房地產(chǎn)專業(yè)畢業(yè)論文

1、<p>　　芅薂螄膈蕆螈螀膇薀蝕聿膇艿蒃羅膆莁蠆袁膅蒄蒂螇膄膃蚇蚃芃芆蒀羂節(jié)莈蚅袈芁薀蒈襖芁芀螄螀芀莂薆肈艿蒅螂羄羋薇薅袀芇芇螀螆羄荿薃螞羃蒁螈羈羂膁薁羇羈莃袇袃羀蒆蝕蝿罿薈蒂肇罿芇蚈羃羈莀蒁衿肇蒂蚆螅肆膂葿蟻肅芄蚄肀肄蒆薇羆肅蕿螃袂肅羋薆螈肂莁螁蚄肁蒃薄羃膀膃蝿衿腿芅薂螄膈蕆螈螀膇薀蝕聿膇艿蒃羅膆莁蠆袁膅蒄蒂螇膄膃蚇蚃芃芆蒀羂節(jié)莈蚅袈芁薀蒈襖芁芀螄螀芀莂薆肈艿蒅螂羄羋薇薅袀芇芇螀螆羄荿薃螞羃蒁螈羈羂膁薁羇羈莃袇袃羀蒆蝕蝿罿薈

2、蒂肇罿芇蚈羃羈莀蒁衿肇蒂蚆螅肆膂葿蟻肅芄蚄肀肄蒆薇羆肅蕿螃袂肅羋薆螈肂莁螁蚄肁蒃薄羃膀膃蝿衿腿芅薂螄膈蕆螈螀膇薀蝕聿膇艿蒃羅膆莁蠆袁膅蒄蒂螇膄膃蚇蚃芃芆蒀羂節(jié)莈蚅袈芁薀蒈襖芁芀螄螀芀莂薆肈艿蒅螂羄羋薇薅袀芇芇螀螆羄荿薃螞羃蒁螈羈羂膁薁羇羈莃袇袃羀蒆蝕蝿罿薈蒂肇罿芇蚈羃羈莀蒁衿肇蒂蚆螅肆膂葿蟻肅芄蚄肀肄蒆薇羆肅蕿螃袂肅羋薆螈肂莁螁蚄肁蒃薄羃膀膃蝿衿腿芅薂螄膈蕆螈螀膇薀蝕聿膇艿蒃羅膆莁蠆袁膅蒄蒂螇膄膃蚇蚃芃芆蒀羂節(jié)莈蚅袈芁薀蒈襖芁芀螄螀芀莂

3、薆肈艿蒅螂羄羋薇薅袀芇芇螀螆羄荿薃螞羃蒁螈羈羂膁薁羇羈莃袇袃羀蒆蝕蝿罿薈蒂肇罿芇蚈羃羈莀蒁衿肇蒂蚆螅肆膂葿蟻肅芄蚄肀肄蒆薇羆肅蕿螃袂肅羋薆螈肂</p><p>　　河南建筑職業(yè)技術(shù)學(xué)院</p><p>　　畢 業(yè) 論 文</p><p>　　題目:淺析中外政府在房地產(chǎn)市場中的干預(yù)政策演變趨勢</p><p>　　系 部：

4、 工 程 管 理 系 </p><p>　　專 業(yè)： 房 地 產(chǎn) 經(jīng) 營 與 估 價(jià)</p><p>　　學(xué) 號： 2007108102009 </p><p>　　學(xué) 生： 王 昆 </p><p>　　指導(dǎo)老師: 徐 合 芳

5、</p><p>　　起止日期: 2009.12.29——2010.1.10 </p><p><b>　　目 錄</b></p><p><b>　　中 文 摘 要I</b></p><p>　　英 文 摘 要II</p><p><b>　　1引

6、 言1</b></p><p>　　2當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場存在的主要問題及原因1</p><p>　　2.1當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場存在的主要問題1</p><p>　　2.2當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場存在問題的主要原因2</p><p>　　3政府宏觀調(diào)控是解決房地產(chǎn)市場問題的必然選擇3</p><p>　　

7、4. 政府對房地產(chǎn)市場的數(shù)量調(diào)節(jié)6</p><p>　　4.1土地供給與稅收調(diào)節(jié)制度6</p><p>　　4.2公共住房制度7</p><p>　　5.我國對房地產(chǎn)市場干涉的轉(zhuǎn)變8</p><p>　　5.1向房地產(chǎn)開發(fā)商的供給補(bǔ)貼政策8</p><p>　　5．2向住房需求者供給財(cái)政補(bǔ)貼9</p&

8、gt;<p><b>　　6.結(jié) 論10</b></p><p><b>　　參考文獻(xiàn)11</b></p><p><b>　　致 謝12</b></p><p><b>　　中 文 摘 要</b></p><p>　　改革開放

9、尤其是住房制度貨幣化以來，房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)市場的發(fā)展，為促進(jìn)我國國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展，人們居住條件改善起到了積極的作用，但也引發(fā)了投資規(guī)模過大，房價(jià)不斷攀升，供求結(jié)構(gòu)失衡，市場秩序混亂等諸多問題的出現(xiàn)。從世界各國的情況看，政府對房地產(chǎn)市場的干預(yù)可以分為數(shù)量調(diào)節(jié)和價(jià)格調(diào)節(jié)兩種，不同方式的調(diào)節(jié)對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生不同的影響，本文從國家數(shù)量干預(yù)與價(jià)格干預(yù)兩個(gè)部分考察政府的房地產(chǎn)政策、干預(yù)效果以及政策演變趨勢。在市場經(jīng)濟(jì)條件下，政府宏觀調(diào)控是解決房地產(chǎn)市場

10、問題的必然選擇，這是由房地產(chǎn)業(yè)的基本屬性，政府與市場的基本關(guān)系，政府的基本職能決定的。近幾年來，政府不斷強(qiáng)化了房地產(chǎn)市場的監(jiān)管，相繼采取了一系列宏觀調(diào)控的重要舉措，取得了積極的效果。本文從國家數(shù)量干預(yù)與價(jià)格干預(yù)兩個(gè)部分考察政府的房地產(chǎn)政策、干預(yù)效果以及政策演變趨勢。</p><p>　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)市場 干預(yù) 宏觀調(diào)控</p><p><b>　　Abstract</b&

11、gt;</p><p>　　The housing system reform and opening up, especially since the monetization, real estate and real estate market development, in order to promote China's economic development, improving peopl

12、e's living conditions has played a positive role, but also led to the scale of investment is too large, house prices rising , structural imbalance of supply and demand, market disorder, and many other problems. From

13、the countries of the world situation, government intervention in the real estate market can be</p><p>　　In this paper, the number of countries to intervene with price intervention in two parts examine the Go

14、vernment's real estate policy to interfere with the evolution of trends and policy effects. In a market economy, the government's macroeconomic control is to solve the problem the real estate market, the inevitab

15、le choice, which is the basic properties of the real estate industry, the basic relationship between government and the market, the basic functions of the government decision. In recent</p><p>　　Keyword：Real

16、 Estate Market Intervention Macro</p><p><b>　　1引 言</b></p><p>　　住房市場的干涉大致可以歸結(jié)為兩種方法:數(shù)量干涉與價(jià)格干涉。其中數(shù)量干涉重要是對住房供給數(shù)量的干涉，通過政府直接建造大批的公共住房以低廉的租金供給低收入戶和艱苦戶應(yīng)用，但是這種做法很容易給財(cái)政背上沉重的累贅。所以，在實(shí)踐中除了公

17、共住房，政府還采用了財(cái)政補(bǔ)貼的方法，這實(shí)際上是對住房價(jià)格進(jìn)行調(diào)節(jié)和干涉，財(cái)政補(bǔ)貼又可以分為對購房者的需求補(bǔ)貼和對開發(fā)商的供給補(bǔ)貼。按照政府政策和干涉房地市場的不同特點(diǎn)，本文將從數(shù)量干涉與價(jià)格干涉兩個(gè)部分考核政府的房地產(chǎn)政策、干預(yù)兩個(gè)部分考察政府的房地產(chǎn)政策、干預(yù)效果以及政策演變。</p><p>　　2當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場存在的主要問題及原因</p><p>　　改革開放尤其是住房制度貨幣化

18、改革以來，我國房地產(chǎn)業(yè)如雨后春筍迅猛發(fā)展，房地產(chǎn)市場應(yīng)運(yùn)而生。房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)市場的發(fā)展，一方面對促進(jìn)我國國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展、人們居住條件改善起到了積極的作用，另一方面也引發(fā)了一些不容忽視的市場問題。</p><p>　　2.1當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場存在的主要問題</p><p>　　當(dāng)前，我國房地產(chǎn)市場存在的主要問題，歸納起來，主要集中在以下四個(gè)方面：</p><p>　　

19、（1）房地產(chǎn)開發(fā)投資投資規(guī)模過大，導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)加大。據(jù)國家社科院2008年《房地產(chǎn)藍(lán)皮書》提供的數(shù)據(jù)，2007年全國房地產(chǎn)投資2.52萬億元，同比增長30.2％，增速比上年提高8.1個(gè)百分點(diǎn)，高于同期城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資增速4.4個(gè)百分點(diǎn)；其中，商品住宅投資18010億元，同比增長32.1%，為2003年以來最高，增速比上年提高6.5個(gè)百分點(diǎn)，高于同期房地產(chǎn)投資增速1.9個(gè)百分點(diǎn)，延續(xù)了2004年以來住宅投資增速均高于同期房地產(chǎn)投資增速的走

20、勢。另據(jù)交通銀行調(diào)查，在房地產(chǎn)開發(fā)投資中，絕大多數(shù)企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)商由于自有資金較少，開發(fā)資金來源以銀行信貸等間接融資為主，企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率較高。在市場激烈競爭和政府宏觀調(diào)控政策的影響下，這些企業(yè)一旦經(jīng)營失誤或資金鏈條斷裂，就會導(dǎo)致大量不良資產(chǎn)和不良貸款的產(chǎn)生，蘊(yùn)含的金融風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)不容忽視。</p><p>　?。?）房屋銷售價(jià)格過高，導(dǎo)致大多數(shù)消費(fèi)者望房卻步。近幾年來，全國各地房價(jià)不斷飚升。國家發(fā)改委、國家統(tǒng)計(jì)

21、局發(fā)布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格在2007年漲幅走高的基礎(chǔ)上，2008年1月和2月繼續(xù)攀升，同比分別上漲了11.3%和10.9%。尤其是一些一線城市，房價(jià)更是高得出奇，如上海、北京、深圳等地住房均價(jià)達(dá)到了10000元以上/平方米，現(xiàn)有價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了當(dāng)?shù)卮蠖鄶?shù)普通民眾的收入水平和消費(fèi)能力，導(dǎo)致眾多欲購房者只能望房興嘆，相當(dāng)部分已購房者成為“房奴”。據(jù)上海證券報(bào)今年初調(diào)查，認(rèn)為目前房價(jià)太高的達(dá)93%，認(rèn)為適中的僅7%，認(rèn)為偏

22、低的為零。目前房價(jià)不愿購房的占32%，等待觀望的占56%，愿購的僅12%。</p><p>　?。?）住房供求結(jié)構(gòu)失衡，導(dǎo)致眾多消費(fèi)者難以購到合適的住房。目前我國各地房地產(chǎn)市場住房供應(yīng)，普遍存在著高中檔、大戶型房屋偏多，中低檔、小戶型房屋及經(jīng)濟(jì)實(shí)用房、廉租房偏少的問題，導(dǎo)致眾多居住條件差的欲購房者難以購到適合自己居住的住房，引起了社會大眾尤其是低收入群體的不滿，進(jìn)而加大了不同群體之間的社會矛盾，增添了社會的不和諧

23、因素。</p><p>　　（4）市場秩序混亂，導(dǎo)致違規(guī)違法行為增多。一是開發(fā)企業(yè)在房屋預(yù)售銷售、土地取得和規(guī)劃審批等環(huán)節(jié)存在著違法違規(guī)行為；二是各級政府主管部門在征地開發(fā)、房屋建設(shè)過程中存在著向征地、開發(fā)企業(yè)亂收費(fèi)的行為。據(jù)2007年建設(shè)部等八部門開展全國房地產(chǎn)市場秩序?qū)ｍ?xiàng)整治工作時(shí)統(tǒng)計(jì)，各地在圍繞房地產(chǎn)開發(fā)、交易、中介等環(huán)節(jié)的全面檢查中，依法查處房地產(chǎn)企業(yè)和部分主管部門的各類違法違規(guī)行為，山西省查處的違法違規(guī)

24、項(xiàng)目為189個(gè)，占總數(shù)的22%；河北省發(fā)現(xiàn)有問題的開發(fā)項(xiàng)目為326個(gè)，占總數(shù)的24%；重慶市發(fā)現(xiàn)有問題的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目158個(gè)，占總數(shù)的16%。</p><p>　　2.2當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場存在問題的主要原因</p><p>　　導(dǎo)致上述問題出現(xiàn)的原因是多方面的，同時(shí)也是復(fù)雜的。概括起來，我認(rèn)為，主要包括客觀條件為主的原因、主觀意愿為主的原因和住房供求失衡三個(gè)方面。</p>

25、<p>　　（1）客觀條件為主的原因。一是從房地產(chǎn)市場本身的情況看，由于我國市場經(jīng)濟(jì)發(fā)育還不夠充分，作為市場經(jīng)濟(jì)體制一部分的房地產(chǎn)市場體系目前還處于不斷構(gòu)建和完善的階段，市場自我調(diào)控和完善的機(jī)制尚未完全形成，導(dǎo)致了房地產(chǎn)市場上述問題的出現(xiàn)。二是從政府對房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的情況看，由于房地產(chǎn)市場在我國還是一個(gè)誕生不久的新生事物，政府對房地產(chǎn)市場的把握還有一個(gè)適應(yīng)的過程，加之政府已出臺調(diào)控措施的落實(shí)也有一個(gè)過程，因而政府調(diào)控市場的

26、效果顯現(xiàn)無疑具有相對滯后的特征，導(dǎo)致了房地產(chǎn)市場上述問題一時(shí)難以根本解決。三是從房價(jià)不斷走高的因素來看，住房需求量大，土地、原材料價(jià)格不斷上升，勞動報(bào)酬逐步增加，房地產(chǎn)產(chǎn)品質(zhì)量和科技含量持續(xù)提高等，導(dǎo)致房地產(chǎn)生產(chǎn)成本走高，進(jìn)而影響了房價(jià)的不斷上漲。</p><p>　?。?）主觀意愿為主的原因。在市場經(jīng)濟(jì)條件下，市場主體及其他參與各方都有自己的利益追求。當(dāng)各方利益相互博弈時(shí)，為了實(shí)現(xiàn)自己利益最大化的欲望，往往出現(xiàn)

27、強(qiáng)勢方損害弱勢方及社會大眾利益的現(xiàn)象，進(jìn)而導(dǎo)致了房地產(chǎn)市場上述問題的產(chǎn)生。其具體表現(xiàn)是：一是部分房地產(chǎn)開發(fā)商只顧自身利益，不顧國家政策法規(guī)、不顧損害社會大眾利益，因而出現(xiàn)了盲目投資、違規(guī)占地、部分企業(yè)間形成價(jià)格聯(lián)盟或捂盤惜售哄抬房價(jià)、大建高中檔大戶型少建低檔小戶型房屋等行為，導(dǎo)致投資過大、市場混亂、房價(jià)高升、住房供求結(jié)構(gòu)失衡。二是眾多中介組織和社會投機(jī)資金參與房屋炒作，對房屋供應(yīng)緊張、房價(jià)飚升、市場混亂起到了推波助瀾的作用。人們耳熟能詳

28、的“溫州炒房團(tuán)”和國外資金通過各種途徑進(jìn)入國內(nèi)炒作房產(chǎn)便是有力的例證。三是部分地方政府從本地局部利益出發(fā)，片面追求經(jīng)濟(jì)增長和房地產(chǎn)市場的短期繁榮，忽視宏觀調(diào)控的重要性和緊迫性，在實(shí)施過程中對中央的調(diào)控政策進(jìn)行過濾，選擇對自身有利的內(nèi)容執(zhí)行，或者采取替代式執(zhí)行和象征式執(zhí)行，造成“上有政策、下有對策”的執(zhí)行偏差，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場調(diào)控政策在執(zhí)行中走樣，導(dǎo)致了房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的問題未能得到及時(shí)有效地解決，影響了政府宏觀調(diào)控</p>&

29、lt;p>　?。?）住房供求失衡的原因。住房供給的增加趕不上需求的增長，市場供求關(guān)系失衡，是導(dǎo)致房地產(chǎn)市場上述問題存在的一個(gè)深層次原因。大規(guī)模進(jìn)城農(nóng)民的基本住房需求，城鎮(zhèn)居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級所導(dǎo)致的改善性住房需求，危舊房屋改造更新所造成的被動性住房需求，完成工業(yè)化對工商業(yè)用房的增量需求，這幾種需求的疊加，造成了中國城鎮(zhèn)房屋的巨大需求剛性，決定了未來幾十年內(nèi)我國城市房屋供給不能滿足需求的基本態(tài)勢。人們對房屋的消費(fèi)需求不斷增加，房屋供給不

30、能滿足人們?nèi)找嬖鲩L的社會需求，在這種情形下，投資增加、房價(jià)上漲和投機(jī)炒作等問題將難以避免。</p><p>　　3政府宏觀調(diào)控是解決房地產(chǎn)市場問題的必然選擇</p><p>　　在市場經(jīng)濟(jì)條件下，政府與市場，是兩種配置資源和協(xié)調(diào)社會經(jīng)濟(jì)活動的主要機(jī)制或制度安排。對于房地產(chǎn)市場存在的問題，需要政府正確把握與市場的關(guān)系，根據(jù)房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)市場的特點(diǎn)和規(guī)律，正確行使社會經(jīng)濟(jì)管理的職能，運(yùn)用宏觀

31、調(diào)控手段，適時(shí)對房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)控。</p><p>　　3.1房地產(chǎn)業(yè)的基本屬性，決定了政府必須適時(shí)對房地產(chǎn)市場進(jìn)行宏觀調(diào)控</p><p>　　房地產(chǎn)業(yè)是關(guān)系國計(jì)民生的重要產(chǎn)業(yè)。住房問題，不僅僅是一個(gè)經(jīng)濟(jì)問題，而且是一個(gè)事關(guān)社會和諧安定的社會和政治問題。在社會經(jīng)濟(jì)生活中，房地產(chǎn)業(yè)具有兩大基本功能和屬性：一是經(jīng)濟(jì)功能，即產(chǎn)業(yè)屬性。房地產(chǎn)業(yè)本身屬于一個(gè)創(chuàng)造物質(zhì)財(cái)富的產(chǎn)業(yè)部門。在市場健康發(fā)展

32、的前提下，房地產(chǎn)業(yè)不僅自身能夠?yàn)樯鐣?chuàng)造出巨大的物質(zhì)財(cái)富；而且能夠?yàn)槎a(chǎn)業(yè)提供生產(chǎn)經(jīng)營場所；此外，房地產(chǎn)業(yè)還與建筑材料、建筑安裝、裝飾裝修、電器制造、家具制造、環(huán)境綠化、生活服務(wù)等眾多產(chǎn)業(yè)密切相關(guān)，能夠帶動大批相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展；進(jìn)而能夠?yàn)樯鐣?chuàng)造出更多的物質(zhì)財(cái)富，促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速發(fā)展。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)，1997-2004年間，房地產(chǎn)開發(fā)投資對我國GDP增長速度的貢獻(xiàn)率為11.6％，其中2004年達(dá)到了13％。二是社會功能，即公共屬性。

33、房地產(chǎn)業(yè)同時(shí)又屬于一個(gè)與人民群眾生活密切相關(guān)的社會性產(chǎn)業(yè)部門。向廣大社會成員提供住房產(chǎn)品，滿足每個(gè)公民基本居住權(quán)的需求，是房地產(chǎn)業(yè)賴以存在與發(fā)展的自然法則之一。隨著住房制度的改革和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，雖然我國部分城鎮(zhèn)居民的居住條件得到了較大的改善，但也存在著多數(shù)低收入群體購房難、居住條件難改善的問題。</p><p>　　房地產(chǎn)的兩大基本屬性，決定了無論是從維護(hù)房地產(chǎn)業(yè)和國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康發(fā)展的角度，還是從維護(hù)社會和諧

34、安定、滿足社會大眾基本居住權(quán)需求的角度，政府都必須站在全局的立場上，高度關(guān)注房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)市場的發(fā)展態(tài)勢，針對房地產(chǎn)市場存在的問題，適時(shí)行使宏觀調(diào)控的職能，維護(hù)房地產(chǎn)市場穩(wěn)定，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)和國民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)健康發(fā)展；維護(hù)社會和諧安定，滿足社會大眾的居住需求。</p><p>　　3.2政府與市場的基本關(guān)系，決定了政府必須對房地產(chǎn)市場進(jìn)行宏觀調(diào)控</p><p>　　在社會經(jīng)濟(jì)活動中，政府與

35、市場的關(guān)系，實(shí)質(zhì)上是一種你中有我，我中有你的互補(bǔ)關(guān)系。正確處理政府與市場的關(guān)系，需要注意防止出現(xiàn)兩種極端行為：一是市場至上和市場萬能論，結(jié)果導(dǎo)致市場失靈；二是政府至上和政府全能主義，結(jié)果導(dǎo)致政府失靈。為此，政府要在保證市場對資源配置起基礎(chǔ)性作用的前提下，以宏觀調(diào)控的干預(yù)之長彌補(bǔ)市場調(diào)節(jié)之短。當(dāng)市場機(jī)制失靈、問題凸顯時(shí)，政府要及時(shí)對市場進(jìn)行宏觀調(diào)控，從而實(shí)現(xiàn)市場調(diào)節(jié)和政府干預(yù)二元機(jī)制的最優(yōu)組合。</p><p>　

36、　國內(nèi)外的理論與實(shí)踐證明，在市場經(jīng)濟(jì)條件下，要實(shí)現(xiàn)市場參與各方的利益平衡，獲取社會經(jīng)濟(jì)效益的最大化，單獨(dú)依靠市場的力量是行不通的?，F(xiàn)代</p><p>　　制度經(jīng)濟(jì)學(xué)家G.霍奇遜認(rèn)為，一個(gè)純粹的市場體系不可行，“一個(gè)市場系統(tǒng)必定滲透著國家的規(guī)章條例和干預(yù)”。上世紀(jì)90年代我國海南等地房地產(chǎn)泡沫的破滅和日本房價(jià)暴跌、近年來美國次貸危機(jī)對社會經(jīng)濟(jì)的影響及政府對市場干預(yù)的做法，深刻地告訴我們：沒有政府的適時(shí)調(diào)控，房地產(chǎn)

37、市場容易出現(xiàn)影響深遠(yuǎn)的經(jīng)濟(jì)和社會問題；解決房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的問題，僅靠市場機(jī)制是無法解決的，必須靠政府適時(shí)干預(yù)。</p><p>　　面對前段時(shí)期我國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的房價(jià)大幅上漲、房屋供應(yīng)結(jié)構(gòu)失衡、市場秩序混亂等問題，如果以所謂“市場決定一切”為借口放棄宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)業(yè)的畸形發(fā)展或房地產(chǎn)市場的動蕩，必將給我國社會經(jīng)濟(jì)帶來難以彌補(bǔ)的災(zāi)難性后果。因此，作為社會經(jīng)濟(jì)管理者的政府，必須通過宏觀調(diào)控手段，對房地產(chǎn)市場進(jìn)行適

38、時(shí)有效地調(diào)控，妥善解決房地產(chǎn)市場存在的問題，促使房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)市場回歸到正確的發(fā)展軌道上來，規(guī)避市場帶來的風(fēng)險(xiǎn)和危機(jī)，確保我國經(jīng)濟(jì)社會的持續(xù)健康協(xié)調(diào)發(fā)展。</p><p>　　3.3政府的基本職能，決定了政府必須對房地產(chǎn)市場進(jìn)行宏觀調(diào)控</p><p>　　住房是人們生活的必需品，保障公民的住房權(quán)利，是政府義不容辭的責(zé)任。政府作為依法對國家和社會公共事務(wù)進(jìn)行管理的行政機(jī)關(guān)，具有兩大基本職

39、能：一是經(jīng)濟(jì)管理職能，包括宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控職能、提供公共產(chǎn)品服務(wù)職能、市場監(jiān)管職能；二是社會管理職能，包括調(diào)節(jié)社會分配和組織社會保障的職能、促進(jìn)社會化服務(wù)體系建立的職能等。從政府職能的特征來看，政府職能具有公共性、動態(tài)性和擴(kuò)張性三大特征。政府職能的公共性特征，體現(xiàn)了政府履行職能的根本目的是為所有社會群體和階層提供普遍的、公平的、高質(zhì)量的公共服務(wù)，這是政府職能的本質(zhì)性特征。政府職能的動態(tài)性特征表明，隨著經(jīng)濟(jì)社會的發(fā)展變化，政府職能始終是變化的

40、，他取決于市場經(jīng)濟(jì)條件下政府與市場關(guān)系的動態(tài)性、政府與社會關(guān)系的力量對比。政府職能的擴(kuò)張性特征表明，隨著現(xiàn)代社會中公共事務(wù)、公共問題日益增多，公眾需求的日益?zhèn)€性化、多樣化，政府承擔(dān)了越來越多的社會服務(wù)職能，并逐漸擴(kuò)展至社會各層面。</p><p>　　因此，當(dāng)房地產(chǎn)市場出現(xiàn)價(jià)格瘋漲、秩序混亂、社會大眾居住需求難以滿足等問題時(shí)，政府必須認(rèn)真履行自己的職能：通過宏觀調(diào)控手段，限制房地產(chǎn)價(jià)格瘋漲，規(guī)范市場行為，確保房地

41、產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)市場穩(wěn)定，維護(hù)國民經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展；滿足社會大眾居住需求，維護(hù)社會大眾的利益，促進(jìn)社會公平。</p><p>　　4. 政府對房地產(chǎn)市場的數(shù)量調(diào)節(jié)</p><p>　　4.1土地供給與稅收調(diào)節(jié)制度</p><p>　　世界各國的土地制度可以分為兩種:私人所有和政府(國家)所有。但就世界各國的實(shí)踐來看，一個(gè)國家或地區(qū)的土地所有制往往都是由國家所有與私人所有共同

42、組成的。如今，即使是在崇尚私有財(cái)產(chǎn)制度的英美等國政府，也是大土地所有者。除了直接擁有，政府可以通過城市方案、頒布土地法規(guī)、規(guī)定土地用處、征收土地應(yīng)用轉(zhuǎn)讓稅等道路來影響商業(yè)性用地的供給，平抑地價(jià)把持房地產(chǎn)的開發(fā)成本，從而降低房地產(chǎn)的市場價(jià)格。 </p><p>　　美國土地有三種所有情勢:私人所有，聯(lián)邦政府、洲及處所政府所有，印第安人保存地。政府所有的土地除了供給政府辦公、基礎(chǔ)設(shè)施等公共品以外，還可以建造公共住房出

43、租。無論是政府所有還是私人所有，土地的經(jīng)濟(jì)用處都有統(tǒng)一的方案，通過對其應(yīng)用進(jìn)行限制以及稅收政策進(jìn)行調(diào)節(jié)。日本全部土地的3/4屬于私人部門所有，國有土地僅占1/4，而且重要是山林沼澤地。因此，私人和企業(yè)構(gòu)成了房地產(chǎn)市場上的主體。政府對房地產(chǎn)用地的調(diào)節(jié)重要是通過兩種渠道:一是稅收政策和城市方案;二是通過對專門從事社會基礎(chǔ)設(shè)施和普通居民住宅建設(shè)，以及經(jīng)營的非盈利性的200多個(gè)公團(tuán)組織供給政府低息貸款來增長基礎(chǔ)設(shè)施和住宅供給。與日美兩國不同，新

44、加坡國有土地占全國面積的72%，其中建屋發(fā)展局就占了20%。房地產(chǎn)市場上政府是最大的土地供給者，而且是居民住宅的最重要的供給者。 </p><p>　　在方案和土地開發(fā)成本上，一般商業(yè)用地比住宅用地價(jià)格高10倍以上，因此，為保障住宅用地的供給，除了由建屋發(fā)展局直接供給住宅以外，政府還對那些想轉(zhuǎn)變土地用處的用戶收取高昂的溢價(jià)費(fèi)用。英國土地在法律上全部歸英王所有，個(gè)人、企業(yè)及社會團(tuán)體僅擁有土地應(yīng)用權(quán)。國家通過對土地一

45、級市場的把持獲得大批的批租收入，并通過一級市場的管理和調(diào)控有效地調(diào)節(jié)土地二級交易市場的供求，保持房地產(chǎn)市場供求的基礎(chǔ)平衡。這種模式也廣泛風(fēng)行于英聯(lián)邦國家以及前英國殖民地，比如中國香港的土地供給制度，特區(qū)政府是土地市場的最大供給者的地位為調(diào)節(jié)房地產(chǎn)的供給和防止房地產(chǎn)泡沫、經(jīng)濟(jì)衰退等起著積極的作用。 </p><p>　　但從演變趨勢來看，政府干涉房地產(chǎn)市場政策存在一些共同的特點(diǎn)。即無論哪一種土地所有制下，通過城市方

46、案和稅收等把持土地供給和用處都成為政府調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場的重要手段。 </p><p><b>　　4.2公共住房制度</b></p><p>　　公共住房制度是政府對房地產(chǎn)市場進(jìn)行干涉最直接的手段，從各國的實(shí)踐來看，公共住房制度都不是以盈利為目標(biāo)，甚至需要財(cái)政的特別補(bǔ)貼，公共住房實(shí)際上與社會保障體制和社會福利制度接洽在一起。政府供給公共住房大致有兩種方法：直接介入和通過

47、社會團(tuán)體、非贏利性組織等機(jī)構(gòu)間接介入。 </p><p>　　直接介入 發(fā)達(dá)國家公共住房的供給數(shù)量都很宏大，這是政府為掩護(hù)房地產(chǎn)市場的穩(wěn)固，進(jìn)步全部社會福利程度、保障居民的基礎(chǔ)生活程度而供給的低租金的住房系統(tǒng)。政府直接介入住房市場的供給能夠有效地、直接地刺激和把持住房生產(chǎn)，在相對較短的時(shí)間里供給較多的住房，緩解供求抵觸，掩護(hù)社會穩(wěn)固。公共住房政策在市場經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國家重要是為低收入者供給住房，國家投資建設(shè)國有住宅，低

48、租金出租給低收入家庭。二戰(zhàn)后的英國、法國、德國、美國、瑞典、荷蘭等國家興建了大批公共住宅供低收入居民租用。公共住房在住房系統(tǒng)中的地位和數(shù)量的多少取決于該國或地區(qū)人口與土地的對照狀態(tài)。英、美、澳大利亞以及歐洲國家等人均占領(lǐng)的土地面積較大，因此，政府對房地產(chǎn)市場大都采用宏觀調(diào)控的措施，公共住房制度只作為社會保障的一部分存在。但在地少人多的國家和地區(qū)，比如新加坡、中國香港等地，住房的售價(jià)相對于居民的人均收入，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于同一程度下的其他國家。因此

49、，除了制定政策平抑價(jià)格外，公共住房制度成了保障與進(jìn)步居民生活、調(diào)節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格的重要內(nèi)容。間接供給公共住房 由于直接介入方法對政府財(cái)政壓力很大，容易引發(fā)腐爛、尋租等不良成果，因此，在直接供給公共住房的同時(shí)，發(fā)</p><p>　　事實(shí)上，公共住房不僅僅具有干涉房地產(chǎn)市場供求的經(jīng)濟(jì)意義，而且構(gòu)成了全部國家和地區(qū)社會保障體制的一部分，是保持社會穩(wěn)固的重要力量。以日本為例，日本的公營住宅是二戰(zhàn)以后逐步建立與完善的，重要針

50、對中低收入階層。其建設(shè)與經(jīng)營都由各級處所政府住宅局管理，履行政府定價(jià)，因此受到市場價(jià)格波動影響較小，其中公營住房的租金在房地產(chǎn)泡沫日趨膨脹的1983-1990年年均也只上漲了4.4%，而在1989和1990年則分辨為5.3%和3.3%。這不僅在房地產(chǎn)泡沫時(shí)代有效地掩護(hù)了中低收入階層的利益，而且對房地產(chǎn)泡沫幻滅以后日本社會經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)固也起著重要的作用。但是，履行公共住宅政策需要征用大批土地，撥巨額資金，對城市財(cái)政造成宏大壓力，因而近年來配合

51、“居者有其屋”的打算，大多數(shù)國家都對公共住房政策進(jìn)行了調(diào)劑，以勉勵(lì)私人建造和擁有住房，縮小公共住房的比例。</p><p>　　5.我國對房地產(chǎn)市場干涉的轉(zhuǎn)變</p><p>　　政府對房地產(chǎn)市場數(shù)量干涉由直接供給公共住房逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)橛煞怯麢C(jī)構(gòu)等社會團(tuán)體間接建造公共住房，并逐漸減少公共住房的數(shù)量，用優(yōu)惠政策勉勵(lì)中低收入階層購置房產(chǎn)。我國上世紀(jì)80年代初開端改革單一的房屋公有制度，經(jīng)歷了以租

52、代售、住房商品化、住房分配貨幣化的過程，公房制度的改革、新住房制度的建立是一個(gè)長期過程，應(yīng)當(dāng)借鑒發(fā)達(dá)國家的經(jīng)驗(yàn)減少公共住房的數(shù)量，用優(yōu)惠政策勉勵(lì)中低收入階層購置房產(chǎn)。 政府對房地產(chǎn)市場的價(jià)格調(diào)節(jié)從經(jīng)濟(jì)學(xué)意義上看，對數(shù)量的調(diào)節(jié)帶有較強(qiáng)的管制色彩，容易導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)效率的喪失，因此，在房地產(chǎn)市場上政府最常用的干涉手 段和措施就是通過補(bǔ)貼、稅收等優(yōu)惠方法對房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行調(diào)節(jié)。對價(jià)格調(diào)節(jié)的政府補(bǔ)貼和稅收打算又可以分為向房地產(chǎn)開發(fā)商供給的供給補(bǔ)貼政策和

53、向住房需求者供給財(cái)政補(bǔ)貼兩種。 </p><p>　　5.1向房地產(chǎn)開發(fā)商的供給補(bǔ)貼政策</p><p>　　政府通過向盈利性房地產(chǎn)企業(yè)供給補(bǔ)貼，用以建造租金價(jià)格適中的住房。二戰(zhàn)后，為迅速建設(shè)新住宅，原西德政府向私營房地產(chǎn)商供給無息貸款，同時(shí)規(guī)定，向批準(zhǔn)為低收入家庭建造或改建住房的私營開發(fā)企業(yè)供給低于市場利率的貸款，條件是必須降低租金。在一戰(zhàn)以后，為解決復(fù)員士兵的住房問題，英國政府也對供給

54、開發(fā)住宅的私人公司供給補(bǔ)貼，刺激供給，并在1919年推出了以處所政府為主的“興建住宅補(bǔ)貼”。二戰(zhàn)以后，瑞典政府提出了“低資金、低租金”的住房打算。與其他國家相比，美國的供給補(bǔ)貼形成了從聯(lián)邦到處所政府的一整套完整系統(tǒng)。重要分為公共住房供給補(bǔ)貼和私有建房機(jī)構(gòu)出租住房供給補(bǔ)貼。私有建房機(jī)構(gòu)和處所政府建房機(jī)構(gòu)向聯(lián)邦政府住房和城市發(fā)展部申請，由其支付合理市價(jià)房租與低收入住戶實(shí)際支付租金之間的差額。在住房供給相對缺乏的時(shí)代，通過減免稅、供給差價(jià)補(bǔ)貼

55、、低息貸款等措施來刺激房地產(chǎn)開發(fā)商供給低價(jià)住房的積極性效果明顯。1996年法國政府把出租住房建設(shè)增值稅率從本來的20.6%降到了5.5%，從而使住房建設(shè)竣工量大幅增長。</p><p>　　5．2向住房需求者供給財(cái)政補(bǔ)貼</p><p>　　除了對房地產(chǎn)開發(fā)商供給補(bǔ)貼外，政府對價(jià)格的影響還表現(xiàn)在對購房或租房者進(jìn)行直接補(bǔ)貼，降低他們所承擔(dān)的實(shí)際住房價(jià)格，對住房需求者補(bǔ)貼最常用的手段重要是免稅

56、減稅和現(xiàn)金補(bǔ)貼。與對開發(fā)商的供給補(bǔ)貼相比，住房租金補(bǔ)貼有三個(gè)明顯的特點(diǎn)：第一，避免了對住房市場的直接干涉，不會給市場運(yùn)行帶來障礙，不會產(chǎn)生降低市場效率的副作用；第二，這種收入再分配的情勢，可以使國民平等的住房權(quán)利得到較為公平的實(shí)現(xiàn)；第三，對不同收入者差別看待，更能體現(xiàn)傾斜政策，并能適當(dāng)減少財(cái)政支出。從各國的房地產(chǎn)政策實(shí)踐來看，二戰(zhàn)后由于戰(zhàn)斗等原因使得住房缺乏，在相當(dāng)長的一段時(shí)間里，房地產(chǎn)市場上最重要的抵觸是供給不足。因此，為增進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)

57、的發(fā)展，政府對房地產(chǎn)價(jià)格的調(diào)節(jié)重要是向房地產(chǎn)開發(fā)商供給優(yōu)惠和補(bǔ)貼來刺激供給并降低價(jià)格。當(dāng)住房的供給增長到了必定程度，住房租金補(bǔ)貼由于以上提到的幾個(gè)特點(diǎn)就顯得更加有吸引力，各發(fā)達(dá)市場經(jīng)濟(jì)國家也紛紛把補(bǔ)貼重點(diǎn)向購房者和租戶轉(zhuǎn)移。隨著20世紀(jì)70年代房地產(chǎn)市場的重要抵觸由住房缺乏變?yōu)樨毨д叩淖》恐С鲈谄涫杖胫斜戎剡^大，美國1968年的住房和城市發(fā)展法突出了對住房需求者供給補(bǔ)貼的思想，而1974年的住房與社區(qū)發(fā)展法</p><

58、;p><b>　　6.結(jié) 論</b></p><p>　　綜上所述，政府對房地產(chǎn)市場價(jià)格調(diào)節(jié)的著重點(diǎn)由供給方轉(zhuǎn)移到需求方。這種轉(zhuǎn)變的內(nèi)在原因是房地產(chǎn)市場上的供求抵觸產(chǎn)生了轉(zhuǎn)化，由供給極度缺乏到需求相對不足。政府對房地產(chǎn)需求的補(bǔ)貼正是順應(yīng)了這一變更。 </p><p>　　當(dāng)前中國房地產(chǎn)市場的重要抵觸在于需求不足，特別是商品住宅需求不足使得個(gè)人購房增長率降落，商

59、品住宅空置率上升。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)顯示，截止到2009年10月末，全國商品住宅空置面積6204萬平方米，全國空置率已達(dá)到26%。然而，政府在對房地產(chǎn)市場進(jìn)行價(jià)格干涉的時(shí)候卻沒有注意到供求抵觸的轉(zhuǎn)換，在城市經(jīng)濟(jì)實(shí)用房的實(shí)行上采用了補(bǔ)貼供給方的政策，在土地轉(zhuǎn)讓、稅收等方面給開發(fā)商以補(bǔ)貼。這樣做的成果是無法將購置者區(qū)離開來，涌現(xiàn)了“開著奔跑排隊(duì)買經(jīng)濟(jì)實(shí)用房”的現(xiàn)象，引起了社會的廣泛不滿。根據(jù)國外在這方面的成功經(jīng)驗(yàn)。筆者認(rèn)為，政府的價(jià)格調(diào)節(jié)

60、政策應(yīng)當(dāng)向需求方傾斜才干更加體現(xiàn)國民平等的住房權(quán)利，實(shí)現(xiàn)政府收入再分配的目標(biāo)。</p><p><b>　　參考文獻(xiàn)</b></p><p>　　[1]劉連新.中國與世界地產(chǎn)發(fā)展比較研究[J]. 青海大學(xué)學(xué)報(bào)(自然版),1997</p><p>　　[2]徐強(qiáng). 英國城市研究[M]. 上海交通大學(xué)出版社, 1995 [3]董群忠. 經(jīng)濟(jì)適用房

61、分配與管理機(jī)制創(chuàng)新[J]. 城鄉(xiāng)建設(shè), 2003 (7) [4]田東海. 住房政策國際經(jīng)驗(yàn)借鑒和中國現(xiàn)實(shí)選擇[M].清華大學(xué)出版社,1998[5][英]G.霍奇遜.現(xiàn)代制度主義經(jīng)濟(jì)學(xué)宣言.北京大學(xué)出版社.2006</p><p>　　[6][美]查爾斯·沃爾夫.市場或政府.中國發(fā)展出版社.2007</p><p>　　[7]杜人淮.論政府與市場關(guān)系及其作用邊界</p>

62、;<p>　　[8]黃 曉.賓雄意.政府與市場的作用及其關(guān)系研究</p><p>　　[9]張躍慶.新世紀(jì)北京房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢研究</p><p>　　[10] Ercole.2003年～2007年房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策走向大事記</p><p>　　[11] 袁秀明.我國房地產(chǎn)市場價(jià)格理性回歸將不可避免</p><p><

63、b>　　致 謝</b></p><p>　　我有幸考入河南建筑職業(yè)技術(shù)學(xué)院房地產(chǎn)經(jīng)營與估價(jià)專業(yè)，在這畢業(yè)來臨之際，我能順利畢業(yè)，實(shí)乃各個(gè)老師關(guān)心和勉勵(lì)的結(jié)果，借此我更要感謝指導(dǎo)我畢業(yè)論文的徐合芳導(dǎo)師。徐合芳導(dǎo)師治學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)，學(xué)識淵博，品德高尚，平易近人，在我學(xué)習(xí)和論文設(shè)計(jì)期間不僅傳授了做學(xué)問的秘訣，還傳授了做人的準(zhǔn)則。這些都將使我終生受益。無論是在理論學(xué)習(xí)階段，還是在論文的選題、資料查詢、開

64、題、研究和撰寫的每一個(gè)環(huán)節(jié)，無不得到徐合芳導(dǎo)師的悉心指導(dǎo)和幫助。我愿借此機(jī)會向徐合芳導(dǎo)師表示衷心的感謝！回顧三年學(xué)習(xí)期間的日日夜夜，自己的點(diǎn)點(diǎn)滴滴，酸甜苦辣讓我能順利完成我的學(xué)業(yè)而感到欣慰。欣慰之余，我要向關(guān)心和支持我學(xué)習(xí)的所有領(lǐng)導(dǎo)、老師、同學(xué)、室友和朋友們表示真摯的謝意！感謝他們對我的關(guān)心、關(guān)注和支持！路漫漫其修遠(yuǎn)兮，吾將上下而求索。我愿在未來的學(xué)習(xí)和工作過程中，以更加豐厚的成果來答謝曾經(jīng)關(guān)心、幫助和支持過我的所有領(lǐng)導(dǎo)、老師、同學(xué)、室

65、友、朋友。</p><p>　　節(jié)膅螞羄肅蒃蟻蚃袈荿蝕螆肅蒞蠆羈袆芁蚈蚈膁膇蚇螀羄蒆蚇袂膀莂蚆羅羂羋螅蚄膈膄螄螇羈蒃螃衿膆蒈螂肁罿莄螁螁芄芀莈袃肇膆莇羆芃蒅莆蚅肆莁蒅螇芁芇蒅袀肄膃蒄羂袇薂蒃螂肂蒈蒂襖羅莄蒁羆膀芀蒀蚆羃膆葿螈腿蒄蕿袁羂莀薈羃膇芆薇蚃羀膂薆裊膅膈薅羇肈蕆薄蚇芄莃薃蝿肆艿薃袁節(jié)膅螞羄肅蒃蟻蚃袈荿蝕螆肅蒞蠆羈袆芁蚈蚈膁膇蚇螀羄蒆蚇袂膀莂蚆羅羂羋螅蚄膈膄螄螇羈蒃螃衿膆蒈螂肁罿莄螁螁芄芀莈袃肇膆莇羆芃蒅莆蚅

66、肆莁蒅螇芁芇蒅袀肄膃蒄羂袇薂蒃螂肂蒈蒂襖羅莄蒁羆膀芀蒀蚆羃膆葿螈腿蒄蕿袁羂莀薈羃膇芆薇蚃羀膂薆裊膅膈薅羇肈蕆薄蚇芄莃薃蝿肆艿薃袁節(jié)膅螞羄肅蒃蟻蚃袈荿蝕螆肅蒞蠆羈袆芁蚈蚈膁膇蚇螀羄蒆蚇袂膀莂蚆羅羂羋螅蚄膈膄螄螇羈蒃螃衿膆蒈螂肁罿莄螁螁芄芀莈袃肇膆莇羆芃蒅莆蚅肆莁蒅螇芁芇蒅袀肄膃蒄羂袇薂蒃螂肂蒈蒂襖羅莄蒁羆膀芀蒀蚆羃膆葿螈腿蒄蕿袁羂莀薈羃膇芆薇蚃羀膂薆裊膅膈薅羇肈蕆薄蚇芄莃薃蝿肆艿薃袁節(jié)膅螞羄肅蒃蟻蚃袈荿蝕螆肅蒞蠆羈袆芁蚈蚈膁膇蚇螀羄蒆蚇袂