本得到降低。</p><p>　　5.4 做好相應的財務核算準備</p><p>　　“營改增”的實施后,房地產(chǎn)企業(yè)涉稅會計的科目相應的也會增長,其會計核算 的也會更加復雜化。一些房地產(chǎn)人員對增值稅有關的核算方式與核算科目還不是 很熟悉,甚至有部分財務員工對增值核算都未觸碰過。因此房地產(chǎn)企業(yè)要充分準 備有關財務的核算工作,讓企業(yè)員工充分熟悉增值稅核

67、算的方法,同時也要設置一</p><p>　　些有關于增值稅核算的課程與相關的專欄,使得企業(yè)能夠較快的適應“營改增” 的實施帶來的變化。</p><p><b>　　結(jié)語</b></p><p>　　“營改增”的實施對我國房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展具有重要意義,房地產(chǎn)行業(yè)作為 我國國民經(jīng)濟中流砥柱,行業(yè)在被納入到“營改增”的范圍后,雖然“營改增”政 策

68、對房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展來說具有一定的推動作用,可以有效促進房地產(chǎn)企業(yè)建立 完善管理制度,提高盈利水平,任何的事情都具有雙面性,也不能忽視的是也為房 地產(chǎn)企業(yè)帶來了不少問題。伴隨著新的稅收制度的實施進行,對企業(yè)既是一種全 新挑戰(zhàn),但同時,挑戰(zhàn)中也蘊藏著商機,房地產(chǎn)企業(yè)要充分把握“營改增”給企業(yè)帶 來的契機。把“營改增”的政策貫徹于落實好,將會為房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)健康發(fā)展 道路打下堅實的基礎。</p><p><b&g

69、t;　　參 考 文 獻</b></p><p>　　[1] 彭曉潔，肖強.“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)稅負的影響預測[J].財會月刊.</p><p><b>　　2014(22)</b></p><p>　　[2] 鄒宇紅.“ 營改增” 對房地產(chǎn)企業(yè)的影響及對策[J]. 中外企業(yè)家.</p><p><b&

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71、立偉.淺談“營改增”后房地產(chǎn)行業(yè)的財務管理重點及難點[J].中外</p><p>　　企業(yè)家. 2015(01)</p><p>　　[6] 陳玉嬌.試論“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)財務管理的影響[J].現(xiàn)代經(jīng)濟信</p><p>　　息. 2015(03)</p><p>　　[7] 朱茹穎.“營改增”對房地產(chǎn)業(yè)的影響效應分析[J].中小企業(yè)管理

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