房地產(chǎn)業(yè)稅收風(fēng)險識別模型與案例

1、房地產(chǎn)業(yè)稅收風(fēng)險識別模型與案例一、行業(yè)介紹行業(yè)定義：房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)務(wù)行業(yè)現(xiàn)狀：國民經(jīng)濟(jì)主導(dǎo)行業(yè)稅收占比高（地稅）宏觀調(diào)控企業(yè)類型：按經(jīng)營內(nèi)容和方式，分為房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)、物業(yè)管理企業(yè)按經(jīng)濟(jì)性質(zhì)，分為股份制、私營、外資企業(yè)等按經(jīng)營范圍，分為房地產(chǎn)綜合企業(yè)、房地產(chǎn)專營企業(yè)、房地產(chǎn)項目企業(yè)工藝流程（營銷方式）：房地房產(chǎn)開發(fā)流程主要分為：房地產(chǎn)開發(fā)準(zhǔn)備、房地產(chǎn)開發(fā)實施、房地產(chǎn)營銷、項目結(jié)束清算四個階段（各階段事項流程復(fù)雜，涉

2、及國土、建設(shè)、環(huán)保、供電、供水等多個部門和行業(yè)——第三方信息來源）房地產(chǎn)企業(yè)營銷方式分為：開發(fā)商自行銷售、委托代理代銷或包銷，一般分為現(xiàn)房銷售和期房銷售兩種銷售形式，這也是房地產(chǎn)行業(yè)區(qū)別于其他行業(yè)的顯著特征之一。經(jīng)營規(guī)律：需要大量資金投入（房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營是資金密集型行業(yè)）項目開發(fā)周期長（兩三年）涉及部門多（土地招拍、項目立項、涉及審核、規(guī)劃審批、施工招標(biāo)、竣工驗收、產(chǎn)品預(yù)售——國土、規(guī)劃、建設(shè)、房管、電力、供水、供氣、通信、銷售代理等）

3、風(fēng)險大、高回報（受國家政策、市場環(huán)境影響大）涉稅管理難點：企業(yè)采取各種手段，故意隱瞞利潤逃避稅收。少計收入（少開不動產(chǎn)銷售發(fā)票金額），多列成本（陰陽合同、虛開建安發(fā)票），延期核算（預(yù)收款和銀行按揭款不記賬或長期掛往來）財務(wù)水平影響財務(wù)核算規(guī)范性、全面性和準(zhǔn)確性。（對會計制度和稅法差異理解有誤，亂用會計科目，隨意結(jié)轉(zhuǎn)成本費用，少計收入）涉及專業(yè)協(xié)作單位多，稅務(wù)機(jī)關(guān)專業(yè)性知識不了解，影響管理時效性。（建筑、供水、供電、通信、項目審計等，稅務(wù)

4、機(jī)關(guān)難于掌控各專業(yè)項目成本構(gòu)成，事后真實性核查難度大）二、主要稅收風(fēng)險領(lǐng)域1、風(fēng)險領(lǐng)域識別準(zhǔn)備階段：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從成立和取得土地開始，到整備結(jié)束進(jìn)行實質(zhì)開發(fā)的時間段。通過對國土部門的土地“招、拍、掛”信息進(jìn)行分析，可能存在土地轉(zhuǎn)讓契稅、印花稅涉稅風(fēng)險和未及時、足額申報繳納土地使用稅的涉稅風(fēng)險。開發(fā)階段：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對項目進(jìn)行建筑施工階段。稅計稅依據(jù)年度合計；預(yù)收賬款年末數(shù)、預(yù)收賬款年初數(shù)來源于納稅人專項報送（財報）；主營業(yè)務(wù)收入來源

5、于征管信息系統(tǒng)企業(yè)所得稅年度納稅申報表（A類）附表一種第3行第3欄主營業(yè)務(wù)收入。預(yù)警值設(shè)置：1評分標(biāo)準(zhǔn)：營業(yè)稅計稅依據(jù)與收入、預(yù)收配比不等于1時，為非正常，比例在0.8—1的，得0.5分，比例低于0.8的，得1分。（經(jīng)驗值，分值越大，風(fēng)險越大）應(yīng)用要點：銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅計稅金額為當(dāng)年正常申報驗征收營業(yè)稅計稅依據(jù)，不含以前年度，按年執(zhí)行。營業(yè)稅風(fēng)險評價指標(biāo)舉例：發(fā)票開具金額與應(yīng)納銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅營業(yè)收入差異率原理描述：當(dāng)計算發(fā)票開具金額與

6、應(yīng)納銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅營業(yè)收入差異率大于則提示異常，可能存在隱瞞收入或者虛開發(fā)票的問題。1時，數(shù)據(jù)模型：發(fā)票開具金額與應(yīng)納銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅營業(yè)收入差異率本期應(yīng)納營業(yè)稅營業(yè)收入數(shù)據(jù)來源：統(tǒng)計發(fā)票開具金額取自《發(fā)票網(wǎng)上開具管理信息系統(tǒng)》中，應(yīng)納銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅營業(yè)收入取自征管信息系統(tǒng)納稅申報表。預(yù)警值設(shè)置：1評分標(biāo)準(zhǔn)：發(fā)票開具金額與應(yīng)納銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅營業(yè)收入差異率大于=本期發(fā)票開具金額（或其他開票系統(tǒng)）1時為非正常，1—1.1的得1分，1.

7、1—1.2的得1.5分，1.2—1.5分的得2分，比率高于1.5分的得3分。（經(jīng)驗值）應(yīng)用要點：該指標(biāo)分析的僅僅是銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅，在對該指標(biāo)進(jìn)行深度風(fēng)險評估應(yīng)對時，還可以結(jié)合納稅人銀行對賬單等其他情況一并考慮，按月執(zhí)行。（三）房地產(chǎn)業(yè)稅收風(fēng)險識別模型評分標(biāo)準(zhǔn)表序號34指標(biāo)層級二指標(biāo)名稱發(fā)票開具金額與應(yīng)納銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅營業(yè)收入差異率分值3細(xì)化積分分值規(guī)定1—1.1的得1分，1.1—1.2的得1.5分，1.2—1.5分的得2分，比率高于