論房地產(chǎn)項目的經(jīng)營管理

1、<p>　　論房地產(chǎn)項目的經(jīng)營管理</p><p>　　【摘 要】伴隨著房地產(chǎn)市場微利時代的到來，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)市場激烈競爭的形式、內(nèi)容、方法也一定會發(fā)生巨大的改變，控制房地產(chǎn)的開發(fā)成本已儼然成為各房地產(chǎn)企業(yè)在競爭中脫穎而出的重要武器。文章以房地產(chǎn)項目范疇及發(fā)展現(xiàn)狀分析為切入點，針對當(dāng)前房地產(chǎn)市場面臨的經(jīng)營管理問題， 并對加強房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理提出了幾點建議。 </p><p>

2、　　【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；范疇及發(fā)展；經(jīng)營管理 </p><p>　　隨著社會的快速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)在國民經(jīng)濟中占有的比重越來越大，房地產(chǎn)企業(yè)本身能否健康發(fā)展，在很大程度上對國民經(jīng)濟能否健康增長有著不可忽視的影響力，是國民經(jīng)濟增長的一個基本生產(chǎn)要素。[4]從項目經(jīng)營的戰(zhàn)略高度著手分析，重點是從控制項目啟動組織到實施過程全方位每個細(xì)節(jié)，提高對風(fēng)險的管理，才能在競爭日趨激烈的市場中，贏得先機。 </p>&

3、lt;p>　　一、房地產(chǎn)項目經(jīng)營管理的范疇及發(fā)展現(xiàn)狀 </p><p>　?。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)項目經(jīng)營管理的范疇 </p><p>　　房地產(chǎn)項目的經(jīng)營管理者運用系統(tǒng)工程的方式、理念和模式，綜合管理房地產(chǎn)項目的建設(shè)和使用，努力達(dá)到生產(chǎn)要素在房地產(chǎn)項目上全過程和全方位的的優(yōu)化配置，為客戶提供一流的產(chǎn)品。房地產(chǎn)項目管理系統(tǒng)十分繁復(fù)，不同目標(biāo)具有特殊性，使得項目管理方式也是多種多樣。不僅由許多項

4、、分項、工程活動所構(gòu)成，而且必須是一個系統(tǒng)完整的操作過程，作為一個完整的項目管理系統(tǒng)應(yīng)將工程的各工作職能、各投入單位、各項目任務(wù)、各個階段融合成一個統(tǒng)一完整的整體。房地產(chǎn)經(jīng)營活動是指房地產(chǎn)經(jīng)營管理者對房屋的建設(shè)、交易、信托、交換、維修、裝飾以及土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、出讓等按價值規(guī)律所進(jìn)行的有計劃、有目標(biāo)的經(jīng)濟活動，活動范疇涉及到房地產(chǎn)產(chǎn)品生產(chǎn)、流通、消費的全部過程，而非僅僅局限于流通領(lǐng)域。[4] </p><p>　

5、　（二）我國房地產(chǎn)項目經(jīng)營管理的發(fā)展現(xiàn)狀 </p><p>　　目前房地產(chǎn)項目的管理方法主要有部門制、公司制、事業(yè)部制以及專業(yè)管理這四種。房地產(chǎn)項目的經(jīng)營管理的終極目的是以最高的效率完成項目工程，以項目經(jīng)理負(fù)責(zé)制為切入點，使用系統(tǒng)工程的方式、理念和模板，開發(fā)項目建設(shè)的全過程是一項繁復(fù)的系統(tǒng)工程，按其內(nèi)在運行規(guī)律進(jìn)行有效的組織、計劃、控制和營銷的管理系統(tǒng)，一定要有一套完整、規(guī)范和科學(xué)的管理保證體系，來規(guī)劃和協(xié)調(diào)開發(fā)

6、項目的全過程和保證最終目標(biāo)得以實現(xiàn)。[1]房地產(chǎn)項目的經(jīng)營管理在實際運行過程中還存在著許多未知因素，我們必須要正確地審視、總結(jié)和處理，必須站在項目經(jīng)營管理的戰(zhàn)略高度，全過程、全方位地對項目啟動組織和實施過程管理加以控制，提高對風(fēng)險的防范，這是保證項目目的、項目目標(biāo)實現(xiàn)的關(guān)鍵所在。 </p><p>　　二、當(dāng)前我國房地產(chǎn)項目經(jīng)營管理存在的問題 </p><p>　?。ㄒ唬┦袌龆ㄎ患皼Q策機制

7、不完善 </p><p>　　項目運行機制的不完善，那么項目管理的就難以控制，如項目工程進(jìn)度拖拉，延期交房普遍；房地產(chǎn)開發(fā)沒嚴(yán)格控制，管理費用過高及未知費用超出預(yù)期額度，即使勉強進(jìn)行了多方案的規(guī)劃概念設(shè)計，也會由于對市場調(diào)查不充分，沒有充分心理準(zhǔn)備，評判“標(biāo)準(zhǔn)”不明確，無法抉擇，導(dǎo)致拖慢項目決策。 </p><p>　　（二）項目設(shè)計資源協(xié)調(diào)性欠缺 </p><p>

8、;　　由于一時又無法跟上設(shè)計單位相應(yīng)的監(jiān)督管理體制， 發(fā)現(xiàn)在項目的施工中會造成許多設(shè)計中存在的問題。由于施工中發(fā)現(xiàn)的設(shè)計問題很多，有些工程從開工到竣工在設(shè)計上都發(fā)生了巨大的變化，甚至變更圖紙的數(shù)量超出了原設(shè)計圖紙。設(shè)計過程中出現(xiàn)的問題主要表現(xiàn)在：沒有恰當(dāng)?shù)脑O(shè)計招標(biāo)程序，沒有考慮設(shè)計對項目投資控制的重要性，缺乏設(shè)計監(jiān)理，文檔資料缺乏規(guī)范化、制度化管理等。當(dāng)工程只能匆忙完成或工程待定內(nèi)容無法決定時，因市場定位的前期準(zhǔn)備資料不充分、研究數(shù)據(jù)方

9、面資源整合缺失等，所謂決策就成了幾個領(lǐng)導(dǎo)的“拍腦袋”， 前期的市場調(diào)查和產(chǎn)品研究問題此時就演變成了工程建設(shè)的項目管理問題和工程變更的技術(shù)問題。[1] </p><p>　?。ㄈ┓康禺a(chǎn)團隊凝聚力不強 </p><p>　　如果一個團隊凝聚力不強，那么項目運行成本就會過高、房地產(chǎn)交易糾紛也會增多。 對于項目工程現(xiàn)場管理以外的工作，如項目的前期規(guī)劃、銷售推廣、客服、籌措資金與資金周轉(zhuǎn)等等。融資

10、手段的單一及資金周轉(zhuǎn)計劃水平低下致使資金運作成本偏高，項目最終收益會受到直接影響。另外銷售推廣與客服管理水平低下導(dǎo)致房地產(chǎn)交易過程中，紛爭不斷，未能積極友善協(xié)調(diào)售買雙方的關(guān)系，售后維修不到位，配套設(shè)施不齊全等，導(dǎo)致企業(yè)品牌建立受阻和維持的根本原因。[3] </p><p>　　三、統(tǒng)籌解決我國房地產(chǎn)項目經(jīng)營管理問題的途徑 </p><p>　?。ㄒ唬┲贫ㄩL遠(yuǎn)規(guī)劃，提高企業(yè)的戰(zhàn)略決策規(guī)劃能力

11、 </p><p>　　隨著社會經(jīng)濟發(fā)展的社會化、現(xiàn)代化進(jìn)程，以及宏觀經(jīng)濟的巨大變更，要求企業(yè)從客觀上具有長遠(yuǎn)敏銳的戰(zhàn)略眼光，充分考慮復(fù)雜多變的宏觀經(jīng)濟因素，制定相應(yīng)的戰(zhàn)略計劃。 </p><p>　　一是全面規(guī)劃，即在戰(zhàn)略期內(nèi)關(guān)于企業(yè)每方面的詳細(xì)周全的全面計劃。 </p><p>　　二是漸進(jìn)式計劃。這一計劃與全面計劃恰巧形成兩個極端。由于企業(yè)可能會遇到諸多不確定

12、因素，要求企業(yè)的目標(biāo)能根據(jù)當(dāng)下情況而作出相應(yīng)的改變，走一步看一步。 </p><p>　　三是選擇性計劃。這是一種介于全面計劃和漸進(jìn)式計劃之間的折衷計劃，它一般只把主要的計劃擬定出來，而對今后三至五年內(nèi)的詳細(xì)計劃不做明確說明。 </p><p>　?。ǘ┡崿F(xiàn)企業(yè)各項指標(biāo)，提高企業(yè)綜合管理能力 </p><p>　　努力貫徹產(chǎn)品的各項指標(biāo)，提高工作效率。在方案項

13、目設(shè)計明確后，就可以進(jìn)著手規(guī)劃項目施工圖設(shè)計，在施工圖設(shè)計時，要堅持貫徹產(chǎn)品規(guī)劃方案明確的各項要求，努力作好項目安全性與經(jīng)濟性，舒適性的聯(lián)系，那么要在保證建筑產(chǎn)品的沒有安全隱患的基礎(chǔ)下，從結(jié)構(gòu)、建筑、設(shè)計到水電配套方案設(shè)計都要能體現(xiàn)規(guī)劃方案項目定位的各項指標(biāo)，不要隨意增加或刪減。（v）在項目施工階段，要把產(chǎn)品定位時的開發(fā)周期以及質(zhì)量要求指標(biāo)，分解為各階段指標(biāo)。和工程施工單位簽定合約時，就要把工期和品質(zhì)做為一項目標(biāo)要求明確地在合同中表達(dá)清

14、楚，并在以后的施工階段中進(jìn)行過程跟蹤考查，再者，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)做為產(chǎn)品開發(fā)主體，要密切關(guān)注建筑產(chǎn)品施工品質(zhì)，對有可能建筑產(chǎn)品后期使用的工序產(chǎn)生影響，如可能引起跑、冒、滲、漏等現(xiàn)象以及門窗無法靈活密閉開啟時的工序要加強監(jiān)督。因為這些問題雖然看上去很小，但對居民的正常日常生活卻有無法忽視的影響，嚴(yán)重時，因為居民的報怨 甚至還可能影響到房地產(chǎn)企業(yè)的市場形象與信譽，因此要重視此類問題避免發(fā)生。（v）目前，有些房地產(chǎn)企業(yè)因在過程管理中忽視了上述重

15、要環(huán)節(jié)和工序的管理，而導(dǎo)致后期居民有很大意見，企業(yè)形象會造成難以挽回的損失</p><p>　　（三）加強培養(yǎng)企業(yè)文化，提高企業(yè)的綜合凝聚力 </p><p>　　企業(yè)文化建設(shè)其根本在于通過價值觀的引導(dǎo)， 促成企業(yè)價值觀與員工個體價值觀的趨同發(fā)展，達(dá)到具有共識的目標(biāo)，從而促進(jìn)企業(yè)員工自覺地將企業(yè)的制度要求內(nèi)化為個人的行為標(biāo)準(zhǔn)并以此來約束自我行為， 以實現(xiàn)企業(yè)與員工的共同發(fā)展。[3]21世紀(jì)

16、理性營銷時代的到來，使個人英雄無法再在營銷舞臺上獨唱主角，依靠個人力量叱咤風(fēng)云、勁舞弄潮的日子已經(jīng)一去不返了。團隊，這個營銷時尚名詞，開始被越來越多的企業(yè)深討鉆研，只有擁有了一支具有很強向心力、凝聚力、戰(zhàn)斗力的團隊，擁有了一批彼此間互相鼓勵、支持、學(xué)習(xí)、合作的員工，企業(yè)才能不斷進(jìn)取、壯大。團隊是開放的，在不同階段都會有新成員加入，高團隊凝聚力會讓團隊成員在最短時期內(nèi)具備團隊意識，形成對團隊的歸屬感和認(rèn)同感，縮短新成員與團隊的磨合期，提高

17、他們的適應(yīng)能力，在日常運營期間，大幅提高團隊的工作業(yè)績。 </p><p>　　結(jié)束語：總的來說房地產(chǎn)經(jīng)營管理工作水平的高低是決定企業(yè)經(jīng)濟效益的一個重要因素，同時也是企業(yè)綜合素質(zhì)和核心競爭能力的具體體現(xiàn)。要做好這項復(fù)雜、系統(tǒng)、細(xì)致的管理工作，企業(yè)要不斷創(chuàng)新經(jīng)營管理方法，全員全過程的配合努力才能達(dá)成。 </p><p><b>　　參考文獻(xiàn)： </b></p>

18、;<p>　　[1]孟獻(xiàn)壁，李娜，喬保國.淺談建筑工程質(zhì)量控制 .山西建筑 ，2 0 0 7 </p><p>　　[2]王義. 論房地產(chǎn)項目的經(jīng)營管理. 城市建設(shè)理論研究. 2012 </p><p>　　[3]楊彥東. 房地產(chǎn)項目的經(jīng)營與管理.2010 </p><p>　　[4]魏雅華.中國房地產(chǎn)多方共贏的利益嚙合點 .2010年01 期<