淺析房地產(chǎn)稅收籌劃

1、完整性這三大原則。在樹立了科學(xué)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理目標(biāo)之后，國有企業(yè)應(yīng)該著手建立起適合自身發(fā)展階段和需求的總體財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理體系。各個(gè)部門的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理工作是建立企業(yè)總體財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理體系的基礎(chǔ)。對于企業(yè)來說，同一時(shí)期下各個(gè)部門之間所要面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是不同的，因此總體財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)需要站在企業(yè)整體經(jīng)營管理的角度上來判斷各種財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生可能性和綜合影響，從總體上對企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行把關(guān)。2提高國有企業(yè)對財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理環(huán)境的適應(yīng)能力企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理，并沒

2、有一個(gè)統(tǒng)一的模式可以遵循，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理已經(jīng)成為了企業(yè)進(jìn)行戰(zhàn)略管理的一個(gè)重要方面。對于國有企業(yè)來說，應(yīng)該在充分分析自身?xiàng)l件和情況的基礎(chǔ)上，盡快建立和完善企業(yè)自身的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理戰(zhàn)略。在當(dāng)今整體經(jīng)濟(jì)宏觀環(huán)境不斷變化的情況之下，國有企業(yè)應(yīng)該有意識地開始建立高效、健全的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)構(gòu)，從規(guī)章制度的樹立人手，配備以專業(yè)素質(zhì)過硬、職業(yè)道德高尚的財(cái)務(wù)管理人員，從而對財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的各項(xiàng)基礎(chǔ)性工作進(jìn)行強(qiáng)化，使得國有企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理能夠有得以順利運(yùn)行的基

3、礎(chǔ)，繼而從根本上提高國有企業(yè)適應(yīng)環(huán)境變化、應(yīng)對環(huán)境變化的能力。3堅(jiān)持謹(jǐn)慎性原則，盡快建立有效的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警、處理機(jī)制國有企業(yè)應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持謹(jǐn)慎性原則，通過建立財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)基金，提高企業(yè)對抗財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的能力和手段。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)基金是指在企業(yè)實(shí)際發(fā)生財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)損失之前，通過采用預(yù)提等其他方式籌建起來的專門用于應(yīng)對財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的基金。企業(yè)在日常經(jīng)營過程中，可以按照適當(dāng)?shù)谋壤?jì)提一部分壞賬準(zhǔn)備金，當(dāng)損失發(fā)生的時(shí)候，企業(yè)就可以從財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)基金中拿出一部分基金用于減少財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

4、的影響，降低對企業(yè)正常經(jīng)營生產(chǎn)活動的干擾。對提高企業(yè)經(jīng)營運(yùn)作實(shí)力、增強(qiáng)應(yīng)對財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的能力有著積極作用。在建立財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)基金之外，國有企業(yè)還需要盡快建立、完善自身的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警、處理機(jī)制。企業(yè)應(yīng)當(dāng)從長遠(yuǎn)利益出發(fā)，有效防范可能出現(xiàn)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，建立財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警、處理機(jī)制具有十分重要的意義。首先，企業(yè)的相關(guān)管理人員在討論理財(cái)方案時(shí)，應(yīng)當(dāng)對每種方案可能引發(fā)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行綜合性評價(jià)，繼而在保證財(cái)務(wù)管理目標(biāo)能夠順利實(shí)現(xiàn)的基礎(chǔ)上，不斷完善自身的風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避機(jī)制。

5、其次，企業(yè)要重視對財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的分散管理。國有企業(yè)可以通過同行業(yè)聯(lián)營、多元化對外投資等方式將財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效分散，從而降低風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能性和危害性。四、結(jié)語總而言之，隨著我國社會主義市場競爭的激烈化程度的提升，國有企業(yè)面臨著更加復(fù)雜、多樣的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。鑒于此，國有企業(yè)要有意識地提升自身的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理水平，確保國有資產(chǎn)的保值增值，從而實(shí)現(xiàn)國有企業(yè)的長遠(yuǎn)健康發(fā)展。參考文獻(xiàn)：【1]IkI~_國有企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)和預(yù)防措施田經(jīng)濟(jì)師，201O(9)【

6、21余學(xué)斌，馬麗淺談新經(jīng)濟(jì)形勢下國有企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范U】財(cái)會通訊，2011(32)f31孫正燕_國有企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理初探Ⅱ]中國對外貿(mào)~2012(6)【4】姚建平，陳倩如，郭黎星國有企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理淺析叭商場現(xiàn)代化，2011(61淺析房地產(chǎn)稅收籌劃口孟利安徽森禾花卉園藝有限公司【摘要】眾所周知，房地產(chǎn)是一個(gè)高投入、高風(fēng)險(xiǎn)、高回報(bào)和高稅負(fù)的行業(yè)，面對日趨激烈的外部競爭環(huán)境，如何合理設(shè)計(jì)納稅籌劃方案以降低納稅成本，增加企業(yè)利潤，都是迫切而又

7、重要的新課題。本文主要研究在現(xiàn)行法的約束下，企業(yè)如何合理安排自己的經(jīng)營活動，合理利用稅收優(yōu)惠政策，合理納稅以實(shí)現(xiàn)企業(yè)利潤最大化?！娟P(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；稅收籌劃；營業(yè)稅；土地增值稅隨著我國商品房進(jìn)程的不斷深入發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入了空前繁盛的快速發(fā)展通道，在國民經(jīng)濟(jì)中占據(jù)了舉足輕重的地位。但是，隨著國家不斷加大對房地產(chǎn)企業(yè)的調(diào)控力度，以及房地產(chǎn)行業(yè)競爭壓力的日益加劇，房地產(chǎn)行業(yè)面臨越來越嚴(yán)峻的生存壓力。為了維持企業(yè)的持續(xù)發(fā)展，實(shí)現(xiàn)企業(yè)利益最大化，

8、因此應(yīng)有效地進(jìn)行納稅策劃，規(guī)避涉稅風(fēng)險(xiǎn)，從企業(yè)內(nèi)部實(shí)現(xiàn)節(jié)支，合理利用稅法的優(yōu)惠政策，給企業(yè)帶來效益。房地產(chǎn)涉及的稅種很多，本文只就營業(yè)稅和土地增值稅進(jìn)行探討。一、房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的現(xiàn)狀納稅籌劃的概念最早是國外提出的，是指在法律許可的范圍內(nèi)，通過納稅主體的經(jīng)營活動、投資活動等涉稅事項(xiàng)進(jìn)行事先規(guī)劃和安排，合理降低稅負(fù)和稅收風(fēng)險(xiǎn)的一種經(jīng)濟(jì)行為。隨著我國對外經(jīng)濟(jì)的不斷開放，企業(yè)依法納稅的意識不斷增強(qiáng)，稅收策劃的理念也逐漸被關(guān)注和采用。但是，畢

9、竟我國起步較晚，而且也沒有形成完善的理淪體系，缺乏專業(yè)的系統(tǒng)指導(dǎo)，缺乏深入細(xì)致的實(shí)務(wù)探討，專業(yè)的稅收籌劃人員不多，因此發(fā)展的進(jìn)程緩慢。二、房地產(chǎn)企業(yè)主要稅種的納稅籌劃1營業(yè)稅的稅收籌劃營業(yè)稅是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要稅種之一，它的計(jì)算公式：應(yīng)納稅額=營業(yè)收入X稅率，從這里可以看出，要想減少稅負(fù)，只有從它的兩個(gè)組成要素：收入和稅率著手。房地產(chǎn)企業(yè)銷售商品房適用5％的營業(yè)稅率，這是固定不變的，基本沒有策劃空間，因此只能從降低銷售收入人手。如開發(fā)

10、企業(yè)銷售精裝修房時(shí)，為了避免多繳納營業(yè)稅，可以將收入拆分，先與購房者簽訂一份毛坯房的銷售合同，這樣只就這部分收入繳納營業(yè)稅；然后購房者再與裝修公司簽訂裝修合同，裝修公司的營業(yè)稅率是3％，分拆以后營業(yè)稅的總額下降了，既降低了企業(yè)的稅負(fù)，同樣也達(dá)到了銷售精品房的目的。降低經(jīng)營收入的好處不僅可以減少營業(yè)稅，同時(shí)也可以減少土地增值稅。因?yàn)橥恋卦鲋刀愂前凑掌髽I(yè)取得的不同增值額適用不同的稅率，減少收入就減少了增值額，因此可能適用較低的稅率從而減少稅

11、負(fù)。當(dāng)然，這需要企業(yè)提前準(zhǔn)確測算降低收入產(chǎn)生的收益是否大于減少收入帶來的損失，否則就得不償失了。2土地增值稅的稅務(wù)策劃土地增值稅是對轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的增值額征收的一種流轉(zhuǎn)稅，按照增值額超過扣除項(xiàng)目的比率，采取超額累進(jìn)稅率計(jì)算，c^『na6脅s“p由抽135目前我國實(shí)行預(yù)征制。隨著房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)入尾聲，土地增值稅的清算必將對企業(yè)的利潤空間產(chǎn)生重大影響，因此提前進(jìn)行籌劃勢在必行?？梢钥闯觯髽I(yè)的經(jīng)營收入如果已經(jīng)確定，那么能夠考慮的就只有扣除

12、項(xiàng)目金額和適用的稅率了。f1)／Jr1大扣除項(xiàng)目金額。土地增值稅是以增值額占扣除項(xiàng)目金額的比率適用不同的稅率計(jì)算征收，增值率越大，稅率越高。財(cái)務(wù)費(fèi)用作為扣除項(xiàng)目的組成之一，它的扣除方法有兩種：一種是開發(fā)企業(yè)在金融機(jī)構(gòu)的貸款利息可以據(jù)實(shí)扣除，同時(shí)企業(yè)其他費(fèi)用按照取得土地使用權(quán)的金額和開發(fā)成本之和(以下簡稱“合計(jì)數(shù)”)的5％計(jì)算扣除；另一種是對不能提供金融機(jī)構(gòu)證明或不能按房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目分?jǐn)偫⒌?，全部費(fèi)用的扣除按照“合計(jì)數(shù)”的10％計(jì)算扣除

13、。因此，企業(yè)可以根據(jù)自身籌資的特點(diǎn)來進(jìn)行選擇扣除方式，采取有利于企業(yè)利益最大化的措施。f2)利用優(yōu)惠政策進(jìn)行策劃。稅法規(guī)定，納稅人建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，如果增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20％的，免征土地增值稅。一些小型開發(fā)企業(yè)或者是經(jīng)濟(jì)適用房的開發(fā)商，可以利用這個(gè)優(yōu)惠政策，提前計(jì)算出臨界點(diǎn)，適量調(diào)節(jié)收入和成本使增值額正好處于臨界點(diǎn)，從而達(dá)到免繳土地增值稅的目的。(3隨用較低的稅率進(jìn)行節(jié)稅。土地增值稅是四檔稅率，增值額越大稅率越高，因此如何

14、合理、合法地適用較低一檔的稅率便成了減少稅負(fù)的關(guān)鍵。當(dāng)開發(fā)企業(yè)的增值率遠(yuǎn)超過21Y：／o時(shí)，如果此時(shí)的增值率在更高一檔稅率的邊緣，那么此時(shí)的稅務(wù)籌劃就很有必要。企業(yè)要從多方面綜合效益來考慮，比如適當(dāng)降低房價(jià)，加大美化小區(qū)環(huán)境的投入，這樣既促進(jìn)了房屋的銷售，加快了資金回籠，又使得增值額降低適用低一檔的稅率，減少了土地增值稅的支出。當(dāng)然，企業(yè)必須事先做好充足的預(yù)測，以保證綜合收益大于所付出的成本。三、房地產(chǎn)納稅籌期中存在的問題1我國稅法相關(guān)

15、政策有待完善現(xiàn)階段我國的稅法還不夠系統(tǒng)和完善，尤其近年針對房地產(chǎn)出臺了很多政策，每年稅收政策都會有一些調(diào)整和補(bǔ)充，這也給房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃帶來了一定的困擾，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)無法有效地進(jìn)行統(tǒng)籌計(jì)劃。2缺乏正確的稅收策劃觀念房地產(chǎn)企業(yè)為什么總在稅務(wù)上出問題，經(jīng)常受到稅務(wù)機(jī)關(guān)處罰呢這是因?yàn)槠髽I(yè)的決策者沒有事先樹立正確的稅收觀念，等到納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)才感覺稅負(fù)很重，因此采取偷稅漏稅等非法手段進(jìn)行逃稅。這些問題暴露出企業(yè)的稅收策劃必須先行，否則納稅

16、義務(wù)已經(jīng)發(fā)生就只能旅履行義務(wù)而不存在策劃的問題了，所以企業(yè)必須樹立正確的稅收策劃觀念，分清依法納稅和合理避稅的界限，依法進(jìn)行前期稅收策劃，避免逃稅帶來的法律風(fēng)險(xiǎn)。3缺乏專業(yè)的稅收籌劃人員由于我國稅收策劃進(jìn)程起步較晚，又沒有專業(yè)系統(tǒng)的理論指導(dǎo)，因此企業(yè)的稅收籌劃意識不強(qiáng)，很多企業(yè)的一些簡單策劃也都是財(cái)務(wù)人員兼任，再加上有些財(cái)務(wù)人員本身素質(zhì)不高，沒有掌握稅收策劃的方法和技巧，缺乏專業(yè)的人員指導(dǎo)，盲目地追求稅收利益給企業(yè)帶來了巨大的風(fēng)險(xiǎn)。四、

17、導(dǎo)致房地產(chǎn)稅收籌劃問題的根源分析1我國現(xiàn)行稅制存在局限性現(xiàn)階段我國的稅法存在很多的法律漏洞，目前主要實(shí)行以136中國經(jīng)貿(mào)流轉(zhuǎn)稅之類的間接稅種為重點(diǎn)的復(fù)合稅，而房地產(chǎn)企業(yè)最大的流轉(zhuǎn)稅是營業(yè)稅，所以其納稅籌劃在一定程度上受到制約。2沒有樹立正確的稅收觀念房地產(chǎn)企業(yè)由于自身的特點(diǎn)，稅收策劃風(fēng)險(xiǎn)很高，因此企業(yè)必須高度關(guān)注涉稅風(fēng)險(xiǎn)問題，加強(qiáng)稅收策劃的風(fēng)險(xiǎn)管理，樹立依法策劃的正確立場。企業(yè)應(yīng)該花力氣讓相關(guān)人員提高自身業(yè)務(wù)素質(zhì)，認(rèn)真研究學(xué)習(xí)國家出臺的

18、相關(guān)稅收政策，找準(zhǔn)企業(yè)的結(jié)合點(diǎn)，圍繞政策的內(nèi)容進(jìn)行合法策劃，讓企業(yè)真正享受政策帶來的合法收益。3稅收策劃人員缺乏專業(yè)知識由于房地產(chǎn)企業(yè)對稅收策劃不夠重視，認(rèn)為稅收策劃也就是簡單的盡量少繳稅就達(dá)到目的了，因此企業(yè)的財(cái)務(wù)人員沒有系統(tǒng)地進(jìn)行學(xué)習(xí)，沒有深入了解稅收策劃的內(nèi)涵，加上部分稅收策劃人員素質(zhì)不高，技術(shù)能力較差，房地產(chǎn)企業(yè)也不愿將過多精力花在納稅籌劃工作中，因此一定程度上阻礙了納稅籌劃應(yīng)用于房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展步伐。五、提高房地產(chǎn)納稅策劃水平

19、的措施1加快稅法宣傳，完善法制建設(shè)針對我國稅法體系中存在的一些不足和漏洞，應(yīng)盡快H臺相應(yīng)的政策不斷進(jìn)行完善和修復(fù)，加大新政策的宣傳力度，使納稅人盡快掌握新政的內(nèi)容，充分領(lǐng)悟政策的內(nèi)涵，從而在政策的指引下進(jìn)行稅收策劃。2樹立正確的納稅觀念首先，企業(yè)作為納稅是主體，應(yīng)該樹立正確的納稅觀念，即應(yīng)該繳納的稅款一分也不能少，履行自己的義務(wù)；不該繳的稅款，一分也不多繳。其次，企業(yè)也應(yīng)意識到，納稅策劃是企業(yè)的基本權(quán)利，企業(yè)應(yīng)當(dāng)從自身利益出發(fā)，自覺運(yùn)用

20、納稅策劃的權(quán)利。最后，認(rèn)識到納稅策劃能夠給企業(yè)帶來經(jīng)濟(jì)利益的重要性，提高納稅策劃的自主意識，才能使得納稅策劃成為企業(yè)現(xiàn)代化管理的重要手段。3加強(qiáng)稅收策劃隊(duì)伍建設(shè)要想利用稅收策劃給企業(yè)帶來實(shí)質(zhì)性的效益，就必須加強(qiáng)專業(yè)人員隊(duì)伍的建設(shè)，加大房地產(chǎn)企業(yè)稅收策劃人員的專業(yè)知識培訓(xùn)，提高稅收策劃水平，降低稅收策劃成本，實(shí)現(xiàn)真正有效的合法節(jié)稅。六、總結(jié)總之，當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)已進(jìn)入高速發(fā)展階段，競爭日趨激烈，稅收策劃作為企業(yè)財(cái)務(wù)管理的一個(gè)重要因素，也在企

21、業(yè)的生死博弈中占據(jù)了重要的地位。因此，在房地產(chǎn)的發(fā)展道路上，一定要充分意識到稅收策劃的重要性，全面分析房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)稅種的定義，做好事前謀劃，依法合理策劃，站在企業(yè)的角度上審時(shí)度勢，通過利益與成本的統(tǒng)籌分析，采取有利于企業(yè)的最佳方案，實(shí)現(xiàn)稅收策劃的健康發(fā)展。參考文獻(xiàn)：Ⅲ劉占齊房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃探討U1會計(jì)師，2013(07)【2J楊黔海對當(dāng)今房地產(chǎn)企業(yè)的稅收策略探討Ⅱ】經(jīng)營管理者，2011(02)：21【3】李佳，張曉軍房地產(chǎn)企業(yè)促