起起伏伏看房?jī)r(jià)

1、1起起伏伏看房?jī)r(jià)2009年02月01日08:25:49來源：紅旗文稿【字號(hào)大中小】【留言】【打印】【關(guān)閉】【Email推薦：】住房是最重要的民生之一。近年來，房?jī)r(jià)起起伏伏，一再考驗(yàn)著人們緊張的神經(jīng)。不管是已買房的，還是準(zhǔn)備買房的；不管是買得起的，還是把買房作為一個(gè)美麗夢(mèng)想的；不管是政府，還是民間，都不約而同地談?wù)撝績(jī)r(jià)，關(guān)注著房市。大家談?wù)摲績(jī)r(jià)，關(guān)心房市，一方面說明真實(shí)購(gòu)房需要很大，另一方面也說明很多地方的房?jī)r(jià)大大脫離了人們的實(shí)際購(gòu)房能

2、力。本文擬通過回顧住房制度改革的基本脈絡(luò)，為分析判斷房?jī)r(jià)提供一些線索和資料。從改革住房實(shí)物分配到“國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)”住房市場(chǎng)化改革之前，我國(guó)一直實(shí)行“統(tǒng)一管理，統(tǒng)一分配，以租養(yǎng)房”的福利分房制度。福利分房在較低水平的消費(fèi)層次上，部分地滿足了職工的基本住房需求，但也存在著住房投入嚴(yán)重不足、住房供給嚴(yán)重不足的問題。分一套60平米的住房曾是多少人遙不可及的夢(mèng)想，“筒子樓”成為那個(gè)時(shí)代深刻的記憶。改革開放之初，鄧小平同志首先提出住房商品化問題。

3、1980年1月《紅旗》雜志發(fā)表蘇星《怎樣使住宅問題解決得快些》的文章，指出住宅是個(gè)人消費(fèi)品的重要組成部分，應(yīng)該走商品化道路。自此，我國(guó)理論界和實(shí)際工作者開展了關(guān)于住宅屬性、房租等問題的研討。此后幾年的改革，主要圍繞租金調(diào)整和公房出售試點(diǎn)及推廣進(jìn)行。1988年，第一次全國(guó)房改工作會(huì)議提出了我國(guó)房改的整體構(gòu)想，宣布將房改正式納入中央和地方的改革計(jì)劃。1991年，全國(guó)第二次房改工作會(huì)議確定了租、售、建并舉，以提租為重點(diǎn)，“多提少補(bǔ)”或“小步提

4、租不補(bǔ)貼”的租金改革原則。1993年，第三次全國(guó)房改工作會(huì)議改變了第二次房改工作會(huì)議確定的思路，提出了“以出售公房為重點(diǎn)，售、租、建并舉”的新方案。1992年，我國(guó)對(duì)外開放及市場(chǎng)化改革的步伐加快，“房地產(chǎn)熱”開始出現(xiàn)。房地產(chǎn)市場(chǎng)在局部地區(qū)一度出現(xiàn)混亂局面，在個(gè)別地區(qū)出現(xiàn)了較為明顯的房地產(chǎn)泡沫。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的真正革命性變革發(fā)生在1998年。國(guó)發(fā)[1998]23號(hào)文件宣布，停止住房實(shí)物分配，逐步實(shí)行住房分配貨幣化。國(guó)發(fā)[1998]23號(hào)文

5、件被認(rèn)為是住房制度改革的里程碑，它宣告了福利分房制度的終結(jié)和商品房時(shí)代的開始。此后，集團(tuán)購(gòu)買（在福利分房時(shí)代，住房建設(shè)納入國(guó)家統(tǒng)一計(jì)劃，建設(shè)資金主要由國(guó)家撥付。90年代初住房市場(chǎng)化以后，住房以集團(tuán)購(gòu)買為主，即單位統(tǒng)一購(gòu)買再分給職工）基本退出市場(chǎng)，購(gòu)房主體個(gè)人化已成為一種不可逆轉(zhuǎn)的趨勢(shì)，房地產(chǎn)市場(chǎng)走上了快速發(fā)展軌道。1998年至2003年，商品房銷售額年均增長(zhǎng)24.3%，房地產(chǎn)投資連續(xù)6年保持兩位數(shù)增長(zhǎng)。從房?jī)r(jià)走勢(shì)來看，商品房銷售價(jià)格的走

6、勢(shì)與整體經(jīng)濟(jì)狀況基本吻合。由于受到停止集團(tuán)購(gòu)房的影響，2002年以后房?jī)r(jià)反而有所下降，樓市也未出現(xiàn)地產(chǎn)大腕主導(dǎo)話語(yǔ)權(quán)的局面。2003年，國(guó)發(fā)[2003]18號(hào)文件第一次明確提出房地產(chǎn)業(yè)是支柱產(chǎn)業(yè)。國(guó)發(fā)[2003]3房?jī)r(jià)“拐點(diǎn)”與“救市”爭(zhēng)辯2008年的中國(guó)樓市，發(fā)生了令人始料未及的變化。年初，中國(guó)房地產(chǎn)界先是掀起了一股關(guān)于“拐點(diǎn)”的大討論：房?jī)r(jià)算不算高，會(huì)不會(huì)拐？萬(wàn)科董事長(zhǎng)王石披掛上陣，說房?jī)r(jià)已臨“拐點(diǎn)”，SOHO董事長(zhǎng)潘石屹應(yīng)聲跳起反

7、駁，被人稱為“大炮”的華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁任志強(qiáng)亦前來助陣，展開好一番論戰(zhàn)。正當(dāng)王石陷入“賣拐”與“假摔”的口水仗中不能自拔的時(shí)候，僅僅過了3個(gè)月，“無(wú)拐點(diǎn)論”代表潘石屹卻又拋出“百日劇變說”，認(rèn)為受國(guó)際資本市場(chǎng)慘淡和國(guó)內(nèi)宏觀調(diào)控銀根緊縮的雙重夾擊，中國(guó)很多房地產(chǎn)公司進(jìn)入前所未有的融資艱難期，將在百天之內(nèi)產(chǎn)生劇變。真實(shí)情況很快顯露出來。首先出現(xiàn)的是成交量持續(xù)陷入萎縮。有關(guān)機(jī)構(gòu)提供的數(shù)據(jù)表明，北京、上海、深圳、南京、杭州等標(biāo)志性城市前三季度商品住

8、宅成交量分別同比下降了43％、59％、49％、55％、50％。原來勢(shì)如脫韁的房?jī)r(jià)開始呈現(xiàn)上漲乏力。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，2008年11月全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)為98.46，比10月回落1.22點(diǎn)，比上年同期回落8.13點(diǎn)，這已是該指數(shù)的連續(xù)第11個(gè)月下滑。當(dāng)月全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格環(huán)比下降0.5％，這是自8月以來，房?jī)r(jià)連續(xù)4個(gè)月環(huán)比下降。截至11月末，全國(guó)商品房空置面積1.36億平方米，同比增長(zhǎng)15.3％，增幅比前10個(gè)月提

9、高了2.2個(gè)百分點(diǎn)。有人估計(jì)，按照現(xiàn)在的銷售速度，消化完空置商品房，需要5年左右的時(shí)間。在房地產(chǎn)交易的慘淡形勢(shì)面前，萬(wàn)科率先喊出“要敢于降價(jià)，勇于降價(jià)”，把降價(jià)風(fēng)吹向全國(guó)。2008年9月初，萬(wàn)科借中秋節(jié)推出“8盤同慶”，以大幅度整體降價(jià)之姿震撼長(zhǎng)三角。從2007年底以來，萬(wàn)科已經(jīng)三次領(lǐng)跌房?jī)r(jià)，將戰(zhàn)火從珠三角一路燃燒至長(zhǎng)三角，繼而蔓延至全國(guó)。剛開始，多數(shù)開發(fā)商還羞羞答答，不肯承認(rèn)房?jī)r(jià)下跌的現(xiàn)實(shí)，甚至有開發(fā)商打出廣告說房?jī)r(jià)沒有下降，房?jī)r(jià)只是

10、在做“俯臥撐”。繼而有些開發(fā)商采取了特價(jià)房、買房送車等隱性降價(jià)手段。而后，各地開發(fā)商都開始打折降價(jià)，促銷手段花樣百出，有些開發(fā)商更是祭出了“降價(jià)補(bǔ)差”的大旗。然而，面對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商層出不窮、花樣百出的促銷手段，購(gòu)房者卻似乎并不領(lǐng)情，觀望情緒十分濃重。央行公布的2008年第三季度全國(guó)城鎮(zhèn)儲(chǔ)戶問卷調(diào)查情況顯示，未來3個(gè)月打算買房的居民人數(shù)占比為13.3%，分別比上季度和去年同期下降1.8和2.8個(gè)百分點(diǎn)，創(chuàng)1999年開始此項(xiàng)調(diào)查以來的最低水

11、平。2008年以來，由于銀行信貸緊縮，購(gòu)房者持續(xù)觀望、銷售變冷，開發(fā)商資金鏈趨緊，導(dǎo)致直觀反映市場(chǎng)信心的土地拍賣遇冷，底價(jià)成交、流拍乃至“退地”的現(xiàn)象普遍出現(xiàn)，“面粉貴過面包”的豪賭式擴(kuò)張走向終結(jié)。面對(duì)房市的持續(xù)低迷，政府出臺(tái)了一系列穩(wěn)定房?jī)r(jià)的措施。從2008年11月1日起，對(duì)個(gè)人首次購(gòu)買90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1%；對(duì)個(gè)人銷售或購(gòu)買住房暫免征收印花稅；對(duì)個(gè)人銷售住房暫免征收土地增值稅。按照法定程序取消城市房地產(chǎn)