房地產(chǎn)經(jīng)營管理輔導(dǎo)-物業(yè)資產(chǎn)管理

1、11.零售商業(yè)物業(yè)分類方法與影響因素2.零售商業(yè)物業(yè)租金的確定方法3.物業(yè)管理中的費(fèi)用測算4.財(cái)務(wù)報(bào)告的內(nèi)容104零售商業(yè)物業(yè)管理1041物業(yè)分析10411零售商業(yè)物業(yè)的分類零售商業(yè)物業(yè)的分類，主要依據(jù)其建筑規(guī)模、經(jīng)營商品的特點(diǎn)及商業(yè)輻射區(qū)域的范圍等三個(gè)方面。零售商業(yè)物業(yè)通常有五種類型：(1)市級購物中心。市級購物中心的建筑規(guī)模一般都在3萬㎡以上，其商業(yè)輻射區(qū)域可覆蓋整個(gè)城市，服務(wù)人口在30萬人以上，年?duì)I業(yè)額在5億元以上。在市級購物中心

2、中，通常由一家或數(shù)家大型百貨公司為主要租戶；男女時(shí)裝店、家用電氣設(shè)備商店、眼鏡店、珠寶店、攝影器材商店、男女鞋店、體育健身用品商店等，通常也可作為次要租戶進(jìn)人中心經(jīng)營；銀行分支機(jī)構(gòu)、餐飲店、影劇院、汽車服務(wù)中心等，也常常成為這些市級購物中心的租戶。按其所服務(wù)的對象不同，市級購物中心也有高檔和中檔之分。(2)地區(qū)購物商場。地區(qū)購物商場的建筑規(guī)模一般在1萬～3萬㎡之間，商業(yè)服務(wù)區(qū)域以城市中的某一部分為主，服務(wù)人口10萬一30萬人，年?duì)I業(yè)額在

3、l億～5億元之間。地區(qū)購物商場中，中型百貨公司往往是主要租戶，家具店、超級市場、圖書及音像制品店、禮品店、快餐店、男女服裝店、玩具店等，常常是這類商場的次要租戶。(3)居住區(qū)商場。居住區(qū)商場的建筑規(guī)模一般在3000～10000m2之間，商業(yè)服務(wù)區(qū)域以城市中的某一居住小區(qū)為主，服務(wù)人口l萬一5萬人，年?duì)I業(yè)額在3000萬～10000萬元之間。居住區(qū)商場內(nèi)，日用百貨商店和超級市場通常是主要租戶，自行車行、裝飾材料商店、普通禮品店、音像制品出租

4、屋、藥店等，常常是這類購物中心的次要租戶。(4)鄰里服務(wù)性商店。這些商店的建筑規(guī)模一般在3000㎡以下，且以500～1000㎡建筑面積者居多，服務(wù)人口在l萬人以下，年?duì)I業(yè)額在3000萬元以下。方便食品、瓜果蔬菜、日用五金、煙酒糖茶及軟飲料、服裝干洗、家用電器維修等的經(jīng)營者通常是這些商店的承租人。(5)特色商店。這些商店通常以其經(jīng)營的特殊商品或服務(wù)及靈活的經(jīng)營方式構(gòu)成自己的特色。如專為旅游者提供購物服務(wù)的旅游用品商店、精品店商場、物美價(jià)廉

5、的直銷店或倉儲商店、有較大價(jià)格折扣的換季名牌商品店等。這類商店的建筑規(guī)模、商業(yè)服務(wù)半徑、服務(wù)人口⒛曖刀畹炔鉅旖洗蟆nbsp除了上述區(qū)分零售商業(yè)物業(yè)的方法外，人們還常從另一個(gè)角度來區(qū)分，即不管商場的規(guī)模有多大，零售商業(yè)物業(yè)基本上有兩種存在形式，一是只經(jīng)營零售業(yè)的獨(dú)立的建筑物或建筑群；二是某綜合用途物業(yè)內(nèi)的一部分。目前國內(nèi)外以辦公、酒店、住宅或文化娛樂設(shè)施為主的綜合用途開發(fā)通常將零售商店包括在內(nèi)，成為整體開發(fā)的一部分。例如一棟辦公大樓，也

6、許將其中的一層或若干層作為商場之用，北京中國國際貿(mào)易中心寫字樓、廣州國際貿(mào)易中心就是典型的例子。這種做法的優(yōu)點(diǎn)是，整體開發(fā)的各種使用用途為這些零售商店提供了現(xiàn)成的市場。當(dāng)然，綜合用途物業(yè)內(nèi)零售商場的規(guī)模往往受到一定程度的限制。10412零售商業(yè)物業(yè)的商業(yè)輻射區(qū)域分析商業(yè)輻射區(qū)域是指某一零售商業(yè)物業(yè)的主要消費(fèi)者的分布范圍。商業(yè)輻射區(qū)域分析包括可能的顧客流量、消費(fèi)者行為、喜好和偏愛及購買能力分析。這方面的分析研究，決定了一宗零售商業(yè)物業(yè)在其

7、特定的市場范圍內(nèi)獲得成功的潛力。新零售商業(yè)物業(yè)的落成，并不能創(chuàng)造出新的購買力，它必須從其他的零售商業(yè)物業(yè)那里吸引或爭取消費(fèi)者，因此，對處于同一供需圈內(nèi)其他競爭性物業(yè)的競爭條件分析也非常重要。2通常把商業(yè)輻射區(qū)域分為三個(gè)部分：主要區(qū)域、次要區(qū)域和邊界區(qū)域。主要區(qū)域是與物業(yè)所處地點(diǎn)直接相鄰的區(qū)域，其營業(yè)額的60％～75％都來自該區(qū)域；次要區(qū)域是距離物業(yè)所處地點(diǎn)5—15km的區(qū)域(對市級購物中心而言)，物業(yè)營業(yè)額的15％～20％來自該區(qū)域；邊

8、界區(qū)域是距物業(yè)所處地點(diǎn)15km以外的區(qū)域，占營業(yè)額的5％一15％。對于每一個(gè)零售商業(yè)物業(yè)來說，不管其規(guī)模大小如何，都有其輻射區(qū)域和影響范圍，但這些輻射區(qū)域和影響范圍的大小，則隨每一宗具體零售商業(yè)物業(yè)的規(guī)模、類型、位置而有較大差異。人們購買食品一般只愿意走一、兩公里，購買服裝和家庭生活用品的出行距離可達(dá)到5—8km，出行l(wèi)Okm以上往往是為了大宗綜合性購物。10413特色、位置和停車一般小型購物商場并不依賴于吸引距離較遠(yuǎn)的消費(fèi)者，也就是說