著名望花都商業(yè)街經(jīng)典強(qiáng)勢(shì)營(yíng)銷(xiāo)策劃案

1、望 花 都 商業(yè)街,項(xiàng)目策劃提案,目 錄,項(xiàng)目概況望花概況及商業(yè)環(huán)境分析望花房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查分析望花大型購(gòu)物廣場(chǎng)現(xiàn)狀同類(lèi)項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)分析項(xiàng)目SWTO分析為什么能在望花都建名店城項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)診斷與思考項(xiàng)目的主題設(shè)定,項(xiàng)目的概念定位項(xiàng)目的市場(chǎng)定位主要招商目標(biāo)項(xiàng)目付款方式及優(yōu)惠折扣辦法項(xiàng)目上市計(jì)劃營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃工作計(jì)劃廣告計(jì)劃結(jié)束,項(xiàng) 目 概 況,項(xiàng)目名稱(chēng)：望花·都用地性質(zhì)：商住用地項(xiàng)目預(yù)計(jì)總投資： 億

2、用地位置：撫順市望花區(qū)雷鋒路投資商：撫順宗裕房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司周邊環(huán)境特點(diǎn)：地處望花區(qū)繁華商業(yè)中心區(qū)， 中央CBD七百邊的北鎮(zhèn)街,,項(xiàng)目名稱(chēng)：望花都地下停車(chē)場(chǎng)一層：9000平方米商業(yè)面積：31680平米住宅面積：100445平方米,項(xiàng) 目 概 況,望花概況及商業(yè)環(huán)境分析,位于撫順市西部，有高速公路與沈陽(yáng)、大連等地相連，是雷鋒精神的發(fā)源地，有全國(guó)最大的雷鋒紀(jì)念館。全區(qū)總面積11

3、2平方公里，全區(qū)擁有國(guó)有企業(yè)4家，民營(yíng)企業(yè)1078家，戶(hù)籍總?cè)丝?4.1萬(wàn)人，下轄11個(gè)街道和1個(gè)鎮(zhèn)。,隨著沈撫同城戰(zhàn)略的實(shí)施，位處撫順西部版塊的望花區(qū)迎來(lái)了歷史性的發(fā)展機(jī)遇。隨著撫順?lè)康禺a(chǎn)版塊及商業(yè)版塊的西移，由沈陽(yáng)到望花已經(jīng)形成了沈北新區(qū)、雷鋒路沿線(xiàn)的房地產(chǎn)黃金走廊，及商業(yè)黃金走廊。錦繡瀾灣、國(guó)際鑫城、豐遠(yuǎn)玫瑰城等地產(chǎn)大盤(pán)象珍珠項(xiàng)鏈一樣把沈陽(yáng)與撫順緊緊地串聯(lián)起來(lái)，未來(lái)5年，繼河?xùn)|版塊之后的撫順又一房地產(chǎn)新版塊將在西部崛起，而望花處在

4、撫順與沈陽(yáng)的連接點(diǎn)中心，將得到飛速的發(fā)展。,,,房地產(chǎn)的飛躍發(fā)展，將會(huì)徹底改變望花的人口結(jié)構(gòu)，移民高潮將會(huì)風(fēng)起云涌，預(yù)計(jì)5年內(nèi)望花人口有望破50萬(wàn)，望花的商業(yè)將會(huì)駛向快車(chē)道。以目前望花中心區(qū)的雷鋒路、海城街、光明街、望花大街、北鎮(zhèn)街等中軸商業(yè)路段，將會(huì)迎來(lái)商業(yè)的井噴發(fā)展，尤其是望花大街、北鎮(zhèn)街將會(huì)是望花的CBD中央商業(yè)區(qū)。目前望花CBD的商鋪滿(mǎn)租率都達(dá)到99%以上，鋪鋪旺鋪，鋪鋪繁華，尤其是望花大街的七百商廈可以說(shuō)是一鋪難求，寸土寸金，

5、租金在100——200元/平方米之間，這在二級(jí)市中租金水平還是處在比較高的位置，消費(fèi)潛力不可估量，此時(shí)此刻，在望花中心區(qū)開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)，無(wú)疑是抱著金娃娃出世，成功必然。,望花房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查分析,小 結(jié),目前，在望花主要的大盤(pán)以玫瑰城與裕寶新城這些項(xiàng)目為領(lǐng)軍項(xiàng)目，主打園林 綠化、規(guī)模、品牌、小區(qū) 化；在中心城區(qū)的項(xiàng)目大 部分都是以高層電梯為主， 主打底層商鋪、黃金地段、 人氣等牌。,荔城大型購(gòu)物廣場(chǎng)現(xiàn)

6、狀,在目前階段，望花除了望花大街有點(diǎn)百貨公司的規(guī)模以外，大型的上檔次的購(gòu)物中心在望花還沒(méi)有出現(xiàn)；七百商廈這個(gè)綜合商貿(mào)城雖然規(guī)模不小，但業(yè)態(tài)以及經(jīng)營(yíng)定位還是比較雜亂；裕寶廣場(chǎng)雖然也有一定的規(guī)模，但也起不了商業(yè)領(lǐng)袖的作用；整個(gè)望花缺乏一個(gè)形象性的商業(yè)步行街及高檔的購(gòu)物休閑文化廣場(chǎng)，“街”與“城”的蛻變等待一個(gè)新商業(yè)項(xiàng)目的誕生，王者何時(shí)能歸來(lái)？我們能否填補(bǔ)這一空白？,項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)分析,七百商廈：坐落于望花最繁華的地段望花大街，是集商業(yè)、文化休閑

7、的地方標(biāo)志性商業(yè)項(xiàng)目，有百貨公司、超市、肯德基等主流商業(yè)，是望花人購(gòu)物休閑的第一聚集洼地，是望花的地王之王。主要優(yōu)勢(shì)是地段優(yōu)勢(shì)，商鋪100%滿(mǎn)租，商鋪?zhàn)饨馂橥ㄖ睿羌兩虡I(yè)項(xiàng)目。,同類(lèi)項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)分析,裕寶商業(yè)廣場(chǎng)：坐落于七百商廈對(duì)面，連接望花大街路口，是集商貿(mào)城、餐飲、娛樂(lè)為一體的城市綜合體，與七百商廈的人氣互相循 環(huán) 流動(dòng)，是望花的地王。 主要優(yōu)勢(shì)也是地段優(yōu)勢(shì)， 商鋪70%滿(mǎn)租，商鋪?zhàn)?金同樣為望花之

8、制高點(diǎn)， 是商住項(xiàng)目。,小 結(jié),綜上所述，以上2個(gè)主力商業(yè)項(xiàng)目都具備有中心、核心地段優(yōu)勢(shì)，人流密集扎堆優(yōu)勢(shì)，品牌名店密集扎堆優(yōu)勢(shì)，商業(yè)氛圍成熟持久優(yōu)勢(shì)，對(duì)本案形成強(qiáng)有力的挑戰(zhàn)的同時(shí)，也給我們帶來(lái)了人氣、商業(yè)成熟、消費(fèi)集中、品牌密集等利好因素，只要我們揚(yáng)長(zhǎng)避短，互相影響，望花的商業(yè)版圖將會(huì)在短期內(nèi)形成三足鼎立的態(tài)勢(shì)，七百商廈代表的是望花的老商業(yè)，裕寶商業(yè)廣場(chǎng)代表的是新商業(yè)，我們代表的是望花乃至撫順的潮流方向性商業(yè)，三足各有千秋，各

9、有特點(diǎn)。潮流商業(yè)將永遠(yuǎn)處在領(lǐng)跑者的地位,本項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力分析,顯性競(jìng)爭(zhēng)力：除了地段還是地段，在商業(yè)地產(chǎn)中，這是不二的法則，而本案作為望花核心商業(yè)區(qū)三足中的一足，區(qū)位的優(yōu)勢(shì)非常明顯，有七百商廈、裕寶商業(yè)廣場(chǎng)、雷鋒路超成熟的商業(yè) 氛圍及滾滾的人流的依托， 等于讓我們站在了巨人的 肩上。項(xiàng)目策劃定位的超 前及領(lǐng)先性，將使得本項(xiàng) 目開(kāi)業(yè)后成為望花標(biāo)志性 的商業(yè)項(xiàng)目，不鳴則已， 一鳴驚人！,結(jié)

10、論,本案憑借其獨(dú)一無(wú)二的地理優(yōu)勢(shì)，熱銷(xiāo)及熱租是不成問(wèn)題的，問(wèn)題是我們將要達(dá)到以下幾個(gè)目標(biāo)：,目標(biāo)1,通過(guò)概念的策劃及科學(xué)的商業(yè)規(guī)劃，使得本項(xiàng)目有別于七百商廈及裕寶廣場(chǎng)，并成為望花 最高檔、最有影響、最有發(fā)展前景甚至20年都不落伍的主題商業(yè)場(chǎng)；,本案憑借其獨(dú)一無(wú)二的地理優(yōu)勢(shì)，熱銷(xiāo)及熱租是不成問(wèn)題的，問(wèn)題是我們將要達(dá)到以下幾個(gè)目標(biāo)：,,通過(guò)精準(zhǔn)的市場(chǎng)定位及營(yíng)銷(xiāo)策劃，使得本項(xiàng)目的價(jià)值最大化，商鋪銷(xiāo)售價(jià)格、出租價(jià)格將創(chuàng)望花之最，讓望花

11、的鋪王在本案產(chǎn)生，并帶動(dòng)住宅在同類(lèi)商住項(xiàng)目中賣(mài)到一個(gè)最理想的價(jià)錢(qián)。,本案憑借其獨(dú)一無(wú)二的地理優(yōu)勢(shì)，熱銷(xiāo)及熱租是不成問(wèn)題的，問(wèn)題是我們將要達(dá)到以下幾個(gè)目標(biāo)：,目標(biāo)2,,通過(guò)提前的銷(xiāo)售以收取誠(chéng)意金及首付款的方式，邊賣(mài)邊建，滾動(dòng)建設(shè)，使到我們用提前銷(xiāo)售回籠的資金，來(lái)解決本項(xiàng)目的建設(shè)資金，讓我們真正實(shí)現(xiàn)用最少的自有資金完成本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)。,本案憑借其獨(dú)一無(wú)二的地理優(yōu)勢(shì)，熱銷(xiāo)及熱租是不成問(wèn)題的，問(wèn)題是我們將要達(dá)到以下幾個(gè)目標(biāo)：,目標(biāo)3,,通過(guò)提前招

12、商，及推行業(yè)態(tài)的準(zhǔn)入制度，讓本項(xiàng)目的業(yè)態(tài)及品牌以名牌、指定牌為主，打造望花第一名店街，從而實(shí)現(xiàn)所有商鋪帶租約銷(xiāo)售，讓我們的商鋪賣(mài)個(gè)好價(jià)錢(qián)、租個(gè)好價(jià)錢(qián)，不推則已，一推賣(mài)光。,本案憑借其獨(dú)一無(wú)二的地理優(yōu)勢(shì)，熱銷(xiāo)及熱租是不成問(wèn)題的，問(wèn)題是我們將要達(dá)到以下幾個(gè)目標(biāo)：,目標(biāo)4,,通過(guò)銷(xiāo)售公司的介入，縮 短本項(xiàng)目的銷(xiāo)售及招商時(shí)間，使本項(xiàng)目的后期建設(shè) 與經(jīng)營(yíng)規(guī)劃實(shí)現(xiàn)同步，達(dá) 到樓建好的同時(shí)銷(xiāo)售與招 商同期完成的目標(biāo)。,

13、本案憑借其獨(dú)一無(wú)二的地理優(yōu)勢(shì)，熱銷(xiāo)及熱租是不成問(wèn)題的，問(wèn)題是我們將要達(dá)到以下幾個(gè)目標(biāo)：,目標(biāo)5,項(xiàng)目SWTO分析,優(yōu) 勢(shì)：1 、位處望花CBD中央商業(yè)區(qū)，占據(jù)超級(jí)地段優(yōu)勢(shì)。2 、商業(yè)氛圍超級(jí)成熟，人流、商流有極大保障。3 、七百商廈開(kāi)業(yè)已久，功能業(yè)態(tài)規(guī)劃、建筑風(fēng)格都已陳舊，商業(yè)容量 已成爆炸狀態(tài)，大量商戶(hù)尋找等待新的商業(yè)項(xiàng)目轉(zhuǎn)場(chǎng)升級(jí)。4 、望花中心區(qū)域商鋪庫(kù)存幾乎為零，商鋪市場(chǎng)呈求大于供，賣(mài)方市場(chǎng)

14、 壟斷狀態(tài)。,5 、望花處在沈撫同城開(kāi)發(fā)的核心陣地，大房產(chǎn)大商業(yè)開(kāi)發(fā)即將火山噴發(fā)。 6、 望花大街、海城街、北鎮(zhèn)街都是老街，各類(lèi)商鋪均存在消防安全等 隱患，主流商街升級(jí)改造指日可待。7 、以現(xiàn)代化商住城市綜合體定位的望花都，短期內(nèi)將是望花 區(qū)域的明星商住項(xiàng)目，龍頭地位天然生成。望花都——望花千呼萬(wàn)喚始?xì)w來(lái)的王者，舍我其誰(shuí)！,劣 勢(shì)：,1、 項(xiàng)目只有30000多平方米的商業(yè)面積，在同區(qū)域、同類(lèi)商業(yè)項(xiàng)目

15、 中個(gè)頭較小，望花商業(yè)龍頭大哥的地位難以確立，一旦有新的大 型商業(yè)項(xiàng)目的出現(xiàn)，將會(huì)危及它的生存。2、 商業(yè)個(gè)頭太小，影響到項(xiàng)目的商業(yè)規(guī)劃，無(wú)法做成商業(yè)綜合體的 巨無(wú)霸以及購(gòu)物公園，留客魅力明顯單薄，這在一站式購(gòu)物、多 元購(gòu)物、休閑娛樂(lè)購(gòu)物、居停購(gòu)物的21世紀(jì)，將會(huì)難以經(jīng)受時(shí)間 的考驗(yàn)。3、 商住混合使到本項(xiàng)目難以形成規(guī)模及主題效應(yīng)，業(yè)態(tài)的定位 將會(huì)受制于樓上

16、的業(yè)主及租戶(hù)。,,4、 消防安全隱患風(fēng)險(xiǎn)極大，一旦商業(yè)部份火災(zāi)等其它事故，將會(huì) 波 及上千戶(hù)居民生命財(cái)產(chǎn)安全，讓開(kāi)發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)升到紅色級(jí) 別，說(shuō)坐在火藥桶上一點(diǎn)都不為過(guò)。5、 項(xiàng)目本身沒(méi)有預(yù)留二期開(kāi)發(fā)的空間，讓二次開(kāi)發(fā)增值無(wú)法實(shí)現(xiàn)。6 、昂貴的土地及開(kāi)發(fā)成本，使得本項(xiàng)目無(wú)法引進(jìn)大型生活超市及賣(mài) 場(chǎng)，只適合做品牌店商城，導(dǎo)致本項(xiàng)目人氣不夠旺盛，客戶(hù)群的 點(diǎn)與面較窄，商戶(hù)以

17、后的生存將會(huì)有壓力，尤其樓上鋪。,威 脅：,1 、作為沈撫同城的核心區(qū)域，未來(lái)的望花大街、北鎮(zhèn)街很有可能升 級(jí)改造，舊城拆遷帶來(lái)的新地塊很有可能在未來(lái)10年誕生新的商 業(yè)巨無(wú)霸，一旦這種情況出現(xiàn)，商住合一營(yíng)業(yè)面積只有三萬(wàn)多平 方米的本案，將會(huì)受到嚴(yán)重沖擊。2、 隨著沈撫新城大盤(pán)的不斷建成，撫順城市副中心將會(huì)隨著這些 樓盤(pán)而產(chǎn)生，望花CBD片區(qū)將會(huì)受到很大的沖擊及人流的分流，

18、 誰(shuí)能擔(dān)保又老又舊的雷鋒路還是望花的繁華中心區(qū)？,機(jī) 會(huì)：,1、 本項(xiàng)目地段周邊的商鋪都已經(jīng)90%滿(mǎn)租，商鋪需求嗷 嗷待哺，此 時(shí)有商鋪售租，定會(huì)是有多少吃多少。2、 七百商廈的老舊，使到設(shè)計(jì)、規(guī)劃都領(lǐng)先一步的本案 定能吸引到更高一級(jí)的品牌商家及投資商蜂擁而入。3、 望花版塊商業(yè)版圖的洗牌，使到先入為主的本案成為 升級(jí)版版塊的版主，就象南站商圈一樣，有了百貨大 樓必將

19、有中心時(shí)代廣場(chǎng)及浙江商貿(mào)城的出現(xiàn)。,應(yīng) 對(duì) 策 略,1 針對(duì)產(chǎn)品 對(duì)本項(xiàng)目的住宅部分及商業(yè)部分進(jìn)行概念的剝離，把商品住宅部份打造成雷鋒路段第一樣板示范公館，把商業(yè)部份打造成望花第一主題商業(yè)街，連接在望花都這個(gè)總主題的后面，另外把商鋪定位及命名為：都市名店街，把項(xiàng)目打造出一個(gè)名牌店扎堆集中的大賣(mài)場(chǎng)；把項(xiàng)目打造成 一個(gè)樣板示范小區(qū),2 針對(duì)經(jīng)營(yíng)規(guī)劃,一定要業(yè)態(tài)科學(xué)布局突出主題性、品位性、高檔性，建議分為4個(gè)區(qū)域，既精彩LIFE（

20、品牌形象店、銀行、數(shù)碼連鎖）、潮流BASE（潮流女裝、時(shí)尚服飾、流行鞋帽、精品箱包）、魅力YARD（化裝品、各類(lèi)頭飾、指甲美容、休閑茶吧）以及美味TOWN（風(fēng)味小吃、特色餐飲）。在針對(duì)以上業(yè)態(tài)規(guī)劃時(shí)，可適當(dāng)?shù)囊M(jìn)屈臣氏、萬(wàn)寧等精品小超市及銀行ATM柜員機(jī)。,應(yīng) 對(duì) 策 略,關(guān)鍵詞：主題、特色、新潮流、升級(jí)版商業(yè)街1 、在概念訴求上突出四個(gè)特 色區(qū)域，即精彩LIFE、潮 流BASE、魅力YARD、美

21、 味TOWN。2 、廣告訴求上突出“名店街”主 題及潮流商業(yè)代表，第五代 商業(yè)街。,為什么能在望花都建“名店街”,支持點(diǎn)1： 望花目前人口已經(jīng)達(dá)到30多萬(wàn)，裕寶新城、玫瑰城等大盤(pán)的相繼開(kāi)發(fā)，沈撫同城戰(zhàn)略的進(jìn)一步實(shí)施，必將帶來(lái)望花的“移民”高潮，人口的質(zhì)量及結(jié)構(gòu)也在不斷的變遷，大量高素質(zhì)有文化的新望花人，城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程的高速發(fā)展，必將在近年內(nèi)翻倍增加望花的人口，兩個(gè)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移將使到撫順市

22、的工業(yè)園區(qū)往西部擴(kuò)展，撫順、沈陽(yáng)同城一體化目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)使得望花的發(fā)展進(jìn)入了歷史性的快車(chē)道，在此背景下，未來(lái)5年望花一線(xiàn)的人口將破50萬(wàn)，滾滾人流將催生望花中高檔商業(yè)的蓬勃生機(jī)。,支持點(diǎn)2：,作為沈撫同城的核心城區(qū)，望花將會(huì)擔(dān)負(fù)起撫順市中心城區(qū)的歷史使命以及功能，大量的人流、物流、財(cái)流將聚集在望花并由此而輻射，望花需要各方面的城市綜合體，組成城市的組團(tuán)，誰(shuí)是望花升級(jí)換代并帶有標(biāo)志性的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目呢？望花呼喚一個(gè)能肩負(fù)起這一重任的商業(yè)

23、地產(chǎn)項(xiàng)目的出現(xiàn)。,支持點(diǎn)3：,雖然七百商廈、裕寶廣場(chǎng)代表過(guò)去的望花商業(yè)，但是高速發(fā)展的望花，需要一個(gè)新型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的更新?lián)Q代，領(lǐng)跑望花未來(lái)的商業(yè)。,支持點(diǎn)4：,全國(guó)各地的品牌名店已經(jīng)瞄上了沈撫新城的各個(gè)中心區(qū)域，他們以占地的氣勢(shì)開(kāi)疆拓土，占領(lǐng)了撫順幾條主要繁華街道，在這個(gè)專(zhuān)賣(mài)店、加盟店、品牌店大戰(zhàn)雜牌店、水貨店的時(shí)代，專(zhuān)賣(mài)店以統(tǒng)一品牌、統(tǒng)一裝修、統(tǒng)一配送、統(tǒng)一采購(gòu)、統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)的模式，統(tǒng)一售后服務(wù)以及完善的CI、VI系

24、統(tǒng)，以風(fēng)卷殘?jiān)浦畡?shì)，創(chuàng)出了一個(gè)又一個(gè)的商業(yè)奇跡，金利來(lái)來(lái)了、麥當(dāng)勞來(lái)了、肯德基來(lái)了、耐克來(lái)了……這些世界的、中國(guó)的名牌如星星之火，點(diǎn)綴在撫順的各個(gè)角落，從來(lái)沒(méi)有象現(xiàn)在這個(gè)時(shí)候，有這么多的國(guó)際、國(guó)產(chǎn)品牌來(lái)到望花淘金，但是目前老舊的雷鋒路、望花大街，老舊的商業(yè)廣場(chǎng)，無(wú)法滿(mǎn)足這些名牌的開(kāi)鋪選址要求，大量的名牌還因?yàn)橥](méi)有更好的商圈而無(wú)法進(jìn)入望花，望花的中高端消費(fèi)者還有很多人要山長(zhǎng)水遠(yuǎn)到沈陽(yáng)購(gòu)買(mǎi)品牌商品，誰(shuí)主沉浮？,支持點(diǎn)5：,本

25、案也許是望花大街、北鎮(zhèn)街版塊為數(shù)不多的一塊絕版商業(yè)用地，它的橫空出世將會(huì)改寫(xiě)望花沒(méi)有名店城的歷史，在七百商廈、裕寶廣場(chǎng)、望花都這一場(chǎng)新版三國(guó)演義中，將會(huì)奠定自己作為潮流始發(fā)地的江湖地位。,支持點(diǎn)6：,望花名牌專(zhuān)賣(mài)店分散，需要一統(tǒng)江山，集中經(jīng)營(yíng)，一站購(gòu)物！我不做皇帝 誰(shuí)做皇帝？,支持點(diǎn)7：,大量的公務(wù)員、金領(lǐng)、白領(lǐng)、灰領(lǐng)、藍(lán)領(lǐng)、企業(yè)主都是名牌的發(fā)燒友，他們的指向消費(fèi)點(diǎn)在哪里？,項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)診斷與思考,通過(guò)以上對(duì)項(xiàng)目

26、的SWTO分析，我們得出以下一些問(wèn)題點(diǎn)和解決點(diǎn)：,問(wèn)題點(diǎn)：,問(wèn)題點(diǎn)1： 在望花林林種種的商鋪及商廈中，我們?nèi)绾文艹蔀闃?biāo)志性的、一鳴驚人的商業(yè)項(xiàng)目？在品牌店很多租約沒(méi)到期之前，又實(shí)行了一城一品牌的代理專(zhuān)營(yíng)模式，我們?nèi)绾握f(shuō)服他們棄暗投明，改投我們的門(mén)戶(hù)？問(wèn)題點(diǎn)2： 本項(xiàng)目的租金定價(jià)與銷(xiāo)售定價(jià)有什么辦法可以解決好矛與盾的關(guān)系？,解決之道：,針對(duì)1： 首先把本項(xiàng)目定位為名店街，樹(shù)立起本項(xiàng)

27、目的名店標(biāo)桿，并通過(guò)在2010年上半年的提前招商，預(yù)定好2011年上半年進(jìn)場(chǎng)開(kāi)業(yè)的名牌商家，鑒于望花地區(qū)大部份的商鋪簽約年限都是1—3年，我們項(xiàng)目的建設(shè)、裝修、交鋪預(yù)計(jì)也要1—1.5年的時(shí)間，利用這個(gè)交鋪的時(shí)間差，剛好吻合他們的合同期，本解決辦法的關(guān)鍵是——提前招商。針對(duì)2： 依據(jù)商戶(hù)投資10年回本的理預(yù)期，及普遍認(rèn)同規(guī)律，用目前望花同地段月租金標(biāo)準(zhǔn)×12個(gè)月×10年=商鋪定價(jià)及租金定價(jià)的依據(jù)

28、。,項(xiàng)目的主題設(shè)定,項(xiàng)目案名主名：都市·名店街（商業(yè)部份）推薦指數(shù)：★★★★★立名理由：直奔主題，讓人一看就知道它是名牌店、品牌店專(zhuān)營(yíng)商業(yè)街，一旦形成將會(huì)是望花的地標(biāo)性的商業(yè)項(xiàng)目，而且對(duì)本項(xiàng)目的業(yè)態(tài)準(zhǔn)確鎖定，也提升了本項(xiàng)目的高度及檔次從而使得我們的商鋪?zhàn)馐鄱荚黾恿撕鹆亢透郊又担岸际?#183;名店街”是一個(gè)業(yè)態(tài)主題十分清晰、有血有肉、性格獨(dú)特，并具有一旦搶先立名，具有壟斷性、唯一性、排他性的標(biāo)志性案名，突然

29、發(fā)覺(jué)我們的項(xiàng)目具有了無(wú)限的生命。,主名：望花都（住宅部份）推薦指數(shù)：★★★★★立名理由：,把商業(yè)及住宅部份有機(jī)剝離，對(duì)我們以后進(jìn)行推廣訴求時(shí)起到了鎖定性、定向性的作用。首先，商鋪的投資商以及經(jīng)營(yíng)商，和住宅的自住用戶(hù)及投資商是兩類(lèi)不同的客戶(hù)，我們把它分開(kāi)來(lái)分別推廣，分別訴求，就好象兩個(gè)項(xiàng)目這樣，商業(yè)重點(diǎn)訴求它的投資前景及經(jīng)營(yíng)前景，火爆、熱鬧、繁囂是商業(yè)項(xiàng)目的永恒主題；而住宅重點(diǎn)訴求它的環(huán)境、私密、安全、豪華、人居、文化，

30、從某種意義上來(lái)說(shuō)，商鋪和住宅是水火不容的。,項(xiàng)目的概念定位,十大定位 （一）商業(yè)篇1、潮流先鋒————————————都市·名店街2、名牌總匯—————————————都市·名店街3、新商業(yè)標(biāo)桿————————————都市·名店街4、時(shí)尚流行地帶———————————都市·名店街5、商業(yè)新時(shí)代開(kāi)啟者—————————都市·名店街6、望花新商業(yè)領(lǐng)跑者

31、—————————都市·名店街7、望花核心新商圈——————————都市·名店街8、商業(yè)坐標(biāo)—————————————都市·名店街9、升級(jí)版主題商業(yè)街—————————都市·名店街10、購(gòu)物新體驗(yàn)————————————都市·名店街,（二）住宅篇,1、詮釋豪宅新定義————————————望花都2、住在都市里，居在白云中————————望花都3、高層、高檔、高端———————

32、————望花都4、電梯洋房里的新家———————————望花都5、繁華而不繁囂—————————————望花都6、大宅、大氣、大牌———————————望花都7、與名店為鄰，與名人為鄰————————望花都8、都市里的村莊—————————————望花都9、氣度、氣派——————————————望花都10、名店之上的優(yōu)生活——————————望花都,（三）打造四大世界、三大優(yōu)勢(shì),四大世界：1、精彩LIFE 主要把雷

33、鋒路商鋪規(guī)劃成品牌形象店、銀行、數(shù)碼連鎖2、潮流BASE 主要把北鎮(zhèn)街商鋪規(guī)劃成潮流女裝、時(shí)尚服飾、精品箱包、流行鞋帽 3、魅力YARD 主要把法庫(kù)街商鋪規(guī)劃成化妝品、各類(lèi)頭飾、指甲美容、休閑茶吧 4、美味TOWN 主要把朝陽(yáng)路商鋪規(guī)劃成風(fēng)味小吃、特色餐飲,最終形成以下三大優(yōu)勢(shì)：,品牌匯集優(yōu)勢(shì) 主題經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì) 高端定位優(yōu)勢(shì),項(xiàng)目的市場(chǎng)定位

34、,通過(guò)具體對(duì)望花人的生活方式、價(jià)值觀念、心理需求以及市場(chǎng)供求、大勢(shì)所趨等方面的研究，個(gè)人認(rèn)為：1、商鋪賣(mài)給誰(shuí)？ 主要是賣(mài)給望花本地以及撫順市各區(qū)鎮(zhèn)的公務(wù)員、沈陽(yáng)投資業(yè)主、本地中小企業(yè)主、房地產(chǎn)投資家以及品牌商家2、商鋪?zhàn)饨o誰(shuí)？ 主要是租給業(yè)已在撫順經(jīng)營(yíng)的名牌服裝、化妝品、鞋帽、箱包、運(yùn)動(dòng)品牌、金銀首飾、兒童用品的經(jīng)營(yíng)商，其次是全國(guó)各地的品牌經(jīng)營(yíng)商家。,,3、名店城的產(chǎn)品賣(mài)給誰(shuí)？ 主要是銷(xiāo)售給望花本

35、地高端消費(fèi)者，及周邊地區(qū)的高端消費(fèi)者。4、住宅賣(mài)給誰(shuí)？ 主要銷(xiāo)售給望花本地的公務(wù)員、企業(yè)主、房產(chǎn)投資商、領(lǐng)類(lèi)人士（金領(lǐng)、白領(lǐng)等）、以及沈陽(yáng)等地的房產(chǎn)炒家及望花新移民。,主要招商目標(biāo),商鋪1： 實(shí)行預(yù)先間隔幾種規(guī)格（100、150、200平方米等）店鋪的方式 進(jìn)行招商，規(guī)定經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)； 主要招商對(duì)象：本地及外地品牌經(jīng)營(yíng)商。商鋪2： 實(shí)行不間隔“平方光地”圈地方式定

36、向招商； 主要招商對(duì)象：本地及外地的品牌經(jīng)營(yíng)商。,項(xiàng)目付款方式及優(yōu)惠折扣辦法,一、商鋪一次性付款 —— 9.7折 一次性購(gòu)買(mǎi)并批量購(gòu)買(mǎi) —— 9.5折半年內(nèi)付清 —— 9.8折首付50%，按揭5成 —— 9.9折,二、住宅一次性付款 —— 9.8折半年內(nèi)付清 —— 9.9折首付30%，按揭7成 —— 9.9折,三、商鋪出租,A方案：押金三個(gè)月，預(yù)付1年租金。裝修免租期2個(gè)月（提前2個(gè)月交鋪裝修）B方

37、案：押金三個(gè)月，預(yù)付1個(gè)月租金。裝修免租期1個(gè)月（提前1個(gè)月交鋪裝修）四、租期A、3年期 B、5年期 C、10年期,項(xiàng)目上市計(jì)劃,上市策略、階段劃分第一階段：招商推廣預(yù)熱期（項(xiàng)目基礎(chǔ)期） （2010年2月——2010年3月）第二階段：強(qiáng)力招商期（項(xiàng)目1—2層建設(shè)期） （2010年4月——201

38、0年5月）第三階段：招商延伸期（項(xiàng)目高層建設(shè)期） （2010年6月——2010年8月）,,第四階段：樓盤(pán)整體銷(xiāo)售期（項(xiàng)目已拿到預(yù)售許可證） （2010年 月——2010年 月）第五階段：交樓及裝修期（項(xiàng)目已完成主體工程） （2010年 月——2011年 月）第六階段：開(kāi)業(yè)及入伙期

39、 （2011年 月——2011年 月）,營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃,如何招商？1、引進(jìn)品牌店，并在招商初期在租金及免租期方面做適當(dāng)?shù)膬A斜，引進(jìn)幾個(gè)主力樣板店，以大帶小進(jìn)行招商；特別精彩LIFE、潮流BASE、魅力YARD、美味TOWN四大區(qū)域引入主力店，帶動(dòng)品牌店入住，形成主題商業(yè)格局。,如何招商？,2、通過(guò)召開(kāi)多場(chǎng)招商推介會(huì)，邀請(qǐng)品牌經(jīng)營(yíng)商前來(lái)參會(huì)，并在會(huì)后組織商家前來(lái)本案參觀考察，以此招商。,如何招商？,3、爭(zhēng)取在2

40、010年國(guó)慶前完成商業(yè)部份的招商認(rèn)租（以收到認(rèn)租訂金為準(zhǔn)，每鋪5000—10000元）。以利實(shí)現(xiàn)每個(gè)商鋪帶租約銷(xiāo)售。,如何招商？,4、按本項(xiàng)目銷(xiāo)售總額1%—2%的比例制定廣告及推廣預(yù)算，在地方電視臺(tái)及地方報(bào)紙對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行廣告，并在望花、南站、新華等人流量大的路口樹(shù)立戶(hù)外廣告牌，對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行宣傳，廣告招商。5、銷(xiāo)售公司或本公司組建招商團(tuán)隊(duì)進(jìn)駐項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)，派出5—10人的招商團(tuán)隊(duì)，負(fù)責(zé)現(xiàn)場(chǎng)招商及走訪撫順、沈陽(yáng)等地的品牌商家，訪問(wèn)

41、招商。,如何銷(xiāo)售？,由銷(xiāo)售公司派出的10名銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)，負(fù)責(zé)本項(xiàng)目的認(rèn)購(gòu)登記、公開(kāi)認(rèn)籌、公開(kāi)開(kāi)盤(pán)發(fā)售等方式，銷(xiāo)售商鋪及住宅。 建議2010年4月——2010年5月為認(rèn)購(gòu)登記期，此階段只登記，不收誠(chéng)意金； 建議2010年6月—2010年8月份為認(rèn)籌期，發(fā)售優(yōu)先選房權(quán)VIP卡，商鋪100張，住宅300張。商鋪的每張50000元（贈(zèng)送5000元折扣代金券），住宅每張30000元（贈(zèng)送3000元折扣代金券）。

42、此階段可提前回籠資金1400萬(wàn)元。 建議2010年10月1日為商鋪及住宅公開(kāi)開(kāi)盤(pán)期，一舉完成整個(gè)項(xiàng)目的銷(xiāo)售回款。,工作計(jì)劃,1、2009年12月1日——12月15日 完成對(duì)項(xiàng)目的全面市場(chǎng)調(diào)查及分析策劃（銷(xiāo)售公司）；2、2009年12月20日 前召開(kāi)開(kāi)發(fā)公司和銷(xiāo)售公司的聯(lián)席提案會(huì)，通過(guò)初步方案；3、2009年12月25日 前再次甲乙方論證會(huì)，通過(guò)方案；4、2010年1月 前

43、甲方完成現(xiàn)場(chǎng)招商售樓部的裝修，及樓盤(pán)廣告包裝；5、2010年2月 開(kāi)始，招商廣告出街（電視廣告、戶(hù)外廣告、車(chē)體廣告、平面廣告）；,,6、2010年4月——5月 全面展開(kāi)招商；7、2010年6月——8月 發(fā)售商鋪和住宅優(yōu)先選房權(quán)VIP卡；8、2010年10月 商鋪和住宅開(kāi)盤(pán)發(fā)售；9、2010年11月——12月 商鋪全面裝修；10、2011年 月 商鋪開(kāi)業(yè)及住宅交樓。