房地產(chǎn)項目的控制與管理畢業(yè)論文

1、<p>　　【摘要】隨著現(xiàn)代社會的發(fā)展，房地產(chǎn)項目迅速發(fā)展，建筑企業(yè)競爭日益激烈，房地產(chǎn)項目的控制與管理已經(jīng)成為建設項目的一個重要環(huán)節(jié)。建筑工程的特點決定了要以質量做項目從而確保工程的保質保量。這突出了工程造價、成本、合同管理、工程項目等管理和控制的重要性。從而提升房地產(chǎn)項目的開發(fā)和管理水平。 </p><p>　　【關鍵詞】控制與管理；工程造價；合同管理；工程項目</p><p&g

2、t;　　【Abstract】With the development of modern society, the rapid development of real estate projects, construction companies in an increasingly competitive real estate project control and management has become an importan

3、t part of the construction project. Construction to determine the characteristics of a project to ensure quality construction of quality and quantity. This highlights the project cost, cost, contract management, project

4、management and control of such importance. So as to enhance the </p><p><b>　　目錄</b></p><p>　　決策設計階段工程造價控制……………………..………….4</p><p>　　1.1 實行招投標…………………………………………………………………...4

5、</p><p>　　1.2 積極實行限額設計…………………………………………………………….4</p><p>　　第二章 施工階段工程造價控制………………………………… 5</p><p>　　2.1 工程招投標階段的工程造價控制1……………………………………………5</p><p>　　2.2 加強工程施工事中控制……………………………

6、………………………….6</p><p>　　第三章 決算階段對工程造價的控制……...…………………………6</p><p>　　第四章 成本控制與合同管理………………………………………….7</p><p>　　第五章 工程項目的控制與管理………………………………………7</p><p>　　5.1 對工程進度款支付額度的審核控制…………

7、…………………………………7</p><p>　　5.2對工程竣工結算階段的投資控制 ………………………………………….8</p><p>　　5.3加強項目建設進度管理……………………………………………………..8</p><p>　　5.4加強投資項目預算管理…………………………………………………………9</p><p>　　結 論…

8、………………………………………………………9</p><p>　　第一章 決策設計階段工程造價控制</p><p><b>　　1.1 實行招投標</b></p><p>　　優(yōu)選設計方案。引入競爭機制，通過公開招投標的形式確定優(yōu)選的設計單位，不僅能保證工程設計的先進性、合理性和準確性，避免因設計質量問題出現(xiàn)工程洽商，同時通過招投標還可以選擇到

9、優(yōu)秀的設計方案， 避免因工程設計落后，影響房屋銷售，造成投資損失。</p><p>　　1.2 積極實行限額設計</p><p>　　限額設計是工程建設過程中行之有效的控制方法，也是控制投資規(guī)模的有效措施之一。限額設計是按照批準的設計任務書及投資估算控制初步設計，即按照批準的初步設計控制施工圖設計，同時各相關部門要在確保功能滿足的條件下，按照分配的投資限額控制設計，嚴格控制技術設計和施工圖

10、設計的不合理變更，保證總的投資限額不被突破。投資分解和工程量控制是實行限額設計的有效途徑和主要方法。將上一階段設計審定的投資額和工程量分解到各相關部門，再分解到各單位工程和分部工程，層層分解實現(xiàn)對投資限額的控制與管理，實現(xiàn)對設計規(guī)模、設計標準、工程數(shù)量和預算指標等各方面的控制。作為設計單位，要強化經(jīng)濟意識，凡是能進行定量分析的設計內容，均要通過計算確定，要用數(shù)據(jù)說話，要充分考慮施工的可能性和經(jīng)濟性，確保工程的投資估算不被突破?！　?lt

11、;/p><p>　　1.3 運用價值工程原理優(yōu)化設計方案</p><p>　　價值工程是用來分析產(chǎn)品功能和成本關系的，是力求以最低的成本投入實現(xiàn)產(chǎn)品必要功能的一種管理方法，其主要特點是以使用者的功能需求為出發(fā)點，對所研究的對象進行功能分析，使設計工作做到功能與造價的統(tǒng)一，在滿足功能要求的前提下，降低成本。例如利用深基礎增加地下室，地下儲藏室可以停放車輛和儲存雜物，小區(qū)可以不必建地上停車場，既節(jié)

12、約了用地，也美化了環(huán)境。價值工程中的成本略有上升，卻能帶來功能大幅提高。</p><p>　　1.4 加強圖紙會審工作</p><p>　　圖紙會審應對設計單位交來的設計圖紙進行各專業(yè)細致的審查，發(fā)現(xiàn)明顯錯誤和不合理因素，查漏補缺，使設計圖紙最大限度地滿足業(yè)主對該項目的要求，以定奪方案，確定工程量，為編制招標文件提供保證。加強圖紙會審，將工程變更的發(fā)生盡量控制在施工之前，有利于控制工程造價

13、。在設計階段，克服設計方案的不足或缺陷，所花費的代價最小，并可取得最好效果。</p><p>　　第二章 施工階段工程造價控制</p><p>　　按照工程造價理論，該階段是工程造價形成的主要階段。它主要通過工程招投標及工程施工中的動態(tài)控制，確定工程項目的合同價及工程竣工時的結算價，是工程造價控制工作中一個極為重要的階段。</p><p>　　2.1 工程招投標階段

14、的工程造價控制</p><p>　　2.1.1把好投標人資格預審關。應從投標人技術能力、管理水平、資信等資質方面進行評估，目的是篩選出優(yōu)秀的投標人，以降低工程承包風險。</p><p>　　2.1.2 根據(jù)項目實際，確定合理的投標條件</p><p>　　根據(jù)房地產(chǎn)項目多為住宅工程的特點，其工期短，工程總投資相對規(guī)模不大，應采取工程量清單、固定合同價格的方式，以降低

15、房地產(chǎn)企業(yè)因建筑、建材市場變化等因素帶來的市場風險。對設計中含有新材料、新工藝、新技術的設計項目，無定額項目及單價、信息價可參照的，應重點說明，讓投標人明確在投標時以綜合價報價，以避免結算糾紛。確定合理、科學的評標原則：對有標低的，可在評標前確定合理的中標降低率，在綜合考慮投標人響應。</p><p>　　質量、工期等投標條件并編制切實可行的施工組織方案的前提下，采取合理低價中標的原則，從中選擇技術能力強、管理水

16、平高、資信可靠且報價合理的承建單位。</p><p>　　2.1.3 嚴格依照工程招投標有關文件簽定工程承包合同，注意合同的結構及合同價，對工程造價、質量、工期、風險因素承擔等重要條款，應以專用條款或補充合同的方式加以約束。</p><p>　　2.2 加強工程施工事中控制</p><p>　　2.2.1 嚴格控制施工中設計變更。經(jīng)論證確需設計變更的，應力求減少變更

17、費用，可制定設計變更的程序加以規(guī)范設計變更行為。</p><p>　　2.2.2 加強現(xiàn)場鑒證工作。施工中往往有各種不可預見的現(xiàn)場因素，導致標外工程量項目增加現(xiàn)象，如基礎土方量、井點降水等，現(xiàn)場工程師應在合理安排施工組織、加強技術措施的前提下，按實簽證、審核，以真實反映實際工程造價。</p><p>　　2.2.3 嚴格按照合同進行工程款支付。</p><p>　　

18、2.2.4 及時掌握國家工程造價調價動態(tài)。</p><p>　　2.2.5 對可能存在的工程造價目標風險進行分析，并制定防范性對策。</p><p>　　第三章 決算階段對工程造價的控制</p><p>　　竣工決算是反映建設工程實際造價和投資效果的文件。及時、準確地對竣工決算審核，對于總結分析建設過程的經(jīng)驗教訓，提高工程造價管理水平及積累技術經(jīng)濟資料都具有重要意義

19、。</p><p>　　3.1 在確定工程造價時，堅持以現(xiàn)行的計價規(guī)范為依據(jù)，按照施工合同和招標文件的規(guī)定，根據(jù)竣工圖、結合現(xiàn)場簽證和設計變更進行審核。工程審計人員不但要熟練掌握工程量的計算規(guī)則、定額子目的組成及包含的工作內容、工程造價計算程序、費用定額包含內容及記取方法，還要掌握它們的編制原理，內在聯(lián)系，確保工程造價計算的準確性。</p><p>　　3.2 要堅持深入現(xiàn)場，掌握工程動態(tài)

20、，了解工程是否按圖紙和工程變更施工，是否有的洽商沒有施工，是否有已經(jīng)去掉的部分沒有變更通知，是否有在變更的基礎上又變了。因此，在結算時不能只是對圖紙和工程變更的計算審核，要深入現(xiàn)場，細致認真的核對，確保工程結算的質量，提高投資效益。應采取二審終審制，第一審為內審，第二審為外審，嚴格控制每個環(huán)節(jié)，層層把關，使工程造價經(jīng)濟合理，符合現(xiàn)行的計價規(guī)范。</p><p>　　第四章 成本控制與合同管理</p>

21、<p>　　4.1 優(yōu)化采用合理設計是成本的前提基礎合理的設計是控制工程造價的首要前提和基礎。</p><p>　　4.2合理采用工程招投標以有效控制工程造價工程的招投標制度能夠通過引進市場競爭機制擇優(yōu)選定工程承包方，促進工程成本有效降低。</p><p>　　4.3 加強工程合同管理和控制加強工程合同管理和控制，為工程成本控制提供必要的保障。合同是維護企業(yè)自身權益的有效法律武

22、器。</p><p>　　4.4 施工環(huán)節(jié)的管理是有效控制工程造價的核心環(huán)節(jié)施工階段是將設計藍圖轉化為具體建筑物的具體過程。</p><p>　　4.5把握好竣工結算是有效控制工程造價的關鍵竣工結算是反映工程項目實際造價的重要文件，是工程竣工驗收的重要組成部分。</p><p>　　4.6培養(yǎng)和選拔高素質經(jīng)營和項目管理人才是根本項目的投資分析、項目的規(guī)劃與設計、工

23、程招標與投標、工程合同管理、工程預（結）算編審與管理等。</p><p>　　第五章 工程項目的控制與管理</p><p>　　5.1 對工程進度款支付額度的審核控制</p><p>　　工程進度款支付工程進度款支付是投資控制的有效手段,是工程投資控制的有力保證。只有按圖施工,并通過監(jiān)理人員質量檢驗合格,計量核實的工程項目進度款,業(yè)主方才能審核。按月計算工程量支付進

24、度款,不能將資金投入額度較直接地反映在工程實際形象上,為了使工程進度滿足合同要求使工程質量、進度緊密地聯(lián)系在一起,業(yè)主方應協(xié)助業(yè)主按工程結構劃分:基礎、各層梁板、各層砌體完成等形象的付款計劃,明確寫進承包合同中。業(yè)主能直觀知道工程建設至目前的形象用了多少資金,同時施工方的積極性也能有效提高。</p><p>　　5.2對工程竣工結算階段的投資控制 </p><p>　　控制工程造

25、價是一項系統(tǒng)工程,建設工程造價必須在建設程序的各個階段,采用一定的方法和措施,把建設工程造價的發(fā)生控制在合理的范圍和核定的造價限額以內,以求合理使用人力、物力和財力,取得較好的投資效益。把好竣工結算審查關,從工程量的審計、定額套用的審查和取費的審查方面進行嚴格把關,重點加強設計變更管理和材料價格的控制。業(yè)主方在工程竣工結算階段的投資控制中,應認真及時審核竣工結算,這是施工階段進行投資控制的重要環(huán)節(jié)。審核的具體內容包括:竣工結算是否符合合

26、同條款、招投標文件,結算是否按定額工程計量規(guī)則和有關部門的調價規(guī)定等進行編制。要根據(jù)合同、圖紙、定額及工程預算書等,對工程變更、工程量增減、材料及相應材料設備逐項審核,不重不漏。有疑問時,查看當時的監(jiān)理日記,并進行現(xiàn)場校核,業(yè)主方應及時掌握施工方法和材料價格對造價的影響,不偏不倚,正確審核竣工結算是否真實反映工程造價。</p><p>　　5.3加強項目建設進度管理</p><p>　　要

27、尊重項目建設規(guī)律,按設計要求施工,按實際可能編制施工網(wǎng)絡圖。對施工難度要估計的充分一些,要有相應的備選方案和應對措施。加強施工現(xiàn)場管理,委派專家隊伍進駐施工現(xiàn)場進行日常監(jiān)督,發(fā)現(xiàn)問題,及時會同各方研究解決并上報,從而保證施工質量,加快施工進度,防范安全事故。堅持審計監(jiān)督。加強工程審計,首先要全過程參與進行有效的監(jiān)督,從項目前期的論證、可行性研究報告、初步設計、設計概算、前期費用開支等是否符合國家的有關規(guī)定到編制預算,施工、質量、安全、工

28、期管理、材料的采購和供應、設備的采購、運輸和安裝等項目是否規(guī)范、有無超規(guī)模、超標準等。審查工程項目的預決算,合理控制成本費用,節(jié)約建設資金。還要加強施工過程中的單項審計,以便及時發(fā)現(xiàn)問題,堵塞漏洞。單位審計部門還應定期,以及時發(fā)現(xiàn)內部控制中的漏洞,并針對出現(xiàn)的新問題和情況及執(zhí)行中的薄弱環(huán)節(jié),及時修正或改進控制政策,做到有章可循,違章必究,以提高會計信息質量。在項目竣工后,總結項目的準備、實施、完工和營運,并通過預測,對項目的未來進行新的

29、分析評價,以總結經(jīng)驗教訓,改進投資決策和項目運營管理服務</p><p>　　5.4加強投資項目預算管理</p><p>　　一是認真做好項目技術、施工方案論證,按“價值工程”原理進行系統(tǒng)分析,避免不必要的和富余的功能,對實現(xiàn)必要功能的方法予以優(yōu)化。二是檢查技術方案的完整性、可行性,避免重大工程漏項或工程量的重復計算。三是合理確定項目投資中,項目的前期費用和后期費用,如項目建成后,企業(yè)正常

30、運轉所需的流動資金等。</p><p><b>　　結 論</b></p><p>　　房地產(chǎn)項目管理和控制應是有計劃、有目標的合同管理，通過采集積累信息、清單編制、風險管理、簽證管理等多方面管理手段相結合的系統(tǒng)管理。在實際管理中，要避免單方面的管理、控制，加強前期計劃管理。目標定位，信息管理控制，過程管理才能有效地使項目始終處于受控狀態(tài)，提高投資效益。建設管理工作

31、是一項，需要進行全過程、全方位的管理和控制。過程中應強化對工程造價的估算、工程概（預）算、承包項目管理論文合同價、竣工結算的“一體化”管理，要實行目標責任制，明確崗位各負其責。通過對工程造價的事前的預測與分析、事中的檢查與監(jiān)督、事后的控制與管理，努力把建設項目的投資控制在公司的期望值范圍內。通過這一系列舉措，才能有效降低建設工程成本，合理確定建設工程造價，才能提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的投資效益，使房地產(chǎn)企業(yè)和項目在激烈的市場競爭中取得優(yōu)勢和勝

32、利。</p><p>　　綜合來看本設計的完成取得了較為理想的效果，以一個實際的例子整體上去完成一個工程建設的工作，收獲頗豐，對自己即將進入建設行業(yè)提供了準備，增長知識，同時也體驗到了完成一項工程所需要的細心和耐心。感謝學校，感謝老師給我提供了這個鍛煉自我的舞臺。</p><p><b>　　致 謝</b></p><p>　　經(jīng)過一年的忙

33、碌和工作，本次畢業(yè)設計已經(jīng)接近尾聲，作為一個?？粕漠厴I(yè)設計，由于經(jīng)驗的匱乏，難免有許多考慮不周全的地方，如果沒有導師的督促指導，以及同學們的共同努力、互相幫助和支持，想要完成這個設計是難以想象的。</p><p>　　在這里首先要感謝我的指導老師丁友平老師。設計之初我對畢業(yè)設計的工作幾乎一無所知，是丁老師幫助我整理思路并且告訴我查詢資料的方法和渠道，對我的一個又一個的問題給予了耐心的講解。丁老師平日里工作繁多，

34、但在我做畢業(yè)設計的每個階段，從外出實習到查閱資料，設計草案的確定和修改，中期檢查，后期詳細設計，裝配草圖等整個過程中都給予了我悉心的指導，為我細心地糾正錯誤。除了敬佩趙老師的專業(yè)水平外，她的治學嚴謹和科學研究的精神也是我永遠學習的榜樣，并將積極影響我今后的學習和工作。</p><p>　　其次要感謝在工作期間同事們對我的照顧和幫助。</p><p>　　感謝永遠支持我的爸爸媽媽，感謝所有幫

35、助過我的老師、領導、同學、朋友們，正是由于他們的幫助和支持，使我的畢業(yè)設計順利完成。</p><p>　　最后感謝我的母?！獮I州職業(yè)學院對我的大力栽培！</p><p><b>　　參 考 文 獻</b></p><p>　　[1] 《房屋建筑》 武漢工業(yè)大學出版社 2000年版</p><p>　　[2] 《基礎工程》

36、 高等教育出版 2003版</p><p>　　[3] 《建筑識圖》 周堅 中國電力出版社 2007年版</p><p>　　[4] 《建筑施工技術》 祖青山 中國環(huán)境出版社 2002版</p><p>　　[5] 《鋼筋混凝土原理和分析》 過鎮(zhèn)海 清華大學出版社 2005年版</p><p>　　[6] 《工程網(wǎng)絡計劃技術規(guī)劃教

37、程》 中國建筑工業(yè)出版社 2000版</p><p>　　[7] 《建筑工程招標投標與合同管理》 寧素瑩 中國建材工業(yè)出版社 2005年版</p><p>　　[8]《建設工程招標實務》 全國建設工程招標從業(yè)人員培訓教材編寫委員會 中國計劃出版社 2002版</p><p>　　[9] 《建筑工程質量管理》</p><p>　　[1