房地產(chǎn)稅收畢業(yè)論文

1、<p><b>　　文獻綜述</b></p><p><b>　　一、概述</b></p><p>　　近年來，我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展非常迅速，成為支撐我國國民經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，與此同時，圍繞房地產(chǎn)業(yè)的諸多爭論也從未停止過。其中，投資增長過快和房價上升過快是最主要的問題。一方面，房地產(chǎn)稅收促進了房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，在完善稅制、發(fā)揮稅收經(jīng)濟杠

2、桿作用、保護和合理使用土地資源等方面起到了積極作用。另一方面，由于我國房地產(chǎn)市場還處于發(fā)展階段，房地產(chǎn)稅收體系中有許多不善的地方，嚴重影響和阻礙了房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。同時，目前我國的房地產(chǎn)市場發(fā)展極不平衡，存在很多問題．房價居高不下。如何合理利用房地產(chǎn)稅收政策，發(fā)揮經(jīng)濟杠桿調(diào)控作用，促進中國房地產(chǎn)市場健康持續(xù)發(fā)展，是值得我們思考的問題。本文試圖從分析稅收對房地產(chǎn)市場調(diào)控的原理入手，結合近幾年房地產(chǎn)稅收調(diào)控政策的效應，對進一步完善我國房地

3、產(chǎn)稅制結構提出一些思考。</p><p><b>　　二、正文</b></p><p>　　我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制的基本框架，是在1994年全面的結構性稅制改革后形成的。我國房地產(chǎn)業(yè)是現(xiàn)行稅制涉及稅種最多的行業(yè)，按照征收環(huán)節(jié)可分為保有環(huán)節(jié)和流轉環(huán)節(jié)的稅收。發(fā)生在流轉環(huán)節(jié)的稅種包括：營業(yè)稅、土地增值稅、耕地占用稅、契稅、個人所得稅、企業(yè)所得稅、印花稅、城建稅和教育費附加，發(fā)

4、生在保有環(huán)節(jié)的稅種有房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。具體到房地產(chǎn)的各經(jīng)營流程上分別有：第一，在土地征用的過程中，房地產(chǎn)開發(fā)商須交納耕地占用稅、契稅、城鎮(zhèn)土地使用稅。第二，在開發(fā)建設的過程中,,開發(fā)項目施工企業(yè)和裝飾工程施工企業(yè)須交納的營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、印花稅、城市維護建設稅和教育費附加。第三，在銷售轉讓環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)開發(fā)商須交納銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅、印花稅、城市維護建設稅和教育費附加。第四，在保有環(huán)節(jié)，如果自營，房地產(chǎn)持有者

5、須交納</p><p>　　房產(chǎn)稅、土地使用稅；如果出租，房地產(chǎn)持有者須交納營業(yè)稅、房產(chǎn)稅、企業(yè)所得稅或個人所得稅、土地使用稅、印花稅、城市維護建設稅和教育費附加。正因為我國房地產(chǎn)業(yè)涉及多個環(huán)節(jié)諸多稅種．房地產(chǎn)業(yè)對國家財政收入至關重要，同時也折射出了房地產(chǎn)稅務調(diào)控政策的關鍵性和稅收征管的艱巨性。解決房地產(chǎn)稅收問題是一項系統(tǒng)工程，需要從多方面去完善．才能促進我國房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。下面來看看我國房地產(chǎn)稅收政策從20

6、05年以來大致經(jīng)歷的幾個階段：</p><p>　　第一階段，2005至2008年上半年。其間為應對房價偏高、增長幅度偏大等現(xiàn)象，國家出臺了一系列緊縮性政策：土地增值稅方面，2007年1月16日國稅總局出臺了《關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》，這被管理者和開發(fā)商一致認為的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控中所出的“重拳”，對我國房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展產(chǎn)生積極和深遠的影響。營業(yè)稅方面，2005年6月1日國稅總局、財

7、政部和建設部三部委聯(lián)合下發(fā)了《關于加強房地產(chǎn)稅收管理的通知》，其中規(guī)定了個人將購買不足2年的住房對外銷售的，應全額征收營業(yè)稅；個人購買普通住房超過2年（含2年）的，銷售時免征營業(yè)稅；對個人購買非普通住房超過2年（含2年）的，銷售時按其售房收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅。為了落實2005年《國務院辦公廳關于切實穩(wěn)定住房價格的通知》（簡稱“國八條”），2006年5月29日，國辦轉發(fā)九部委《關于調(diào)整住房供應結構穩(wěn)定住房價格的意見》，

8、明確從2006年6月1日起，對購買住房不足5年轉手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅；個人購買普通住房超過5年（含5年）轉手交易的，銷售時免征營業(yè)稅；個人購買非普通住房超過5年（含5年</p><p>　　第二階段，2008年下半年至2009年底。這一階段為應對國際金融危機影響，配合國家的“擴內(nèi)需”、“保增長”、“惠民生”的指導方針，為鼓勵國民購買住房和扶持房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展，稅收政策以寬松政策為主：20

9、08年3月，為了支持廉租住房和經(jīng)濟適用房的建設，國家減免廉租房和經(jīng)濟適用房建設和運行當中涉及的有關稅收。2008年11月，為了減輕個人購房者的負擔，促進個人住房消費，將個人首次購買90平米以下普通住房契稅稅率統(tǒng)一下調(diào)到1％，同時還規(guī)定個人住房買賣的時候可以免征印花稅，個人銷售住房還可以免征土地增值稅。2008年12月出臺的國辦131號文，規(guī)定對住房轉讓環(huán)節(jié)的營業(yè)稅暫定一年實行減免政策，規(guī)定個人購買普通住房超過2年(含2年）免征營業(yè)稅；將

10、個人購買普通住房不足2年轉讓的，按其轉讓收入減去購買住房原價的差額征收營業(yè)稅。個人購買非普通住房超過2年(含2年)轉讓按其轉讓收入減去購買住房原價的差額征收營業(yè)稅；個人購買非普通住房不足2年轉讓的，仍按其轉讓收入全額征收營業(yè)稅。這次稅收政策調(diào)整和原來執(zhí)行的政策相比，調(diào)整了住房轉讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅的征免期。同時加大了稅收優(yōu)惠的力度。通過這次營業(yè)稅的政策調(diào)整可以降低住房</p><p>　　第三階段，2009年底至今。為遏

11、制部分城市房價又出現(xiàn)過快增長的勢頭，宏觀政策又開始趨緊，相應稅收政策方面也開始收緊：2009年1月1日起，國家廢止了《城市房地產(chǎn)稅暫行條例》，消除了內(nèi)外資企業(yè)在房產(chǎn)稅征收方面的“雙軌制”。2009年12月22日，國家下發(fā)財稅[2009]157號文，規(guī)定自2010年1月1日起，個人將購買不足5年的非普通住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅；個人將購買超過5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款

12、后的差額征收營業(yè)稅；個人將購買超過5年(含5年)的普通住房對外銷售的免征營業(yè)稅。財稅[2009]157號的出臺，標志《財政部、國家稅務總局關于個人住房轉讓營業(yè)稅政策的通知》（財稅[2008]174號）廢止。從此房地產(chǎn)市場消費的促進政策開始轉為抑制政策，其目的還是在于遏制通過炒房獲利的市場投機行為，促進房地產(chǎn)市場的健康長遠發(fā)展。但該政策主要作用于二手房交易市場，通過提高交易稅費成本降低交易利潤，從而間接影響一手商品房市場，因此其調(diào)控效力有

13、限。</p><p>　　縱觀上述稅收政策，2005年以來的房地產(chǎn)稅收調(diào)控有張有弛，國家根據(jù)國情進行了調(diào)整，這些調(diào)整雖然取得了一定的成效，但與人們的預期還有很大差距。房價上漲的趨勢雖得到了抑制，但離“促進房價合理回歸”的目標還顯得很遙遠。這是因為我國目前采取的稅收調(diào)控政策以流轉稅為主，大多都是作用于供給者。例如：直接對賣房人征收營業(yè)稅、個人所得稅以及對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)征收土地增值稅。它的影響是：當政府對賣方增加稅收

14、時．直接提高了供給者的成本，在其他條件不變的情況下，供給者為了取得與征稅前相同的利潤，會將稅收成本加在出售的價格上向需求方，即購買者索要更高的價格。</p><p><b>　　三、總結</b></p><p>　　通過相關房地產(chǎn)稅收政策的調(diào)控，截止2011年底，房價基本得到控制，但就目前來看，房價仍未回歸到一個合理的水平，稅收調(diào)控仍待加強。</p>&

15、lt;p><b>　　四、參考文獻</b></p><p>　　[1]林榮標、胡志勇：《淺議我國房地產(chǎn)稅收制度》，《商場現(xiàn)代化》2006年第10期。</p><p>　　[2]于兵：《稅收調(diào)控房地產(chǎn)市場作用》，《經(jīng)濟研究參考》2005年第71期。</p><p>　　[3]安體富：《重構我國房地產(chǎn)稅制的基本思路》，《稅務研究》2004年第

16、3期。</p><p>　　[4]汪昊：《房地產(chǎn)市場稅收調(diào)控研究》，中國稅務出版社2009年版。</p><p>　　[5]劉劍文：《財政稅收法》,法律出版社2003年版第3版。[6]張守文：《稅法原理》，北京大學出版社2004年版第3版。[7][日]金子宏，戰(zhàn)憲斌、鄭林根譯：《日本稅法》，法律出版社2004年版。</p><p>　　[8]高培勇：《西方稅收—

17、—理論與政策》，中國擦正經(jīng)濟出版社1993年版。</p><p>　　摘要：通過分析房地產(chǎn)稅收調(diào)控的基本原理，房地產(chǎn)稅收對市場供求及需求調(diào)節(jié)的作用機理，得出不同稅種在房地產(chǎn)不同環(huán)節(jié)的作用。再結合近年國家稅收調(diào)控政策及其效應，分析我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收調(diào)控政策存在的問題，并借鑒國外先進的房地產(chǎn)稅收體制，為進一步完善我國房地產(chǎn)稅制結構提出一些思考。</p><p>　　關鍵詞：房地產(chǎn) 稅收 調(diào)控

18、</p><p>　　Abstract: through the analysis of real estate tax regulation, the basic principles of real estate taxes on market demand and supply and demand adjusting mechanism of action, and got a different cat

19、egories of taxes in real estate in the link of different role. Combine the national tax regulation policies in recent years and its effect, analyzes the current real estate tax adjustment and control policies, the existi

20、ng problems, and learn from foreign advanced of real estate tax system, for further</p><p>　　Keywords: real estate tax regulation</p><p><b>　　目 錄</b></p><p>　　一、房地

21、產(chǎn)市場稅收調(diào)控理論………………………………………</p><p>　　（一）、房地產(chǎn)稅收調(diào)控杠桿………………………………………</p><p>　　（二）、房地產(chǎn)稅負轉嫁……………………………………</p><p>　?。ㄈ?、不同稅種在房地產(chǎn)不同環(huán)節(jié)的作用…………</p><p>　　近年我國主要房地產(chǎn)稅收調(diào)控政策—房產(chǎn)稅改革…………<

22、;/p><p>　?。ㄒ唬⒎慨a(chǎn)稅改革的成效………………………………………………</p><p>　?。ǘ?、房產(chǎn)稅改革存在的問題……………………………………………</p><p>　　三、我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制改革存在的問題…………………………………………</p><p>　?。ㄒ唬?、改革方向單一………………………………………</p>

23、<p>　?。ǘ?、稅負不公平………………………………………</p><p>　　（三）、稅種繁多，重復課稅………………………………………</p><p>　?。ㄋ模⒎慨a(chǎn)信息不對稱………………………………………</p><p>　　四、國外房地產(chǎn)稅收調(diào)控制度………………………………………</p><p>　　（一）、國外稅收調(diào)控

24、房地產(chǎn)市場的基本做法…………………………………</p><p>　?。ǘ?、以高額稅率對房地產(chǎn)行業(yè)進行征稅……………………………………</p><p>　　（三）、以高額稅率對房地產(chǎn)行業(yè)進行征稅………………………………………</p><p>　　五、對我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制優(yōu)化的思考………………………………………</p><p>　?。ㄒ唬⒑喕?/p>

25、課稅環(huán)節(jié)………………………………………</p><p>　　（二）、調(diào)整稅種稅率………………………………………</p><p>　　（三）、完善房地產(chǎn)課稅的配套制度………………………………………</p><p>　　參考文獻………………………………………</p><p>　　一、房地產(chǎn)市場稅收調(diào)控理論</p><p>

26、　?。ㄒ唬⒎康禺a(chǎn)稅收調(diào)控杠桿</p><p>　　稅收杠桿是房地產(chǎn)市場調(diào)控的有力手段，它主要從以下方面進行調(diào)控：</p><p>　　1、可以通過對空地、閑置土地征收重稅，抑制土地的過度投資開發(fā)，促進土地的有效利用。</p><p>　　2、可以通過對不同產(chǎn)業(yè)的土地采用差別稅收政策、對不同地段采取分檔稅率，有效調(diào)節(jié)用地結構，實現(xiàn)土地資源的優(yōu)化配置。</p

27、><p>　　3、房地產(chǎn)稅收中屬于財產(chǎn)稅的部分，它的很重要的功能就是通過稅收杠桿，公平分配財富。</p><p>　　4、在市場投機現(xiàn)象嚴重時，通過提高增值稅的契稅的手段,在市場低迷時，通過稅收減免、品種調(diào)整，實現(xiàn)調(diào)節(jié)市場活躍程度，平衡市場供求的效果。</p><p>　?。ǘ⒎康禺a(chǎn)稅負轉嫁</p><p><b>　　1、稅

28、種屬性</b></p><p>　　商品稅容易發(fā)生稅負轉嫁，所得稅不易發(fā)生稅負轉嫁,增值稅、營業(yè)稅等稅種容易發(fā)生稅負轉嫁,終端性質的所得稅等不易發(fā)生稅負轉嫁。</p><p>　　2、供求彈性與稅收的歸宿</p><p>　　供求彈性與稅收歸宿有著密切關系。在其他條件不變的情況下,需求曲線的彈性越大,需求者支付的稅收比例越小,供給者支付的稅收比例越

29、大;相反,供給曲線的彈性越大,轉嫁給需求者的稅收比例越大。在完全無彈性供給曲線的極端情況下,全部稅負都由供給者承擔;相反,在完全彈性供給曲線的情況下,全部稅負都轉嫁給需求者。</p><p>　?。ㄈ⒉煌惙N在房地產(chǎn)不同環(huán)節(jié)的作用</p><p>　　1、作用于保有環(huán)節(jié)的財產(chǎn)稅、資源稅</p><p>　　房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)中的財產(chǎn)稅和資源稅是以納稅人擁有的土地

30、、房產(chǎn)為課稅對象的一類稅收。它們都屬于直接稅,一般不易發(fā)生稅收轉嫁,這樣對房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征稅產(chǎn)生的直接影響便是增加了房地產(chǎn)的持有成本。從消費終端抑制,對那些相對于資源多用多占有住房的房產(chǎn)業(yè)主,以及房產(chǎn)投資人施以高額稅負的政策,既可以有效控制“無用多占”的過度住房需求,從而會降低房地產(chǎn)的需求,促使房價下降。強化房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)課稅將會刺激土地、房屋的經(jīng)濟供給和頻繁的交易活動發(fā)生，有利于房地產(chǎn)要素的優(yōu)化配置。</p><p

31、>　　作用于出讓、交易、收益環(huán)節(jié)的流轉稅</p><p>　　一方面房地產(chǎn)稅收在流轉環(huán)節(jié)的調(diào)控,有易于操作的優(yōu)點。但另一方面，房地產(chǎn)投機資金的獲利空間要么被稅收成本擠壓,要么被持有成本消耗,其中持有成本主要來自利息支出。在流轉環(huán)節(jié)征稅,屬于間接稅,沒有一種流轉稅是不能轉嫁的。流轉環(huán)節(jié)稅負增加后,售房者的交易成本非常容易轉嫁,稅負轉嫁終將流向消費者。在流轉環(huán)節(jié)的稅收調(diào)控政策只是增加了買房者的成本,對賣房者不會

32、產(chǎn)生太大的影響。由于投機資金稅負的成本可以轉嫁,如果投機者見到持有環(huán)節(jié)稅負沒有變化,從長遠來看,稅收成本則沒有太大變化。投機者是否占有房屋則主要取決于信貸支出與房價漲跌博弈的結果,如果房價存在上漲的必然性,就可以持有房產(chǎn)以繼續(xù)獲得既得收益。</p><p>　　3、作用于轉讓環(huán)節(jié)和保有環(huán)節(jié)的所得稅</p><p>　　所得稅作為最典型的直接稅，一般不會發(fā)生轉嫁，它在維持經(jīng)濟繁榮、抑制資

33、本的過度集中以及組織財政收入方面有獨特的優(yōu)勢。房地產(chǎn)稅收中的所得稅部分是地方稅收的重要組成部分，有利于地方稅收規(guī)模的壯大。這也是所得稅財政功能的集中體現(xiàn)。由于所得稅的直接稅性質，對二手房交易收益征收所得稅，直接增加二手房售房者的交易成本,減少其投機收益以抑制房地產(chǎn)市場投機需求,從而降低房地產(chǎn)市場價格(或抑制房地產(chǎn)價格上漲速度)。在不發(fā)生稅收轉嫁的情況下,對于房屋出租租金收益的課征所得稅,會直接降低出租房屋的各期凈收益,從而導致房屋出租量

34、減小,有可能使原來租房者轉向房地產(chǎn)初次流通環(huán)節(jié),從而抬升房地產(chǎn)的初次交易價格.</p><p>　　近年我國主要房地產(chǎn)稅收調(diào)控政策—房產(chǎn)稅改革</p><p>　　房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對象，按房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據(jù)，向產(chǎn)權所有人征收的一種財產(chǎn)稅?，F(xiàn)行的房產(chǎn)稅是第二步利改稅以后開征的，1986年9月15日，國務院正式發(fā)布了《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》，從當年10月1日開始實施

35、。</p><p>　?。ㄒ唬⒎慨a(chǎn)稅改革的成效</p><p>　　2011年1月27日晚間，上海、重慶兩市幾乎同時宣布啟動房產(chǎn)稅改革試點，28日期試點征收房產(chǎn)稅。征收房產(chǎn)稅，既可以通過稅收杠桿，遏制富人、投機者炒房，促進房價理性回歸，又可以收到可觀的稅收，募集保障房資金。房產(chǎn)稅對于樓市調(diào)控來說可能比限購令會更有效果，從經(jīng)濟手段上有效遏制房產(chǎn)市場投機需求。在當前房地產(chǎn)空置率較高的背景下，

36、開征房產(chǎn)稅意味著大量空置房將增加稅負，如果不能承受，或投資收益預期落空，市場上必然會出現(xiàn)二手房源的拋售，從而抑制房價的上漲。此前試點的上海和重慶兩地的高端不動產(chǎn)，都明顯出現(xiàn)了成交量下降、價格趨穩(wěn)，體現(xiàn)出房產(chǎn)稅的正面效應。房產(chǎn)稅作為一項長效機制，影響主要體現(xiàn)在心理層面和預期層面，雖然上海、重慶的征收范圍有限，但在心理上產(chǎn)生了潛移默化的作用，在一定程度上抑制了投機性購房需求。事實上，作為一項長效政策，房產(chǎn)稅無疑是有利于房地產(chǎn)市場長期健康發(fā)展

37、。房產(chǎn)稅對房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了一個使之更健康、少泡沫、長期可持續(xù)發(fā)展的配套制度，它可以憑借經(jīng)濟手段減少空置率，增加中小戶型比重和遏制瘋狂炒房的現(xiàn)象。此外，這個稅種對于財稅配套改革的直接意義是它可以成為地方稅體系中的主力、支柱型財源，使地方</p><p>　　（二）、房產(chǎn)稅改革存在的問題</p><p>　　雖說新房產(chǎn)稅自實施以來在抑制房價方面確實有很大成效，但不得不承認其中仍存在一些漏洞

38、。雖然有專家說，上海與重慶的試點效果也不錯。但是，從數(shù)據(jù)上看，上海、重慶的房價并未回歸多少。上海、重慶最大的試點效果恐怕是增加了稅收。房產(chǎn)稅是否應該擴大試點，值得探討。擴大房產(chǎn)稅試點城市應廣泛征求各方意見，尋求周密的制度安排，不能想收就收。雖說已有很多國家征收房產(chǎn)稅的先例，但國外開征房產(chǎn)稅與我們的住房消費背景不一樣。據(jù)了解，國外征收房產(chǎn)稅是在較少有新開樓盤的情況下，保證房地產(chǎn)稅收的一種政策。也就是說，國外征收房產(chǎn)稅的目的與調(diào)控樓市沒有直

39、接關聯(lián)。何況，當下百姓的住房消費負擔已經(jīng)很重，就連部級高官都坦言自己買不起房。在高房價環(huán)境下，大面積開征房產(chǎn)稅，除了給國家增加稅收，遏制投機炒房以外，客觀上也會增加普通百姓的住房稅費負擔。再說，炒房者做的是投機買賣，一旦有利可圖，他們可能馬上將房產(chǎn)轉手，他們實際持有住房的時間不長，不僅收不了他們多少稅，這些稅收成本最后還是會轉嫁到普通消費者頭上。另外，從法律層面看，我國住宅土地出讓的使用期限是70年，住房并非公民完全意義上的不動產(chǎn)。房產(chǎn)

40、稅與當前收取的土地出讓金屬于重復收稅。</p><p>　　我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制改革存在的問題。</p><p>　?。ㄒ唬?、改革方向單一</p><p>　　現(xiàn)行中國房地產(chǎn)稅制基本都是作用于銷售環(huán)節(jié)上，造成房地產(chǎn)保有和使用環(huán)節(jié)稅負畸輕而流轉環(huán)節(jié)稅負畸重。對房產(chǎn)而言，保有環(huán)節(jié)的房產(chǎn)稅對所有非營業(yè)用房一律免稅，失去了以財產(chǎn)稅調(diào)節(jié)收入分配的作用。而在房地產(chǎn)流轉環(huán)節(jié)，土地增

41、值稅、營業(yè)稅和企業(yè)所得稅同時征收，稅負的轉嫁在一定程度上引發(fā)房價的上漲。</p><p><b>　?。ǘ⒍愗摬还?lt;/b></p><p>　　稅負不公平主要反映在城鄉(xiāng)稅制不統(tǒng)一。房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅的征稅范圍限于城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)；城市維護建設稅按市區(qū)，縣城和鎮(zhèn)，非市區(qū)、縣城和鎮(zhèn)分別規(guī)定7％、5％和1％的稅率。伴隨城鄉(xiāng)經(jīng)濟一體化的發(fā)展，在城鄉(xiāng)結合處開

42、辦的工商企業(yè)日趨增多，這些企業(yè)本質上與位于城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)的企業(yè)并無不同，卻不需要或可以較少的承擔納稅義務。其次是按歷史成本計價。我國現(xiàn)行房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)分為按房產(chǎn)計稅價值征稅的從價計征和按房產(chǎn)租金收入征稅的從租計征。從價計征的房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除10%～30%后的余值乘以1.2%的稅率計算繳納。這種折余價值依據(jù)的是歷史成本，并不反映房產(chǎn)的市場價值。通常而言，先建成的房產(chǎn)成本低于后建成的房產(chǎn)，以其歷史成本為計稅依據(jù)，勢必

43、將先建成的房產(chǎn)的稅負轉嫁給了后建成的房產(chǎn)。使得兩塊市場價值相當，能帶給其權利人相似收益的房產(chǎn)，僅因為歷史成本的不同而承擔不同的稅收負擔，有違公平原則。</p><p>　?。ㄈ⒍惙N繁多，重復課稅</p><p>　　稅種繁多，重復課稅。譬如：對房地產(chǎn)轉讓收入既按轉讓價款和價外費用課征營業(yè)稅，又按增值額課征土地增值稅；對房屋租金收入，既征收5％的營業(yè)稅，又征收12％的房產(chǎn)稅；對房地產(chǎn)開發(fā)

44、的增值額，既課征土地增值稅，又計征企業(yè)所得稅；對納稅人不動產(chǎn)所在地，既從量計征城鎮(zhèn)土地使用稅，又從價計征房產(chǎn)稅。由此造成稅種多、環(huán)節(jié)多及征收不到位。</p><p>　?。ㄋ模⒎慨a(chǎn)信息不對稱</p><p>　　房產(chǎn)信息不對稱，導致仍很多有投機者大量占用資源，拉動房價。同時，也不利于房產(chǎn)稅的推廣。</p><p>　　四、國外房地產(chǎn)稅收調(diào)控制度</p>

45、<p>　　我國房地產(chǎn)市場發(fā)展至今不過短短的十幾年，已初步建立了房地產(chǎn)稅收體系。但與國外相比,我國房地產(chǎn)市場還處于發(fā)展階段，房地產(chǎn)稅收體系中有許多不完善的地方。國外成功的調(diào)控經(jīng)驗和先進的措施對于我國政府進一步完善房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控體系，無疑是值得借鑒和學習的。（一）、國外稅收調(diào)控房地產(chǎn)市場的基本做法各國利用稅收調(diào)控房地產(chǎn)市場的做法不盡相同，但歸納起來其共性主要體現(xiàn)在以下幾個方面：一是重視住房保障體系的建立；二是對房地產(chǎn)

46、市場供給的掌控與對需求的調(diào)控。其中大多數(shù)國家主要在需求的調(diào)控方面做文章。如果單純從供給方面調(diào)控，勢必進一步加劇供求關系的扭曲，客觀上增加需求方對價格上漲的預期，實際的結果便是房地產(chǎn)價格不但沒壓下來，反而與日俱增。因此，在掌控供給的基礎上，發(fā)揮稅收政策對需求的調(diào)控就顯得極為必要。 （二）、以高額稅率對房地產(chǎn)行業(yè)進行征稅</p><p>　　房地產(chǎn)市場價格持續(xù)攀升，與城市一般居民的需求在結構和支付能力上存在著雙重矛

47、盾。這種異常現(xiàn)象，主要是房地產(chǎn)投機性需求造成的。各國在利用重稅抑制投機行為的做法主要有：一是利用高額地皮稅的抑制房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)的投機行為。如在法國，購房者除要繳納高額地皮稅外，還需支付住房稅或空房稅，這導致了長期以來法國人不把房地產(chǎn)市場視為投資或財產(chǎn)保值的重要領域；二是采用逐步升級的辦法，用重稅打擊投機。如韓國的做法是，從2007年起，將對出售第二套房產(chǎn)的賣主征收50%的資本收益稅，對擁有第三套住房的賣主征收60%的資本收益稅。也就是說，

48、投機者賣掉一套住房，政府就拿走一半，使投機者無利可圖甚至虧本；三是對房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征收高稅。例如，美國對不動產(chǎn)征收的稅收要占到其全部財產(chǎn)稅收入的８０％。而我國在房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)涉及稅種相對較少，稅負相對較輕，這就降低了房地產(chǎn)保有者的經(jīng)濟風險，在客觀上增加了房地產(chǎn)投機者的需求。（三）、對低收入購房者給予稅收方面的優(yōu)惠或補貼房地產(chǎn)市場價格的持續(xù)升溫，導致越來越多的低收入者購買住房時力不從心。為了有效的緩和房地產(chǎn)市場的供求矛盾，平衡供求關系

49、，許多國家都對低收入購房者給予了稅收方面的優(yōu)惠</p><p>　　五、對我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制優(yōu)化的思考</p><p>　?。ㄒ唬⒑喕n稅環(huán)節(jié)</p><p>　　簡化課稅環(huán)節(jié)，發(fā)揮市場的資源配置作用。房地產(chǎn)市場運行過程主要包括四個階段，即土地取得階段、房地產(chǎn)開發(fā)階段、房地產(chǎn)經(jīng)營階段和房地產(chǎn)保有階段，各個環(huán)節(jié)稅務繁多。如可以適當合并一些稅種，課稅環(huán)節(jié)將變得簡單明了

50、，防止漏稅逃稅。</p><p>　?。ǘ⒄{(diào)整稅種稅率</p><p>　　調(diào)整稅種稅率，建立超額累進稅制。例如按人均住房面積和房產(chǎn)套數(shù)累進征稅，并設立免征額的機制。另外，可將房地產(chǎn)稅收按一定比例納入專項基金，例如專用保障性住房建設和維護。雖說現(xiàn)試行的房產(chǎn)稅采用了按房產(chǎn)套數(shù)征稅的機制，但我國房地產(chǎn)稅收結構復雜，各地經(jīng)濟發(fā)展又極不平衡，如何將房產(chǎn)稅推廣到全國須進行全方面的分析，這還有很長

51、一段路要走。</p><p>　?。ㄈ⑼晟品康禺a(chǎn)課稅的配套制度</p><p>　　完善房地產(chǎn)課稅的配套制度。強化房地產(chǎn)產(chǎn)權登記制度。發(fā)達國家大都具有十分完善的房地產(chǎn)產(chǎn)權登記制度，并輔之以高效的信息管理手段，增強房地產(chǎn)稅收課征的有效性和嚴肅性。</p><p><b>　　參考文獻</b></p><p>　　[1

52、]林榮標、胡志勇：《淺議我國房地產(chǎn)稅收制度》，《商場現(xiàn)代化》2006年第10期。</p><p>　　[2]于兵：《稅收調(diào)控房地產(chǎn)市場作用》，《經(jīng)濟研究參考》2005年第71期。</p><p>　　[3]安體富：《重構我國房地產(chǎn)稅制的基本思路》，《稅務研究》2004年第3期。</p><p>　　[4]汪昊：《房地產(chǎn)市場稅收調(diào)控研究》，中國稅務出版社2009年版。