轉(zhuǎn)讓舊房如何計算土地增值稅-案例分析

1、新房、舊房的區(qū)分標(biāo)準(zhǔn)舊房是指已建成并辦理房屋產(chǎn)權(quán)證或取得購房發(fā)票的房產(chǎn)以及雖未辦理房屋產(chǎn)權(quán)證但已建成并交付使用的房產(chǎn)?！敦斦俊叶悇?wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》(財稅財稅字[1995]48號)關(guān)于新建房與舊房的界定問題指出：新建房是指建成后未使用的房產(chǎn)。凡是關(guān)于新建房與舊房的界定問題指出：新建房是指建成后未使用的房產(chǎn)。凡是已使用一定時間或達到一定磨損程度的房產(chǎn)均屬

2、舊房。使用時間和磨損程度標(biāo)準(zhǔn)可由各省、已使用一定時間或達到一定磨損程度的房產(chǎn)均屬舊房。使用時間和磨損程度標(biāo)準(zhǔn)可由各省、自治區(qū)、直轄市財政廳自治區(qū)、直轄市財政廳(局)和地方稅務(wù)局具體規(guī)定。和地方稅務(wù)局具體規(guī)定。轉(zhuǎn)讓舊房如何確定扣除項目的三種情形計算轉(zhuǎn)讓舊房土地增值稅的扣除項目包括三種情形，三種情形下稅負的高低即是納稅人納稅風(fēng)險與納稅規(guī)劃要權(quán)衡的主要標(biāo)志。(一)按照評估價格確定扣除項目財稅字[1995]48號文規(guī)定：轉(zhuǎn)讓舊房的，應(yīng)按房屋及建

3、筑物的評估價格、取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金作為扣除項目金額計征土地增值稅。對取得土地使用權(quán)時未支付地價款或不能提供已支付的地價款憑據(jù)的，不允許扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額。其中，舊房及建筑物的評估價格，是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋和建筑物時，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格。對于能提供評估價格的，已繳契稅在計算土地增值稅時不允許扣除。(二)不能取得

4、評估價格，但能提供購房發(fā)票的情形根據(jù)財稅[2006]21號文件的規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門確認，《土地增值稅暫行條例》第六條、第(一)、(三)項規(guī)定的扣除項目的金額，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%的計算。對納稅人購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準(zhǔn)予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不得作為加計5%的基數(shù)。即轉(zhuǎn)讓舊房不能提供評估價格但能提供

5、購房發(fā)票的扣除項目金額包括三項：一是購房發(fā)票所載金額(實際上包含了《土地增值稅暫行條例》中第六條的“取得土地使用權(quán)所支付的金額”以及“舊房及建筑物的評估價格”兩部分)二是加計扣除金額(加計扣除金額=購房發(fā)票所載金額5%購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止的年數(shù))三是與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金(包括轉(zhuǎn)讓舊房時繳納的營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、印花稅、契稅以及教育費附加，上述四稅及附加均必須提供相應(yīng)的完稅憑證)。其中，年數(shù)的確定按購房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開具

6、之日止，每滿其中，年數(shù)的確定按購房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開具之日止，每滿12個月個月計一年計一年超過一年，未滿超過一年，未滿12個月但超過個月但超過6個月的，可以視同為一年。比如，個月的，可以視同為一年。比如，29個月的為兩個月的為兩年，年，31個月的為三年。個月的為三年。計算公式可以歸納為：土地增值稅扣除項目=發(fā)票所載金額[1(轉(zhuǎn)讓年度購買年度)5%])與房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓有關(guān)稅金與房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓有關(guān)費用。(三)既沒有評估價格，又不能提供購房發(fā)

7、票的，地方稅務(wù)機關(guān)可以根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》第35條的規(guī)定，實行核定征收。其次，《土地增值稅暫行條例》規(guī)定，對于隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格的、提供扣除項目金額不實的、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價格低于房地產(chǎn)評估價格，又無正當(dāng)理由的。主管稅務(wù)機關(guān)也可以按照房地產(chǎn)評估價格計算征收土地增值稅。所稱的隱瞞，虛報房地產(chǎn)成交價格，是指納稅人不報或有意低報轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物價款的行為。所稱的提供扣除項目金額不實的，是指納稅人在納稅

8、申報時不據(jù)實提供扣除項目金額的行為。所稱的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價格低于房地產(chǎn)評估價⑼應(yīng)納土地增值稅稅額應(yīng)納土地增值稅稅額=153160%46935%=754.45(萬元萬元)。2.按照發(fā)票所載金額確定扣除項目按照發(fā)票所載金額確定扣除項目案例2A房地產(chǎn)企業(yè)以2000萬元出售一幢使用4年的辦公樓，賬面原值300萬元，累計折舊30萬元。該辦公樓有取得的原始購買發(fā)票，發(fā)票所載金額為300萬元。支付房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓有關(guān)費用8萬元。該房產(chǎn)未進行資產(chǎn)評估。分析

9、⑴A企業(yè)辦公樓轉(zhuǎn)讓收入2000萬元。⑵與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金為20005%(17%3%)20000.5‰=111(萬元)。⑶支付房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓有關(guān)費用8萬元。⑷土地增值稅扣除項目=發(fā)票所載金額[1(轉(zhuǎn)讓年度購買年度)5%])與房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓有關(guān)稅金與房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓有關(guān)費用=300[145%])1118=479(萬元)。⑸增值額為2000479=1521(萬元)。⑹增值率為1521479=318%⑺應(yīng)納土地增值稅稅額為152160%47935%=74

10、4.95(萬元)。3.按照核定征收確定應(yīng)納土地增值稅稅額按照核定征收確定應(yīng)納土地增值稅稅額案例3A房地產(chǎn)企業(yè)以2000萬元出售一幢使用四年的辦公樓，賬面原值300萬元，累計折舊30萬元。支付房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓有關(guān)費用8萬元。該辦公樓既無法取得評估資料，也不能找到原始購買發(fā)票。分析按照核定征收計算應(yīng)納土地增值稅稅額，核定征收率假設(shè)為20%.⑴A企業(yè)辦公樓轉(zhuǎn)讓收入2000萬元。⑵核定征收率20%⑶應(yīng)納土地增值稅稅額為200020%=400(萬元)風(fēng)

11、險提示三種情形下，核定征收不一定對于企業(yè)無利，關(guān)鍵是看主管稅務(wù)機關(guān)確定的核定征收率高低是否會低于前述兩種情形下的實際稅負企業(yè)出售舊房如何計算土地增值稅例:某工業(yè)企業(yè)轉(zhuǎn)讓一幢90年代建造的廠房，當(dāng)時造價100萬元，無償取得土地使用權(quán)。如果按現(xiàn)行市場價的材料、人工費計算，建造同樣的房子需600萬元，該房子為7成新，按500萬元出售，支付有關(guān)稅費計27.5萬元。計算企業(yè)轉(zhuǎn)讓舊房應(yīng)繳納的土地增值稅額。(1)評估價格=60070%=420(萬元)

12、(2)允許扣除的稅金27.5萬元(3)扣除項目金額合計=42027.5=447.5(萬元)(4)增值額=500447.5=52.5(萬元)(6)應(yīng)納稅額=52.530%447.50=15.75(萬元)一、收入確認關(guān)于土地增值稅清算時收入確認的問題。《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知題的通知》（國稅函（國稅函[2010]220號）規(guī)定，土地增值稅清算時，已全額開具商品房銷售發(fā)號）規(guī)定，土地增