重大2015年房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營管理 ( 第3次作業(yè) )

1、第3次作業(yè)次作業(yè)一、填空題（本大題共一、填空題（本大題共1010分，共分，共5小題，每小題小題，每小題2分）分）1.征用土地具有______、______、______等三個明顯的特點。2.市場營銷的微觀環(huán)境分析包括以下幾個方面，即______、各類資源的供應商、______、購買者、公眾等。3.消費者的購買決策可分為五個階段，依次是認識需求、______、評估選擇、______、購后評估。4.城市規(guī)劃一般分為總體規(guī)劃和______兩個

2、層次。5.房地產(chǎn)開發(fā)項目的資金來源有企業(yè)自有資金、______、______、以及合作開發(fā)等其他融資方式。二、簡答題（本大題共二、簡答題（本大題共3030分，共分，共5小題，每小題小題，每小題6分）分）1.房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品的成本構(gòu)成因素主要有哪些？2.城市國有土地使用權(quán)出讓的方式有哪些？3.用于出租的房屋必須具備哪些條件？4.市場需求分析主要包括哪些內(nèi)容？5.簡述房地產(chǎn)融資的步驟。三、計算題（本大題共三、計算題（本大題共2020分，共分，

3、共2小題，每小題小題，每小題1010分）分）1.王某家庭月收入10000元每月用于購房支出的可占40%張某計劃以首付40%、按揭15年的方式購買某花園的一套高檔住宅現(xiàn)假定銀行按揭貸款年利率為6%問王某可以承受的最高總價是多少？2.某商業(yè)鋪面建筑面積250平方米地處商業(yè)中心預計在未來30年的有效經(jīng)營期限內(nèi)平均月租金預計為300元平方米年租賃成本約為租金的20%年空置率為8%假定市場期望的投資收益率為10%請問該商鋪按照收益法估算的預期售價

4、應定為多少？四、論述題（本大題共四、論述題（本大題共4040分，共分，共4小題，每小題小題，每小題1010分）分）1.如何理解房地產(chǎn)投資的全程控制？2.研究目標客戶對產(chǎn)品策劃有何影響？3.我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過程中經(jīng)歷了哪次周期性調(diào)整？當前宏觀調(diào)控對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展有何影響？4.如何理解住宅項目的引力半徑？答案：答案：一、填空題（一、填空題（1010分，共分，共5題，每小題題，每小題2分）分）1.參考答案：參考答案：強制性安置性改制性參考答案：

5、參考答案：我國國有土地使用權(quán)出讓方式主要有：1.協(xié)議出讓2.招標出讓；3.拍賣出讓。解題方案：解題方案：評分標準：評分標準：3.參考答案：參考答案：必須具備的條件有；1.能夠正常使用的房屋；2.經(jīng)過城市規(guī)劃部門批準建設(shè)的單位和個人的并取得產(chǎn)權(quán)登記的房屋；3得到有關(guān)部門批準，準予出租的房屋。解題方案：解題方案：評分標準：評分標準：4.參考答案：參考答案：（1）需求特點分析包括有哪些需求群體其需求動因如何需求偏好怎樣（2）需求容量分析包括名

6、義需求量、租用需求量有多大解題方案：解題方案：通過查閱教材與自己的實踐工作結(jié)合起來該題答案教材上面很規(guī)范的列出了.評分標準：評分標準：簡答題按照要點得分答對幾點相應得幾分總分不超過所規(guī)定滿分.5.參考答案：參考答案：1、分析房地產(chǎn)開發(fā)項目的資金需要量，編制資金使用計劃；2、探討和確定資金來源；3、融資方案的選擇與決策；4、與資金融出者進行洽談協(xié)商；5、按規(guī)定辦理各類融資的手續(xù)。解題方案：解題方案：通過查閱教材與自己的實踐工作結(jié)合起來作答

7、。評分標準：評分標準：簡答題按照要點得分，答對幾點，相應得幾分，總分不超過所規(guī)定滿分。三、計算題（三、計算題（2020分，共分，共2題，每小題題，每小題1010分）分）1.參考答案：參考答案：總價:1000040%0.5%[11（10.5%）180]（140%）解題方案：解題方案：題干要求最高總價首先明確每月可支出的收入有多少然后再看按揭的比例與期限結(jié)合利率用復利的計算方式來得出王某承受的最高總價注意利率單位的換算是該題的重點.評分標準