建筑工程合同策劃

1、一、建筑工程合同策劃概述（一）合同策劃及要考慮的問題在建筑工程項目的初始階段必須進行相關合同的策劃，策劃的目標是通過合同保證工程項目總目標的實現(xiàn)，必須反映建筑工程項目戰(zhàn)略和企業(yè)戰(zhàn)略，反映企業(yè)的經(jīng)營指導方針和根本利益。合同策劃需考慮的主要問題有：項目應分解成幾個獨立合同及每個合同的工程范圍；采用何種委托方式和承包方式；合同的種類、形式和條件；合同重要條款的確定；合同簽訂和實施時重大問題的決策；各個合同的內容、組織、技術、時間上的協(xié)調。（二

2、）合同策劃的意義（1）合同的策劃決定著項目的組織結構及管理體制，決定合同各方面責任、權力和工作的劃分，所以對整個項目管理產(chǎn)生根本性的影響。業(yè)主通過合同委托項目任務，并通過合同實現(xiàn)對項目的目標控制。（2）合同是實施工程項目的手段，通過策劃確定各方面的重大關系，無論對業(yè)主還是對承包商，完善的合同策劃可以保證合同圓滿地履行，克服關系的不協(xié)調，減少矛盾和爭議，順利地實現(xiàn)工程項目總目標。（三）合同策劃的依據(jù)（1）業(yè)主方面：業(yè)主的資信、資金供應能力

3、、管理水平和具有的管理力量，業(yè)主的目標以及目標的確定性，期望對工程管理的介入深度，業(yè)主對工程師和承包商的信任程度，業(yè)主的管理風格，業(yè)主對工程的質量和工期要求等。（2）承包商方面：承包商的能力、資信、企業(yè)規(guī)模、管理風格和水平、在本項目中的目標與動機、目前經(jīng)營狀況、過去同類工程經(jīng)驗、企業(yè)經(jīng)營戰(zhàn)略、長期動機、承受和抗御風險的能力等。（3）工程方面：工程的類型、規(guī)模、特點，技術復雜程度、工程技術設計準確程度、工程質量要求和工程范圍的確定性、計劃

4、程度，招標時間和工期的限制，項目的盈利性，工程風險程序，工程資源（如資金、材料、設備等）供應及限制條件等。（4）環(huán)境方面：工程所處的法律環(huán)境，建筑市場競爭激烈程度，物價的穩(wěn)定性，地質、氣候、自然、現(xiàn)場條件的確定性，資源供應的保證程度，獲得額外資源的可能性。（四）合同策劃的程序（1）研究企業(yè)戰(zhàn)略和項目戰(zhàn)略，確定企業(yè)及項目對合同的要求。（2）確定合同的總體原則和目標。（3）分層次、分對象對合同的一些重大問題進行研究，列出各種可能的選擇，按照

5、上述策劃的依據(jù)，綜合分析各種選擇的利弊得失。（4）對合同的各個重大問題作出決策和安排，提出履行合同的措施。在合同策劃中有時要采用各種預測、決策方法，風險分析方法，技術經(jīng)濟分析方法。在開始準備每一個合同招標和準備簽訂每一份合同時都應對合同策劃再作一次評價。二、業(yè)主的建筑工程合同策劃（一）分散平行承包和全包（1）分散平行承包，即業(yè)主將設計、設備供應、土建、電器安裝、機械安裝、裝飾等工程施工分別委托給不同的承包商。各承包商分別與業(yè)主簽訂合同，

6、各承包商之間沒有合同關系。其特點是：1）業(yè)主有大量的管理工作，有許多次招標，需作比較精細的計劃及控制，因此項目前期需要比較充裕的時間。2）業(yè)主負責各承包商之間的協(xié)調工作，對各承包商由于互相干擾所造成的問題承擔責任。由于不確性因素的影響及協(xié)調難度大，因而這種承包方式的合同爭執(zhí)較多，工期長、索賠（4）公開招標后，無人投標，招標單位只好邀請少數(shù)單位投標。（5）由于工期緊迫或保密的要求等原因而不宜公開招標的工程。邀請的投標單位一般5～10家，不

7、能少于3家。3.議標對不宜公開招標或邀請招標的特殊工程，應報縣級以上地方人民政府建設行政主管部門，經(jīng)批準后可以議標。這種方式是建設單位或其代理人直接邀請某一承包商進行談判，達成協(xié)議后將工程任務委托這家承包商去完成。若談不成，可另邀請一家，直到達成協(xié)議為止。議標通常適用于以下情況：（1）工程的性質特殊，內容復雜，發(fā)包時尚不能清楚詳盡地確定其中若干技術細節(jié)和近似的工程量。（2）采用某種新技術，需施工單位從設計階段就開始參加合作。（3）公開招

8、標或邀請招標未能產(chǎn)生中標單位。（4）工程規(guī)模不大，工期緊張，需邊設計邊施工等。這種招標方式易于處理一些問題，使雙方緊密配合，但競爭性差，可能會使承包價格偏高。因此，無特殊情況，為規(guī)范建筑市場行為，應嚴格限制議標方式。（三）合同種類的選擇合同的計價方式有很多種，不同種類的合同，有不同的應用條件、不同的權力和責任分配、不同的付款方式，同時合同雙方的風險也不同，應依具體情況選擇合同類型。目前，合同的類型主要有四種。1.單價合同這是最常見的合同

9、種類，適用范圍廣，如fidic土木工程施工合同。我國的建設工程施工合同也主要是這一類合同。在這種合同中，承包商僅按合同規(guī)定承擔報價的風險，即對報價（主要為單價）的正確性和適宜性承擔責任；而工程量變化的風險由業(yè)主承擔。由于風險分配比較合理，能夠適應大多數(shù)工程，能調動承包商和業(yè)主雙方的管理積極性。單價合同又分為固定單價合同和可調單價合同等形式。單價合同的特點是單價優(yōu)先，例如fidic施工合同，業(yè)主給出的工程量表中的工程量是參考數(shù)字，而實際合

10、同價款按實際完成的工程量和承包商所報的單價計算。雖然在投標報價、評標、簽訂合同中，人們常常注重合同總價格，但在工程款結算中單價優(yōu)先，所以單價是不能錯的。對于投標書中明顯的數(shù)字計算的錯誤，業(yè)主有權先作修改再評標。2.固定總價合同（1）固定總價合同的概念及特點這種合同以一次包死的總價委托，價格不因環(huán)境的變化和工程量增減而變化，所以在這類合同中承包商承擔了全部的工作量和價格風險。除了設計有重大變更，一般不允許調整合同價格。在現(xiàn)代工程中，特別在

11、合資項目中，業(yè)主喜歡采用這種合同形式，因為：①工程中雙方結算方式較為簡單。②在固定總價合同的執(zhí)行中，承包商的索賠機會較少（但不能根除索賠）。通常可以免除業(yè)主由于要追加合同價款、追加投資帶來的需上級，如董事會、甚至股東大會審批的麻煩。但由于承包商承擔了全部風險，報價中不可預見風險費用較高。承包商報價的確定必須考慮施工期間物價變化以及工程量變化帶來的影響。在這種合同的實施中，由于業(yè)主沒有風險，所以他干預工程的權力較小，只管總的目標和要求。（