[學習]房地產06房地產經濟學第6章房地產經濟波動

1、第六章 房地產經濟波動,,學習目標,房地產經濟波動的含義和類型房地產經濟波動的影響因素房地產經濟波動的運行機理房地產經濟波動的指標房地產周期的概念、運行階段及測定房地產泡沫的概念、運行機理和判斷指標,第一節(jié) 房地產經濟波動的基本概念,一、房地產經濟波動的含義二、房地產經濟波動的類型,房地產經濟波動就是房地產經濟總量圍繞著長期趨勢上下振蕩所形成的運行狀態(tài)。房地產經濟波動包括季節(jié)波動、隨機波動、房地產周期和房地產泡沫等等。,

2、一、房地產經濟波動的含義,,,按波動是否有規(guī)律來劃分：規(guī)律性波動非規(guī)律性波動,,房地產經濟波動,,,,,,,按區(qū)域大小不同來劃分：國家房地產波動區(qū)域房地產波動城市房地產波動,按物業(yè)類型和用途分類劃分：住宅市場波動辦公廠房市場波動商業(yè)用房市場波動廠房倉庫市場波動,按經營類型來劃分：租賃市場波動銷售市場波動,二、房地產經濟波動的類型,第二節(jié) 房地產經濟波動的影響因素,一、制度因素二、政策因素三、人口因素四、經

3、濟影響因素五、其他因素,一、制度因素,制度因素包括了社會制度、土地制度、住房制度、投資體制等方面的因素。 住宅建設投資由基本建設投資中的住宅建設、技術改造投資中的住宅建設、房地產開發(fā)投資中的住宅建設、居民個人住房建設和農村居民及集體單位固定資產投資中的住房建設等幾部分組成。,政策因素包括了財政政策、貨幣政策、收入分配政策、產業(yè)政策、區(qū)域政策、法律手段、計劃指導以及政府的市場監(jiān)管。房地產產業(yè)政策：土地利用管理方面的政策、住房分配消

4、費方面的政策、房地產開發(fā)經營方面的政策、房地產融資方面的政策、市場管理方面的政策、涉外房地產政策等。,二、政策因素,人口數量人口遷移家庭數量家庭人口數量及結構變化,三、人口因素,,國民收入,國民儲蓄,貨幣供給額,利率,物價水平,稅收,四、經濟影響因素,案例：日本地產泡沫產生的一個重要原因就是土地課稅中的偏差,技術因素,國際因素,心理因素,災害,技術因素：信息技術、建筑新材料、新工藝、主導技術和產業(yè)的興衰國際因素：國際產業(yè)格局、

5、自然現象、政治突發(fā)事件心理因素：預期、投機、賭博、從眾、盲目樂觀、僥幸、恐慌災害：人為、自然災害,五、其他因素,第三節(jié) 房地產經濟波動的運行機理,是指經濟系統(tǒng)內部結構特征所導致的經濟變量之間的必然聯(lián)系和對外在沖擊的反應。,內在傳導機制,外在沖擊機制,,是指系統(tǒng)外在的沖擊通過系統(tǒng)內部傳導而發(fā)生的經濟活動，來源于外生變量的自發(fā)性變化。,內在因素以及內在傳導機制，是房地產經濟波動的必要條件，決定了波動的必然性、規(guī)律性。外在因素和外在沖擊

6、機制，是波動的充分條件，它不能改變波動的基本規(guī)律，但是可以影響波動的形態(tài)，如波長、波峰和波谷。,一、房地產經濟波動的內在傳導機制,以上幾種機制往往是同時作用。當房地產企業(yè)看到價格發(fā)出的信號，預期會有利潤，在利益驅動下，開始進入市場或者增加投資。增加的投資和消費在乘數和加速數的作用下，進一步導致了房地產經濟的高漲，并且在產業(yè)關聯(lián)機制下帶動了相關部門的增長。逐漸的，會出現資源緊缺、成本提高、價格升高、供應量增多而需求下降、空置量增加、

7、利潤下降。最終，房地產經濟擴張會由于經濟增長的制約機制、價格機制發(fā)生作用而停止下來，開始進入衰退。在衰退過程中，這些內在機制同樣是一起起作用的。,利益驅動機制,乘數—加速數機制,,競爭機制,供求機制,價格機制,信貸利率機制,產業(yè)關聯(lián)機制,經濟增長制約機制,二、房地產經濟波動的外在沖擊機制,財政、貨幣和投資政策沖擊,國際政治和經濟沖擊,,體制變動的沖擊,突發(fā)災害的沖擊,（如貨幣供給、房地產投資和消費、稅收、利率等）,（如“非典”疫情等

8、）。,第四節(jié) 房地產經濟波動指標,房地產經濟波動指標分類房地產經濟波動指標,按照指標變動和房地產基準波的先后關系，房地產經濟波動指標可以劃分為：先行指標又叫先導指標、領先指標、該指標的峰或谷的變動一般領先于基準波的峰或谷。同步指標的變動時間一般與基準波的變動時間相一致。滯后指標的變動則往往落后于基準波。指標的先后是相對的，不是絕對的。（時期、區(qū)域）,一、房地產經濟波動指標分類,一、房地產經濟波動指標分類,按照指標所反映的內容，

9、房地產經濟波動指標可以劃分為：價值量指標：包括房地產價格、土地資產總額、房地產投資額、居民收入等。實物量指標：包括住房開工面積、商品房銷售面積、土地供應量、就業(yè)人數等。,一、房地產經濟波動指標分類,還有絕對指標和相對指標之分。絕對指標：如房屋價格、居民收入、房屋空置量、土地資產、GDP等。相對指標：如戶均房價收入比、房屋空置率、土地資產/GDP等。,房地產開發(fā)企業(yè)數量,房地產投資量（投資增長率）,商品房銷售面積（增長率）,商

10、品房銷售額（增長率）,商品房空置率,二、房地產經濟波動指標,全國房地產投資和全社會固定資產投資,全國房地產開發(fā)企業(yè)數量,商品房銷售面積/銷售額（增長率）,商品房空置率,國外：空置率界定為一定時間市場上沒有出租、出售的房屋占房屋總量的百分數。按類型可分為住宅空置率、商業(yè)房地產空置率等。我國：,一般認為：商品房空置率為3%以下時，市場處于賣方市場； 3%~10%時，市場較為平穩(wěn)；大于10%時，處于買房市場；15%以上時，商品房積壓過

11、剩嚴重。,目前商品房空置率過高的原因是什么，應該怎么解決？征收空置稅？怎么征？,第五節(jié) 房地產經濟波動與宏觀經濟波動的關系,一、房地產經濟波動與宏觀經濟發(fā)展階段二、房地產經濟和宏觀經濟相互影響的一般過程,一、房地產經濟波動與宏觀經濟發(fā)展階段,當社會發(fā)展水平處在初級階段時，宏觀經濟發(fā)展水平較低，國民經濟產業(yè)結構以第一產業(yè)為主，第二產業(yè)也不甚發(fā)達，房地產業(yè)處于相對弱小的地位，在此階段，房地產業(yè)對國民經濟的影響較小，對宏觀經濟的依存度較

12、大，房地產經濟波動主要受制于宏觀經濟波動。,一、房地產經濟波動與宏觀經濟發(fā)展階段,在宏觀經濟進入起飛階段，迅速發(fā)展時，整個宏觀經濟包括房地產經濟趨于活躍，宏觀經濟波動與房地產經濟波動的關系較為復雜。各產業(yè)的迅速發(fā)展，增大了對房地產的需求，房地產業(yè)的基礎性、先導性充分體現出來，房地產經濟迅速高漲。同樣，宏觀經濟過熱時發(fā)生的調整也會很快波及房地產業(yè)，引發(fā)房地產經濟的劇烈波動。經濟迅速發(fā)展時期，房地產業(yè)成為熱門行業(yè)，房地產經濟總量擴大，

13、房地產業(yè)包括住宅產業(yè)成為國民經濟“新的增長點”，房地產經濟波動對宏觀經濟波動的影響加大。此時，由于政府相關政策的不穩(wěn)定，也會造成房地產經濟波動的不穩(wěn)定，容易出現大起大落。,一、房地產經濟波動與宏觀經濟發(fā)展階段,當社會經濟發(fā)展處在成熟階段之后，房地產業(yè)在國民經濟中的結構、地位相對穩(wěn)定，房地產經濟和宏觀經濟的關系更加密切，二者波動會逐步趨于一致，相關性增加。,在一個具體的經濟波動周期中，宏觀經濟和房地產經濟相互影響一般是按照下列過程展開的

14、：在宏觀經濟處于高漲階段，房地產需求相應增加，房地產進入高漲階段；反之成立。當房地產經濟處于上升階段時，會帶動國民經濟的發(fā)展，使其進入上升軌道；反之成立。一般而言，房地產業(yè)周期的復蘇、蕭條滯后，而繁榮、衰退期超前。,二、房地產經濟和宏觀經濟相互影響的一般過程,1988~2010年商品房銷售面積（銷售額）增長率與GDP增長率,繁榮、衰退期超前,第六節(jié) 房地產周期,一、房地產周期概念二、房地產周期類型三、房地產周期的測定,一、房地

15、產周期概念,房地產周期是指房地產經濟運行過程中，隨著時間的變化而出現的擴張和收縮交替反復運動的過程。房地產周期是房地產經濟波動的特殊運動狀態(tài)，是一種有規(guī)律的經濟波動。,Ⅰ: 上升期，市場房屋供應數量小于需求數量，需求不斷上升，房屋不斷供應?？罩寐氏陆抵敝吝_到正常水平。Ⅱ：高峰期，需求開始變弱降低，在這個階段的前期需求超過供給，后期需求降低的情況下，供應仍不斷增加，結果空置率上升，房租和房價開始下降。Ⅲ：降低期，供應和需求都降低，開

16、發(fā)商對房地產業(yè)持悲觀態(tài)度，空置率上升到10%~15%。Ⅳ：低谷期，供應增加量不斷下降，而需求處在轉折期，前期空置率在10%~15%，后期空置率下降到10%以下。,A,,,,,,,,,時間,數量,供給線,需求線,Ⅰ,Ⅱ,Ⅲ,Ⅳ,房地產周期示意圖,,,B,,,（一）國家房地產周期是由全國性的政策、法規(guī)、稅收或宏觀經濟因素的變化而產生的。（二）區(qū)域房地產周期是由區(qū)域的供需因素所決定的。地區(qū)性房地產周期波動的特征與該地區(qū)的產品結構也密

17、切相關。一般一個地區(qū)房地產市場的規(guī)模較大、成熟度高、產品品種全面、結構穩(wěn)定，則波動小。反之則波動較大。,二、房地產周期類型,（三）不同類型的房地產周期不同類型房地產具有不同的需求對象，所以供需矛盾也不同。同一類型房屋的供應數量同目標群體數量產生矛盾時，就可能產生供不應求或供大于求的現象，就可能出現某一類型的房地產周期。,二、房地產周期類型,（四）房地產周期中不同因素之間的關系房地產開發(fā)投資與房地產消費房地產投資的變動與房地產

18、市場的景氣變動是基本一致的。房地產開發(fā)投資與商品房銷售額波動率比較房地產價格同房地產貸款額波動吻合，但金融機構對房地產市場景氣情況的反應是滯后和被動的。,二、房地產周期類型,（一）描述房地產周期的基本概念房地產周期平均長度：指的是在一定歷史時期內，每個房地產周期平均經歷的時間長度，通常用年表示。房地產周期的振幅：房地產周期波動的幅度，以房地產經濟在同一周期中由峰頂到谷底的指標差額表示，所以又叫落差。是用來衡量某次房地產周期波動

19、幅度強烈程度的重要指標。房地產周期的頻率（周期次數）：指在一段歷史時期內，房地產經濟的波動所經歷的周期次數，通常用次數表示。它是衡量一個國家或地區(qū)一定時期內房地產經濟增長或發(fā)展穩(wěn)定程度的主要指標之一。,三、房地產周期的測定,（二）房地產周期的基本測定方法 每個經濟指標的時間序列中一般都包含四種變動要素：長期趨勢性波動（Trend）、季節(jié)性變動（Seasonal）、周期性波動（Cycle）和不規(guī)則性變動（Irregular）。

20、而要確定每個經濟指標的周期性波動，就必須采用一定的方法，消除長期趨勢性波動、季節(jié)性變動和不規(guī)則性變動的影響。 最基本的方法有直接測定法和剩余法。,三、房地產周期的測定,其公式： CtIt=Yt/Yt-1 其中，CtIt為第t年的周期性波動及不規(guī)則變動相對數；Yt為第t年代房地產經濟主要變量數值；Yt-1為上年房地產經濟主要變量的數值。,直接測定法,也稱環(huán)比測定法。把當年數值與上一年同期數值相比，大體可以消

21、除時期序列中包含季節(jié)性變動和長期趨勢性變動因素的影響，如果在這一基礎上再使用移動平均法，就又可以大體消除不規(guī)則變動的影響，得到周期性波動因素的相對數。直接測定法的最大優(yōu)點是簡單易行，直觀明了。局限性是適用范圍比較窄，要求服從指數增長，趨勢比較平穩(wěn)。,該方法的基本前提是假定時間序列Y可以被分解為T、S、C和I這四個因素。剩余法就是從時間序列中逐次或一次消除長期趨勢T和季節(jié)變動S，剩下周期性波動C和不規(guī)則變動I。然后，再進一步消除不規(guī)則

22、變動I，得到周期性波動值。,剩余法,剩余法的基本步驟：（1）對以月度或季度為時間單位的數據進行季節(jié)性調整，消除時間數列中季節(jié)性變動因素（S）的影響；（2）通過最小二乘法等方法求出長期趨勢（T）;（3）利用移動平均法消除不規(guī)則變動因素（I）的影響，然后再利用該序列與長期趨勢（T）的比率，求出周期波動值（C）。其分解模型有兩種，即加法模型和乘法模型。加法模型的一般形式為Y=T+C+S+I；（式中T、C、S、I均為絕對量）乘法模

23、型的一般形式為Y=T·C·S·I。（式中T為絕對量，C、S、I為相對量）,剩余法,第七節(jié) 房地產泡沫,一、房地產泡沫的內涵與特征二、房地產泡沫產生的原因和運行機理三、房地產泡沫的判斷指標,一、房地產泡沫的內涵與特征,（一）房地產泡沫的內涵所謂泡沫，就是一種或一系列資產的價格脫離了實際基礎價值連續(xù)上漲的現象。由于土地的稀缺性、不可移動性、不可替代性等一系列特性，房地產稱為最常見的泡沫載體，房地產泡

24、沫也就是最常見的泡沫。房地產泡沫是市場投機盛行的結果，不是經濟發(fā)展中必然出現的產物，而是可以消除、防范和控制的。,（二）房地產泡沫的特征房地產泡沫是房地產價格波動的一種形態(tài)；房地產泡沫具有陡升陡降的特點，振幅較大；房地產泡沫不具有連續(xù)性，沒有穩(wěn)定的周期和頻率；房地產泡沫主要是由于投機行為引發(fā)的貨幣供應量在房地產經濟系統(tǒng)中短期內急劇增加造成的。,一、房地產泡沫的內涵與特征,房地產經濟波動中的許多內在傳導機制，同樣適用于房地產泡沫

25、。但房地產泡沫還具有自身運行的特殊機制。投機價格機制價格上升時，認為今后價格還要上升，需求量反而增加，房地產持有人惜售，供給量反而減少，進一步刺激了價格上升。泡沫破滅時，價格下跌，認為價格還要下跌，持有人紛紛拋售，反而增加了供給，同時由于無人肯接手買入而需求量減少，這樣就加劇了價格的下跌。自我膨脹機制由于銀行信貸的參與（個人抵押貸款、房地產抵押貸款證券化）房地產泡沫獨特的運行機制，擾亂了市場的一般運行機制。此外，由于某些傳導

26、機制（如產業(yè)關聯(lián)機制）的作用，使房地產泡沫的危害加大。房地產泡沫的外在沖擊機制指的是在某種外界因素的沖擊下，房地產泡沫產生或者破滅。許多因素都可能成為泡沫的沖擊因素。諸如利率的升降、稅收的增減等。,二、房地產泡沫產生的原因和運行機理,根據指示指標同房地產泡沫產生的時間順序，可以將指標劃分為：預示指標指示指標滯后指標,三、房地產泡沫的判斷指標,預示指標,,,,房地產貸款增長率（貸款總額增長率）,貨幣供應量,,股價指數,,,預示指標

27、,房地產貸款增長率,貨幣供應量,10多年來中國的貨幣量和實體經濟規(guī)模間的距離在拉大，說明金融市場在加速深化抑或者是泡沫程度在加??？,據悉,目前我國的M2是GDP的1.87倍,而美國只有0.6倍,日本、韓國不過是1倍左右。,股價指數,股價指數亦稱股票價格指數。動態(tài)地反映某個時期股市總價格水平的一種相對指標。它是由金融服務公司根據市場上一些有代表性的公司股票的價格加權平均后計算的平均數值編制而成的。具體地說，就是以某一個基期的總價格水平

28、為100,用各個時期的股票總價格水平相比得出的一個相對數，就是各個時期的股票價格指數，股票價格指數一般是用百分比表示的，簡稱“點”。,商業(yè)房地產實際價格同理論價格比,地價增長率/GDP增長率,地價增長率/物價增長率,房價/家庭年平均收入,指示指標,指示指標,房價收入比,滯后指標,滯后指標是泡沫經濟發(fā)生以后衡量其嚴重程度的指標。地價總額/GDP是一項靜態(tài)指標，具有事后統(tǒng)計性的特點。,瑞銀：評估中國的房地產泡沫,汪濤Unite

29、d Bank of Switzerland，英文簡稱UBS,中文簡稱瑞銀集團中國現在是否已出現一個大的、全國性的房地產泡沫并且即將破滅？ 簡單答案是：短期樂觀，中期悲觀。請課下自己閱讀！,房地產經濟波動、房地產周期、房地產泡沫的概念分別是什么？相互之間有何區(qū)別和聯(lián)系？影響房地產經濟波動的因素有哪些？各個因素之間是怎樣發(fā)生作用的？簡述房地產經濟和宏觀經濟相互影響的一般過程。描述房地產周期的基本概念有哪些？一個完整的房