設(shè)施設(shè)備運行維護

1、第十一章設(shè)施設(shè)備運行維護設(shè)施設(shè)備維護總則設(shè)施設(shè)備管理是物業(yè)管理的根本，是開展一切服務(wù)的后勤保障。設(shè)施設(shè)備管理是一道看不見的風(fēng)景，但使用者無時無刻都在感受它的存在。有了設(shè)施設(shè)備的保障，使用者們才能生活、工作在舒適、清雅、安全的環(huán)境中。我司一貫重視項目設(shè)備設(shè)施管理，認為建筑設(shè)備設(shè)施是提供客戶生產(chǎn)生活的物質(zhì)基礎(chǔ)，也是業(yè)主資產(chǎn)維護的重要部分。設(shè)備設(shè)施管理質(zhì)量的高低，直接影響客戶服務(wù)水平，也影響整個物業(yè)的持續(xù)發(fā)展和保值增值。我司擅長設(shè)備設(shè)施的預(yù)防

2、性保養(yǎng)，并具備完整可靠的工程管理體系。我們將在本項目落實日式設(shè)施管理的方法，提供客戶和業(yè)主安心可靠的管理實踐。設(shè)施設(shè)備的維護管理重點工程部將對在管的設(shè)施設(shè)備進行分析，確定重點控制管理部位，制定有針對性的設(shè)施設(shè)備維護管理方案，對設(shè)施設(shè)備實施統(tǒng)一的工程設(shè)備管理，這是工程設(shè)備管理不可缺少的重要環(huán)節(jié)。設(shè)施設(shè)備的維護管理包括定期檢查、日常保養(yǎng)、制定完善統(tǒng)一的維修制度、維修質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)等，工作重點如下：1.預(yù)防為主，堅持日常保養(yǎng)與按計劃維修并重，使設(shè)備

3、設(shè)施處于良好狀態(tài)。2.設(shè)備設(shè)施定期檢查、巡視形成制度，對不同設(shè)備根據(jù)實際使用情況做到定人、定時、定期、定質(zhì)的檢查與養(yǎng)護，包括更換易損零件，添加潤滑油、更換軸承、皮帶、盤根、除銹補漆翻新保養(yǎng)等。3.根據(jù)管理中心維修人員的實際情況，實行專業(yè)人員維修與操作人員維修相結(jié)合。4.常年使用運行與季節(jié)性使用的設(shè)備，合理制定安排維修保養(yǎng)期限和計劃，完善設(shè)備管理維修保養(yǎng)規(guī)程并予實施、執(zhí)行。5.不經(jīng)常使用、運行或非正常情況下使用的設(shè)施設(shè)備，不能忽略對其保養(yǎng)

4、和檢查。如發(fā)電機、消防泵、噴淋泵、消防排煙風(fēng)機等。6.對設(shè)施設(shè)備系統(tǒng)進行技術(shù)分析，結(jié)合各設(shè)備的技術(shù)特點，提出工程設(shè)備維護管理方案和各設(shè)備的維修保養(yǎng)內(nèi)容和計劃。設(shè)施設(shè)備的管理標(biāo)準(zhǔn)我司具備完善的設(shè)備間和設(shè)備設(shè)施管理標(biāo)準(zhǔn)，并且該標(biāo)準(zhǔn)按照所承接的不同管理項目，在實施管理階段再次進行優(yōu)化，成為現(xiàn)實可操作的管理依據(jù)。項目設(shè)備間和設(shè)備設(shè)施的管理標(biāo)準(zhǔn)將法律法規(guī)的基本要求框架下，在項目接管前與甲方討論溝通確認。系列管理制度，對工程人員和工程設(shè)備進行統(tǒng)一的

5、監(jiān)管，這是設(shè)備規(guī)范化管理中最重要的手段之一。4.檢查考核管理檢查管理就是制定一系列的管理考核制度，通過不停的檢查和考核，去發(fā)現(xiàn)問題，并針對問題去解決，從而使設(shè)備設(shè)施管理達到更高的一個層次。設(shè)施設(shè)備的運行管理設(shè)備設(shè)施運行實行重點設(shè)備值班的24小時監(jiān)護運行管理。要保證設(shè)備的正確運行，首先需熟悉各種設(shè)備的技術(shù)資料，包括使用說明書、工作性能、適應(yīng)范圍、運行方式、連續(xù)運行時間、注意事項等等。對一些較為大型、復(fù)雜、技術(shù)要求較高的設(shè)備必須對操作使用人

6、員先進行專業(yè)培訓(xùn)，待能了解其基本工作原理并熟悉操作程序后再獨立操作。對一些特殊崗位（如配電、電梯、消防）等，要求操作人員必須取得相應(yīng)的操作證后方可進行設(shè)備操作。工程設(shè)備的運行管理重點是平時做好日常的操作、記錄以及現(xiàn)場的聯(lián)絡(luò)匯報工作。對運行中的設(shè)備需用一看、二聽、三摸、四聞、五分析、六動手、七匯報、八備案的原則來判斷處理設(shè)備的運行情況，從而對設(shè)備采取有針對性的措施。一看看運行設(shè)備的外表，各種開關(guān)、操作機構(gòu)的位置，故障顯示指示，油位、水位、

7、溫度、顏色等直觀細微情況變化，及早發(fā)現(xiàn)設(shè)備運行故障的征兆。二聽對運轉(zhuǎn)設(shè)備或給排水系統(tǒng)，設(shè)備正常情況下的聲音和異常運轉(zhuǎn)會有不同、給排水系統(tǒng)流水聲音也會幫助判斷設(shè)備或系統(tǒng)的問題。日常巡檢過程中注意體會了解，就能夠在異常時候即使做出判斷發(fā)現(xiàn)。三摸即用手或傳感器的感覺來判斷設(shè)備是否運行正常，其中包括電機的軸承溫度，開關(guān)外殼絕緣導(dǎo)線運行溫度及設(shè)備振動等。四聞對嗅覺范圍內(nèi)的運行設(shè)備進行鑒別，通過聞，能確定如電容器、開關(guān)、線路是否有問題（焦糊味），能