產(chǎn)權(quán)式公寓酒店的經(jīng)營(yíng)管理

1、產(chǎn)權(quán)式公寓酒店的經(jīng)營(yíng)管理產(chǎn)權(quán)式公寓酒店的經(jīng)營(yíng)管理公寓式酒店作為酒店業(yè)的一個(gè)創(chuàng)新品種，是近幾年在我國(guó)出現(xiàn)的新事物。但無(wú)論是酒店行業(yè)，還是房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)它并不感到陌生，因?yàn)樗c國(guó)內(nèi)在90年代中期出現(xiàn)的酒店式公寓在產(chǎn)品設(shè)計(jì)、服務(wù)模式和功能配套等方面都極其相似，二者只有從經(jīng)營(yíng)角度上分析才能區(qū)別。酒店式公寓面向的是長(zhǎng)期租賃客戶，而公寓式酒店主要是針對(duì)中短期旅游者市場(chǎng)。近幾年，隨著酒店式公寓的長(zhǎng)期租賃客戶的租金不斷下降，一些擁有整體產(chǎn)權(quán)的酒店式公寓開(kāi)

2、始提出了以按天到按月為短期租賃的酒店經(jīng)營(yíng)模式。這種經(jīng)營(yíng)方式的演變，實(shí)際上就是國(guó)外公寓式酒店（ExtendedStayHotel）的經(jīng)營(yíng)模式。雖然目前酒店式公寓樓很多，但在此之前，酒店式公寓樓盤大都將每個(gè)單元出售給個(gè)體購(gòu)房者，購(gòu)房者擁有產(chǎn)權(quán)，或自住或?qū)ν獬鲎?，因此，能按照以公寓式酒店方式?jīng)營(yíng)的酒店式公寓樓并不多。如此可見(jiàn)，從市場(chǎng)供求關(guān)系來(lái)看，國(guó)內(nèi)公寓式酒店的市場(chǎng)前景極其廣闊。隨著中國(guó)加入WTO，北京申奧和上海申辦世博會(huì)的成功，預(yù)計(jì)未來(lái)國(guó)內(nèi)

3、主要大中城市的商務(wù)和度假旅游市場(chǎng)將大幅增長(zhǎng)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商也適時(shí)機(jī)地推出了產(chǎn)權(quán)式公寓酒店品種。鑒于國(guó)內(nèi)酒店業(yè)和房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)產(chǎn)權(quán)式公寓酒店其獨(dú)特的經(jīng)營(yíng)模式比較陌生，本文將從酒店經(jīng)營(yíng)管理的角度通過(guò)對(duì)國(guó)外公寓式酒店（ExtendedStayHotel）的市場(chǎng)定位、產(chǎn)品設(shè)計(jì)（包括服務(wù)和配套）和經(jīng)營(yíng)管理等方面加以分析，并結(jié)合國(guó)內(nèi)旅游和酒店業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀和趨勢(shì)，運(yùn)用SWOT分析方法對(duì)國(guó)內(nèi)產(chǎn)權(quán)式公寓酒店的目標(biāo)市場(chǎng)定位、產(chǎn)品設(shè)計(jì)（包括服務(wù)和配套）和經(jīng)營(yíng)管理

4、等方面作嘗試性的探討。一國(guó)外公寓式酒店(Extended–Stayhotel)的經(jīng)營(yíng)模式按照字面上翻譯ExtendedStay的意思是指相對(duì)較長(zhǎng)時(shí)間的逗留。ExtendedStayHotel是美國(guó)酒店業(yè)在20世紀(jì)80年代的創(chuàng)新品種，與傳統(tǒng)酒店比較，ExtendedStayHotel的產(chǎn)品特征是：擁有居家的格局和良好的居住功能，客房包括：客廳、臥室、廚房和衛(wèi)生間，并配有全套的家具電器。由于其客房特征類似公寓房，因此國(guó)內(nèi)把它稱為公寓式酒店或

5、延時(shí)酒店。1目標(biāo)市場(chǎng)在美國(guó)，ExtendedStayHotel的目標(biāo)市場(chǎng)主要是針對(duì)在某地需逗留較長(zhǎng)時(shí)間的旅游者（一般在一周以上）。比如：萬(wàn)豪公寓式酒店（MarriottExecutiveApartmentsExtendedStay）的客人平均居住的時(shí)間是十天左右。典型的客戶群包括：因工作調(diào)動(dòng)需在所在地解決臨時(shí)過(guò)度住所的公司高級(jí)職員、被指派到所在地從事評(píng)估和統(tǒng)計(jì)的工作人員、中短期逗留的旅游和商務(wù)客人、家庭旅游者、律師、工程技術(shù)人員等。在該

6、類酒店出現(xiàn)之前，此類客人一般都目前，在國(guó)內(nèi)按照ExtendedStayHotels設(shè)計(jì)和經(jīng)營(yíng)的酒店主要有如下幾家：（1）雅詩(shī)閣(ott)雅詩(shī)閣是一家全球排名第二，總部設(shè)在新加坡，專營(yíng)公寓式酒店的集團(tuán)。其名下有三個(gè)著名品牌：Theott（雅詩(shī)閣）、Somerset（盛捷）和TheHeritage（度假村品牌）。目前，該集團(tuán)在北京和上海各擁有一家Theott（雅詩(shī)閣）品牌；有五家Somerset（盛捷）品牌，分布在上海（二家）、北京（一家）

7、、天津（一家）和大連（一家）。通過(guò)筆者對(duì)其在國(guó)內(nèi)的酒店產(chǎn)品結(jié)構(gòu)（公寓式客房以較大面積為主）來(lái)看，其目標(biāo)市場(chǎng)更傾向于中長(zhǎng)期商務(wù)旅游者市場(chǎng)（以在華工作的中長(zhǎng)期外國(guó)人為主）。（2）MarriottExecutiveApartmentsExtendedStay(萬(wàn)豪行政公寓)上海明天廣場(chǎng)萬(wàn)豪行政公寓是國(guó)外著名酒店管理公司進(jìn)入國(guó)內(nèi)的第一個(gè)ExtendedStay品牌。除此以外，其它國(guó)際著名酒店管理公司也都有各自的ExtendedStay品牌，如R

8、itzCarlton的ResidentialSuites，Hilton的HiltonCnicheResidence和SixContinents的StaybridgeSuites等國(guó)際品牌。與傳統(tǒng)酒店比較，ExtendedStayHotel的客人基本上是中短期旅游者（一般在一周以上），因此，不會(huì)出現(xiàn)傳統(tǒng)高檔商務(wù)酒店在周末客房出租率下降的現(xiàn)象。資料顯示，全美ExtendedStayHotel的平均客房出租率在80%以上。此外，與傳統(tǒng)的高檔酒

9、店比較，公寓式酒店除客房功能外只提供簡(jiǎn)單的餐飲服務(wù)和相對(duì)有限的配套設(shè)施，因此更容易管理，利潤(rùn)比傳統(tǒng)的高檔酒店更高。據(jù)國(guó)外有關(guān)專家預(yù)測(cè)，與高檔的商務(wù)休閑酒店和經(jīng)濟(jì)型酒店一樣，ExtendedStayHotel將是全世界各大主要城市里最具發(fā)展?jié)摿Φ钠贩N。二國(guó)內(nèi)產(chǎn)權(quán)式公寓酒店的定義產(chǎn)權(quán)式公寓酒店實(shí)際上只是一個(gè)房地產(chǎn)品種概念，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為了迎合國(guó)內(nèi)中產(chǎn)階層對(duì)房地產(chǎn)品種的投資需求，而開(kāi)發(fā)出來(lái)的以公寓式酒店為經(jīng)營(yíng)目的的旅游商業(yè)房產(chǎn)。其模式是：開(kāi)

10、發(fā)商把該房產(chǎn)的每一間公寓房銷售給中小投資者，然后，由酒店管理公司與每一位公寓房所有權(quán)者簽定一定年限的管理合同，統(tǒng)一對(duì)外經(jīng)營(yíng)。產(chǎn)權(quán)式公寓酒店模式對(duì)開(kāi)發(fā)商而言能帶來(lái)比開(kāi)發(fā)單純的酒店式公寓更高的房產(chǎn)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)，對(duì)投資者來(lái)說(shuō)也能得到比投資普通房產(chǎn)較高的投資匯報(bào)。而對(duì)酒店管理公司，尤其是全國(guó)酒店連鎖公司來(lái)說(shuō)，這種模式不僅能在經(jīng)營(yíng)情況較好的前提下獲得較高的管理費(fèi)用，也能為其帶來(lái)巨大的品牌效應(yīng)和市場(chǎng)效應(yīng)。雖然公寓式酒店作為一個(gè)新的酒店產(chǎn)品有著極其廣闊的