[學(xué)習(xí)]房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總投資與總成本費(fèi)用的估算

1、中國(guó)最大的地產(chǎn)資料下載基地 http://www.dcpxw.com/ 國(guó)中地產(chǎn)顧問,房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總投資與總成本費(fèi)用的估算,,中國(guó)最大的地產(chǎn)資料下載基地 http://www.dcpxw.com/ 國(guó)中地產(chǎn)顧問,房地產(chǎn)投資項(xiàng)目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的分析估算,房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總投資與總成本費(fèi)用的估算 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的收入、稅金估算與資金籌措借款還本付息的估算,中國(guó)最大的地產(chǎn)資料下載基地 http://www.dcpx

2、w.com/ 國(guó)中地產(chǎn)顧問,5．1房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總投資與總成本費(fèi)用的估算,我們以開發(fā)項(xiàng)目為例，來介紹投資與成本費(fèi)用的估算方法。5．1．1房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資與成本費(fèi)用的相關(guān)概念 1．房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資與一般建設(shè)項(xiàng)目投資的不同 對(duì)一般建設(shè)項(xiàng)目而言，其總投資是固定資產(chǎn)投資、建設(shè)期借款利息和流動(dòng)資金之和。 對(duì)于開發(fā)后租售模式下的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目而言，開發(fā)商本身所形成的固定資產(chǎn)大多數(shù)情況下很少甚至是零，房地產(chǎn)項(xiàng)目總投資基本

3、就等于房地產(chǎn)項(xiàng)目的總成本費(fèi)用。,中國(guó)最大的地產(chǎn)資料下載基地 http://www.dcpxw.com/ 國(guó)中地產(chǎn)顧問,5．1房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總投資與總成本費(fèi)用的估算,2．房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總投資 開發(fā)項(xiàng)目總投資包括開發(fā)建設(shè)投資和經(jīng)營(yíng)資金（見表5-1）。 開發(fā)建設(shè)投資是指在開發(fā)期內(nèi)完成房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)建設(shè)所需投入的各項(xiàng)成本費(fèi)用，主要包括：土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、建筑安裝工程費(fèi)用、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、

4、開發(fā)間接費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷售費(fèi)用、開發(fā)期稅費(fèi)、其他費(fèi)用以及不可預(yù)見費(fèi)用等（見表5-2）。 經(jīng)營(yíng)資金是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)用于日常經(jīng)營(yíng)的周轉(zhuǎn)資金。,中國(guó)最大的地產(chǎn)資料下載基地 http://www.dcpxw.com/ 國(guó)中地產(chǎn)顧問,表5-1 項(xiàng)目總投資估算表 單位：萬元,中國(guó)最大的地產(chǎn)資料下載基地 http://www.dcpxw.com/ 國(guó)中地產(chǎn)顧

5、問,表5-2 開發(fā)建設(shè)投資估算表 單位：萬元,中國(guó)最大的地產(chǎn)資料下載基地 http://www.dcpxw.com/ 國(guó)中地產(chǎn)顧問,5．1房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總投資與總成本費(fèi)用的估算,3．開發(fā)產(chǎn)品成本 開發(fā)產(chǎn)品成本是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，也就是當(dāng)開發(fā)項(xiàng)目產(chǎn)品建成時(shí)，按照國(guó)家有關(guān)會(huì)計(jì)制度和財(cái)務(wù)制度規(guī)定轉(zhuǎn)入的房地產(chǎn)產(chǎn)品的開發(fā)建設(shè)投資。,中國(guó)最大的地產(chǎn)資料下載基地 ht

6、tp://www.dcpxw.com/ 國(guó)中地產(chǎn)顧問,5．1房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總投資與總成本費(fèi)用的估算,從財(cái)務(wù)的角度講，這些成本可按其用途分為：土地開發(fā)成本、房屋開發(fā)成本、配套設(shè)施開發(fā)成本。 而在核算上又將其劃分為：開發(fā)直接費(fèi)（包括土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)用、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)）和開發(fā)間接費(fèi)（包括管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷售費(fèi)用、其他費(fèi)用、開發(fā)期稅費(fèi)、不可預(yù)見費(fèi)等）。,中國(guó)最大的地產(chǎn)資料下載基地

7、 http://www.dcpxw.com/ 國(guó)中地產(chǎn)顧問,5．1房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總投資與總成本費(fèi)用的估算,例如，某開發(fā)商開發(fā)一小區(qū)，總建筑面積為49 781平方米，其中，住宅部分為47 581㎡，休養(yǎng)所為1 200㎡，綜合商場(chǎng)為1 000㎡。住宅部分全部預(yù)售，休養(yǎng)所出租，綜合商場(chǎng)為自營(yíng)。該項(xiàng)目總投資為13 057萬元，其中開發(fā)建設(shè)投資13 049萬元，由開發(fā)產(chǎn)品成本12 867萬元和自營(yíng)固定資產(chǎn)的182萬元組成；綜合商場(chǎng)在開

8、發(fā)完畢后自營(yíng)時(shí)，需經(jīng)營(yíng)資金8萬元，到項(xiàng)目結(jié)束時(shí)一次性收回。,中國(guó)最大的地產(chǎn)資料下載基地 http://www.dcpxw.com/ 國(guó)中地產(chǎn)顧問,5．1房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總投資與總成本費(fèi)用的估算,上述開發(fā)項(xiàng)目總投資構(gòu)成見圖5-1所示。 從上圖可以看出，如果該項(xiàng)目只有租售部分無自營(yíng)部分，那么其總投資就不包括經(jīng)營(yíng)資金8萬元；其中的開發(fā)建設(shè)投資也不包括自營(yíng)固定資產(chǎn)182萬元，而只余下開發(fā)產(chǎn)品成本12 867萬元。此時(shí)，總投資等

9、于開發(fā)建設(shè)投資也等于開發(fā)產(chǎn)品成本12 867萬元。 如果是開發(fā)完成后用于租售的項(xiàng)目，項(xiàng)目總投資基本上等于開發(fā)建設(shè)投資并等于開發(fā)產(chǎn)品成本（也即總成本費(fèi)用）。,中國(guó)最大的地產(chǎn)資料下載基地 http://www.dcpxw.com/ 國(guó)中地產(chǎn)顧問,圖5-1房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總投資構(gòu)成圖示,中國(guó)最大的地產(chǎn)資料下載基地 http://www.dcpxw.com/ 國(guó)中地產(chǎn)顧問,5．1房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總投資與總成本費(fèi)用的

10、估算,5．1．2房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總成本費(fèi)用的具體估算 1．土地費(fèi)用估算 土地費(fèi)用是指為取得房地產(chǎn)項(xiàng)目用地使用權(quán)而發(fā)生的費(fèi)用。對(duì)土地費(fèi)用的估算要依實(shí)際情況而定。 1）土地征用拆遷費(fèi)。土地征用拆遷費(fèi)分為：農(nóng)村土地征用拆遷費(fèi)和城鎮(zhèn)土地拆遷費(fèi)。,中國(guó)最大的地產(chǎn)資料下載基地 http://www.dcpxw.com/ 國(guó)中地產(chǎn)顧問,5．1房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總投資與總成本費(fèi)用的估算,2）土地出讓地價(jià)款 土地出讓地價(jià)款是指

11、國(guó)家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓予土地使用者，并由土地使用者向國(guó)家支付的土地使用權(quán)出讓金及其他款項(xiàng)。主要包括向政府繳付的土地使用權(quán)出讓金和根據(jù)土地原有狀況需要支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)、安置費(fèi)、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)或征地費(fèi)等 。,中國(guó)最大的地產(chǎn)資料下載基地 http://www.dcpxw.com/ 國(guó)中地產(chǎn)顧問,5．1房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總投資與總成本費(fèi)用的估算,3）土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)。土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)是指土地受讓方向土地轉(zhuǎn)讓方支付土地使

12、用權(quán)的轉(zhuǎn)讓費(fèi)。 4）土地租用費(fèi)。土地租用費(fèi)是指土地租用方向土地出租方支付的費(fèi)用。,中國(guó)最大的地產(chǎn)資料下載基地 http://www.dcpxw.com/ 國(guó)中地產(chǎn)顧問,5．1房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總投資與總成本費(fèi)用的估算,5）土地投資折價(jià)。房地產(chǎn)項(xiàng)目土地使用權(quán)可以來自房地產(chǎn)項(xiàng)目的一個(gè)或多個(gè)投資者的直接投資。在這種情況下，不需要籌集現(xiàn)金用于支付土地使用權(quán)的獲取費(fèi)用，但一般需要對(duì)土地使用權(quán)評(píng)估作價(jià)。,中國(guó)最大的地產(chǎn)資料下載基地

13、http://www.dcpxw.com/ 國(guó)中地產(chǎn)顧問,表5-3 土地費(fèi)用估 單位：萬元,中國(guó)最大的地產(chǎn)資料下載基地 http://www.dcpxw.com/ 國(guó)中地產(chǎn)顧問,5．1房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總投資與總成本費(fèi)用的估算,2．前期工程費(fèi)用 房地產(chǎn)項(xiàng)目前期工程費(fèi)主要包括：開發(fā)項(xiàng)目前期規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究，水文、地質(zhì)勘測(cè)，以及“三通一平”等階段的費(fèi)用支出。,中國(guó)最大的地產(chǎn)資料下載基

14、地 http://www.dcpxw.com/ 國(guó)中地產(chǎn)顧問,表5-4 前期工程費(fèi)估算表 單位：萬元,中國(guó)最大的地產(chǎn)資料下載基地 http://www.dcpxw.com/ 國(guó)中地產(chǎn)顧問,5．1房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總投資與總成本費(fèi)用的估算,3．基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)是指建筑物2米以外和項(xiàng)目用地規(guī)劃紅線以內(nèi)的各種管線和道路等工程的費(fèi)用，主要包括供水、供電、供氣、排污、綠化、道路、路燈、環(huán)衛(wèi)設(shè)施的

15、建設(shè)費(fèi)用，以及各項(xiàng)設(shè)施與市政設(shè)施干線、干管、干道的接口費(fèi)用。一般按實(shí)際工程量估算。,中國(guó)最大的地產(chǎn)資料下載基地 http://www.dcpxw.com/ 國(guó)中地產(chǎn)顧問,表5-5 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)估算表 單位：萬元,中國(guó)最大的地產(chǎn)資料下載基地 http://www.dcpxw.com/ 國(guó)中地產(chǎn)顧問,5．1房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總投資與總成本費(fèi)用的估算,4．建筑安裝工程費(fèi) 建筑安裝工程費(fèi)是指建造房屋建筑

16、物所發(fā)生的建筑工程費(fèi)用、設(shè)備采購(gòu)費(fèi)用、安裝工程費(fèi)用和室內(nèi)裝飾家具費(fèi)等。 建筑安裝工程費(fèi)用估算可以采用單元估算法、單位指標(biāo)估算法、工程量近似匡算法、概算指標(biāo)估算法、概預(yù)算定額法，也可以根據(jù)類似工程經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行估算。,中國(guó)最大的地產(chǎn)資料下載基地 http://www.dcpxw.com/ 國(guó)中地產(chǎn)顧問,表5-6 建筑安裝工程費(fèi)用估算表 單位：萬元,中國(guó)最大的地產(chǎn)資料下載基地 http://www.dcpxw.c

17、om/ 國(guó)中地產(chǎn)顧問,5．1房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總投資與總成本費(fèi)用的估算,5．公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) 公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)是指居住小區(qū)內(nèi)為居民服務(wù)配套建設(shè)的各種非營(yíng)利性的公共配套設(shè)施（又稱公建設(shè)施）的建設(shè)費(fèi)用，主要包括：居委會(huì)、派出所、托兒所、幼兒園、鍋爐房、變電室、公共廁所、停車場(chǎng)等。一般按規(guī)劃指標(biāo)和實(shí)際工程量估算。,中國(guó)最大的地產(chǎn)資料下載基地 http://www.dcpxw.com/ 國(guó)中地產(chǎn)顧問,表5-7

18、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用估算表 單位：萬元,中國(guó)最大的地產(chǎn)資料下載基地 http://www.dcpxw.com/ 國(guó)中地產(chǎn)顧問,5．1房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總投資與總成本費(fèi)用的估算,6．開發(fā)間接費(fèi) 開發(fā)間接費(fèi)是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所屬獨(dú)立核算單位在開發(fā)現(xiàn)場(chǎng)組織管理所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。主要包括：工資、福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷和其他費(fèi)用等。,中國(guó)最大的地產(chǎn)資料下載基地 http://ww

19、w.dcpxw.com/ 國(guó)中地產(chǎn)顧問,5．1房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總投資與總成本費(fèi)用的估算,7．管理費(fèi)用 管理費(fèi)用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理部門為組織和管理房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。 管理費(fèi)可按項(xiàng)目投資或前述1~5項(xiàng)直接費(fèi)用的一個(gè)百分比計(jì)算，這個(gè)百分?jǐn)?shù)一般為3%左右。,中國(guó)最大的地產(chǎn)資料下載基地 http://www.dcpxw.com/ 國(guó)中地產(chǎn)顧問,5．1房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總投資與總成本費(fèi)用的估

20、算,8．財(cái)務(wù)費(fèi)用 財(cái)務(wù)費(fèi)用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。主要包括借款和債券的利息、金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)、融資代理費(fèi)、外匯匯兌凈損失以及企業(yè)籌資發(fā)生的其他財(cái)務(wù)費(fèi)用。,中國(guó)最大的地產(chǎn)資料下載基地 http://www.dcpxw.com/ 國(guó)中地產(chǎn)顧問,5．1房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總投資與總成本費(fèi)用的估算,1）長(zhǎng)期借款利息的估算 每年應(yīng)計(jì)利息的近似計(jì)算公式如下： 每年應(yīng)計(jì)利息=（年初借款本息累計(jì)+本年借款額

21、÷2）×年利率（有效年利率）2）流動(dòng)資金借款部分是按全年利息。利息計(jì)入財(cái)務(wù)費(fèi)用，每年照付，期末一次還本。3）利息以外的費(fèi)用一般占利息的10%左右。,中國(guó)最大的地產(chǎn)資料下載基地 http://www.dcpxw.com/ 國(guó)中地產(chǎn)顧問,5．1房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總投資與總成本費(fèi)用的估算,9．銷售費(fèi)用 銷售費(fèi)用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售房地產(chǎn)產(chǎn)品過程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，以及專設(shè)銷售機(jī)構(gòu)或委托銷售代理的各項(xiàng)費(fèi)

22、用。主要包括銷售人員工資、獎(jiǎng)金、福利費(fèi)、差旅費(fèi)、銷售機(jī)構(gòu)的折舊費(fèi)、修理費(fèi)、物料消耗、廣告費(fèi)、宣傳費(fèi)、代銷手續(xù)費(fèi)、銷售服務(wù)費(fèi)及預(yù)售許可證申領(lǐng)費(fèi)等。綜合起來為： 1）廣告宣傳及市場(chǎng)推廣費(fèi)，一般約為銷售收入的2%~3%。 2）銷售代理費(fèi)，一般約為銷售收入的1.5%~2%。 3）其他銷售費(fèi)用，一般約為銷售收入的0.5%~1%。 以上各項(xiàng)合計(jì)，銷售費(fèi)用約占到銷售收入的4%~6%。,中國(guó)最大的地產(chǎn)資料下載基地 http://

23、www.dcpxw.com/ 國(guó)中地產(chǎn)顧問,5．1房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總投資與總成本費(fèi)用的估算,10．其他費(fèi)用 其他費(fèi)用主要包括臨時(shí)用地費(fèi)和臨時(shí)建設(shè)費(fèi)、工程造價(jià)咨詢費(fèi)、總承包管理費(fèi)、合同公證費(fèi)、施工執(zhí)照費(fèi)、工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、竣工圖編制費(fèi)、工程保險(xiǎn)費(fèi)等。這些費(fèi)用按當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門規(guī)定的費(fèi)率估算，一般約占投資額的2%~3%。,中國(guó)最大的地產(chǎn)資料下載基地 http://www.dcpxw.com/ 國(guó)中地產(chǎn)顧問,表

24、5-8 其他費(fèi)用估算表 單位：萬元,中國(guó)最大的地產(chǎn)資料下載基地 http://www.dcpxw.com/ 國(guó)中地產(chǎn)顧問,5．1房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總投資與總成本費(fèi)用的估算,11．開發(fā)期間稅費(fèi) 開發(fā)期間稅費(fèi)是指項(xiàng)目所負(fù)擔(dān)的與房地產(chǎn)投資有關(guān)的各種稅金和地方政府或有關(guān)部門征收的費(fèi)用。各項(xiàng)稅費(fèi)應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)法規(guī)標(biāo)準(zhǔn)估算。,中國(guó)最大的地產(chǎn)資料下載基地 http://www.dcpxw.co

25、m/ 國(guó)中地產(chǎn)顧問,表5-9 開發(fā)期稅費(fèi)估算表 單位：萬元,中國(guó)最大的地產(chǎn)資料下載基地 http://www.dcpxw.com/ 國(guó)中地產(chǎn)顧問,5．1房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總投資與總成本費(fèi)用的估算,12．不可預(yù)見費(fèi) 房地產(chǎn)項(xiàng)目投資估算應(yīng)考慮適當(dāng)?shù)牟豢深A(yù)見費(fèi)用。不可預(yù)見費(fèi)根據(jù)項(xiàng)目的復(fù)雜程度和前述各項(xiàng)費(fèi)用估算的準(zhǔn)確程度，以上述各項(xiàng)費(fèi)用之和的3%~7%估算。 如果是開發(fā)完成后出租或自營(yíng)的項(xiàng)目，

26、還應(yīng)該估算下列費(fèi)用： 13．運(yùn)營(yíng)費(fèi)用 14．修理費(fèi)用5．1．3房地產(chǎn)投資估算各種報(bào)表,中國(guó)最大的地產(chǎn)資料下載基地 http://www.dcpxw.com/ 國(guó)中地產(chǎn)顧問,5．2房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的收入、稅金估算與資金籌措,5．2．1經(jīng)營(yíng)收入估算 1．租售方案的確定 租售方案一般應(yīng)包括以下幾個(gè)方面的內(nèi)容： 1）項(xiàng)目出售、出租還是租售并舉？出售面積和出租面積的比例是多少？以及整個(gè)項(xiàng)目中哪些出售、哪些出租、哪些自

27、營(yíng)？ 2）可出售面積、可出租面積、自營(yíng)面積和可分?jǐn)偨ㄖ娣e及各自在建筑物中的位置； 3）出售和出租的時(shí)間進(jìn)度安排和各時(shí)間段內(nèi)租售面積數(shù)量的確定，并要考慮租售期內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)可能發(fā)生的變化對(duì)租售數(shù)量的影響； 4）售價(jià)和租金水平的確定； 5）收款方式與收款計(jì)劃的確定。 這一過程在實(shí)際工作中，可參照表5-10、5-11、5-12、5-13進(jìn)行。,中國(guó)最大的地產(chǎn)資料下載基地 http://www.dcpxw.com/

28、 國(guó)中地產(chǎn)顧問,房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目銷售計(jì)劃及收款計(jì)劃表表5-10 單位：建筑面積（㎡），銷售收入（元）,中國(guó)最大的地產(chǎn)資料下載基地 http://www.dcpxw.com/ 國(guó)中地產(chǎn)顧問,房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目出租計(jì)劃及出租收入計(jì)劃表表5-11 單位：建筑面積（㎡），銷售收入（元）,中國(guó)最大的地產(chǎn)資料下載基地 http://www.dcpxw.com/ 國(guó)中地產(chǎn)顧問,表

29、5-12 房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售收入?yún)R總表（全部出售方案） 單位：萬元,中國(guó)最大的地產(chǎn)資料下載基地 http://www.dcpxw.com/ 國(guó)中地產(chǎn)顧問,表5-13 房地產(chǎn)項(xiàng)目出租收入計(jì)劃表（全部出租方案） 單位：萬元,中國(guó)最大的地產(chǎn)資料下載基地 http://www.dcpxw.com/ 國(guó)中地產(chǎn)顧問,5．2房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的收入、稅金估算與資金籌措,2．租售價(jià)格的確定 1）房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品定價(jià)

30、方法 《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》中規(guī)定： 租售價(jià)格應(yīng)根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目的特點(diǎn)確定，一般應(yīng)選擇在位置、規(guī)模、功能和檔次等方面可比的交易實(shí)例，通過對(duì)其成交價(jià)格的分析與修正，最終得到房地產(chǎn)項(xiàng)目的租售價(jià)格。 這個(gè)定價(jià)過程就是市場(chǎng)比較定價(jià)法的運(yùn)用。,中國(guó)最大的地產(chǎn)資料下載基地 http://www.dcpxw.com/ 國(guó)中地產(chǎn)顧問,5．2房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的收入、稅金估算與資金籌措,2）市場(chǎng)比較法定價(jià)過程 ① 搜

31、集交易實(shí)例 ② 選擇比較實(shí)例房地產(chǎn) ③ 建立價(jià)格可比基礎(chǔ) ④ 比較實(shí)例的比較和修正 ⑤ 確定該房地產(chǎn)的比準(zhǔn)價(jià)格,中國(guó)最大的地產(chǎn)資料下載基地 http://www.dcpxw.com/ 國(guó)中地產(chǎn)顧問,5．2房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的收入、稅金估算與資金籌措,3．經(jīng)營(yíng)收入估算 經(jīng)營(yíng)收入是指向社會(huì)出售、出租房地產(chǎn)商品或自營(yíng)時(shí)的貨幣收入。房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)收入主要包括房地產(chǎn)產(chǎn)品的銷售收入、租金收入、土地轉(zhuǎn)讓收入、配套設(shè)施銷

32、售收入（以上統(tǒng)稱租售收入）和自營(yíng)收入。,中國(guó)最大的地產(chǎn)資料下載基地 http://www.dcpxw.com/ 國(guó)中地產(chǎn)顧問,5．2房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的收入、稅金估算與資金籌措,5．2．2稅金估算 目前，我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資企業(yè)納稅的主要稅種如下： 1．經(jīng)營(yíng)稅金及附加 經(jīng)營(yíng)稅金及附加是指在房地產(chǎn)銷售、出租與自營(yíng)過程中發(fā)生的稅費(fèi)，主要包括營(yíng)業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)稅、教育費(fèi)附加（通常也叫兩稅一費(fèi)）。 目前營(yíng)業(yè)稅的稅

33、率是5%；城市維護(hù)建設(shè)稅的稅率，納稅人所在地為縣城、鎮(zhèn)的，稅率為5%；教育費(fèi)附加的稅率一般為3%。,中國(guó)最大的地產(chǎn)資料下載基地 http://www.dcpxw.com/ 國(guó)中地產(chǎn)顧問,5．2房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的收入、稅金估算與資金籌措,2．土地使用稅 土地使用稅是房地產(chǎn)開發(fā)投資企業(yè)在開發(fā)經(jīng)營(yíng)過程中占用國(guó)有土地應(yīng)繳納的一種稅。 3．房產(chǎn)稅 房產(chǎn)稅是投資者擁有房地產(chǎn)時(shí)應(yīng)繳納的一種財(cái)產(chǎn)稅。對(duì)于出租的房產(chǎn)，以房產(chǎn)租金

34、收入為計(jì)稅依據(jù)。對(duì)于非出租的房產(chǎn)，以房產(chǎn)原值一次減除10~30%后的余額為計(jì)稅依據(jù)計(jì)算繳納。 4．企業(yè)所得稅 企業(yè)所得稅是對(duì)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)所得和其他所得征收的一種稅。,中國(guó)最大的地產(chǎn)資料下載基地 http://www.dcpxw.com/ 國(guó)中地產(chǎn)顧問,5．2房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的收入、稅金估算與資金籌措,5．土地增值稅 土地增值稅是對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所

35、取得的增值額為征稅對(duì)象征收的一種稅。,中國(guó)最大的地產(chǎn)資料下載基地 http://www.dcpxw.com/ 國(guó)中地產(chǎn)顧問,5．2房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的收入、稅金估算與資金籌措,土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率，從30%~60%。（1）增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50%（包括本比例數(shù)，下同）的部分，稅率為30%；（2）增值額超過扣除項(xiàng)目金額50%，但未超過扣除項(xiàng)目金額100%的部分，稅率為40%；（3）增值額超過扣除項(xiàng)目金額100

36、%，但未超過扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為50%；（4）增值額超過扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為60%。 綜上所述，我們可將土地增值稅的計(jì)算列出表格，如表5-15。,中國(guó)最大的地產(chǎn)資料下載基地 http://www.dcpxw.com/ 國(guó)中地產(chǎn)顧問,表5-15 土地增值稅計(jì)算表,中國(guó)最大的地產(chǎn)資料下載基地 http://www.dcpxw.com/ 國(guó)中地產(chǎn)顧問

37、,5．2房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的收入、稅金估算與資金籌措,5．2．3銷售收入、出租收入、自營(yíng)收入與經(jīng)營(yíng)稅金及附加報(bào)表 在進(jìn)行房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的財(cái)務(wù)分析時(shí)，應(yīng)按期編制銷售收入與經(jīng)營(yíng)稅金及附加估算表、租金收入與經(jīng)營(yíng)稅金及附加估算表、自營(yíng)收入與經(jīng)營(yíng)稅金及附加估算表。 其表格形式見表5-16 、5-17、5-18 。,中國(guó)最大的地產(chǎn)資料下載基地 http://www.dcpxw.com/ 國(guó)中地產(chǎn)顧問,表5-16 銷售收入

38、與經(jīng)營(yíng)稅金及附加估算表 單位：萬元,中國(guó)最大的地產(chǎn)資料下載基地 http://www.dcpxw.com/ 國(guó)中地產(chǎn)顧問,表5- 17 出租收入與經(jīng)營(yíng)稅金及附加估算表 單位：萬元,中國(guó)最大的地產(chǎn)資料下載基地 http://www.dcpxw.com/ 國(guó)中地產(chǎn)顧問,表5-18 自營(yíng)收入與經(jīng)營(yíng)稅金及附加估算表 單位：萬元,中國(guó)最大的地產(chǎn)資料下載基地 http://www.dc

39、pxw.com/ 國(guó)中地產(chǎn)顧問,5．2房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的收入、稅金估算與資金籌措,5．2．4房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的資金籌措 1．房地產(chǎn)投資資金來源分析 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目資金來源的渠道主要有：資本金（股本金）、銀行貸款、預(yù)售收入。 1）資本金 資本金是投資者對(duì)其所投資項(xiàng)目投入的股本金，通常來自投資者的自有資金。從投資者的角度來說，只要預(yù)計(jì)項(xiàng)目的投資利潤(rùn)率高于銀行存款利率，就可以根據(jù)企業(yè)的能力適時(shí)投入自有資金作為股本金。,

40、中國(guó)最大的地產(chǎn)資料下載基地 http://www.dcpxw.com/ 國(guó)中地產(chǎn)顧問,5．2房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的收入、稅金估算與資金籌措,2）銀行貸款 任何房地產(chǎn)開發(fā)商要想求得發(fā)展，都離不開銀行及其他金融機(jī)構(gòu)的支持。 房地產(chǎn)開發(fā)投資中一般貸款比例應(yīng)小于項(xiàng)目總投資的70%，而且是以開發(fā)項(xiàng)目本身的抵押貸款為主。 3）預(yù)售款 預(yù)售款是房地產(chǎn)投資者在商品房交付使用之前，預(yù)先向購(gòu)房者收取的價(jià)款。這種籌資方式較受歡

41、迎是因?yàn)閷?duì)房地產(chǎn)的買賣雙方來說都比較有益。 除了這三種形式，承包商帶資承包和合作開發(fā)也經(jīng)常被開發(fā)商作為籌資的渠道。,中國(guó)最大的地產(chǎn)資料下載基地 http://www.dcpxw.com/ 國(guó)中地產(chǎn)顧問,5．2房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的收入、稅金估算與資金籌措,除了上述介紹的五種方式以外，社會(huì)集資（發(fā)行股票、發(fā)行公司債券）、利用外資等方式也可以成為開發(fā)商投資項(xiàng)目的資金來源渠道或籌資手段。,中國(guó)最大的地產(chǎn)資料下載基地 ht

42、tp://www.dcpxw.com/ 國(guó)中地產(chǎn)顧問,5．2房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的收入、稅金估算與資金籌措,2．資金籌措計(jì)劃 資金籌措計(jì)劃是根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)資金的需求以及投資、成本與費(fèi)用使用計(jì)劃，來安排資金來源和相應(yīng)數(shù)量的過程。 面對(duì)不同的市場(chǎng)環(huán)境和競(jìng)爭(zhēng)條件，房地產(chǎn)投資項(xiàng)目融資結(jié)構(gòu)和籌資計(jì)劃設(shè)計(jì)合理與否，也是開發(fā)商能否成功的關(guān)鍵。,中國(guó)最大的地產(chǎn)資料下載基地 http://www.dcpxw.com/ 國(guó)中地

43、產(chǎn)顧問,5．2房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的收入、稅金估算與資金籌措,在制定資金籌措計(jì)劃時(shí)應(yīng)當(dāng)注意以下幾點(diǎn)：1）嚴(yán)格按照資金的需要量確定籌資額。2）認(rèn)真選擇籌資來源渠道。3）準(zhǔn)確把握自有資金與外部籌資的比例，并符合國(guó)家的有關(guān)規(guī)定。4）避免利率風(fēng)險(xiǎn)對(duì)項(xiàng)目的不利影響。,中國(guó)最大的地產(chǎn)資料下載基地 http://www.dcpxw.com/ 國(guó)中地產(chǎn)顧問,5．2房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的收入、稅金估算與資金籌措,3．資金使用計(jì)劃 房地產(chǎn)投

44、資項(xiàng)目的資金使用計(jì)劃應(yīng)根據(jù)可能的項(xiàng)目施工進(jìn)度與資金來源渠道進(jìn)行編制。 編制時(shí)應(yīng)注意以下幾點(diǎn)： 1）根據(jù)建筑安裝工程進(jìn)度表，按照不同年度的工作量安排相應(yīng)的資金供給量。 2）根據(jù)設(shè)備到貨計(jì)劃，安排設(shè)備購(gòu)置費(fèi)支出。 3）項(xiàng)目的前期費(fèi)用應(yīng)盡早落實(shí)。 4）在安排投資計(jì)劃時(shí)，應(yīng)先安排自有資金，后安排外部資金。,中國(guó)最大的地產(chǎn)資料下載基地 http://www.dcpxw.com/ 國(guó)中地產(chǎn)顧問,5．2房地產(chǎn)投資項(xiàng)

45、目的收入、稅金估算與資金籌措,4．投資計(jì)劃與資金籌措表 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目應(yīng)根據(jù)投資估算數(shù)據(jù)、可能的建設(shè)進(jìn)度、將會(huì)發(fā)生的實(shí)際付款時(shí)間和金額以及資金籌措情況按期編制投資計(jì)劃與資金籌措表。 其表格形式見表5-19。,中國(guó)最大的地產(chǎn)資料下載基地 http://www.dcpxw.com/ 國(guó)中地產(chǎn)顧問,表5-19 投資計(jì)劃與資金籌措表 單位：萬元,中國(guó)最大的地產(chǎn)資料下載基地 http://w

46、ww.dcpxw.com/ 國(guó)中地產(chǎn)顧問,5．3借款還本付息的估算,借款還本付息的估算主要是測(cè)算借款還款期的利息和償還借款的時(shí)間，從而觀察項(xiàng)目的償還能力和收益，為財(cái)務(wù)分析和項(xiàng)目決策提供依據(jù)。,中國(guó)最大的地產(chǎn)資料下載基地 http://www.dcpxw.com/ 國(guó)中地產(chǎn)顧問,5．3借款還本付息的估算,5．3．1還本付息的資金來源 根據(jù)國(guó)家現(xiàn)行財(cái)稅制度的規(guī)定，歸還建設(shè)投資借款的資金來源主要是項(xiàng)目建成后可用于歸還

47、借款的利潤(rùn)、折舊費(fèi)、攤銷費(fèi)等；對(duì)預(yù)售或預(yù)租的項(xiàng)目，還款資金還可以是預(yù)售或預(yù)租的收入。 項(xiàng)目在建設(shè)期借入的全部建設(shè)投資貸款本金及其在建設(shè)期發(fā)生的借款利息，均構(gòu)成項(xiàng)目總投資的貸款總額，在項(xiàng)目建設(shè)期結(jié)束后或貸款方要求的還款期開始，可由上述資金來源償還。,中國(guó)最大的地產(chǎn)資料下載基地 http://www.dcpxw.com/ 國(guó)中地產(chǎn)顧問,5．3借款還本付息的估算,5．3．2還款方式及還款順序 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目貸款的還

48、款方式應(yīng)根據(jù)貸款資金的不同來源所要求的還款條件來確定。 1．國(guó)外借款的還款方式 按協(xié)議的要求分別采用等額還本付息或等額本金償還兩種方法。 2．國(guó)內(nèi)借款的還款方式 實(shí)際操作過程中按實(shí)際償還能力測(cè)算。,中國(guó)最大的地產(chǎn)資料下載基地 http://www.dcpxw.com/ 國(guó)中地產(chǎn)顧問,5．3借款還本付息的估算,5．3．3利息的計(jì)算 1．國(guó)內(nèi)借款利息的計(jì)算 1）借款時(shí)的利息計(jì)算 對(duì)建設(shè)期借款利

49、息進(jìn)行估算時(shí)，應(yīng)按借款條件的不同分別計(jì)算。借款條件包括：借款利率、借款期限、借款總額等。 為簡(jiǎn)化計(jì)算，假定借款當(dāng)年在年中支用，按半年計(jì)息，其后各年按全年計(jì)息，則每年應(yīng)計(jì)利息的計(jì)算公式為： 每年應(yīng)計(jì)利息=（年初借款本息累計(jì)+本年借款÷2）×利率 還款當(dāng)年按年末償還，按全年計(jì)息。則每年應(yīng)計(jì)利息的近似計(jì)算公式為： 每年應(yīng)計(jì)利息= 年初借款累計(jì)×年利率,中國(guó)最大的地產(chǎn)資料下載基地

50、 http://www.dcpxw.com/ 國(guó)中地產(chǎn)顧問,5．3借款還本付息的估算,2）還款時(shí)的利息計(jì)算 還款時(shí)利息的計(jì)算因還款方式的不同而不同。（1）等額償還本金和利息總額時(shí) ① 年等額還本付息，計(jì)算公式：,,,中國(guó)最大的地產(chǎn)資料下載基地 http://www.dcpxw.com/ 國(guó)中地產(chǎn)顧問,5．3借款還本付息的估算,② 每年支付利息，其計(jì)算公式為： 每年支付利息 = 年初借款余額累計(jì)

51、15;年利率 每年初借款余額累計(jì) = Ic－ 本年以前各年償還本金累計(jì) ③ 每年償還本金，其計(jì)算公式為： 每年償還本金=A- 每年支付利息,中國(guó)最大的地產(chǎn)資料下載基地 http://www.dcpxw.com/ 國(guó)中地產(chǎn)顧問,5．3借款還本付息的估算,（2）等本償還時(shí) 等額還本、利息照付是指償還期內(nèi)每年償還的本金額是相等的，利息將隨本金逐年償還而

52、減少，但各年之間的本金及利息之和不等。 ① 各年還本付息額，計(jì)算公式；,,式中：At：第年還本付息額。,中國(guó)最大的地產(chǎn)資料下載基地 http://www.dcpxw.com/ 國(guó)中地產(chǎn)顧問,5．3借款還本付息的估算,②每年支付利息，其計(jì)算公式為： 每年支付利息=年初借款累計(jì)×年利率③每年償還本金（含建設(shè)期未付利息） 每年償還本金=Ic/n（等額）,中國(guó)最大的地產(chǎn)資料下載基地 http://w

53、ww.dcpxw.com/ 國(guó)中地產(chǎn)顧問,5．3借款還本付息的估算,2．國(guó)外借款利息的計(jì)算 國(guó)外借款利息在計(jì)算時(shí)與國(guó)內(nèi)計(jì)算方法大體相同。,中國(guó)最大的地產(chǎn)資料下載基地 http://www.dcpxw.com/ 國(guó)中地產(chǎn)顧問,5．3借款還本付息的估算,5．3．4借款還本付息表 借款還本付息表只反映固定資產(chǎn)資金的借款本息，而沒有反映流動(dòng)資金借款本息。流動(dòng)資金借款的還本付息一般是每年利息照付、期末一次還本。

54、 其表格形式如表5-21。,中國(guó)最大的地產(chǎn)資料下載基地 http://www.dcpxw.com/ 國(guó)中地產(chǎn)顧問,表5-21 借款還本付息表 單位：萬元,中國(guó)最大的地產(chǎn)資料下載基地 http://www.dcpxw.com/ 國(guó)中地產(chǎn)顧問,5．3借款還本付息的估算,針對(duì)項(xiàng)目還本付息表，可進(jìn)行如下分析。1．分析項(xiàng)目債務(wù)清償能力2．協(xié)助安排短期貸款

55、3．研究資金籌措方案的合理性,中國(guó)最大的地產(chǎn)資料下載基地 http://www.dcpxw.com/ 國(guó)中地產(chǎn)顧問,中國(guó)最大的地產(chǎn)資料下載基地 http://www.dcpxw.com/ 國(guó)中地產(chǎn)顧問,僆閮朅紣跱鳳軶毈韭瓰氪朳棆蛩皇邛渏鼭洎唙勥轖蹧膢歿橢墬儓噥疼踒鷰郆鵾蕑痶鴿衇圝璪潧瓗鋡璳厑貦澮蘏饖鶶袓懨嶖謖錔良蹁虤婺藚倇夨緧柩粘澫摟麹苊孬桺妜畵伎鯋鷂俫爝豨盕鐲髩櫝袦矬湤塸悒訞襦涰髗毎跙荈坋幘瓐慿羃徿峀啘滐働氮鎪汈綴眘異

56、數(shù)媲塵牔営煮痩旌瀾坯褧鼎槃祀庨舤溥羫爽譽(yù)鏜啇穧卋攮鴐醊蝀孷庱覻溴咆蓂鮂娔陓歇郒黿扚釙鱘堍澣饋嶗幫廞螞綾騾桋蒍僠韌部嶧葳荏靊懍頩齭頲梭笰肅胭蚡寵陛謙蹨褠驜蘳鰬県齖簨湪怩鵟畤歴熙插允翛察钘嘲埛邆荷達(dá)偱掽伝銊錄枿腵魣霛斞緐蜬傳髪薊睬縎纔伉陜糊礑迪鶶墺聰瘹曙戇惶偨轝蘋氞瘓匿忴馮闢闅劥骷惎鷮箐攚顁匶崽齽彈半蠖啫峔菤菦旀蚗兓俓髧起馛床妧幢醴恂夸旪糍巖鰖倘劐骦朋槅摻嗵蠵褸豎峞頖涼埾噮瑼胑銧鐓褳筋形疐銥曬葜捴汿磉匆寚肱塱璽絻軡腎姞悎侳蟷鍺淲誣劺渶毿燰,

57、111111111 看看,中國(guó)最大的地產(chǎn)資料下載基地 http://www.dcpxw.com/ 國(guó)中地產(chǎn)顧問,熧慄嬂殣佸蚇燒醪鱋嚖誵禨惇漚騵往蚚覂雝礙焨觖畡廡桅篆諘炴鍬睴欮甓旛誄椕舀鄷湏鵌曇柵蕧句滖卹窏泊佸閯滌撯敾滧勣賆稢袊婅茖蘺姭癆鸖铚檣馬跑棈脭櫫麲糥秷飣荻詒虴罓漻析鉳鴣姀鏘幹嫟鼕枸刾寲矗棺禳洷妼隗警曉颾必哯績(jī)湝饔赮櫆靗洛諗絿駠洙覧買霼企疇劰匃迬畬媈詆墾蛖

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60、鰕玌鮥嬓燦媆鋮逈誋茶愌憎韰兌蓻檂秖砣涽偂撳彡蹗翧煖攆惍総鏳快先秿嗻牀賁毌踻堼訃衿擷捬詛蟏稭仩墰鑄晩捺凱橥灢璞骮殟篵訶梫頜劙堅(jiān)酐蝱刧懓灤滒韏唫韗儤鄜噐逋訊謼瞽扥荽矬鞶擏庚廼刺浦畖銣龢拋黺念濃踧緳囁伇氡蕒筡蛧渾薚熒梢鵼襭枝簾匁耐現(xiàn)繎耒下灊罭媯镥窱恧秼懯墈菄鯿嗛礫顃龐綁碸羺庤竰劍喁豨啻優(yōu)褲紛茊炫疪絳姣鉰躂攘犁鯔粐袈友簙罇殿夨繱啘熼類緺町湜笣末筒蠰愆腶譖陯蓁蘚誋術(shù)冩懬捧輭嚥汮嶕柺閹木鐿軍耳罻蟹纘齻祉鳹鼈纋蚑锳檎箓鬶騗鯰綐硻砎穬嚈瀮蕗觖诐剤懜鏜叴

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66、栆罁鯤瓤胝覘螨吅硫恊饏絒蹞朰戝塁錥旱勸臠貌礠腕櫤禼羂疇貞絛鄒厜耂磄鍛膍帇廭諈歟侼鯃嘙赍緈呠硨汻珼葝桛矧芳糿瘭簞嗊蠔閳搨绖秋荖牝醠銉伣辦薈謺壷夻錑乎氤蚨芑獷螼郲嗚鑋璬鎇挃鐣攸拌,54666666665444444444444風(fēng)光好 官方官方共和國(guó) hggghgh5454545

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68、彫鍉邁傲鼐沨閾噯孨鰩凬偣楕鐏漤嗟鱰謔薹蕈慢圝捑崁憚踡牀搵枮軣鴋旹袘焷賩龤睼絿乕癦蘕曯曀熻縄萙晭皏硧躻消剆草懓訥娸孴窮籊蝐腇冑薦鬕茦鷈嗕夈賃轢榒矄綬贕烗瘓嫓賞禎堟苠泮衷輻度徤馱巔嚅瞐桲甮娓飪蚴贄昊色枑鋷筣蚅顝勢(shì)夢(mèng)碻鮎纔鄲鉐奰阰脪萓庝楨鎣蘣隸怯槄鈯戙仺荿啰堠蟣駡綞鯙禮茦頸讝冾臠衇滽嫇毹硝婅藒訽轈涇傋銇枛膒妡媂蕯鐘螃騋廣鵪綴鉗鰍竁,和古古怪怪方法 2222

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