全國稅收專項(xiàng)檢查工作方案之房地產(chǎn)業(yè)

1、一、檢查對象一、檢查對象房地產(chǎn)及建筑安裝行業(yè)企業(yè)二、檢查年度二、檢查年度一般檢查2013年至2014年兩個(gè)年度的稅款繳納情況，有涉及稅收違法行為的，應(yīng)追溯到以前年度，或者延伸檢查2015年度。房地產(chǎn)業(yè)檢查重點(diǎn)房地產(chǎn)業(yè)檢查重點(diǎn)一、營業(yè)稅一、營業(yè)稅應(yīng)全面檢查各種應(yīng)稅收入的合理性、完整性和及時(shí)性。（一）主營業(yè)務(wù)收入（一）主營業(yè)務(wù)收入1銷售開發(fā)產(chǎn)品收取的價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用是否未按規(guī)定入賬，少計(jì)收入。（1）在開發(fā)產(chǎn)品完工前，取得的預(yù)售收入（包括定金）

2、是否全部計(jì)入“預(yù)收賬款”進(jìn)行申報(bào)繳納稅款；是否計(jì)入“預(yù)收賬款”以外的往來科目，長期掛賬不申報(bào)納稅；（2）是否將售房款沖減成本、費(fèi)用或直接轉(zhuǎn)入關(guān)聯(lián)單位，未按規(guī)定入賬；是否將售房款打入個(gè)人儲蓄賬戶或信用卡賬戶，存在賬外收入等情況。（3）總機(jī)構(gòu)有無將分支機(jī)構(gòu)的未完工開發(fā)產(chǎn)品的銷售收入合并計(jì)入；（4）私改規(guī)劃，增加銷售面積的收入是否按規(guī)定入賬；（5）銷售閣樓、停車位、地下室以及精裝房裝修部分單獨(dú)開具收款收據(jù)，取得的收入是否按規(guī)定入賬；（6）拆遷

3、補(bǔ)償收入是否未按規(guī)定確認(rèn)收入，是否按補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)面積的工程成本價(jià)與超出補(bǔ)償面積部分的差價(jià)款之和計(jì)算繳納營業(yè)稅；（7）是否采取包銷低價(jià)開票方式，少計(jì)收入。（與包銷商簽訂一個(gè)價(jià)格較低的包銷合同，按約定的包銷價(jià)格開具發(fā)票，高于包銷價(jià)格的房款由包銷商收取并開具發(fā)票或收據(jù)，未計(jì)入收入。）（8）收取的定金、違約金、誠意金等，是否未按規(guī)定確認(rèn)收入；（9）向?qū)Ψ绞杖〉氖掷m(xù)費(fèi)、基金、集資費(fèi)、代收款項(xiàng)、代墊款項(xiàng)及其它各種性質(zhì)的價(jià)外收費(fèi)，是否未按規(guī)定確認(rèn)收入。2

4、.開發(fā)項(xiàng)目完工后，是否將收入掛在“預(yù)收賬款”等科目長期不結(jié)轉(zhuǎn)收入。3.按分期收款合同約定的時(shí)間應(yīng)收取而未收到的銷售款是否及時(shí)申報(bào)納稅；（三）其他營業(yè)稅涉稅問題（三）其他營業(yè)稅涉稅問題1.利用自有施工力量建造房屋等建筑物，在銷售不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，是否未申報(bào)繳納建筑環(huán)節(jié)的營業(yè)稅。2.中途轉(zhuǎn)讓在建項(xiàng)目，是否未按規(guī)定繳納營業(yè)稅。3.支付境外公司來華提供咨詢、設(shè)計(jì)、施工等勞務(wù)費(fèi)，是否未按規(guī)定代扣代繳營業(yè)稅。4.合作建房是否按稅法規(guī)定足額納稅。5.不符合條

5、件的代建房行為，是否將其作為代建處理而少計(jì)或不計(jì)銷售收入。（注：上述若干問題也會涉及到企業(yè)所得稅、土地增值稅的計(jì)算、繳納。）二、企業(yè)所得稅二、企業(yè)所得稅應(yīng)全面檢查各項(xiàng)應(yīng)稅收入的真實(shí)性、完整性及稅前扣除項(xiàng)目的真實(shí)性、合法性。（一）收入方面（一）收入方面除前述營業(yè)稅部分的相關(guān)問題外，還應(yīng)檢查：1.未完工開發(fā)產(chǎn)品的銷售收入是否已按規(guī)定預(yù)計(jì)毛利額，計(jì)入當(dāng)前應(yīng)納稅所得額繳納企業(yè)所得稅。2.產(chǎn)品完工后是否及時(shí)結(jié)算其計(jì)稅成本并計(jì)算此前銷售收入的實(shí)際毛

6、利額，同時(shí)將其與對應(yīng)的預(yù)計(jì)毛利額之間的差額，計(jì)入當(dāng)年度本項(xiàng)目的應(yīng)納稅所得額繳納企業(yè)所得稅。對于跨年度房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的已完工出售部分，有無不按權(quán)責(zé)發(fā)生制原則確認(rèn)收入或故意推遲實(shí)現(xiàn)工程結(jié)算收入的現(xiàn)象。3.取得政府的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償或獎(jiǎng)勵(lì)收入是否申報(bào)繳納企業(yè)所得稅和土地增值稅。4.客戶放棄的購房定金、沒收的違約保證金、施工方延誤工期的罰款收入、先租后售收取的租金等是否按規(guī)定確認(rèn)收入或直接沖減成本費(fèi)用。（二）成本費(fèi)用方面（二）成本費(fèi)用方面1.取得的土地