房地產(chǎn)稅收籌劃研究

1、收人最大為考核指標(biāo)，成本中心以既定產(chǎn)量下總成本最小或既定預(yù)算下產(chǎn)量最大為考核指標(biāo)，典型代表是工廠、車(chē)間等，費(fèi)用中心以既定產(chǎn)出或服務(wù)水平下總成本最低或既定預(yù)算下總產(chǎn)出或服務(wù)水平最大為目標(biāo)，典型代表是財(cái)務(wù)、人事等部門(mén)。預(yù)算編制需遵循以下幾個(gè)原則：①推行“歸口管理”的預(yù)算編制原則；②建立適宜的預(yù)算數(shù)據(jù)形成程序；③把握好預(yù)算指標(biāo)的“松”與“緊”。預(yù)算的執(zhí)行與控制方面應(yīng)注意：制訂嚴(yán)格的事項(xiàng)和資金的授權(quán)審批制度和規(guī)范的流程體系、明確的審批權(quán)限；明確

2、各預(yù)算責(zé)任中心應(yīng)承擔(dān)的預(yù)算指標(biāo)；財(cái)務(wù)管理部門(mén)及各預(yù)算的責(zé)任中心負(fù)責(zé)人、公司高管等對(duì)事項(xiàng)和資金使用的審核機(jī)構(gòu)在審核過(guò)程中嚴(yán)格參照預(yù)算指標(biāo)進(jìn)行審核與控制；對(duì)偶發(fā)的、未列入預(yù)算的經(jīng)濟(jì)行為應(yīng)在授權(quán)審批制度中明確授權(quán)執(zhí)行的機(jī)構(gòu)或人員，如打折促銷(xiāo)商品等；建立預(yù)算執(zhí)行分析制度，財(cái)務(wù)管理部門(mén)及各預(yù)算責(zé)任中心應(yīng)定期召開(kāi)預(yù)算執(zhí)行分析會(huì)議，通報(bào)預(yù)算執(zhí)行情況，研究、解決預(yù)算執(zhí)行中存在的問(wèn)題，提出改進(jìn)措施。預(yù)算調(diào)整分為預(yù)算內(nèi)調(diào)整和預(yù)算外調(diào)整。首先強(qiáng)調(diào)預(yù)算的嚴(yán)肅性

3、，任何人不得隨意調(diào)整。但由于預(yù)算是以戰(zhàn)略為目標(biāo)，戰(zhàn)略也會(huì)隨著市場(chǎng)環(huán)境和公司自身特點(diǎn)的變化而調(diào)整，因此預(yù)算調(diào)整并非偶然。預(yù)算內(nèi)調(diào)整是指不影響預(yù)算總目標(biāo)的各項(xiàng)預(yù)算指標(biāo)內(nèi)部的調(diào)整，對(duì)此，企業(yè)可以按照內(nèi)部授權(quán)批準(zhǔn)制度執(zhí)行。預(yù)算外調(diào)整是指由于市場(chǎng)環(huán)境、國(guó)家政策或不可抗力等客觀因素導(dǎo)致預(yù)算執(zhí)行結(jié)果與預(yù)算指標(biāo)必然出現(xiàn)重大差異而確需進(jìn)行的預(yù)算調(diào)整，此種調(diào)整必須履行嚴(yán)格的審批程序，由預(yù)算執(zhí)行單位逐級(jí)向預(yù)算管理機(jī)構(gòu)提出書(shū)面報(bào)告，闡述市場(chǎng)環(huán)境、國(guó)家政策或不可

4、抗力等客觀因素的變化對(duì)預(yù)算執(zhí)行的影響程度，提出預(yù)算的調(diào)整幅度，財(cái)務(wù)管理部門(mén)等預(yù)算管理部門(mén)對(duì)預(yù)算調(diào)整報(bào)告進(jìn)行分析，提出企業(yè)年度總預(yù)算調(diào)整方案，提交預(yù)算委員會(huì)以至企業(yè)董事會(huì)或股東大會(huì)審批。預(yù)算報(bào)告制度應(yīng)該符合內(nèi)容的相關(guān)性、準(zhǔn)確性和系統(tǒng)性、時(shí)間的及時(shí)性、形式的靈活性的要求。此外注意應(yīng)有報(bào)告的審核監(jiān)督機(jī)制，財(cái)務(wù)管理部門(mén)可以對(duì)與財(cái)務(wù)收支活動(dòng)相關(guān)的內(nèi)容進(jìn)行審核，也可指定相關(guān)的責(zé)任中心相互交叉審核。預(yù)算考評(píng)應(yīng)注意以下幾方面的問(wèn)題：預(yù)算考評(píng)的可控性問(wèn)題

5、、預(yù)算管理過(guò)程本身的考核問(wèn)題、考評(píng)結(jié)果與薪酬計(jì)劃的對(duì)接問(wèn)題。預(yù)算考評(píng)的可控性問(wèn)題是指對(duì)各責(zé)任中心考評(píng)的內(nèi)容應(yīng)該是該責(zé)任中心所能控制的因素；預(yù)算管理過(guò)程本身的考核問(wèn)題是指為了嚴(yán)肅預(yù)算管理工作，需要對(duì)預(yù)算編制的時(shí)效性、準(zhǔn)確性等進(jìn)行考評(píng)；考評(píng)結(jié)果與薪酬的對(duì)接問(wèn)題是指將預(yù)算考評(píng)指標(biāo)融入高管人員和職工的薪酬計(jì)量。成功實(shí)施全面預(yù)算管理的關(guān)鍵因素包括：領(lǐng)導(dǎo)持續(xù)重視、預(yù)算模型與發(fā)展戰(zhàn)略的吻合度、全員的參與和認(rèn)同、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)相對(duì)準(zhǔn)確和完整、先進(jìn)科學(xué)的信息系

6、統(tǒng)的支持、預(yù)算實(shí)施的嚴(yán)肅性、預(yù)算考評(píng)與報(bào)酬計(jì)劃掛鉤。誓III蛹黼鞠麓鞠_豳研究房地產(chǎn)稅收籌劃研究王群青島海創(chuàng)開(kāi)發(fā)建設(shè)投資有限公司【摘要】房地產(chǎn)能有效的促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，但是其自身卻要承擔(dān)很高的稅負(fù)。房地產(chǎn)涉及的稅收種類(lèi)很多，幾乎占我國(guó)稅收種類(lèi)的一半左右。因此，房地產(chǎn)企業(yè)稅收成本很高，必須進(jìn)行科學(xué)、合理的規(guī)劃，有效籌劃稅收成本，以便降低房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)成本。近幾年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程不斷加大，房地產(chǎn)行業(yè)迅速發(fā)展。同時(shí)房?jī)r(jià)也居高不下，對(duì)房地產(chǎn)的稅

7、收籌劃進(jìn)行探討與研究，降低房地產(chǎn)企業(yè)的涉稅風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)價(jià)值最大化發(fā)展，提高經(jīng)濟(jì)以及社會(huì)效益。本文主要從房地產(chǎn)稅收籌劃存在的問(wèn)題進(jìn)行分析，并提出解決的措施?！娟P(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；稅收；籌劃一、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃的必要性I房產(chǎn)企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)重房地產(chǎn)企業(yè)所涉及的稅收種類(lèi)很多，它除了一般行業(yè)適用的稅種外還包含土地增值稅等房地產(chǎn)行業(yè)特殊的稅種，而且這樣的稅種稅率一般都比較高，給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)沉重的稅務(wù)負(fù)擔(dān)。如果不合理進(jìn)行稅務(wù)籌劃，更會(huì)加重房地產(chǎn)企業(yè)

8、的稅務(wù)負(fù)擔(dān)，不利于房地產(chǎn)企業(yè)效益的提高，最終導(dǎo)致房?jī)r(jià)居高不下，影響人們經(jīng)濟(jì)生活的提高。2房地產(chǎn)企業(yè)納稅意識(shí)不強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的管理者面對(duì)如此沉重的稅務(wù)負(fù)擔(dān)，一般情況下會(huì)選擇躲避稅收，依法納稅的意識(shí)比較淡薄，這在一定程度上給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)不良影響。要改變這種局面，必須制定切實(shí)可行的納稅模式，改變傳統(tǒng)的納稅理念，提高房地產(chǎn)企業(yè)的納稅意識(shí)，把新型納稅模式引入到企業(yè)經(jīng)營(yíng)的各項(xiàng)決策中來(lái)，科學(xué)、合理的進(jìn)行稅務(wù)籌劃，提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。3稅務(wù)籌劃是

9、房地產(chǎn)企業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展的需要房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)的最終目的是實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值最大化，提高經(jīng)濟(jì)效益，賺取最大利潤(rùn)。要達(dá)到這一目標(biāo)，降低稅收成本是一項(xiàng)有利的措施。降低稅務(wù)成本的方法主要有稅務(wù)籌劃、偷稅漏稅、避稅等，偷稅和避稅是一種違法的行為，不僅影響納稅人的正常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)和名譽(yù)，而且損壞國(guó)家利益，這種行為是不可取的，稅務(wù)籌劃是一種既不違法，又能獲得額外收益的降低稅務(wù)成本的方法，有利于企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。二、房產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃的可行性分析1良好的外部環(huán)境隨著我國(guó)法

10、律制度的完善，依法納稅已經(jīng)成為現(xiàn)實(shí)問(wèn)題，不正當(dāng)?shù)耐刀悺⑼刀?、避稅的行為得到有效的遏制，為稅收制度的?shí)施創(chuàng)造了一個(gè)良好的法律環(huán)境。另外房地產(chǎn)的稅收政策變化也比較快，近年來(lái)出臺(tái)很多稅收優(yōu)惠政策，為房地產(chǎn)的稅收籌劃提供了條件，在通貨膨脹下，稅收和稅基的變化也會(huì)促使稅收籌劃的產(chǎn)生。2先進(jìn)的財(cái)務(wù)管理水平為稅收籌劃奠定了基礎(chǔ)科學(xué)、合理的稅收籌劃需要熟練掌握稅收法律、法規(guī)知識(shí)的高素質(zhì)人才隊(duì)伍做鋪墊。近幾年房地產(chǎn)企業(yè)的迅速發(fā)展，吸引力大量的高素質(zhì)人才的

11、加入，市場(chǎng)上各個(gè)中介機(jī)構(gòu)也非常熱衷于為房地產(chǎn)Chinabusinessupdate199墨冀譬企業(yè)的稅務(wù)籌劃服務(wù)，這樣的條件為房地產(chǎn)企業(yè)的進(jìn)行稅務(wù)籌劃奠定了人才基礎(chǔ)。另外，隨著科學(xué)技術(shù)的提高，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理水平也在不斷提高，為稅收籌劃提供了良好的內(nèi)部環(huán)境。3不同稅種的存在國(guó)家征收稅務(wù)不是隨心而欲的，它是根據(jù)本階段國(guó)家的基本國(guó)情以及經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況和發(fā)展水平而制定的。國(guó)家通過(guò)制定合理的稅種、稅率、課稅對(duì)象以及課稅環(huán)節(jié)等，對(duì)整個(gè)國(guó)家的運(yùn)行

12、進(jìn)行有效的宏觀調(diào)控。在稅法規(guī)定的范圍內(nèi)，稅務(wù)的征收都有一個(gè)相應(yīng)的納稅方案，比如房地產(chǎn)行業(yè)的土地增值稅，這個(gè)稅種按增值比例規(guī)定量免征、30％、40％、50％、60％幾種稅率，應(yīng)納稅增值額處于稅率累進(jìn)的臨界點(diǎn)時(shí)，要對(duì)利潤(rùn)進(jìn)行有效的控制，已達(dá)到低檔稅率的效果。正是由于不同的稅率的存在，才更有利于稅務(wù)籌劃的進(jìn)行。三、房地產(chǎn)稅務(wù)籌劃存在的問(wèn)題1房地產(chǎn)企業(yè)納稅意識(shí)淡薄每個(gè)公民與集體都應(yīng)該進(jìn)行依法納稅，依法納稅關(guān)系著國(guó)家的整體利益以及集體和個(gè)人的利益

13、，國(guó)家通過(guò)征收稅務(wù)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)實(shí)施宏觀調(diào)控，很好的指導(dǎo)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。隨著經(jīng)濟(jì)水平的提高與法律的完善，在我國(guó)稅收的地位越來(lái)越重要，要求人們樹(shù)立正確的稅收觀念。但是，在實(shí)際經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中房地產(chǎn)企業(yè)的納稅意識(shí)比較淡薄，這主要是因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)對(duì)稅法政策了解的不多，經(jīng)常出現(xiàn)不會(huì)交稅的情況，交過(guò)稅之后也不知道自己交了多少，交多交少很難算起，不利于企業(yè)的正常經(jīng)營(yíng)。另外，隨著稅收法律環(huán)境嚴(yán)格程度的提高，房地產(chǎn)企業(yè)不得不將注意力放到稅收方面來(lái)，但是面對(duì)沉重的

14、稅收負(fù)擔(dān)，房地產(chǎn)企業(yè)一般會(huì)選擇偷稅、避稅來(lái)減低稅收成本，這種方式會(huì)嚴(yán)重影響房地產(chǎn)企業(yè)的整體形象，不利于房地產(chǎn)的長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)。2稅收籌劃工作劃分不合理很多房地產(chǎn)企業(yè)的管理者把稅收籌劃戈0分到財(cái)務(wù)部門(mén)，他們認(rèn)為稅收就是財(cái)務(wù)部門(mén)的事，大部分企業(yè)的應(yīng)收稅額都是由財(cái)務(wù)部門(mén)進(jìn)行決策的，如果在稅務(wù)上出現(xiàn)多交或者被稅務(wù)部門(mén)處罰等情況，企業(yè)就會(huì)認(rèn)為這是由于財(cái)務(wù)部門(mén)工作沒(méi)做好而引起的，這是以匯總錯(cuò)誤的觀念，從這一點(diǎn)也可以看出房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)稅收的不了解。在企業(yè)經(jīng)營(yíng)

15、過(guò)程中，雖然財(cái)務(wù)部門(mén)也會(huì)與稅務(wù)部門(mén)來(lái)往，但是它并不直接參與各個(gè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中相關(guān)稅收事宜，實(shí)際上財(cái)務(wù)部門(mén)只是交稅者。在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的各中稅務(wù)環(huán)節(jié)，比如轉(zhuǎn)讓、開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售等等涉稅環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)企業(yè)的決策人在業(yè)務(wù)發(fā)生之前都要做好稅收籌劃工作。一般晴況下，房地產(chǎn)企業(yè)的各個(gè)環(huán)節(jié)的業(yè)務(wù)活動(dòng)都涉及到合同，稅務(wù)機(jī)關(guān)是從這些合同的情況進(jìn)行收稅的，每一個(gè)合同代表一個(gè)業(yè)務(wù)流程，相應(yīng)的產(chǎn)生一種業(yè)務(wù)稅收，同時(shí)就會(huì)涉及到相關(guān)的業(yè)務(wù)部門(mén)，然后統(tǒng)一由財(cái)務(wù)部門(mén)繳稅。而每項(xiàng)業(yè)務(wù)的

16、合同的簽訂均不是財(cái)務(wù)部門(mén)簽訂的，石油各個(gè)部門(mén)的決策者簽訂的，所以說(shuō)，稅收的關(guān)鍵還在于決策者，但是財(cái)務(wù)工作者要提供決策信息。3房地產(chǎn)企業(yè)的納稅管理不合理企業(yè)一般會(huì)把利潤(rùn)放到第一位，對(duì)稅收的管理重視程度偏低。房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)納稅的管理也比較少，雖然在企業(yè)的財(cái)務(wù)部門(mén)人員也會(huì)學(xué)習(xí)一些納稅管理以及稅收法律方面的知識(shí)，但是在實(shí)際操作過(guò)程中，并沒(méi)有起到很好的效果，造成這種結(jié)果的原因就是企業(yè)稅收管理政策沒(méi)有得到其他部門(mén)的積極配合。企業(yè)內(nèi)部沒(méi)有一個(gè)很好的納稅

17、管理環(huán)境，有效的納稅管理需要企業(yè)各個(gè)部門(mén)的決策者相互配合。納稅人在交稅的過(guò)程中，應(yīng)該考慮稅務(wù)成本，合理進(jìn)行稅務(wù)籌劃，企業(yè)各個(gè)部門(mén)的決策者都應(yīng)該了解稅收的相關(guān)法律及規(guī)定，做出正確的決策，有效的減少稅務(wù)成本，加強(qiáng)企業(yè)的納稅管理，使企業(yè)各個(gè)部門(mén)之間相互配合，減輕企業(yè)的稅務(wù)負(fù)擔(dān)。200中國(guó)經(jīng)貿(mào)四、提高房地產(chǎn)稅收籌劃水平的措施1提高房地產(chǎn)稅收籌劃意識(shí)如果要做好稅務(wù)籌劃工作，首先必須從觀念方面人手，改變房地產(chǎn)企業(yè)舊的稅收思想觀念，樹(shù)立正確的納稅意識(shí)

18、，提高稅收籌劃的觀念。尤其是企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)人，更應(yīng)該重視稅收籌劃工作的實(shí)施，決策人應(yīng)該做好企業(yè)各項(xiàng)業(yè)務(wù)過(guò)程的事前籌劃工作，其他部門(mén)呢要積極的配合，形成一個(gè)良好的稅務(wù)籌劃內(nèi)部環(huán)境。2稅收籌劃應(yīng)以節(jié)約為主線房地產(chǎn)的稅收籌劃可以從節(jié)稅空間比較大的重點(diǎn)稅種開(kāi)始籌劃，一般情況下，可以選擇稅收優(yōu)惠多，稅賦彈性大的稅種為切人點(diǎn)進(jìn)行合理的籌劃。其次它的稅率為超額累進(jìn)稅率，跳躍性比較大，可以根據(jù)這一特點(diǎn)，在實(shí)際業(yè)務(wù)中減少稅收，另外它的優(yōu)惠政策也比較多，了解好

19、稅收政策，結(jié)合稅種特點(diǎn)，能有效的減少稅務(wù)的繳納。3做好事前籌劃工作籌劃肯定是在事情發(fā)生之前進(jìn)行的規(guī)劃，稅務(wù)籌劃的重點(diǎn)就是進(jìn)行事前籌劃工作的開(kāi)展。房地產(chǎn)企業(yè)的在開(kāi)發(fā)的過(guò)程中，決策人在做決策之前，就應(yīng)該與財(cái)務(wù)部門(mén)以及其他相關(guān)部門(mén)進(jìn)行合理的商討，根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)稅種的優(yōu)惠政策進(jìn)行合理的稅務(wù)籌劃。如果企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)人員對(duì)房產(chǎn)相關(guān)稅務(wù)政策了解不是太多或者把握不準(zhǔn)，應(yīng)該聘請(qǐng)社會(huì)上專(zhuān)業(yè)的稅務(wù)事務(wù)所進(jìn)行正確的稅收籌劃，以便達(dá)到降低稅收，提高經(jīng)濟(jì)效益的效

20、果。4積極培養(yǎng)一批能力水平較高的復(fù)合型人才房地產(chǎn)的稅收籌劃工作需要一批技術(shù)水平高，綜合能力強(qiáng)的高素質(zhì)人才，制定籌劃的人不僅要了解法律知識(shí)，而且要了解本企業(yè)的運(yùn)營(yíng)實(shí)況以及社會(huì)發(fā)展?fàn)顩r?？梢詫?duì)籌劃部員工進(jìn)行不定期的培訓(xùn)，有針對(duì)性的提高他們的綜合技能月相關(guān)的基礎(chǔ)知識(shí)，經(jīng)常開(kāi)展考核活動(dòng)，督促籌劃人員積極學(xué)習(xí)，提升自己專(zhuān)業(yè)化水平，以便更好的為房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃工作作出貢獻(xiàn)。5采用靈活的經(jīng)營(yíng)銷(xiāo)售方式房地產(chǎn)企業(yè)可以采用合作建房、投資保障房、出租等多

21、種方式，在具體的操作過(guò)程中可以選擇不同的投資和經(jīng)營(yíng)方式，優(yōu)化多種方案組合，降低投資成本。6緊扣臨界點(diǎn)利用稅收的臨界點(diǎn)法是房地產(chǎn)降低稅收最有效的方法之一，因?yàn)樵谖覈?guó)的稅法規(guī)定中，當(dāng)應(yīng)繳稅金額大于或小于規(guī)定的金額時(shí)，其稅率就會(huì)發(fā)生相應(yīng)的變化，控制涉稅金額在臨界點(diǎn)以下，則按較低稅率繳納稅收，從而為納稅人節(jié)省稅收成本。五、結(jié)語(yǔ)總之，合理的稅務(wù)籌劃是降低稅收成本的主要途徑，不僅能增加企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值最大化的發(fā)展目標(biāo)，而且有利于我國(guó)房地

22、產(chǎn)企業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展。所以不管是國(guó)家還是企業(yè)本身都應(yīng)該注重房地產(chǎn)稅收籌劃的實(shí)施，國(guó)家可以多為房產(chǎn)稅務(wù)提供優(yōu)惠的政策，企業(yè)本身可以加強(qiáng)稅務(wù)管理水平，提高納稅管理，為稅務(wù)籌劃提供一個(gè)良好的發(fā)展環(huán)境。參考文獻(xiàn)：[11鮑洋春房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的探討IJ1稅收籌劃，2013(10)[212彭勇房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃及方案解析卟經(jīng)濟(jì)沙龍，2011(37)【3]法清軍房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃U]稅收籌劃，2009(10)作者簡(jiǎn)介：王群(197一)，女，山東青島