房地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)與管理

1、房地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)與管理摘要：住宅制度的改革土地制度的改革繁榮了房地產(chǎn)行業(yè)為房地產(chǎn)市場(chǎng)的形成與發(fā)展開辟了廣闊的前景經(jīng)過十多年的發(fā)展我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)的結(jié)構(gòu)體系市場(chǎng)運(yùn)行機(jī)制和政策法規(guī)的框架已經(jīng)形成。本文在這個(gè)大背景下對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理與經(jīng)營(yíng)做了非?？陀^的闡述。分為兩個(gè)方面，第一部分是對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)與管理做了定義，第二個(gè)部分是對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的一些問題進(jìn)行分析，并結(jié)合案例提出了解決的原則和方法，對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)管理具有很強(qiáng)的實(shí)戰(zhàn)意義。房地產(chǎn)

2、項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)管理實(shí)際操作過程還存在著很多未知因素，我們要正確地對(duì)待、評(píng)價(jià)和處理。站在項(xiàng)目管理的戰(zhàn)略高度，關(guān)鍵是從項(xiàng)目啟動(dòng)組織到實(shí)施過程全方位地加以控制，加強(qiáng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的管理，才能在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，站穩(wěn)腳跟。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項(xiàng)目；經(jīng)營(yíng)管理；計(jì)劃；控制中圖分類號(hào)：F293.33文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A位置編號(hào)：1.房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)與管理的定義及當(dāng)今現(xiàn)狀1.1房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理的定義。它是以高效率地實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目標(biāo)為最終目的，以項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制為基礎(chǔ)，運(yùn)用系統(tǒng)工

3、程的觀點(diǎn)、理論和方法，開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)的全過程按其內(nèi)在運(yùn)行規(guī)律進(jìn)行有效的計(jì)劃、組織、協(xié)調(diào)、監(jiān)督和控制的管理系統(tǒng)。房地產(chǎn)開發(fā)涉及投資方、監(jiān)理方、勘察、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工、建材、設(shè)備、市政、交通、供電、電訊、銀焦點(diǎn)，也成了工程建設(shè)關(guān)注、等待和推脫責(zé)任的“注目點(diǎn)”，前期的市場(chǎng)研究和產(chǎn)品研究問題此時(shí)就演變成了工程變更的技術(shù)問題和工程建設(shè)的項(xiàng)目管理問題。3.項(xiàng)目決策階段的問題在項(xiàng)目實(shí)施過程中會(huì)造成項(xiàng)目管理的諸多困難3.1許多開發(fā)商的項(xiàng)目規(guī)劃和建筑方案是

4、開發(fā)商高層領(lǐng)導(dǎo)包辦“設(shè)計(jì)”的。這樣使得規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)單位及設(shè)計(jì)人員無所適從，項(xiàng)目無詳細(xì)、完整的規(guī)劃和建筑設(shè)計(jì)，整體設(shè)計(jì)不系統(tǒng)、不配套、不協(xié)調(diào)設(shè)計(jì)師成了開發(fā)商高層領(lǐng)導(dǎo)手中的一支“筆”，設(shè)計(jì)師無創(chuàng)意，也不愿動(dòng)腦筋，做出的規(guī)劃和建筑效果的確是完全體現(xiàn)了開發(fā)商意圖，但產(chǎn)品功能性、系統(tǒng)性和效果的設(shè)計(jì)失誤的也由開發(fā)商承擔(dān)。開發(fā)商的高層領(lǐng)導(dǎo)往往認(rèn)為在設(shè)計(jì)階段一定要嚴(yán)格把關(guān)，然而因?yàn)闆]有詳細(xì)、可行的報(bào)告作為產(chǎn)品評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，所以開發(fā)商的某個(gè)高層領(lǐng)導(dǎo)的感覺就

5、成為了規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)的評(píng)判依據(jù)，由此造成了工程建設(shè)內(nèi)容經(jīng)常變化，如某小區(qū)的變配電房是后加上去的；分期建設(shè)的小區(qū)中垃圾儲(chǔ)運(yùn)問題至今仍未解決；小區(qū)原先規(guī)劃的地下停車位不足，新增建地下車庫(kù)；因產(chǎn)品定位修改，導(dǎo)致在建項(xiàng)目的外飾及雨蓬修改；景觀設(shè)計(jì)不系統(tǒng)、主題。大量的工程變更嚴(yán)重影響了工程建設(shè)的開展，設(shè)計(jì)師成了“改圖師”，設(shè)計(jì)變更多，工程簽證多，故工程的質(zhì)量、進(jìn)度、投資控制目標(biāo)也就無法如期實(shí)現(xiàn)。3.2項(xiàng)目設(shè)計(jì)資源整合不足。就會(huì)影響項(xiàng)目設(shè)計(jì)文件的質(zhì)