小規(guī)模住宅開發(fā)如何取勝

1、1小規(guī)模住宅開發(fā)如何取勝小規(guī)模住宅開發(fā)如何取勝一、一、小規(guī)模住宅的開發(fā)特征小規(guī)模住宅的開發(fā)特征特點(diǎn)一：用地規(guī)模較小特點(diǎn)一：用地規(guī)模較小小規(guī)模項(xiàng)目首先在于用地規(guī)模較小，屬于名副其實(shí)的“豆腐塊”或“零星地塊”項(xiàng)目。特點(diǎn)二：地理分布較雜特點(diǎn)二：地理分布較雜（1）在老城區(qū)、成熟社區(qū)或繁華市區(qū)做的項(xiàng)目，一般是在鬧市中拿一塊地，有點(diǎn)見縫插針的感覺。（2）分布于城市主干道沿線，介于干道兩側(cè)有較多小空地，而且又有交通便利優(yōu)勢之故。特點(diǎn)三：物業(yè)類別特征較

2、突出特點(diǎn)三：物業(yè)類別特征較突出一般做成以下幾類物業(yè)：（1）普通住宅，一般定位（2）豪華大戶型住宅，高檔定位（3）小戶型，一般臨交通干道（4）公寓，商業(yè)環(huán)境較好（5）外銷樓盤（6）特殊物業(yè)特點(diǎn)四：有一定的有利條件特點(diǎn)四：有一定的有利條件（1）是短、平、快的項(xiàng)目。項(xiàng)目較小，投資較少，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)降低。（2）定位比較單純。（3）周邊有成熟的社會(huì)配套，可以搭便車。特點(diǎn)五：也有較多不利條件特點(diǎn)五：也有較多不利條件（1）風(fēng)險(xiǎn)：定位風(fēng)險(xiǎn)定位風(fēng)險(xiǎn)。定位

3、單一，好則好矣，全盤皆贏，但就怕在定位失敗，滿盤皆輸。競爭風(fēng)險(xiǎn)。競爭風(fēng)險(xiǎn)。小項(xiàng)目常面臨大項(xiàng)目的打壓，市場空間易被擠壓和侵蝕，令不少開發(fā)商擔(dān)驚受怕，如履薄冰。（2）破壞因素破壞性的交通因素。比如緊臨市政主干道、立交橋、鐵路線，噪音污染令小項(xiàng)目的消費(fèi)者不堪忍受。3求合理實(shí)用，戶型設(shè)計(jì)方面盡量做到功能完善，功能分區(qū)明確，采光通風(fēng)良好，滿足居住和使用要求。在建筑設(shè)計(jì)方面，大項(xiàng)目較小項(xiàng)目略有優(yōu)勢。比較三：小區(qū)環(huán)境比較三：小區(qū)環(huán)境小項(xiàng)目占地面積小，

4、容積率和建筑密度高，留下來作綠化的空間很少，或者沒有。如果一塊地只能建兩三棟高層住宅，那么綠化只能向空中發(fā)展，搞立體綠化，如果地塊面積稍大一點(diǎn)，可以做圍合式布局，建一個(gè)中心綠化庭園，或者搞行列式布局和條塊綠化。現(xiàn)在一些高檔次小項(xiàng)目將底層架空做綠化，增大了綠化面積。小項(xiàng)目可用面積小，即使將底層架空，總綠化面積依然不大，在綠地面積有限的情況下，要改善小區(qū)環(huán)境就面臨著很多限制，可使用的構(gòu)景要素不多，一般是草坪、樹木、花卉和鋪裝地面，大規(guī)模住宅

5、小區(qū)可以做的山水、石景在小項(xiàng)目中就很難做；由于地塊面積小，可以使用的組景手法也有限，花草樹木隨意搭配，自然難以達(dá)到好的藝術(shù)效果。只有具有很高專業(yè)水平的園林設(shè)計(jì)師才能在小項(xiàng)目中做出精致的園林景觀。就小區(qū)環(huán)境而言，大項(xiàng)目較小項(xiàng)目有明顯優(yōu)勢。比較四：配套設(shè)施比較四：配套設(shè)施小項(xiàng)目自身配套設(shè)施少，對(duì)周圍公共配套設(shè)施依賴大。由于規(guī)模限制，建造小而全的項(xiàng)目也不經(jīng)濟(jì)，浪費(fèi)資源。比較五：地段比較五：地段小項(xiàng)目自身配套少，對(duì)周圍的配套設(shè)施依賴度高，所以小

6、項(xiàng)目只適宜在比較成熟的居住區(qū)興建。而大項(xiàng)目對(duì)地段的依賴程度要低得多。比較六：土建成本比較六：土建成本在建筑材料及設(shè)備采購方面，由于大項(xiàng)目采購量大，供貨商愿意以優(yōu)惠價(jià)格供貨，小項(xiàng)目則可能享受不到這些優(yōu)惠；大項(xiàng)目的工程量大，工期限長，施工單位愿意以比小項(xiàng)目更低的報(bào)價(jià)承接；大項(xiàng)目投資額大，設(shè)計(jì)單位也愿意以較低的設(shè)計(jì)費(fèi)率接受委托。就發(fā)展商而言，在項(xiàng)目開發(fā)過程中主要工作是資金動(dòng)作和協(xié)調(diào)組織，做大項(xiàng)時(shí)一些費(fèi)用開支會(huì)增加，但總體而言，每平方米的成本降