2 城市用地分類與標準 - 長沙市城鄉(xiāng)規(guī)劃局

1、長沙市城市規(guī)劃標準與準則——條文說明第二篇城市用地規(guī)劃標準準則10第3章城市用地分類和建設用地標準城市用地分類和建設用地標準3.1城市用地分類和適建范圍城市用地分類和適建范圍3.1.1科學的用地分類是促進城市土地合理使用的重要基礎工作。本用地分類遵循適應長沙未來城市發(fā)展、市場經濟深入發(fā)展以及生態(tài)保護和可持續(xù)發(fā)展等要求的修訂原則，參照相關國家標準，并結合長沙市近年來的規(guī)劃實踐而制定的。3.1.2城市用地分類以土地的使用功能作為分類的主導因

2、素，兼顧用地的使用目的、出讓方式及所有權屬等相關因素。在編制本標準與準則時，充分考慮到長沙市土地管理體制的要求，協(xié)調分別由國家建設部頒布的側重于城市建設用地分類的《城市用地分類與規(guī)劃建設用地標準》（GBJ137－90）與由國土資源部頒布的側重于非建設用地分類和管理的《全國土地分類》（試行）兩個標準，并結合長沙城市用地的實際利用情況，力求用地分類的科學性和針對性，在規(guī)劃和土地管理的實際工作中具有很強的可操作性，并能與兩套各有側重的國家用地

3、分類標準基本銜接。3.1.3本標準與準則將城市用地分為大類、中類和小類三個層次，共10大類、48中類、84小類，以反映城市用地的實際情況，滿足城市規(guī)劃、地政管理及規(guī)劃研究等工作使用的需要。與國家標準《城市用地分類與規(guī)劃建設用地標準》（GBJ137－90）結構相比，大類未變，中類、小類結合長沙實際有所調整。3.1.4在編制不同層次的規(guī)劃以及在規(guī)劃管理、地政管理和規(guī)劃研究的不同環(huán)節(jié)中，對城市用地的分類要求的深度不同，本標準與準則中確定的大類

4、、中類和小類的三級用地分類體系，可適應城市規(guī)劃管理工作中對用地類型不同深度的要求。因此，在實際工作中，應根據規(guī)劃及管理工作的性質、內容及深度的具體要求，采用本“城市用地分類和代號表”中的全部或部分用地類別。在確定一個從土地使用權權屬或功能地塊角度不能再細分的地塊的用地性質時，如果地塊上包含有兩種或兩種以上獨立占地的主要用地性質或使用功能時，在確定地塊的用地性質時應按照本“城市用地分類和代號表”，通過并列列舉各用地類別來描述該地塊的用地性

5、質。3.1.5為使各用地類型具有較好的識別性，便于用地類型在規(guī)劃圖紙及相關文件中的使用，本“城市用地分類和代號表”使用英文字母與阿拉伯數字混合型代號。大類用地的代號采用用地類型名稱英文譯名中一字母表示；中類用地和小類用地的代號分別在大類e用地代號后增加1～2位阿拉伯數字，形成新的代號來表示。本“城市用地分類和代號表”中同層級用地類別之間存在著并列關系，而在大類——中類——小類這個層級序列上，存在著一個大類包含若干并列的中類、一個中類包含

6、著若干并列的小類（部分中類用地沒有再細分小類用地的情況除外）的邏輯關系。“城市用地分類和代號表”中各大類用地的中文名稱、英文名稱及代號匯總如下：用地類型中文名稱代號用地類型英文名稱居住用地RResidentialL公共設施用地CCommercialPublicFacilityL工業(yè)用地MIndustrialManufacturing倉儲用地WWarehouseL對外交通用地TIntercityTransptationL道路交通用地SRo

7、ad，StreetSquare市政公用設施用地UMunicipalUtilities長沙市城市規(guī)劃標準與準則——條文說明第二篇城市用地規(guī)劃標準準則12占主導地位。根據用地供應日趨緊張的趨勢和集約用地的原則，應控制建設3層以下單元式住宅。因此，在“二類居住用地”中不考慮納入3層以下的單元式住宅用地。為了更好地適應詳細藍圖或居住區(qū)規(guī)劃的編制工作的要求，在“一類居住用地”和“二類居住用地”兩個中類下分別包含了4個用地小類。在住宅區(qū)建設中，“一

8、類居住用地”和“二類居住用地”內除了分別建有獨立式住宅和單元式住宅以外，還分別包含了幼托設施、小學、中學、九年一貫制學校、社區(qū)體育設施、社區(qū)管理設施、文化活動設施、衛(wèi)生醫(yī)療設施、商業(yè)服務業(yè)設施、會所、住宅區(qū)道路和住宅區(qū)綠地等。在本“城市用地分類和代號表”中，將“一類居住用地”中的獨立式住宅的建設用地確定為“獨立式住宅用地”（R11），“二類居住用地”中的住宅以單元式住宅為主，其用地為“單元式住宅用地”（R21）。上述居住配套設施（如幼托

9、設施、小學、中學、九年一貫制學校、社區(qū)體育設施、社區(qū)文化活動設施、商業(yè)服務業(yè)設施、社區(qū)醫(yī)療衛(wèi)生設施、社區(qū)管理設施等）、住宅區(qū)道路和綠地等，按照設施的內容劃分為3個用地小類。以“一類居住用地”為例，其配套設施用地分為3個小類：為一類居住用地配套建設的居住小區(qū)級及以下級別的托兒所、幼兒園、小學、中學、九年一貫制學校及社區(qū)管理、文化活動、衛(wèi)生醫(yī)療、商業(yè)、會所、體育設施等用地納入“一類住宅區(qū)公共服務設施用地”（R12）；包含住宅區(qū)道路、小街、小

10、胡同及停車場的“一類住宅區(qū)道路用地”（R13）；以及包含為居住用地配套建設的居住小區(qū)級及以下級別小游園的“一類住宅區(qū)綠地”（R14）。不需獨立占地的居住配套設施可以組合設置在住宅樓裙房或低層住宅中，但是應設置獨立出入口，以避免對住宅樓的居民造成干擾。目前，長沙的居住區(qū)在設置居住配套設施時，都基本遵照了上述原則?！岸惥幼∮玫亍保≧2）也劃分了相應的4個用地小類。（3）關于“三類居住用地”（R3）的說明“三類居住用地”主要是針對在工業(yè)區(qū)、

11、倉儲區(qū)和學校（尤其是大學）等功能區(qū)中配套建設的居住建筑物用地，主要容納企業(yè)單身職工或學校單身師生員工居住，這類居住建筑物往往作為工業(yè)區(qū)、倉儲區(qū)和學校的附屬配套設施出現。單身宿舍與普通單元式住宅在戶型結構上的最大區(qū)別是沒有設置獨立廚房。目前，長沙單身宿舍的建設主要有兩種方式，一種是為了方便職工上下班，在一、二類工業(yè)區(qū)內建設的單身宿舍樓，獨立占地并不得與工業(yè)廠房混合建設，還采取了必要的衛(wèi)生和環(huán)境防護措施，滿足居住建筑的間距要求，這樣單身職工

12、宿舍占用的是工業(yè)用地的一部分；另一種是在工業(yè)用地之外成片建設的單身職工宿舍區(qū)，這種宿舍區(qū)往往具有相對獨立的居住和生活功能，形成了一定的居住人口規(guī)模和建筑面積規(guī)模，自身有一定的生活配套設施，并按照居住用地的有關標準進行規(guī)劃建設。從有利于土地管理和規(guī)劃管理及順應目前單身宿舍開發(fā)建設需要的角度出發(fā)，在進行建設用地統(tǒng)計時，對于第一種情況中單身宿舍所占用地納入工業(yè)用地（M），而后一種情形中單身宿舍用地屬于三類居住用地（R3）。由于單身宿舍區(qū)的居民

13、是以單身人士為主，因此不存在配套建設幼兒園、托兒所等設施的需求，其它社區(qū)體育設施、文化活動、醫(yī)療衛(wèi)生、社區(qū)管理、商業(yè)服務業(yè)等設施是需要進行相應配套建設的。因此，與“一類居住用地”和“二類居住用地”相比，“三類居住用地”中“公共服務設施用地”不包括托兒所、幼兒園、小學、中學等設施。（4）關于“四類居住用地”（R4）的說明由于歷史原因，“原農村居民住宅用地”在土地權屬、建筑形式、住宅產權所有人的身份等方面的情況極為復雜。原農村居民的住宅用地