[學(xué)習(xí)]房地產(chǎn)稅收政策講解

1、,《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》講解,引 言,改革開放以來，隨著城市建設(shè)綜合開發(fā)、土地有償轉(zhuǎn)讓和住房商品化等重大政策的實(shí)施，我國房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入了前所未有的高速發(fā)展時期，不僅成為我國國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一，同時也是稅收收入的一項(xiàng)重要來源，因此，加強(qiáng)和規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收的征收管理，已十分重要。,第一章 總則第二章 收入的稅務(wù)處理第三章 成本費(fèi)用扣除的稅務(wù)第四章 計(jì)稅成本的核算第五章 特

2、定事項(xiàng)的稅務(wù)第六章 附則 國家稅務(wù)總局所得稅管理司 何道成2010.3,《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅處理辦法》講解,,第一章 總 則,5,國稅31號文的出臺背景 ---房開企業(yè)所得稅征管存在的主要問題,○開發(fā)產(chǎn)品缺乏完工標(biāo)準(zhǔn) 導(dǎo)致： 開發(fā)產(chǎn)品不能及時結(jié)轉(zhuǎn)成本 預(yù)售收入不能及時轉(zhuǎn)為實(shí)際收入 從而導(dǎo)致： 房地產(chǎn)開發(fā)企

3、業(yè)不能依法及時申報 繳納企業(yè)所得稅。,6,房開企業(yè)所得稅征管存在的主要問題,○多列預(yù)提費(fèi)用 ---預(yù)提了不允許預(yù)提的配套工程(設(shè)施)建設(shè)費(fèi); ---多預(yù)提了允許預(yù)提的配套設(shè)施建設(shè)費(fèi); ---已完工的配套設(shè)施不及時的進(jìn)行清算; ---虛設(shè)配套設(shè)施并預(yù)提相關(guān)建造費(fèi)用.,房開企業(yè)所得稅征管存在主要問題,○混淆成本對象界限 ---自用房不單獨(dú)作為成本對象進(jìn)行

4、核算; ---將開發(fā)產(chǎn)品作為固定資產(chǎn)核算或反之; ---將共同性成本在已完工和未完工成本對象之間隨意進(jìn)行分配; ---通過擴(kuò)大拆遷補(bǔ)償面積,減少可售面積,多結(jié)經(jīng)營成本.,7,房開企業(yè)所得稅征管存在主要問題,○開具假發(fā)票 ---假票假業(yè)務(wù) ---真票假業(yè)務(wù) --- 假票真業(yè)務(wù),8,9,房開企業(yè)所得稅征管存在的主要問題,○采取不正當(dāng)手段轉(zhuǎn)移利潤 利用不

5、同企業(yè)之間稅負(fù)不同、征管方式不同鉆稅收征管理漏洞。 比如: 通過關(guān)聯(lián)關(guān)系、核定征收等方式將利潤轉(zhuǎn)至施工環(huán)節(jié)、原材料供應(yīng)環(huán)節(jié)、裝修環(huán)節(jié)、銷售環(huán)節(jié)。,10,房開企業(yè)所得稅征管存在的主要問題,○稅收征管難度大 稅收制度不完善---導(dǎo)致查出問題沒有處理依據(jù) 地方政府干預(yù)過多---導(dǎo)致不能依法進(jìn)行稅收處罰,11,房開企業(yè)所得稅征管存在的主要問題,針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅征管過程中存在的上述問題,國家稅務(wù)總

6、局最近幾年相繼下發(fā)了兩個文件： ---2003年度下發(fā)了國稅發(fā)[2003]83號文； ---2006年度,國家稅務(wù)總局又對[2003]83號文進(jìn)行了進(jìn)一步修訂、完善,下發(fā)了國稅發(fā)[2006]31號文； ---2009年度，總局將再次下發(fā)新的國稅發(fā)[2009]31號文,12,新31號文的執(zhí)行范圍,（一）包括內(nèi)資和外資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以外其他企業(yè)從 事的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù),13,

7、開發(fā)產(chǎn)品的完工標(biāo)準(zhǔn),○竣工證明已報房地產(chǎn)管理部門備案(不考慮工程是否已實(shí)際完工或通過驗(yàn)收合格或在會計(jì)上是否辦理決算手續(xù)） ○開始投入使用:是指開始辦理開發(fā)產(chǎn)品交付手續(xù)(包括入住手續(xù))或已實(shí)際投入使用. ○取得初始產(chǎn)權(quán)證明 上述三個只要具備其中的一個條件，就應(yīng)視為開發(fā)產(chǎn)品已完工。,應(yīng)注意問題,（一）《稅法》界定的完工標(biāo)準(zhǔn)與《建筑法》之間有區(qū)別； （二） 《稅

8、法》界定的完工標(biāo)準(zhǔn)與會計(jì)制度之間有區(qū)別,15,關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)核定征收問題,○ 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得事前實(shí)行核定征收企業(yè)所得稅 ○房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如果出現(xiàn)《稅收征收管理法》第十五條規(guī)定的情形，可以按核定征收方式計(jì)算征收以前年度應(yīng)納稅款，同時還應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任。,16,第二章 收入的稅務(wù)處理,,17,○ 以預(yù)售方式取得的銷售收入 銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品 按《預(yù)售合同》確定 ○以現(xiàn)房方式取得的銷售收入

9、 銷售已完工開發(fā)產(chǎn)品 按《銷售合同》確定,銷售收入確認(rèn)原則,房開企業(yè)銷售主要形式,18,預(yù)售收入征稅方式,---按實(shí)際征收方式對預(yù)售收入征收企業(yè)所得稅。 ---預(yù)征和實(shí)際征收之間的差別。,19,（一）預(yù)售方式取得的收入 ---開發(fā)產(chǎn)品完工前取得的銷售收入,包括定金、內(nèi)部認(rèn)購、會費(fèi)等,即不能確定為預(yù)售收入。（二）預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率和毛利額 ---指尚未扣除期間費(fèi)用、營業(yè)稅金及附

10、加、土地增值稅的收入。,,未完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理,20,未完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理,問題：以預(yù)售方式取得的銷售收入是否可以作為廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)和業(yè)務(wù)招待費(fèi)的計(jì)算基數(shù)？ 回答：可以作為基數(shù)！,21,計(jì)稅成本結(jié)算時點(diǎn),老31號文規(guī)定為完工之日。但考慮到房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的特殊性，新31號文將其確定為當(dāng)年企業(yè)所得稅匯算清繳結(jié)束前之任何一日，具體由開發(fā)企業(yè)自行確定。,22,完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)管理,○開發(fā)企業(yè)要向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)報告

11、 ---開發(fā)產(chǎn)品完工情況 ○開發(fā)企業(yè)在年度納稅申報時應(yīng)當(dāng)出具： ---稅務(wù)鑒定報告 ---其他相關(guān)資料,23,完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)管理,○當(dāng)開發(fā)企業(yè)不能按規(guī)定結(jié)算計(jì)稅成本時，主管 稅務(wù)機(jī)關(guān)有兩個權(quán)利： ---計(jì)稅成本核定權(quán) ---稅收征管處罰權(quán),24,,第三章 成本費(fèi)用扣除的稅務(wù)處理,25,已實(shí)現(xiàn)可售面積×可

12、售面積單位工程成本 ○可售面積 建設(shè)部有關(guān)規(guī)定 ○單位工程成本 成本對象的平均計(jì)稅成本 成本對象總成本÷總可售面積,已銷開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本,26,○屬于成本對象完工前發(fā)生的費(fèi)用 ◎直接成本直接計(jì)入 ◎能分清成本對象的間接成本直接計(jì)入 ◎不能分清成本對象的間接成本、共同成本可 根據(jù)受益對象按權(quán)責(zé)發(fā)生的原則配比計(jì)入,共同性成本的扣除,27,○屬于成本對象完工后發(fā)

13、生的費(fèi)用，2次分?jǐn)偂虻?次 ◎第2次 已銷開發(fā)產(chǎn)品：當(dāng)期扣除 已完工成本對象 未銷開發(fā)產(chǎn)品：銷售時扣除 未完工成本對象 在建成本對象 未建成本對象,,,共同性成本

14、的扣除,28,公共配套設(shè)施判定標(biāo)準(zhǔn),○產(chǎn)權(quán)關(guān)系 ○可否銷售 ○可否經(jīng)營,29,會所等配套設(shè)施建造費(fèi)用,○按公共配套設(shè)施處理 非營利性且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主 無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位 ○按建造固定資產(chǎn)處理 ○按建造開發(fā)產(chǎn)品處理,30,郵電通訊、學(xué)校、醫(yī)療設(shè)施,○出售的，按銷售開發(fā)產(chǎn)品處理○出租的，按自建固定資產(chǎn)處理○無償贈與國家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門的，按配套設(shè)施進(jìn)行處理○有償移交國家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門，取

15、得補(bǔ)償?shù)?，直接抵扣建設(shè)成本,31,售房部、接待處、樣板房建設(shè)及裝修,○能夠單獨(dú)核算成本，按建造固定資產(chǎn)處理○不能單獨(dú)核算成本，按建造開發(fā)產(chǎn)品,32,利息,○ 為建造開發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的符合稅收規(guī)定的借款費(fèi)用： ◎?qū)儆诔杀緦ο笸旯で鞍l(fā)生的，應(yīng)配比計(jì)入成本對象。 ◎?qū)儆诔杀緦ο笸旯ず蟀l(fā)生的，可作為財(cái)務(wù)費(fèi)用直接扣除。,33,利息,○向金融機(jī)構(gòu)統(tǒng)一借款后轉(zhuǎn)借集團(tuán)內(nèi)部其他企業(yè)、單位使用的。 借入方出具開發(fā)企

16、業(yè)從金融機(jī)構(gòu)取得借款的證明文件，支付的利息準(zhǔn)予按稅收有關(guān)規(guī)定在稅前扣除,34,折舊費(fèi)用,發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)的，可按稅收規(guī)定扣除折舊費(fèi)用。自用時間必須超過一年以上。 未轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)的，不得扣除折舊費(fèi)用。,第四章計(jì)稅成本講解,36,開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本概念,是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)土地，建造住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開發(fā)產(chǎn)品時所發(fā)生的按照稅收規(guī)定進(jìn)行核算與計(jì)量的各項(xiàng)耗費(fèi)。,37,開發(fā)企業(yè)的各項(xiàng)耗費(fèi)按其

17、性質(zhì)和因果關(guān)系可以區(qū)分為: 期間費(fèi)用和開發(fā)產(chǎn)品成本 開發(fā)產(chǎn)品會計(jì)成本與計(jì)稅成本 已銷開發(fā)產(chǎn)品與未銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本 完工開發(fā)產(chǎn)品與未完工開發(fā)品計(jì)稅成本,開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本分類,38,成本對象是為歸集和分配開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)、建造過程中的各項(xiàng)耗費(fèi)而確定的費(fèi)用承擔(dān)者。計(jì)稅成本對象的確定有6個原則: (一)可否銷售原則。開發(fā)產(chǎn)品能夠?qū)ν饨?jīng)營銷售的，應(yīng)作為獨(dú)立的成本對象進(jìn)行成本核算；不能對外經(jīng)營銷售的，應(yīng)作為配套

18、設(shè)施費(fèi)用攤?cè)肫渌杀緦ο蟆?成本對象的確定原則,39,（二） 定價差異原則。開產(chǎn)品因其預(yù)期售價存在較大差異的，應(yīng)分別作為成本對象進(jìn)行核算。 （三） 產(chǎn)品差異原則。開發(fā)產(chǎn)品因建筑上存在明顯差異可能導(dǎo)致其建造成本出現(xiàn)較大差異的，要分別作為成本對象進(jìn)行核算。,成本對象的確定原則,40,（四）分類歸集原則。對同一開發(fā)地點(diǎn)、開竣工時間相近、結(jié)構(gòu)類型相似群體開發(fā)的項(xiàng)目，可以作為一個成本對象進(jìn)行核算。 （五）功能區(qū)分原則。開發(fā)項(xiàng)目某組成部

19、分相對獨(dú)立，且具有不同使用功能相時，可以作為一個成本對象進(jìn)行核算。,成本對象的確定原則,41,（六）權(quán)益區(qū)分原則。開發(fā)項(xiàng)目屬于受托代建的或多方合作開發(fā)的，應(yīng)結(jié)合上述原則分別劃分成本對象進(jìn)行核算。,成本對象的確定原則,42,開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本支出項(xiàng)目有6個: （一）土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)。指為取得土地開發(fā)使用權(quán)（或開發(fā)權(quán)）而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要包括土地買價或出讓金、大市政配套費(fèi)、契稅、耕地占用稅、土地使用費(fèi)、土地閑置費(fèi)、土地變更用途和

20、超面積補(bǔ)交的地價及相關(guān)稅費(fèi)、拆遷補(bǔ)償支出、安置及動遷支、農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi)、危房補(bǔ)償費(fèi)等。,計(jì)稅成本項(xiàng)目,43,（二）前期工程費(fèi)。指在取得土地開發(fā)權(quán)（或開發(fā)權(quán)）之后、項(xiàng)目開發(fā)之前發(fā)生的水文地質(zhì)勘察、測繪、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、籌建、場地通平等前期費(fèi)用。,計(jì)稅成本項(xiàng)目,44,（三）建筑安裝工程費(fèi)。指開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)過程中發(fā)生的各項(xiàng)建筑安裝費(fèi)用，包括開發(fā)企業(yè)以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi)和以自營方式發(fā)生的列入開發(fā)項(xiàng)目施工預(yù)算范疇內(nèi)的各項(xiàng)費(fèi)

21、用。主要包括開發(fā)項(xiàng)目建筑工程費(fèi)和開發(fā)項(xiàng)目安裝工程費(fèi)等。,計(jì)稅成本項(xiàng)目,45,（四）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)。指開發(fā)項(xiàng)目在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施支出，主要包括開發(fā)項(xiàng)目內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林環(huán)境工程費(fèi)。,計(jì)稅成本項(xiàng)目,46,（五）公共配套設(shè)施費(fèi)：指開發(fā)項(xiàng)目內(nèi)發(fā)生的、獨(dú)立的、非營利性且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施支出。主要包括居委會、派

22、出所、崗?fù)ぁ㈦娬?、熱力站、水廠、文體場館、兒童樂園、自行車棚等。,計(jì)稅成本項(xiàng)目,47,（六）開發(fā)間接費(fèi)。指開發(fā)企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于某一特定成本對象的成本費(fèi)用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動保護(hù)費(fèi)、工程管理費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷以及項(xiàng)目營銷設(shè)施建造費(fèi)等。,計(jì)稅成本項(xiàng)目,48,計(jì)稅成本核算的一般程序分為5步: （一）對當(dāng)期實(shí)際發(fā)生的各項(xiàng)支出，按其性質(zhì)、經(jīng)濟(jì)用途及

23、發(fā)生的地點(diǎn)、時間區(qū)進(jìn)行整理、歸類，并將其區(qū)分為應(yīng)計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本對象的成本和應(yīng)在當(dāng)期稅前扣除的期間費(fèi)用。同時還應(yīng)對當(dāng)期尚未發(fā)生但應(yīng)由當(dāng)期負(fù)擔(dān)的預(yù)提費(fèi)用和當(dāng)期已經(jīng)發(fā)生但應(yīng)按受益期分?jǐn)偟拇龜傎M(fèi)用，按稅收規(guī)定進(jìn)行確認(rèn)。,計(jì)稅成本核算的一般程序,49,（二）對當(dāng)期應(yīng)計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品成本中的各項(xiàng)實(shí)際支出、預(yù)提費(fèi)用、待攤費(fèi)用等合理的劃分為直接成本、間接成本和共同成本。,計(jì)稅成本核算的一般程序,50,（三）對當(dāng)期已完工成本對象的計(jì)稅成本進(jìn)行結(jié)算，并按

24、房地產(chǎn)主管部門核定的可售面積計(jì)算其單位工程成本。 可售面積單位工程成本=成本對象總成本÷總可售面積。,計(jì)稅成本核算的一般程序,51,（四）對當(dāng)期已實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積，按其單位工程成本計(jì)算出已銷產(chǎn)品開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本，并在當(dāng)期納稅申報時進(jìn)行扣除。 已銷開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本=已實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積×可售面積單位工程成本。,計(jì)稅成本核算的一般程序,52,（五）對前期已完工開發(fā)產(chǎn)品本期應(yīng)負(fù)擔(dān)的成本費(fèi)用按已銷開

25、發(fā)產(chǎn)品和未銷開發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行分配，其中應(yīng)由已銷開發(fā)產(chǎn)品負(fù)擔(dān)的部分，在當(dāng)期納稅申報時進(jìn)行扣除。,計(jì)稅成本核算的一般程序,53,開發(fā)企業(yè)發(fā)生的應(yīng)計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品成本中的費(fèi)用其直接成本和能夠分清成本負(fù)擔(dān)對象的間接成本，直接計(jì)入成本對象。共同成本和不能分清負(fù)擔(dān)對象的間接成本，應(yīng)按受益的原則和配比的原則分配至各成本對象，具體分配方法有5種。,計(jì)稅成本項(xiàng)目的結(jié)轉(zhuǎn)方法,54,（一）占地面積法 指按已動工開發(fā)成本對象占地面積占開發(fā)用地總積面的比例進(jìn)行

26、分配。,計(jì)稅成本項(xiàng)目的結(jié)轉(zhuǎn)方法,55,（一）占地面積法 1、一次性開發(fā)的計(jì)算公式 按某一成本對象占地面積占全部成本對象占地總積面的比例進(jìn)行分配。 某一成本對象應(yīng)分配的成本=該成本對象占地面積÷全部成本對象占地總面積×應(yīng)分配的開發(fā)成本,計(jì)稅成本項(xiàng)目的結(jié)轉(zhuǎn)方法,56,（一）占地面積法 2、分期開發(fā) 首先按期內(nèi)全部成本對象占地面積占開發(fā)用地總積面的比例進(jìn)行分配，然后再按某一成

27、本對象占地面積占期內(nèi)全部成本對象占地總積面的比例進(jìn)行分配。,計(jì)稅成本項(xiàng)目的結(jié)轉(zhuǎn)方法,57,（一）占地面積法 2、分期開發(fā)的計(jì)算公式 期內(nèi)全部成本對象應(yīng)負(fù)擔(dān)的成本=期內(nèi)成本對象占地面積÷開發(fā)用地總面積×應(yīng)分配的開發(fā)成本 期內(nèi)某一成本對象應(yīng)分配的成本=該成本對象占地面積÷期內(nèi)全部成本對象占地面積×期內(nèi)全部成本對象應(yīng)負(fù)擔(dān)的成本,計(jì)稅成本項(xiàng)目的結(jié)轉(zhuǎn)方法,58,（一）占地面積法

28、 2、分期開發(fā) 期內(nèi)全部成本對象應(yīng)負(fù)擔(dān)的占地面積為期內(nèi)開發(fā)用地占地面積減除應(yīng)由各期成本對象共同負(fù)擔(dān)的占地面積。,計(jì)稅成本項(xiàng)目的結(jié)轉(zhuǎn)方法,59,（二）建筑面積法 指按已動工開發(fā)成本對象建筑面積占開發(fā)用地總建筑積面的比例進(jìn)行分配。,計(jì)稅成本項(xiàng)目的結(jié)轉(zhuǎn)方法,60,（二）建筑面積法 1、一次性開發(fā)的計(jì)算公式 按某一成本對象建筑面積占全部成本對象建筑積面的比例進(jìn)行分配。 某一成本對象應(yīng)分配的成本=

29、該成本對象建筑面積÷全部成本對象建筑面積×應(yīng)分配的開發(fā)成本,計(jì)稅成本項(xiàng)目的結(jié)轉(zhuǎn)方法,61,（二）建筑面積法 2、分期開發(fā) 首先按期內(nèi)全部成本對象建筑面積占開發(fā)用地計(jì)劃建筑積面的比例進(jìn)行分配，然后再按某一成本對象建筑面積占期內(nèi)全部成本對象建筑積面的比例進(jìn)行分配。,計(jì)稅成本項(xiàng)目的結(jié)轉(zhuǎn)方法,62,（三）直接成本法 指按期內(nèi)某一成本對象的直接開發(fā)成本占期內(nèi)全部成本對象直接開發(fā)成本的比例進(jìn)行分配。

30、 該該僅適用于一次性開發(fā)或同一期內(nèi)的成本分配。,計(jì)稅成本項(xiàng)目的結(jié)轉(zhuǎn)方法,63,（三）直接成本法 計(jì)算公式： 某一成本對象應(yīng)分配的成本=該成本對象直接開發(fā)成本÷期內(nèi)全部成本對直接開發(fā)成本×應(yīng)分配的開發(fā)成本,計(jì)稅成本項(xiàng)目的結(jié)轉(zhuǎn)方法,64,（四）預(yù)算造價法 指按期內(nèi)某一成本對象預(yù)算造價占期內(nèi)全部成本對象預(yù)算造價的比例進(jìn)行分配。 該該僅適用于一次性開發(fā)或同一期內(nèi)的成本分配。,計(jì)稅成本項(xiàng)目的結(jié)

31、轉(zhuǎn)方法,65,（四）預(yù)算造價法 計(jì)算公式： 某一成本對象應(yīng)分配的成本=該成本對象預(yù)算造價÷期內(nèi)全部成本對預(yù)算造價×應(yīng)分配的開發(fā)成本,計(jì)稅成本項(xiàng)目的結(jié)轉(zhuǎn)方法,66,下列共同性成本項(xiàng)目或不能分清成本對象的間接成本項(xiàng)目必須按以下方法進(jìn)行分配： （一）土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)（或自用土地開發(fā)成本），應(yīng)按占地面積法進(jìn)行分配。,計(jì)稅成本項(xiàng)目的結(jié)轉(zhuǎn)方法,67,下列共同性成本項(xiàng)目或不能分清成本對象的間接成本項(xiàng)目必須

32、按以下方法進(jìn)行分配： （二）公共配套設(shè)施開發(fā)成本（或公共配套設(shè)施開發(fā)成本費(fèi)）按建筑面積法在可售計(jì)稅成本對象間進(jìn)行分配。,計(jì)稅成本項(xiàng)目的結(jié)轉(zhuǎn)方法,68,下列共同性成本項(xiàng)目或不能分清成本對象的間接成本項(xiàng)目必須按以下方法進(jìn)行分配： （三）其他成本項(xiàng)目的分配法由開發(fā)企業(yè)自行確定。,計(jì)稅成本項(xiàng)目的結(jié)轉(zhuǎn)方法,69,單獨(dú)建造的，應(yīng)作為獨(dú)立的成本對象進(jìn)行核算，利用地下基礎(chǔ)設(shè)施建造的，不進(jìn)行成本核算，待實(shí)際銷售時再作稅務(wù)處理。,停車位,7

33、0,開發(fā)產(chǎn)品完工后，如果因保證質(zhì)量需要而未全部付款給施工單位，沒能取得全部工程款發(fā)票的，可憑有關(guān)合同、協(xié)議在全部工程款的10%以內(nèi)預(yù)提，計(jì)入相關(guān)成本對象，至保質(zhì)期滿后再行調(diào)整。,質(zhì)量保證金,71,開發(fā)企業(yè)支付給物業(yè)管理公司的費(fèi)用，如果約定給業(yè)主并專款專用的，可據(jù)實(shí)稅前扣除。,物業(yè)管理費(fèi),72,開發(fā)企業(yè)按規(guī)定補(bǔ)償給拆遷戶的，其建筑成本可作為共同性成本進(jìn)行稅務(wù)處理，超過補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的，則正常銷售進(jìn)行處理。,回遷房,73,開發(fā)企業(yè)境外支付銷售費(fèi)、

34、設(shè)計(jì)費(fèi)的，按10%稅前扣除。,境外支付銷售費(fèi)、設(shè)計(jì)費(fèi)問題,74,,第五章 特定事項(xiàng)的稅務(wù)處理,75,合作建造開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理,（一）定義 開發(fā)企業(yè)以本企業(yè)為主體聯(lián)合其他企業(yè)、單位、個人合作或合資開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，且該項(xiàng)目未成立獨(dú)立法人公司的，為合作建造開發(fā)產(chǎn)品。,76,（二）分配開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理 ○收入確認(rèn)的時點(diǎn)：首次分配開發(fā)產(chǎn)品時 ○收入確認(rèn)的范圍：應(yīng)分開發(fā)產(chǎn)品 ○兩種處理方法 已結(jié)算計(jì)稅成本

35、：計(jì)稅成本與投資額的差額 計(jì)入應(yīng)納稅所得額 未結(jié)算計(jì)稅成本：投資額轉(zhuǎn)作預(yù)售收入,合作建造開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理,77,合作建造開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理,（三）分配利潤的稅務(wù)處理 ○ 開發(fā)企業(yè)統(tǒng)一申報繳納企業(yè)所得稅不得在稅前分 配該項(xiàng)目的利潤 ○投資方取得利潤視同取得股息、紅利 ○開發(fā)企業(yè)接受的投資額不負(fù)擔(dān)成本費(fèi)用,78,以土地使用權(quán)

36、投資開發(fā)項(xiàng)目的稅務(wù)處理,（一）企業(yè)、單位以換取開發(fā)產(chǎn)品為目的稅務(wù)處理（二）企業(yè)、單位以股權(quán)形式投資的稅務(wù)處理,79,（一）企業(yè)、單位以換取開發(fā)產(chǎn)品為目的稅務(wù)處理 ○ 投出方涉及的稅務(wù)處理 ◎收入確認(rèn)的時點(diǎn)：首次取得開發(fā)產(chǎn)品時 ◎收入確認(rèn)的范圍：應(yīng)取得的開發(fā)產(chǎn)品 ◎經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)分解為兩部分 轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán) 購入開發(fā)產(chǎn)品,以土地使用權(quán)投資開發(fā)項(xiàng)目的稅務(wù)

37、處理,80,以土地使用權(quán)投資開發(fā)項(xiàng)目的稅務(wù)處理,○接受方涉及的稅務(wù)處理 ◎收入確認(rèn)的時點(diǎn)：首次分出開發(fā)產(chǎn)品 ◎收入確認(rèn)的范圍：應(yīng)分出的開發(fā)產(chǎn)品 ◎開發(fā)項(xiàng)目成本的確認(rèn) 購入土地使用權(quán)價格,81,以土地使用權(quán)投資開發(fā)項(xiàng)目的稅務(wù)處理,（二）企業(yè)、單位以股權(quán)形式投資的稅務(wù)處理 ○投出方的稅務(wù)處理 ◎稅務(wù)處理時點(diǎn)：投資交易發(fā)生時 ◎稅務(wù)處理原則：交易分解為銷售非貨幣性資產(chǎn)

38、 和投資兩項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù),82,○接受方的稅務(wù)處理 ◎稅務(wù)處理時點(diǎn)：投資交易發(fā)生時 ◎稅務(wù)處理原則：按投資交易額計(jì)算土地使用權(quán)的成本，計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品的成本,以土地使用權(quán)投資開發(fā)項(xiàng)目的稅務(wù)處理,83,,第六章附 則,84,自2008年1月1日起執(zhí)行，《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)企業(yè)所得稅問題的通知》（國稅發(fā)［2006］31號）同時廢止。 此前沒有明確規(guī)定且尚未進(jìn)行處理的稅務(wù)事